城市商圈周邊的老舊住區(qū)“內(nèi)生長”更新路徑

來源 唐燕 安珺 宿佳境 韓雨 鄭舒文 姚雨昕

摘 要

隨著中國的城市化建設(shè)發(fā)展進(jìn)入存量開發(fā)階段，以調(diào)整城市內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)、盤活優(yōu)化存量空間為目標(biāo)的城市更新成為城市發(fā)展的新常態(tài)。自上而下式的外向型擴(kuò)張與盲目商業(yè)開發(fā)給城市發(fā)展和管理帶來了粗放、低效等諸多問題。本文以位于南京新街口商圈周邊的老舊住區(qū)為研究對象，提出基于產(chǎn)權(quán)、用地、人群等要素相互協(xié)調(diào)的“內(nèi)生長”更新模式，通過彈性劃分產(chǎn)權(quán)、協(xié)調(diào)利益分配、挖掘內(nèi)部資源、盤活存量空間、多元主體參與等途徑，創(chuàng)造激發(fā)社區(qū)內(nèi)部活力的老舊住區(qū)更新路徑。

關(guān)鍵詞：城市更新；內(nèi)生長；南京；新街口

1 研究背景

在1978 年到2018 年的40 年間，中國城市人口占比從17.92% 增加至58.52%，年均提升約1.4 個百分點[1]。以擴(kuò)張型商圈建設(shè)為代表的城市開發(fā)模式雖然快速高效，但也造成了周邊地塊破碎產(chǎn)權(quán)、主體混雜、大型商業(yè)地產(chǎn)擠壓居民空間、低效用地影響城市空間品質(zhì)和景觀風(fēng)貌等問題。隨著當(dāng)前城市發(fā)展逐漸步入以城市更新為主的存量開發(fā)階段，商圈周邊的老舊社區(qū)成為城市更新的重要對象。

城市大型商圈周邊的老舊住區(qū)發(fā)展面臨3個典型難題：首先，就內(nèi)部空間而言，此類社區(qū)在建立之初普遍采取高密度建設(shè)方式，公共空間環(huán)境質(zhì)量低，且受到私搭亂建等違章行為的擠壓，難以滿足居民活動的空間需求；其次，就住區(qū)外部而言，由于傳統(tǒng)商圈開發(fā)年份早，周邊往往存在建筑破舊、產(chǎn)業(yè)凋敝、人口多樣、產(chǎn)權(quán)分區(qū)破碎等復(fù)雜局面，如何整合現(xiàn)有資源并引入新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)住區(qū)與城市商業(yè)功能的融合銜接是老舊住區(qū)煥活并實現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵；再次，由于我國老舊住區(qū)更新的資金來源以政府財政撥款為主，商圈企業(yè)參與周邊社區(qū)更新的盈利模式作用有限，改造資金來源與后續(xù)運(yùn)維成為此類更新的常見困境。

以上難點表明，商圈作為外部資源難以煥活周邊老舊住區(qū)的內(nèi)部動力，傳統(tǒng)的商圈開發(fā)模式無法滿足周邊老舊住區(qū)的空間提質(zhì)增效、精細(xì)化治理與可持續(xù)化發(fā)展的需求。鑒于此，本文以南京新街口周邊的老舊住區(qū)為研究對象，從產(chǎn)權(quán)、空間與人群的角度探討如何通過“內(nèi)生長”模式實現(xiàn)片區(qū)有機(jī)更新的具體路徑。研究表明，自下而上的“內(nèi)生長”更新模式在彈性協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)邊界與利益分配、挖掘內(nèi)部資源、盤活存量空間、促進(jìn)多元主體參與、激發(fā)內(nèi)部活力等方面具有優(yōu)勢，可為促進(jìn)空間治理轉(zhuǎn)型和實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

