抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)的解釋路徑

劉承濤，呂成源

（浙江工業(yè)大學(xué) 法學(xué)院，浙江 杭州 310023）

中國人民素有安土重遷的思想，近年來我國房地產(chǎn)市場及住房金融市場一直處于繁榮狀態(tài)，但其中暴露的種種問題也不容忽視。目前房地產(chǎn)市場步入下行周期，再加上疫情沖擊，樓盤爛尾以及購房者斷供的現(xiàn)象層出不窮，與之相關(guān)的抵押預(yù)告登記制度卻未發(fā)揮應(yīng)有的作用，將該類風(fēng)險(xiǎn)予以化解。權(quán)利性質(zhì)決定權(quán)利的適用［1］，由于抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中的缺位，其在適用過程中并非無往不利，購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行之間處于相互僵持的狀態(tài)。抵押預(yù)告登記，作為一項(xiàng)“經(jīng)預(yù)告登記的擔(dān)保物權(quán)”，其所承載的制度功能較之《民法典》第221 條規(guī)定的所有權(quán)預(yù)告登記的制度預(yù)設(shè)是溢出的［2］。學(xué)者對(duì)抵押預(yù)告登記的研究，往往以所有權(quán)預(yù)告登記為出發(fā)點(diǎn)，將抵押預(yù)告登記的效力置于原《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第20 條規(guī)定的制度框架下進(jìn)行探討［3］?？梢哉J(rèn)為，區(qū)分抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記乃厘清抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)的首要之義，在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步探討抵押預(yù)告登記屬于何種權(quán)利。而抵押預(yù)告登記，兼具擔(dān)保物權(quán)特征和預(yù)告登記特征，應(yīng)當(dāng)在承認(rèn)其具有擔(dān)保物權(quán)屬性的前提下，賦予其預(yù)告登記的效力。

一、抵押預(yù)告登記制度的形成

（一）抵押預(yù)告登記的制度來源

抵押預(yù)告登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系，是購房人和銀行之間的預(yù)購商品房抵押貸款關(guān)系，購房人以預(yù)購商品房為擔(dān)保物向銀行申請(qǐng)貸款。預(yù)購商品房抵押制度，源于香港立信置業(yè)公司首創(chuàng)的房屋按揭銷售模式，自1992 年傳入內(nèi)地后，成為了房地產(chǎn)市場的主流。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，高企的房價(jià)令許多購房人難以一次性付清全部購房款。因此，購房人支付一定比例的首付款，再由銀行代為支付剩余的房款，同時(shí)購房人將所購的商品房抵押給銀行作為擔(dān)保物的預(yù)購商品房抵押制度開始大面積推廣①《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款：本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。。但這與香港的按揭制度大相徑庭。香港的按揭制度更接近大陸法系中的讓與擔(dān)保，由債務(wù)人將特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移予債權(quán)人，擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)。但內(nèi)地的預(yù)購商品房抵押制度，并未采用期房權(quán)利轉(zhuǎn)移至債權(quán)人享有，而購房人保留贖回權(quán)的擔(dān)保方式，即銀行并不希望成為購房人所購房屋的產(chǎn)權(quán)人。故而，雖然內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度引自香港地區(qū)，期房買賣也與香港的“買樓花”有著類似之處，但由于香港適用英美法系中的按揭制度，因此很難直截了當(dāng)?shù)貙?nèi)地的預(yù)購商品房抵押制度等同于按揭［4］。并且內(nèi)地采用了預(yù)告登記制度來強(qiáng)化購房人的權(quán)利，這與香港購房制度更為不同。有學(xué)者提出，有關(guān)預(yù)購商品房抵押擔(dān)保的性質(zhì)在學(xué)說上存有爭議，存在讓與擔(dān)保說、債權(quán)質(zhì)權(quán)說、不動(dòng)產(chǎn)抵押說等多種觀點(diǎn)［5］。申言之，內(nèi)地的抵押預(yù)告登記既有按揭制度的特征，又結(jié)合了預(yù)告登記制度，呈現(xiàn)更為復(fù)雜的構(gòu)造。

