反向抵押權(quán)法學(xué)理論之厘清

葉知年，陳淑婷

（福州大學(xué)法學(xué)院，福建福州，350116）

我國“未富先老”現(xiàn)象凸顯，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老因家庭結(jié)構(gòu)變化受到挑戰(zhàn)，社會養(yǎng)老資金存在巨大缺口，社會養(yǎng)老保障體系難以支撐老年人“老有所養(yǎng)”的需求，這些嚴峻的現(xiàn)實亟須應(yīng)對措施。反向抵押權(quán)作為以房養(yǎng)老的一種形式被廣泛實踐，但實踐效果不佳，筆者以為有必要引入反向抵押權(quán)制度，通過法律制度保障其實施。國內(nèi)對反向抵押的研究主要從金融經(jīng)濟領(lǐng)域角度，學(xué)者們從住房反向抵押域外經(jīng)驗的總結(jié)、社會效用、風(fēng)險、產(chǎn)品定價、可行性、推廣模式等方面進行研究。比如韓再對住房反向抵押貸款的運作機制進行研究［1］，范子文對中國住房反向抵押貸款進行研究［2］，柴效武對以房養(yǎng)老的理念和模式進行研究［3］。然而，從法學(xué)角度進行研究的文章比較少，大多學(xué)者從保險法角度研究住房反向抵押的法律問題［4］，分析保險公司運行的難點、保險下的稅收問題等。從民法角度研究得甚少，魯曉明論證將反向抵押權(quán)納入民法典《物權(quán)》編的必要性及可行性，并提出反向抵押權(quán)制度的建構(gòu)［5］。有學(xué)者對反向抵押權(quán)的權(quán)利性質(zhì)進行論證，認為是一種新型權(quán)利［6］。有鑒于此，筆者以為有必要厘清反向抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論，探掘其疑義與闕漏，界定概念定義、權(quán)利性質(zhì)、理論依據(jù)、法律關(guān)系等。唯有把握其法學(xué)基本理論，才能為其制度的架構(gòu)提供理論基礎(chǔ)，才能建立合理的反向抵押權(quán)制度，促進以房養(yǎng)老政策實施，緩解養(yǎng)老壓力。

一、反向抵押權(quán)之概念界定

（一）反向抵押權(quán)命名

在法學(xué)研究領(lǐng)域作為全新的概念，該如何命名，關(guān)系到反向抵押權(quán)的推行。是以有必要在引入反向抵押權(quán)制度之前，統(tǒng)一命名，避免適用上的混亂。“倒按揭”這一說法來源于按揭制度，我國未將“按揭”納入擔(dān)保物權(quán)體系，因此“按揭”不算是嚴格的法律術(shù)語。但“按揭”這個詞被當(dāng)作一種特殊的擔(dān)保方式已深入人心，涉及到商品房抵押貸款都以按揭來論。既然“按揭”這個詞被社會廣泛認可，那是否有必要再用其他詞來命名？如果可以將“按揭”解釋為在建建筑物抵押的一種方式，就可不必單獨規(guī)定“按揭”。但按揭關(guān)系復(fù)雜，抵押擔(dān)保關(guān)系是其法律關(guān)系的一部分，且各種法律關(guān)系聯(lián)系緊密，部分以截取按揭的法律關(guān)系進行法律解釋實為不妥。按揭已廣泛運用于實踐中，發(fā)揮著重要作用，我國民法典物權(quán)編有必要將其作為一種獨立的擔(dān)保物權(quán)作出規(guī)定［7］。若將來規(guī)定了按揭制度，那反向抵押權(quán)是否應(yīng)規(guī)定為倒按揭，以達到命名的對應(yīng)協(xié)調(diào)？筆者認為反向抵押權(quán)仍應(yīng)按反向抵押權(quán)命名，以按揭為名規(guī)定商品房的抵押貸款，只是因為“按揭”一詞已得到民眾廣泛使用，再次更改將增加普及成本。但無論按揭還是倒按揭都難以體現(xiàn)法律屬性，不能稱為嚴謹?shù)姆尚g(shù)語。英美法系有規(guī)定倒按揭制度，大陸法系中法國規(guī)定反向抵押制度，我國的法律制度更偏向于大陸法系，故可借鑒法國以“反向抵押”命名。此外，反向抵押權(quán)介紹到國內(nèi)后，學(xué)者們多以住房反向抵押貸款為題進行研究，指導(dǎo)意見提出的也是開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。國外以Reverse Mortgage 命名這種以房養(yǎng)老制度，翻譯成中文即為反向抵押。是以，以反向抵押權(quán)命名更能體現(xiàn)制度的法律屬性，與擔(dān)保法體系其他擔(dān)保物權(quán)的命名更加協(xié)調(diào)。