2“內(nèi)生長”的理念辨析

2.1“內(nèi)生長”的概念界定

內(nèi)生長（endogenous development）概念起源于20 世紀(jì)60 年代末，由日本社會學(xué)家鶴見和子提出，并將城市現(xiàn)代化演進(jìn)過程界定為“外向”與“內(nèi)向”兩類[2]。相對于“外生長”（exogenousdevelopment）依賴于政府資金投入與追求經(jīng)濟(jì)迅猛增長的發(fā)展模式，內(nèi)生長強(qiáng)調(diào)對生態(tài)與文化進(jìn)行保護(hù)，關(guān)注建立良好的社區(qū)秩序與可持續(xù)的發(fā)展模式。瑞典Dag Hammarskj?ld 財團(tuán)在聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)大會上發(fā)表的報告《世界的未來》中，亦提出了區(qū)別于外生長發(fā)展的“內(nèi)生發(fā)展”模式，認(rèn)為以個人的解放與人類的全面進(jìn)步為目標(biāo)的社會發(fā)展需要由社會內(nèi)部推動實現(xiàn)[3]。

20 世紀(jì)80 年代開始，更多領(lǐng)域的學(xué)者探索了內(nèi)生長發(fā)展的內(nèi)涵與模式。日本學(xué)者西川潤在強(qiáng)調(diào)社區(qū)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的同時，強(qiáng)調(diào)居民與生態(tài)系統(tǒng)間的聯(lián)系[4]。宮本憲一認(rèn)為外生長模式會導(dǎo)致公共資源大量浪費(fèi)，導(dǎo)致以居民為主體的生態(tài)保護(hù)與公害預(yù)防計劃被擱置[5]。鶴見和子將“內(nèi)生長發(fā)展模式”定義為“不同地區(qū)的居民和集團(tuán)遵循生態(tài)系統(tǒng)、文化傳統(tǒng)，參照外來的知識、技術(shù)、制度，自覺地尋求發(fā)展途徑，創(chuàng)造理想的社會形態(tài)及養(yǎng)成人們自覺的生活方式”，并強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展應(yīng)當(dāng)是居民積極主動參與經(jīng)濟(jì)活動的結(jié)果，而非政府強(qiáng)制使然[6]。重森曉的研究表明，越是落后的區(qū)域越多嘗試外生長發(fā)展模式，盡管這在發(fā)展初期可能帶來區(qū)域就業(yè)機(jī)會的增加，但隨著時間增長則很難達(dá)到預(yù)期的發(fā)展效果[7]?；谏鲜鲇^點，內(nèi)生長發(fā)展模式理論在20 世紀(jì)90 年代后逐步成型。守友裕一綜合多學(xué)科理論研究，總結(jié)出內(nèi)生長模式的4 點內(nèi)涵：①不依賴區(qū)域外企業(yè)，而是根據(jù)社區(qū)居民的創(chuàng)意和努力謀求社區(qū)發(fā)展；②經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點在供求關(guān)系上，盡可能在區(qū)域內(nèi)謀求經(jīng)濟(jì)增長空間，追求穩(wěn)定而可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長；③提高個體經(jīng)營能力，進(jìn)而提升區(qū)域競爭力；④建立全民參與制度[8]。

以上觀點推動下的內(nèi)生長概念在規(guī)劃實踐方面產(chǎn)生了積極的指導(dǎo)作用。例如，費(fèi)雷德曼提出城市發(fā)展需要基于內(nèi)部資源動力而非外部競爭[9]；張環(huán)宙在對浙江浦江仙華山村的規(guī)劃研究中，將內(nèi)生長模式應(yīng)用在鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中，提出應(yīng)建立能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)厝艘庵荆袡?quán)干預(yù)、決策地區(qū)發(fā)展的基層組織[10]。內(nèi)生長式發(fā)展模式也成為聯(lián)合國及一些國際組織（如歐盟的LEADER、美國福特基金會等）援助項目的主要標(biāo)準(zhǔn)之一，強(qiáng)調(diào)通過基層（grass-roots）自下而上地解決城鄉(xiāng)發(fā)展問題[11-12]。

2.2“內(nèi)生長”的模式總結(jié)

現(xiàn)階段，我國的城市更新實踐大多基于“外生長”，即以自上而下的政策與機(jī)制推動，依靠政府機(jī)構(gòu)或商業(yè)組織的外部投入對現(xiàn)有建筑進(jìn)行重建或改造，為老舊片區(qū)增加新的功能與業(yè)態(tài)并滿足更新的收支平衡的方式。這種偏好大拆大改的更新模式雖然見效快，但經(jīng)濟(jì)與環(huán)境成本高昂，還可能會造成歷史文化破壞，也難以有效解決老舊住區(qū)等存量空間的更新需求。以上問題表明，城市更新不應(yīng)僅考慮建筑外觀與環(huán)境品質(zhì)的空間再造，也不能僅依賴商業(yè)行為或公共功能等外部資源引入的單一模式。