（二）抵押預(yù)告登記之規(guī)范演進(jìn)

預(yù)告登記制度，最早由原《物權(quán)法》第20 條規(guī)定，為《民法典》第221條所繼承，作為商品房預(yù)購的配套制度予以實(shí)施。根據(jù)已失效的《房屋登記辦法》，預(yù)告登記存在四種類型，其中包括了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與房屋抵押權(quán)預(yù)告登記兩類抵押預(yù)告登記。而在《房屋登記辦法》廢止后，現(xiàn)行有效的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》也規(guī)定了預(yù)購商品房抵押登記和不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記兩類抵押預(yù)告登記?！睹穹ǖ洹分胁⑽匆?guī)定抵押預(yù)告登記，相關(guān)空白由《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度解釋》）所填補(bǔ)?！稉?dān)保制度解釋》第52條第1款在確認(rèn)抵押預(yù)告登記人就擔(dān)保物享有優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)，限定了取得優(yōu)先受償權(quán)的條件；第2 款與破產(chǎn)程序銜接，規(guī)定了在破產(chǎn)程序中抵押預(yù)告登記人享有別除權(quán)。但是抵押預(yù)告登記的效力認(rèn)定在司法裁判中普遍存在類案不同判的現(xiàn)象仍然存在①（2020）浙民終739號(hào)民事判決書、（2009）寧民二終字第379號(hào)民事判決書認(rèn)為抵押預(yù)告登記是在抵押登記條件成熟或約定期限屆滿時(shí)辦理抵押登記的請(qǐng)求權(quán)，雖具有一定物權(quán)效力，但不同于正式抵押登記，預(yù)告抵押權(quán)人不具有優(yōu)先受償效力。（2014）皖民終字第780 號(hào)民事判決書、（2018）川民終839 號(hào)民事判決書、（2010）鼓商初字第840 號(hào)民事判決書認(rèn)為預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記具有相同的物權(quán)公示效力，預(yù)告抵押權(quán)人有權(quán)按照合同約定在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。。目前實(shí)踐中預(yù)告登記制度普遍適用于商品房預(yù)售，抵押預(yù)告登記也屬于預(yù)購商品房交易的重要保障機(jī)制［6］。由于預(yù)購商品房和已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)房存在本質(zhì)差異（前者并未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記），二者顯然不能一概而論?，F(xiàn)房抵押預(yù)告登記的適用空間狹窄，購房人和銀行以預(yù)購商品房抵押貸款，而辦理抵押預(yù)告登記的情形更為常見［7］。為了論點(diǎn)和論證的聚焦性，可以不涉及現(xiàn)房抵押預(yù)告登記的情形，僅討論預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記②在諸多學(xué)者的論述中，對(duì)抵押預(yù)告登記的稱謂略有不同，有稱抵押權(quán)預(yù)告登記的，有稱預(yù)告抵押登記的，為了行文流暢，本研究采用《擔(dān)保制度解釋》所稱“抵押預(yù)告登記”。。

二、抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)的現(xiàn)有解釋路徑評(píng)析

（一）現(xiàn)有理論混淆了抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記

在德國法上，預(yù)告登記制度旨在確保土地買賣中買受人能夠取得土地所有權(quán)。被引入我國后，旨在保障預(yù)購商品房買賣中購房人能夠取得房屋所有權(quán)，規(guī)制開發(fā)商一房二賣等行為。此類針對(duì)所有權(quán)取得而設(shè)置的預(yù)告登記，稱為所有權(quán)預(yù)告登記。抵押預(yù)告登記則是配合預(yù)購商品房抵押貸款制度而設(shè)，并非所有權(quán)預(yù)告登記制度的預(yù)設(shè)規(guī)范對(duì)象。相較于所有權(quán)預(yù)告登記的立法目的，抵押預(yù)告登記側(cè)重于實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而債權(quán)可以變價(jià)手段實(shí)現(xiàn)清償。立法與司法實(shí)踐都未將兩者的性質(zhì)差異進(jìn)行區(qū)分，使得抵押預(yù)告登記往往被視為所有權(quán)預(yù)告登記的子類型，對(duì)其研究也沒有突破所有權(quán)預(yù)告登記的法律框架。抵押預(yù)告登記和所有權(quán)預(yù)告登記在目的、權(quán)利結(jié)構(gòu)和實(shí)現(xiàn)手段上均存在差異，所有權(quán)也不具備抵押預(yù)告登記的擔(dān)保物權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行厘清。