（二）反向抵押權(quán)定義及特征

關(guān)于反向抵押權(quán)，學(xué)者所作定義各有異同，有學(xué)者認為是住房“期貨化”的形式，有學(xué)者認為是壽險產(chǎn)品。較為權(quán)威的觀點可參見孟曉蘇、柴效武教授所著的相關(guān)書籍，如《反向抵押貸款》，通過主體、客體、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容定義反向抵押權(quán)，有助于民眾了解反向抵押權(quán)制度。筆者認為，基于國內(nèi)理論界從不同角度對反向抵押權(quán)所作的界定，考慮法律的實質(zhì)因素和形體因素，從法律角度應(yīng)對反向抵押權(quán)定義為：為了保障和提高老年人的生活水平，符合法律規(guī)定的老年人將自有房屋所有權(quán)抵押給特定金融機構(gòu)以擔(dān)保貸款，有關(guān)評估機構(gòu)根據(jù)預(yù)期壽命、市場風(fēng)險、房屋價值等因素作出價值評估，金融機構(gòu)根據(jù)評估決定貸款的最高額度及放貸方式。貸款期限一般為直至債務(wù)人去世，在債務(wù)期限屆滿時債權(quán)人通過將房屋折價、拍賣、變賣等方式實現(xiàn)債權(quán)。

從反向抵押權(quán)定義可知反向抵押權(quán)具有以下特征：第一，反向抵押權(quán)主體特定。抵押人有年齡上的限制，一般規(guī)定為60 歲以上人群。抵押權(quán)人須為特定的金融機構(gòu)，比如中央銀行或特設(shè)的銀行。我國是以保險業(yè)務(wù)推廣反向抵押，即由保險公司開展。有必要進行調(diào)整，明確抵押權(quán)人為銀行，保險公司承保共擔(dān)風(fēng)險。第二，反向抵押權(quán)客體特定，一般要求是老年人獨立自有的房產(chǎn)。第三，反向抵押權(quán)的內(nèi)容包含多重法律關(guān)系，具有復(fù)雜性。第四，債權(quán)數(shù)額及期限不確定。因借款人預(yù)期壽命不確定，從金融機構(gòu)實際取得借款和債權(quán)期限也不確定，須等借款人去世或者其他事由債權(quán)才到期。第五，權(quán)利救濟的特殊性，反向抵押權(quán)無追索權(quán)，即債權(quán)以房屋的最終價值為限。抵押權(quán)人享有第一順位抵押權(quán)，可優(yōu)先于其他擔(dān)保物權(quán)人受償。第六，借款人享有贖回權(quán)和增值分享權(quán)。借款人可通過償還借款本息贖回自己房產(chǎn)。在債權(quán)到期時，若房屋的價值超過實際借款，超出的部分抵押人和抵押權(quán)人可以協(xié)商進行分享。

二、反向抵押權(quán)之法理依據(jù)

一項權(quán)利或制度的提出、運行需有理論依據(jù)的支撐。反向抵押權(quán)制度涉及多種理論，從社會學(xué)角度有代際財富傳遞理論、生命周期理論、社會保障理論等；從經(jīng)濟金融學(xué)角度有保險精算原理、資產(chǎn)流動性理論、期權(quán)理論信用風(fēng)險理論等；本文從法理學(xué)的角度分析，涵蓋典權(quán)、讓與擔(dān)保、抵押權(quán)三種學(xué)說。

（一）典權(quán)

典權(quán)系我國固有的傳統(tǒng)法律制度，出典人為取得當(dāng)金，交付一定費用將其不動產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，典權(quán)人占有該當(dāng)物并享有使用收益的權(quán)利，出典人未能如期支付當(dāng)金利息的，典權(quán)人取得當(dāng)物所有權(quán)。典權(quán)是用益物權(quán)，但同時具有融資擔(dān)保功能，可充分發(fā)揮物的經(jīng)濟效用，特殊的制度功能使其不能被抵押和不動產(chǎn)質(zhì)押等制度替代［8］。典權(quán)制度允許當(dāng)事人約定對低值當(dāng)物直接取得所有權(quán)，實現(xiàn)途徑較抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)因流質(zhì)契約禁止只能折價、拍賣、變賣快捷［9］。