“內(nèi)生長”發(fā)展模式的特征包括本地居民作為開發(fā)主體， 培育區(qū)域內(nèi)發(fā)展能力， 維護(hù)生態(tài)自然和諧， 保護(hù)文化多元性與獨(dú)立性， 建立以居民為主體的決策性基層組織等。本文提出商圈周邊的老舊住區(qū)更新應(yīng)遵循“內(nèi)生長式發(fā)展”理念，建立一種內(nèi)生的、可持續(xù)的、符合本地居民意愿的城市存量型更新模式，即培養(yǎng)區(qū)域內(nèi)部的生長能力， 維護(hù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)和文化傳統(tǒng)， 以當(dāng)?shù)厝藶殚_發(fā)主體和建立長效的基層決策組織。城市商圈周邊的老舊住區(qū)“內(nèi)生”更新，可充分發(fā)揮其區(qū)位優(yōu)勢和多元主體特征，以“產(chǎn)權(quán)—用地—人群”為切入點，靈活優(yōu)化產(chǎn)權(quán)地塊，織補(bǔ)破碎的用地空間邊界，充分調(diào)動社區(qū)多方人群的積極性。

2.3“內(nèi)生長”式更新案例

基于內(nèi)生長模式的老舊社區(qū)更新在國內(nèi)外已有實踐經(jīng)驗積累，如上海田子坊[13]、美國紐約市“東紐約鄰里計劃”[14] 及臺灣桃米村[15]等（表1），這些社區(qū)以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，通過協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整合消極空間、活化閑置資源、推動公眾參與、建立基層管理組織等更新策略，實現(xiàn)多方主體的良性互動，建設(shè)以居民為主體的可持續(xù)社區(qū)。

3 南京新街口商圈周邊的老舊住區(qū)特征

本研究關(guān)注的老舊住區(qū)位于南京市中心新街口商圈東南部，占地面積19.9 公頃。該地段地處南京主城中心繁華地帶，在六朝時期曾為宮苑所在地，留有六朝建康都城遺址；近代成為商貿(mào)中心地，留有原國民政府財政部舊址、孔祥熙故居、首都電話局舊址和民國時建的聯(lián)排住區(qū)（圖1）。但場地東側(cè)的老舊居住區(qū)與毗鄰的新街口商業(yè)區(qū)產(chǎn)生了鮮明的反差，地段內(nèi)部現(xiàn)狀具有多樣的空間形態(tài)類型和碎片化的城市肌理，其中大多數(shù)建筑建于20 世紀(jì)70—90 年代，居住標(biāo)準(zhǔn)較低且設(shè)施老舊，公共空間缺乏。新街口是南京市傳統(tǒng)商圈，隨著不斷擴(kuò)張和業(yè)態(tài)增加，商業(yè)活動逐漸滲入周邊社區(qū)，給住區(qū)造成交通擁堵、業(yè)態(tài)競爭壓力大、外來人口涌入等消極影響。受到以上內(nèi)部與外部因素制約，該地段目前缺乏更新動力，主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)（“權(quán)”）、空間（“地”）、人群（“人”）3 個方面。

3.1 產(chǎn)權(quán)割據(jù)