1.目的不同

從比較法的視野來看，德國民法中定限物權(quán)（又稱限制物權(quán)）包括三類：用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和物權(quán)取得權(quán)。相較于已經(jīng)確定的用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，物權(quán)取得權(quán)體系的完整性，涵蓋權(quán)利的確定性都不如前兩者。有學(xué)者認(rèn)為，基于預(yù)告登記制度和先買權(quán)制度存在的事實(shí)，盡管《德國民法典》并未明文規(guī)定物權(quán)取得權(quán)，但仍可認(rèn)為物權(quán)取得權(quán)得到實(shí)際的承認(rèn)［8］。從此結(jié)論出發(fā)，可以認(rèn)為在《德國民法典》中，預(yù)告登記制度和先買權(quán)制度支撐起了物權(quán)取得權(quán)的體系。關(guān)于預(yù)告登記制度與先買權(quán)制度之間的關(guān)系，依照《德國民法典》第1 098 條第2 款，先買權(quán)人為了保全所有權(quán)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求權(quán)，享有對(duì)抗第三人的效力。因而一般認(rèn)為，預(yù)告登記權(quán)人之法律地位，與先買權(quán)人之法律地位相同［9］。但也有學(xué)者提出，由于預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)本身所具有物權(quán)和債權(quán)的“兩性特征”，其并非屬于一種確定的物權(quán)。對(duì)于預(yù)告登記的法律性質(zhì)，也只能作粗略的概括。一方面，預(yù)告登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，旨在擔(dān)保物權(quán)的變動(dòng)；另一方面，預(yù)告登記又具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗第三人。所以可將預(yù)告登記標(biāo)志為“以保護(hù)物權(quán)變動(dòng)之請(qǐng)求為目的的，具有物權(quán)效力的擔(dān)保手段”。最終的落腳點(diǎn)在于“擔(dān)保手段”而非物權(quán)［10］。而作為擔(dān)保手段，其目的只有一個(gè)——確保所有權(quán)成功變動(dòng)。

在我國，預(yù)告登記制度設(shè)立的初衷是為了確保購房人能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房屋的所有權(quán)。在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，相關(guān)法律法規(guī)不完善的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一房多賣等行為給購房人造成了極大的損失。過去三十年房價(jià)整體處于上行周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了賺取更多的利潤會(huì)不惜撕毀與原購房人簽訂的合同，轉(zhuǎn)而與后來的購房人簽訂更高價(jià)款的購房合同。為了規(guī)制這種現(xiàn)象，預(yù)告登記制度被設(shè)立以保障購房人能夠按時(shí)實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的所有權(quán)。因此，不論是德國法還是我國本土化的實(shí)踐，預(yù)告登記制度實(shí)施的目的只有確保權(quán)利人對(duì)房屋所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而不存在融資等其他目的。而抵押預(yù)告登記則是通過抵押“現(xiàn)實(shí)不存在但足以特定化”的預(yù)購商品房從而獲得融資，銀行作為抵押預(yù)告登記權(quán)利人，其目的也并非是取得房屋的所有權(quán)，而是確保自身債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記在目的上并不相同。