目前，地段內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)割據(jù)造成各類資源難以達(dá)成統(tǒng)籌利用。本研究調(diào)查結(jié)果顯示，地段內(nèi)包括軍產(chǎn)（5 個產(chǎn)權(quán)單元，3.6 公頃）、私產(chǎn)（84 個產(chǎn)權(quán)單元，8.2 公頃）和公產(chǎn)（13 個產(chǎn)權(quán)單元，4.8 公頃）共計102 個產(chǎn)權(quán)單元，且與用地功能具有復(fù)雜的對應(yīng)關(guān)系（圖2）。受軍事用地不可用于開發(fā)經(jīng)營的政策影響，地段內(nèi)的軍產(chǎn)用地存在辦公樓爛尾、臨街底商關(guān)停、街道界面封閉的現(xiàn)狀；私產(chǎn)多為媒體公司單位的房改房和棚戶區(qū)，存在私搭亂建、公共空間被停車占據(jù)的現(xiàn)象；公產(chǎn)主要包括學(xué)校、國企，以及現(xiàn)為直管公房的民國住區(qū)。民國住區(qū)多為二層聯(lián)排別墅建筑，以房間為單位出租，居住面積狹小，公共空間被占用。綜上，地段在產(chǎn)權(quán)割據(jù)的困境下，難以做整體開發(fā)，只能通過單個地塊漸進(jìn)式的更新方式逐步改善居住條件。如果單靠政府投入，社區(qū)更新只能改善公房外部空間條件，無法根本解決在地的居住品質(zhì)問題，可持續(xù)性也較差。

3.2 用地緊張

商圈周邊的老舊住區(qū)的空間難題主要體現(xiàn)在內(nèi)部用地緊張、閑置空間利用低效、地段內(nèi)部與外部空間無法聯(lián)通。由2005 年—2020 年的地段肌理演進(jìn)分析可知，地段作為大型商圈的外沿，建筑密度高且建設(shè)量已達(dá)到飽和，內(nèi)部用地已無明顯變化（圖3）。地段內(nèi)的多處歷史遺址目前位于封閉住區(qū)或單位內(nèi)，尚未實現(xiàn)有效的開放展示，造成歷史文化資源處于閑置的窘?jīng)r。由地段內(nèi)部及周邊POI 分布可知，住區(qū)周邊商娛、辦公、文體、教育、醫(yī)療等資源充足，但公園與綠地空間匱乏（圖4）。通過比對臨街層功能、服務(wù)人群、現(xiàn)存綠化空間、街道環(huán)境品質(zhì)、街道界面開放度、街道活力度等多項指標(biāo)，可發(fā)現(xiàn)地段外部西側(cè)、北側(cè)和東側(cè)三面均開放性較強(qiáng)，但內(nèi)部街巷寬的開放度和活力較低（圖5）。 這是由于該地段的綠化空間多分布在封閉社區(qū)和單位內(nèi)部，既無法形成貫連住區(qū)內(nèi)部的公共空間網(wǎng)絡(luò)，更難以實現(xiàn)其內(nèi)部與外部公共空間的聯(lián)通。

3.3 人口復(fù)雜

大型商圈周邊的老舊住區(qū)往往面臨人口復(fù)雜、流動人口多、居民生活滿意度低的問題。集商貿(mào)于一體的新街口經(jīng)過不同時期的城市建設(shè)，形成了復(fù)雜的人群構(gòu)成，而商圈巨大的客流量和租房需求亦加劇了社區(qū)內(nèi)部居民與外部周邊商業(yè)辦公人員之間的沖突（圖6）。地段相關(guān)人群可大致歸納為社區(qū)居民（包括直管公房居民、無產(chǎn)權(quán)的宿舍職工家屬、商品房居民、軍屬單位大院居民等）、辦公人員（包括國家機(jī)關(guān)單位職員、私企員工、個體創(chuàng)業(yè)者等）和商業(yè)人群（包括商業(yè)服務(wù)人員、銷售人員、個體經(jīng)營者、非正式流動攤位等）。以上3 類人群活動的時空交疊帶來交通系統(tǒng)壓力，使得緊缺的公共空間更為擁擠，容易造成人群間的沖突矛盾。研究團(tuán)隊對社區(qū)居民（n=47）的問卷調(diào)查顯示，受訪者對便捷性、安全性、文化性的滿意度分別77.4%、51.8%和33.3%，而對舒適性的滿意度僅為22.2%（圖7）。這表明，居民的舒適度不僅僅基于生活便捷性，還取決于住區(qū)的社會屬性與歸屬感。因此，如何基于復(fù)雜人群協(xié)調(diào)多元主體的需求，激發(fā)住區(qū)內(nèi)部的社會活力，是商圈周邊老舊住區(qū)更新的難題。

4 權(quán)—地—人視角下的住區(qū)更新策略

4.1 內(nèi)部產(chǎn)權(quán)地塊重組

產(chǎn)權(quán)歸屬是社區(qū)內(nèi)生長的根本動力，因此可從協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)關(guān)系入手，利用公產(chǎn)等易改造地塊促發(fā)更新行動，彌補(bǔ)公服短板并引導(dǎo)私有空間合理讓渡，通過多種模式對產(chǎn)權(quán)地塊重新組合并合理改造。在實施層面上，可建立從觸媒地塊開發(fā)到私有產(chǎn)權(quán)讓渡，再到公共空間構(gòu)建的全生命周期地塊更新機(jī)制（圖8）。首先，通過評估更新地塊的開發(fā)難易程度，選擇便于進(jìn)行產(chǎn)權(quán)重組和具有較大開發(fā)潛力的公共產(chǎn)權(quán)地塊作為更新觸媒；其次，以此產(chǎn)生相關(guān)收益并反哺周邊社區(qū)，進(jìn)而推動社區(qū)私有產(chǎn)權(quán)的讓渡，帶動社區(qū)自主更新；再次，社區(qū)更新所產(chǎn)生的效益可進(jìn)一步反哺周邊區(qū)域，推動其他私有產(chǎn)權(quán)重組，最終形成完整連續(xù)的公共空間體系，實現(xiàn)整體效益最大化。在地塊更新周期完成后，空間改造收益還能繼續(xù)反哺周邊區(qū)域，觸發(fā)新一輪更新周期。

研究歸納出該地段內(nèi)部的4 類典型空間以及相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)重組模式，包括消極的公共界面、閑置或低效建筑、待開放的歷史遺跡和未來公共空間用地。社區(qū)地塊可根據(jù)產(chǎn)權(quán)主體和使用功能進(jìn)一步細(xì)分：依產(chǎn)權(quán)主體可分為軍產(chǎn)、公產(chǎn)和私產(chǎn)；依使用功能可分為居住、商業(yè)、辦公、古跡、教育和閑置。對應(yīng)不同的產(chǎn)權(quán)地塊，更新方案提出產(chǎn)權(quán)讓渡、委托管理、產(chǎn)權(quán)置換3 類調(diào)整方式（圖9）：①產(chǎn)權(quán)讓渡主要適用于公產(chǎn)與部分私產(chǎn)地塊，指通過協(xié)商和適當(dāng)補(bǔ)償使原產(chǎn)權(quán)人自愿轉(zhuǎn)讓部分或全部產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)主體和使用主體在此過程中都發(fā)生了改變；②委托管理主要適用于地段中的軍產(chǎn)地塊，指產(chǎn)權(quán)人將產(chǎn)權(quán)租賃或委托第三方經(jīng)營管理，使用主體發(fā)生了改變但產(chǎn)權(quán)主體不變；③產(chǎn)權(quán)置換主要適用于私產(chǎn)中的居住地塊，指通過異地補(bǔ)償面積使原產(chǎn)權(quán)人外遷，在此過程中產(chǎn)權(quán)主體和使用主體都發(fā)生了改變。

基于產(chǎn)權(quán)重組的空間設(shè)計手法因節(jié)點而異，可分為4 類（圖10）。

以孔祥熙故居和軍產(chǎn)用地為代表的閑置片區(qū)完整轉(zhuǎn)讓方式。通過完整轉(zhuǎn)讓地塊產(chǎn)權(quán)，對歷史建筑進(jìn)行整體改造并向公眾開放，成為地段內(nèi)部新的公共空間節(jié)點。例如，地段北部留存有一棟未完工的閑置大樓屬于軍產(chǎn)，未來可將其改造成一處包含商業(yè)、活動、辦公、青年公寓的多功能服務(wù)中心，以彌補(bǔ)地塊公服設(shè)施缺乏的短板。

以民國住區(qū)為代表的部分轉(zhuǎn)讓方式，可對部分歷史建筑進(jìn)行改造，賦予公共文化屬性，以達(dá)到展示歷史資源，激活周邊地區(qū)活力的目的。

以首都電話局和廣播公司為代表的外部空間共享方式，可將部分外部空間作為公共區(qū)域共享，疏通內(nèi)部交通，改善了地段內(nèi)環(huán)境品質(zhì)。