2.權(quán)利結(jié)構(gòu)不同

所有權(quán)預(yù)告登記本身具有從屬性，從屬于購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同，因而受到債務(wù)關(guān)系的約束，以及基于債務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的抗辯的影響［11］。例如，在購房人向開發(fā)商提出將所有權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)本登記時(shí)，開發(fā)商可以購房人未支付全部房款而抗辯，甚至行使合同解除權(quán)，從而導(dǎo)致所有權(quán)預(yù)告登記的失效。故而，權(quán)利人的意思只能基于雙方的合意實(shí)現(xiàn)，權(quán)利構(gòu)造只有單重性。而抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記不同，盡管抵押預(yù)告登記也受主債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響，當(dāng)主合同無效時(shí)，抵押預(yù)告登記也即宣告無效。但抵押預(yù)告登記除了保障主合同的債權(quán)外，還具有針對(duì)標(biāo)的物的物權(quán)，主合同的目的指向直接受領(lǐng)債務(wù)人的清償，抵押預(yù)告登記目的指向就被抵押的預(yù)購商品房清償，其權(quán)利構(gòu)造的二重性是清晰的。

3.實(shí)現(xiàn)手段不同

所有權(quán)預(yù)告登記目的上的單向性和權(quán)利結(jié)構(gòu)上的單重性，致使預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)只能通過法律控制義務(wù)人（即開發(fā)商）的行為而非物權(quán)行為來實(shí)現(xiàn)。

我國《民法典》中的限制物權(quán)僅包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，并未繼受《德國民法典》的立法體例，將物權(quán)取得權(quán)也納入物權(quán)范圍。在嚴(yán)格物權(quán)法定主義之下，先買權(quán)的德國模式不能映照我國現(xiàn)實(shí)。先買權(quán)在我國不是物權(quán)，故而在德國民法上參照先買權(quán)適用的預(yù)告登記同樣也不能被認(rèn)定為物權(quán)［12］。由此可知，所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不能通過先買權(quán)的行使來實(shí)現(xiàn)其權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?21條嚴(yán)格限制了預(yù)告登記義務(wù)人的處分權(quán)，也即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能對(duì)在建的預(yù)購商品房進(jìn)行處分，以此來保障購房人的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85 條第2 款從登記的角度細(xì)化落實(shí)了《民法典》的規(guī)定，只有在所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方能為處分辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。并且，全國人大常委會(huì)法工委民法室在原《物權(quán)法》第20 條（現(xiàn)《民法典》第221 條）撰寫的立法理由中載明，將預(yù)購商品房賣給不同的購房人即“一房二賣”，或者在預(yù)購商品房上設(shè)立抵押以獲得融資，都屬于受限制的處分行為［13］?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋》（一）（以下簡稱《民法典物權(quán)編解釋》）第4條明確指出，設(shè)定抵押權(quán)在處分行為之列。不難得知，這里限制處分的行為既包括所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為，也包括設(shè)定限制物權(quán)行為。而相比于所有權(quán)預(yù)告登記只能通過請(qǐng)求義務(wù)人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記一種方式實(shí)現(xiàn)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人即銀行享有擔(dān)保物權(quán)，除了請(qǐng)求購房人配合辦理抵押權(quán)本登記外，還可以通過拍賣、變賣預(yù)購商品房等手段實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。

（二）現(xiàn)有理論不足以解釋抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)