以辦公片區(qū)和居住區(qū)為代表紅線后退方式，即通過調(diào)整紅線來構(gòu)建完整的公共空間體系。

4.2 空間讓渡與資源共享

空間資源視角下的內(nèi)生長可基于“自有資源讓渡—公共效益反哺”的模式，對社區(qū)內(nèi)部空間進(jìn)行優(yōu)化提升，并實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)外部的資源共享（圖13）?！白杂匈Y源讓渡”指將使用效率低下的社區(qū)內(nèi)部空間資源主動讓渡，使其更好地服務(wù)于城市整體公共空間或公共服務(wù)體系。一方面，可將街道空間、檐下灰空間、建筑退線空間、屋頂空間等機(jī)會空間整合作為城市公共空間整體設(shè)計；另一方面，可通過優(yōu)勢資源互補(bǔ)，實現(xiàn)停車、公共服務(wù)等資源在鄰近地塊共享使用和共同獲益?！肮残б娣床浮敝竿ㄟ^社區(qū)資源與城市資源的良性互動，社區(qū)可從公共效益中獲益，激發(fā)資源內(nèi)生長的動力。例如，可通過局部騰退和面積補(bǔ)償來提升城市開放空間質(zhì)量和文化風(fēng)貌，賦予社區(qū)內(nèi)部更多的開放空間；亦可通過鄰近社區(qū)的公共服務(wù)資源共享，利用更少的土地面積獲得更好的服務(wù)效果，促進(jìn)社區(qū)間的互動。

基于“自有資源讓渡—公共效益反哺”模式，設(shè)計方案旨在對如下3 方面的用地空間進(jìn)行規(guī)劃控制與資源共享。

開放空間：對現(xiàn)有開放空間進(jìn)行梳理整合，實現(xiàn)融合住區(qū)外部開放空間的整體設(shè)計，形成貫通住區(qū)內(nèi)外的開放空間體系，并在部分節(jié)點處進(jìn)行精細(xì)化處理以適應(yīng)居民活動需求（圖14）。例如，通過設(shè)置社區(qū)內(nèi)部中央綠道和線性文化展覽走廊構(gòu)建連貫的慢性步道體系，并引入路側(cè)空間、露臺空間、下沉廣場來聯(lián)通外部空間，形成功能多元、氛圍活躍的城市界面。

機(jī)會空間：對地段閑置文物歷史空間進(jìn)行保護(hù)性改造，通過騰退、改造、翻新為社區(qū)內(nèi)部提供活動空間，并形成可改善商圈周邊風(fēng)貌的文化展示空間（圖15）。例如，方案提出對孔祥熙故居、國民政府財政部舊址等建筑進(jìn)行保護(hù)性改造更新，設(shè)置歷史文化長廊用于特色文化展示；在尊重原有建筑尺度和形式的基礎(chǔ)上，將老舊歷史建筑改建為社區(qū)中心，利用存量建筑的露臺空間創(chuàng)造休憩場所。

服務(wù)空間：通過引入新的公共服務(wù)資源，增強(qiáng)社區(qū)與外部周邊的交流互動（圖16）。例如，可利用住區(qū)與商圈在停車需求的時空交錯開發(fā)B2C 模式的共享停車服務(wù)，并通過經(jīng)營老年社區(qū)餐廳、兒童活動室等公共服務(wù)資源，在提升居民的社區(qū)歸屬感的同時實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)外公共服務(wù)空間共享。

4.3 多元人群主體權(quán)利協(xié)調(diào)

人群視角的內(nèi)生長模式旨在協(xié)調(diào)居民、上班族、學(xué)生與商戶等多元主體的權(quán)益，打造共享、共建、共營的社區(qū)。改造嘗試通過權(quán)衡不同人群的需求，增加活動場所的功能彈性，提升其承載多樣活動的可能性，從而促進(jìn)人群的互動交流并激活社區(qū)內(nèi)部的社會活力；通過構(gòu)建社區(qū)民主協(xié)商制度模式，使社區(qū)成員成為公共空間的使用者、供給者和運(yùn)營者，提升社區(qū)內(nèi)部自主組織能力（圖16）。針對居民重塑社區(qū)文化的需求，設(shè)計需要提供軍產(chǎn)住區(qū)、私有住宅和公房等不同社區(qū)居民的共享空間，滿足不同人群的活動需求，開展豐富的社團(tuán)活動來增強(qiáng)社區(qū)參與，提升居民歸屬感（圖17）。例如，可通過社區(qū)花園和游憩場所為老年與兒童群體提供趣味活動空間，亦可通過社區(qū)文化客廳為居民及大學(xué)生等青年群體提供展示交流的舞臺。上述社區(qū)共享空間將由居委會和居民志愿者聯(lián)合運(yùn)營，空間活動功能由居民投票決定，建設(shè)維護(hù)工作由居民自愿認(rèn)領(lǐng)，實現(xiàn)社區(qū)居民的參與式治理。

針對上班族群體，可通過開發(fā)多行業(yè)交流的眾創(chuàng)空間，塑造在地職住一體化的創(chuàng)意社區(qū)來提升辦公環(huán)境品質(zhì)，增加辦公服務(wù)配套設(shè)施，促進(jìn)商圈與社區(qū)人群的交流（圖17）。辦公大廈間的創(chuàng)意街巷可供大型單位、中型企業(yè)、小微型工作室進(jìn)行跨行業(yè)交流和舉辦聯(lián)合會展活動，眾創(chuàng)空間也為創(chuàng)客們提供了靈活租用的低成本創(chuàng)業(yè)基地。針對商戶提升業(yè)態(tài)活力，增加業(yè)態(tài)豐富度的需求，設(shè)計目標(biāo)是鼓勵流動經(jīng)營與非正式經(jīng)濟(jì)，恢復(fù)社區(qū)商業(yè)的煙火氣（圖17）。 綜合商業(yè)和街邊門店采用潮汐業(yè)態(tài)運(yùn)營模式，為不同時段的人群活動提供場地空間。設(shè)計試圖提供周末集市等彈性使用的空間，鼓勵居民和大學(xué)生等在此開展活動，增強(qiáng)商圈企業(yè)和社區(qū)的互動。綜上，設(shè)計通過塑造豐富的社區(qū)活動、辦公活動和商業(yè)活動場所，實現(xiàn)了公共空間全時與全齡共享，滿足多元主體的需求。共享的活力社區(qū)空間中體現(xiàn)了嶄新的場所精神，也體現(xiàn)了淮海路社區(qū)的包容性和多元性。

在制度模式層面，方案建議從建構(gòu)社區(qū)內(nèi)部共建共營的更新機(jī)制出發(fā)，通過民主協(xié)商聯(lián)動內(nèi)部多元主體，推行公眾參與的社區(qū)運(yùn)維，從而實現(xiàn)社區(qū)活力內(nèi)生長。社區(qū)居委會將在社區(qū)成員中征集需求并梳理議題，由成員民主協(xié)商達(dá)成共識，投票決定議題結(jié)果，并由居民代表和社會組織等社區(qū)領(lǐng)袖督查工作以保質(zhì)保量，在實施后還會總結(jié)評議群眾對社區(qū)工作的滿意度，從而形成一個充分分配落實權(quán)責(zé)的閉合利益鏈條（圖18）。

5 結(jié) 語

城市商圈周邊的老舊住區(qū)作為典型的存量空間，具有產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜、用地空間緊張、使用主體多元等共性特征，其更新過程具有鮮明的特點和挑戰(zhàn)。當(dāng)傳統(tǒng)商圈開發(fā)模式無法滿足空間提質(zhì)增效、精細(xì)化治理與可持續(xù)化發(fā)展需求時，周邊的老舊住區(qū)需要探索一種新的更新模式煥活內(nèi)部動力，聯(lián)通內(nèi)外資源。本文闡述了一種基于“內(nèi)生長”理念的更新模式，通過彈性協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)邊界整合空間要素，挖掘內(nèi)部自有資源實現(xiàn)與公共利益互補(bǔ)，促進(jìn)多元主體參與規(guī)劃，以更有效地激發(fā)老舊住區(qū)的內(nèi)部活力，實現(xiàn)存量空間的改造復(fù)興。該更新模式可在更廣泛的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境中實施，對城市商圈周邊老舊住區(qū)的整體轉(zhuǎn)型提升具有指導(dǎo)意義。

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