1.在建建筑物抵押權(quán)說

在建建筑物抵押擔(dān)保法律關(guān)系中，擔(dān)保物為在建建筑物，債權(quán)人有權(quán)在債務(wù)人未履行到期債務(wù)時(shí)，就在建建筑物拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。支持在建建筑物抵押權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，在抵押預(yù)告登記關(guān)系中，購房人將預(yù)購商品房抵押給銀行獲得貸款，并進(jìn)行抵押預(yù)告登記，實(shí)際上等同于將在建建筑物抵押給銀行。并且依照（原）《物權(quán)法》第180 條規(guī)定，債務(wù)人和第三人可以其有權(quán)處分的正在建造的建筑物抵押，這相當(dāng)于已經(jīng)承認(rèn)了按揭中抵押關(guān)系可以成為擔(dān)保物權(quán)，就抵押部分而言，按揭中的預(yù)購商品房抵押屬于（原）《物權(quán)法》規(guī)定的在建工程抵押［14］?？梢哉J(rèn)為，此觀點(diǎn)存在不妥之處。第一，建設(shè)用地使用權(quán)人和在建建筑物所有權(quán)人是開發(fā)商，而非購房人，購房人無權(quán)對(duì)在建建筑物進(jìn)行處分。第二，依照《民法典》第209 條，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，購房人在房屋建造的過程中，并未進(jìn)行在建建筑物不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，即使經(jīng)過預(yù)告登記，也只是進(jìn)一步保障了購房人取得房屋的權(quán)利，而非產(chǎn)生物權(quán)的變動(dòng)。第三，《民法典》中規(guī)定的在建建筑物抵押是將建筑物整體抵押，而購房人抵押的，是在建建筑物整體中的一小部分，與法律規(guī)定并不相符。因此，在建建筑物抵押說無法用于解釋抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)。

2.讓與擔(dān)保說

通說認(rèn)為，英美法的按揭與大陸法的讓與擔(dān)保法律特征具有相似之處，都屬于權(quán)利移轉(zhuǎn)型的擔(dān)保。讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù)履行，而將其所有的物之權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。債務(wù)人按期償還債務(wù)，則債權(quán)人返還原物于債務(wù)人或者第三人；當(dāng)債務(wù)未履行或者發(fā)生實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人直接取得擔(dān)保物所有權(quán)。在我國立法上，雖然沒有直接規(guī)定讓與擔(dān)保合同的效力，但《民法典》第388 條“其他具有擔(dān)保功能的合同”和第428 條“流質(zhì)緩和”等條款為讓與擔(dān)保制度留下了空間。最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見》也對(duì)包括讓與擔(dān)保合同在內(nèi)的新型擔(dān)保合同的效力進(jìn)行明確認(rèn)可。而讓與擔(dān)保的顯著特征就是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人或者第三人應(yīng)將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。在抵押預(yù)告登記法律關(guān)系中，房屋尚未建造完成或者未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，因此無法形成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，故而讓與擔(dān)保也無法用于解釋抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)。

3.權(quán)利質(zhì)權(quán)說

購房人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同后，即享有請(qǐng)求開發(fā)商交付房屋的權(quán)利。因此，購房人將預(yù)購商品房抵押給銀行獲得貸款，并非所有權(quán)抵押而是債權(quán)抵押。我國《民法典》中沒有權(quán)利抵押的相關(guān)規(guī)定，但有權(quán)利質(zhì)押。有學(xué)者提出，抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有的權(quán)利更接近權(quán)利質(zhì)權(quán)的構(gòu)成要件，購房者以將來取得的商品房的債權(quán)抵押給銀行［15］。但反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為，從質(zhì)權(quán)的客體上來看，預(yù)購商品房抵押與權(quán)利質(zhì)權(quán)存在很大差別。第一，我國《民法典》規(guī)定的權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體并不包括房屋交付請(qǐng)求權(quán)，在物權(quán)法定原則下，預(yù)購商品房抵押無法適用權(quán)利質(zhì)押制度。第二，在權(quán)利質(zhì)權(quán)中，可用于質(zhì)押的權(quán)利須是法律規(guī)定的、具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值并且可以依法流轉(zhuǎn)的權(quán)利。但在預(yù)購商品房抵押中，購房者交付給銀行的是《商品房買賣合同》書以及其他書面憑證，而不是房屋產(chǎn)權(quán)證明，銀行無法通過拍賣變賣的方式獲得受償。

可以認(rèn)為對(duì)于權(quán)利質(zhì)權(quán)說的反對(duì)觀點(diǎn)存在一定的局限性。雖然對(duì)預(yù)購商品房的請(qǐng)求權(quán)不屬于《民法典》第444 條列舉的權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體，但該條還設(shè)立了兜底條款。預(yù)購商品房抵押在實(shí)踐中普遍存在，并且行政法規(guī)也有相關(guān)規(guī)定，屬于“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，并不違反物權(quán)法定原則。針對(duì)“預(yù)購商品房不具有流通性”這一觀點(diǎn)，實(shí)踐中存在大量預(yù)購商品房司法拍賣的案例，從事實(shí)上否定了該觀點(diǎn)。因此，從擔(dān)保的角度而言，將權(quán)利質(zhì)權(quán)視為抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)存在一定的合理性，但并不足以作為最優(yōu)的解釋路徑。

三、抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)期待權(quán)解釋路徑之證成

抵押預(yù)告登記中，銀行對(duì)購房人享有的并非一般債權(quán)，而是期待權(quán)。該期待權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能，在購房人無法履行還款義務(wù)時(shí)，銀行可以將購房人所購買的預(yù)購商品房拍賣，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。同時(shí)，經(jīng)過預(yù)告登記的期待權(quán)，還具有對(duì)抗第三人的效力，購房人在抵押預(yù)告登記未轉(zhuǎn)化成抵押權(quán)期間所進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、再抵押行為，都不對(duì)銀行發(fā)生效力。

（一）期待權(quán)符合抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)

盡管對(duì)于期待權(quán)的概念和特征，學(xué)界還未達(dá)成完全一致的認(rèn)識(shí)，但就現(xiàn)有的共識(shí)來看，期待權(quán)無疑是和抵押預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)相一致的。第一，期待權(quán)是對(duì)未來取得某種完整權(quán)利的期待。而抵押預(yù)告登記的目的，就是由于權(quán)利人暫時(shí)不能進(jìn)行抵押權(quán)本登記，故產(chǎn)生對(duì)抵押權(quán)的期待，法律在此基礎(chǔ)上采用抵押預(yù)告登記制度保障這種期待。第二，期待權(quán)要求已經(jīng)具備取得權(quán)利的部分要件。在抵押預(yù)告登記中，貸款銀行作為權(quán)利主體已確定，其所期待的權(quán)利內(nèi)容是取得房屋抵押權(quán)。第三，抵押預(yù)告登記權(quán)利人已經(jīng)取得了受法律保護(hù)的地位，對(duì)第三人享有對(duì)抗效力［16］。有學(xué)者提出，采登記要件主義的物權(quán)讓與或設(shè)定，尚未辦理登記時(shí)，當(dāng)事人此時(shí)的法律地位應(yīng)認(rèn)為是期待權(quán)［17］。德國學(xué)者認(rèn)為，已提出登記申請(qǐng)但尚未辦理登記手續(xù)期間受讓人的期待權(quán)，是可以轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押的［18］。因此，銀行在抵押預(yù)告登記中享有的就是期待權(quán)。

（二）期待權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能

銀行享有的期待權(quán)，以預(yù)購商品房為擔(dān)保物，具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能。擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，本質(zhì)要求是變價(jià)，即滿足擔(dān)保物權(quán)人能通過拍賣、變賣等方式取得擔(dān)保客體的金錢價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。持反對(duì)觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，在商品房預(yù)售中，買受人對(duì)預(yù)購商品房的權(quán)利，不是實(shí)際、具體的權(quán)利，并且我國原《物權(quán)法》（即《民法典》“物權(quán)編”）中所規(guī)定的的權(quán)利質(zhì)押類型也并不包括期房質(zhì)押，故而銀行也不能就抵押預(yù)告登記而享有的期待權(quán)對(duì)預(yù)購商品房進(jìn)行變價(jià)［19］。還有預(yù)購商品房是否具有可交易性及流通性也存在很大爭議。對(duì)此，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行解釋。

1.預(yù)購商品房屬于確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益

有學(xué)者提出，預(yù)購商品房并不能成為交易的客體［20］。但從立法以及司法實(shí)踐來看，其提出的缺失與障礙并不存在。抵押預(yù)告登記的客體是預(yù)購商品房，如果單以物理狀態(tài)為準(zhǔn)，處于在建狀態(tài)的預(yù)購商品房并未成為現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)。但在各種管制機(jī)制的作用下，它已特定化，如建筑規(guī)劃或測(cè)繪能夠詳盡描述其面積、構(gòu)造、布局、坐落等，這些信息還反映在房屋行政主管部門的登記表中，商品房預(yù)售合同中也會(huì)給予表述［6］。而在預(yù)購商品房買賣合同中，購房人所享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益即其支付購房款而取得的對(duì)某一套確定的預(yù)售商品房的債權(quán)，例如，對(duì)某小區(qū)某幢某單元某室的債權(quán)。同理，如果這種債權(quán)無法被認(rèn)定為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)益，那商品房預(yù)售就會(huì)失去其存在的根基，從而導(dǎo)致整個(gè)商品房預(yù)售制度都處于不符合法理的境地。因此，預(yù)售商品房顯然屬于已經(jīng)確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

2.預(yù)購商品房具有流通性

擔(dān)保物權(quán)的本質(zhì)是客體能夠變價(jià)以清償債務(wù)，這就要求該客體應(yīng)當(dāng)具有可轉(zhuǎn)讓性或流通性。而預(yù)購商品房是否具有流通性，存在很大的爭議。有學(xué)者旗幟鮮明地指出，根據(jù)2005 年5 月國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等7 部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（以下簡稱《意見》）①《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》第7條：“切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?！?，自2005 年5 月9 日起，預(yù)售商品房不再有交易市場，無法通過流通來變價(jià)［6］。從這個(gè)角度出發(fā)，顯然預(yù)售商品房在抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記前，不再享有變價(jià)性。但可以認(rèn)為，從一份規(guī)范性文件中即得出預(yù)售商品房不再具有流通性的結(jié)論過于武斷。從法理和實(shí)踐的角度來講，都可以反駁該論斷。

第一，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）第46 條，由國務(wù)院規(guī)定商品房預(yù)購人是否能將未竣工的預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓。有學(xué)者認(rèn)為，該規(guī)定實(shí)際上是一種委任性條款，即法律授權(quán)國務(wù)院對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題制定行政法規(guī)，其言下之意是預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓［21］。一般來說，如果國務(wù)院以行政法規(guī)的形式立法，那么可以從法律角度否定預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的效力。但是國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)部委的規(guī)范性文件并不能等同于行政法規(guī)，并且如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓，那么應(yīng)當(dāng)直接由《房地產(chǎn)法》作出規(guī)定，并無再授權(quán)國務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)之必要。所以該條款事實(shí)上承認(rèn)了商品房的預(yù)售合同再轉(zhuǎn)讓的效力。并且《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第44 條以及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第40、41 條都有預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓和再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。如果預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓絕對(duì)無效，那么這兩部地方政府規(guī)章涉嫌違反上位法。第二，該《意見》不滿足《民法典》第153 條的規(guī)定①《民法典》第153 條：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”。根據(jù)《民法典》規(guī)定，只有當(dāng)民事法律行為違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)方屬無效，也即只有在法律或者行政法規(guī)明文規(guī)定“預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同無效”的前提下，轉(zhuǎn)讓合同才應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。然而，《意見》的法律位階僅僅是部委發(fā)布的部門規(guī)章，即使經(jīng)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，尚不屬于行政法規(guī)，因此不具有使合同無效的強(qiáng)行性［22］。并且，根據(jù)《意見》第7條的文義進(jìn)行解釋，更多的是從登記、備案的角度對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，而非干涉意思自治，取消預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的合法性。第三，近年來實(shí)行的網(wǎng)絡(luò)法拍制度，已經(jīng)將大量還未進(jìn)行所有權(quán)首次登記的預(yù)購商品房納入法拍范圍②參見《溫州市中級(jí)人民法院關(guān)于樂清市樂成街道盛德路名仕花園3幢1903室預(yù)售商品房（第一次拍賣）的公告》《溫州市甌海區(qū)人民法院關(guān)于拍賣瑞安市塘下鎮(zhèn)金海岸花苑2幢一單元2601室預(yù)購商品房（第一次拍賣）的公告》等。。2017年1月實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，奠定了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在人民法院處置被執(zhí)行人資產(chǎn)的主導(dǎo)地位。而在阿里法拍、京東法拍等網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)上，存在大量尚未進(jìn)行所有權(quán)首次登記的預(yù)購商品房。根據(jù)學(xué)者的統(tǒng)計(jì)，截至2021 年7 月，淘寶網(wǎng)拍賣的預(yù)購商品房超過10 萬套［23］。網(wǎng)絡(luò)法拍作為司法解釋確定的財(cái)產(chǎn)處置方式，將預(yù)購商品房納入拍賣范圍，本身就說明預(yù)購商品房的可轉(zhuǎn)讓和可流通性。如果否定預(yù)購商品房的流通性，無疑與現(xiàn)行司法拍賣制度相悖。

（三）期待權(quán)經(jīng)預(yù)告登記生效并取得對(duì)抗第三人的效力

期待權(quán)作為一項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)公示原則［24］。而抵押預(yù)告登記一旦成立，意味著作為擔(dān)保物權(quán)的期待權(quán)成立。抵押預(yù)告登記的生效實(shí)際上等同于期待權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的生效。原因在于，期待權(quán)雖然具有擔(dān)保物權(quán)權(quán)能，但由于房屋尚處于在建狀態(tài)，故而物權(quán)的生效要件需要參照權(quán)利質(zhì)權(quán)的生效要件適用。依照《民法典》第441至445 條的規(guī)定，只有票據(jù)（匯票、本票、支票）和三單（存款單、倉單、提單）等才適用質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立?！盎鸱蓊~、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款”等皆為登記生效。不難看出適用權(quán)利憑證交付生效的票據(jù)和三單都有極強(qiáng)的流通性，尤其是票據(jù)具有無因性，不受原因關(guān)系的影響。相比票據(jù)與三單，預(yù)購商品房期待權(quán)更接近應(yīng)收賬款等一般債權(quán)，故適用登記生效更符合期待權(quán)的性質(zhì)。并且抵押預(yù)告登記本身即具有公示的功能，與所有權(quán)預(yù)告登記不同，所有權(quán)預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的排他的權(quán)利［25］。而期待權(quán)自抵押預(yù)告登記之日起至抵押權(quán)設(shè)立的期間內(nèi)（或抵押預(yù)告登記失效后），購房人將預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓、再抵押，都不對(duì)銀行發(fā)生效力。

有學(xué)者提出，應(yīng)對(duì)物權(quán)法定主義進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤艑?，以此來避免物質(zhì)被僵化利用。物權(quán)法定之目的，在于定分止?fàn)帲?guī)避交易過程中具有排他性的物權(quán)間的沖突。同時(shí)在債權(quán)自由主義的模式下，物權(quán)如果與債權(quán)一樣能夠自由創(chuàng)設(shè)，那么目前物權(quán)關(guān)系的安定將被打破［26］。然而從原《物權(quán)法》到《民法典》，嚴(yán)格的物權(quán)法定主義在逐漸緩和，以居住權(quán)為代表的新型用益物權(quán)，以讓與擔(dān)保為代表的新型擔(dān)保物權(quán)競相走上了《民法典》的舞臺(tái)。《擔(dān)保制度解釋》已實(shí)施近三年，但國內(nèi)學(xué)者仍對(duì)抵押預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)爭論不休。商品房預(yù)售制度以及預(yù)購商品房抵押貸款制度，具有鮮明的本土化特征，加之結(jié)合引自德國法的預(yù)告登記制度，由此產(chǎn)生的抵押預(yù)告登記制度具有復(fù)雜的肌理。結(jié)合商品房預(yù)售以及預(yù)購商品房抵押貸款的實(shí)踐，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)銀行享有的期待權(quán)也屬于一種新型的擔(dān)保物權(quán)。