典權(quán)的客體主要是不動產(chǎn)，反向抵押權(quán)的客體主要是老年人自有的房產(chǎn)，也為不動產(chǎn)；典權(quán)在出典后可以贖回，反向抵押權(quán)也賦予老年人及其繼承人贖回權(quán)。由是觀之，典權(quán)制度與反向抵押權(quán)制度存在許多相似之處，故有學(xué)者認為典權(quán)制度可以成為構(gòu)建反向抵押權(quán)制度的理論基礎(chǔ)。但筆者認為此觀點不可取。首先，從二者運作模式上看，是否移轉(zhuǎn)占有是主要區(qū)別之一，若以典權(quán)為構(gòu)建反向抵押權(quán)制度的理論基礎(chǔ)，則反向抵押人需要將房屋移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人占有，這與反向抵押權(quán)為解決養(yǎng)老問題、提高老年人生活水平而設(shè)立的初衷背道而馳。其次，典權(quán)有一個確定的約定期限，實踐中最長期限一般不超過30 年。反向抵押權(quán)為保障老年人權(quán)益，也為了符合制度設(shè)計的初衷，一般約定為到老年人去世時到期，而壽命只能預(yù)期，不可確定。是以，倘若以典權(quán)作為反向抵押權(quán)制度構(gòu)建的理論基礎(chǔ)，則反向抵押權(quán)須有一個確定的期限，但如此將不利于老年人。因為如果到期后老年人仍健在，此時老年人經(jīng)濟狀況一般是難以贖回房屋的，那么老年人將會陷入流離失所的窘境。再次，典權(quán)性質(zhì)依通說為用益物權(quán)，而反向抵押權(quán)依其定義是為了擔(dān)保借款，可見其具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)。雖然典權(quán)具有某些擔(dān)保物權(quán)的功能，但用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)還是存在很多不同的，以身為用益物權(quán)的典權(quán)構(gòu)建具有擔(dān)保性質(zhì)的反向抵押權(quán)，邏輯上實難理順。最后，典權(quán)制度雖是我國固有的傳統(tǒng)的法律制度，但當(dāng)前法律并未加以規(guī)定，以其作為構(gòu)建反向抵押權(quán)制度的理論基礎(chǔ)于法無據(jù)。

（二）讓與擔(dān)保

讓與擔(dān)保是指為擔(dān)保債務(wù)，擔(dān)保人將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)人，債務(wù)履行時返還標(biāo)的物于擔(dān)保人，債務(wù)不履行時則由擔(dān)保權(quán)人就該標(biāo)的物受償。有觀點認為讓與擔(dān)保與按揭制度十分相似，而反向抵押權(quán)也稱為倒按揭，是參照按揭制度建構(gòu)的，所以讓與擔(dān)?？梢宰鳛槲覈聪虻盅簷?quán)制度構(gòu)建的理論基礎(chǔ)。反向抵押權(quán)實現(xiàn)時由債權(quán)人取得擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)，這一制度安排屬于大陸法系物權(quán)法上的讓與擔(dān)保［10］。筆者認為讓與擔(dān)保難以作為反向抵押權(quán)建構(gòu)的理論基礎(chǔ)。首先，讓與擔(dān)保是一種非典型擔(dān)保，法律未直接規(guī)定。所以在讓與擔(dān)保尚無法律規(guī)定時，以其構(gòu)建反向抵押權(quán)制度于法無據(jù)。此外，因讓與擔(dān)保為非典型擔(dān)保，不以公示為必要。反向抵押權(quán)是老年人將自有房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)屬不動產(chǎn)，我國規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效主義，若反向抵押權(quán)以此為理論基礎(chǔ)構(gòu)建，將與法律規(guī)定出現(xiàn)齟齬。況且不進行公示，將增加交易風(fēng)險，打擊老年人和金融機構(gòu)參與反向抵押的積極性。其次，讓與擔(dān)保需要移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，事先移轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)，老年人會擔(dān)心交易安全而不敢進行反向抵押，這會打擊反向抵押的實踐。而老年人或其繼承人還享有贖回權(quán)，先將所有權(quán)移轉(zhuǎn)，若行使贖回權(quán)，需要反復(fù)進行變更登記，增加登記成本和交易成本。

（三）抵押權(quán)

抵押權(quán)是指擔(dān)保人為擔(dān)保債務(wù)將財產(chǎn)抵押給擔(dān)保權(quán)人，但不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，在債務(wù)到期不獲清償時擔(dān)保權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。有觀點認為反向抵押權(quán)是由按揭演變而來，而按揭以抵押權(quán)為理論支撐，那么反向抵押權(quán)可以以抵押權(quán)作為構(gòu)建的理論基礎(chǔ)。筆者認為此觀點具有一定合理性。首先，抵押權(quán)是我國明文規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)，以此為理論基礎(chǔ)于法有據(jù)。其次，抵押權(quán)在抵押合同生效時，不需要移轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)和占有。老年人仍占有該房屋，繼續(xù)享有房屋的使用、居住的權(quán)利，與反向抵押權(quán)制度設(shè)計的初衷相符。不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，也讓老年人更加放心交易安全，促進反向抵押權(quán)的發(fā)展。最后，根據(jù)抵押權(quán)從屬性理論，抵押權(quán)從屬于債權(quán)，債權(quán)消滅則抵押權(quán)也消滅。反向抵押人享有贖回權(quán)，償還借款的本息即可贖回抵押物。償還本息即消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故反向抵押權(quán)的贖回權(quán)與抵押權(quán)的從屬性類似。從反向抵押權(quán)定義中可以發(fā)現(xiàn)，反向抵押權(quán)并沒有以所有權(quán)進行擔(dān)保，而是以抵押作為基礎(chǔ)。綜上，我國的反向抵押權(quán)制度可以抵押權(quán)為法理基礎(chǔ)，但反向抵押權(quán)與抵押權(quán)還是不同的，需加以改造才能作為構(gòu)建的理論基礎(chǔ)。

三、反向抵押權(quán)之權(quán)利性質(zhì)界定

明確反向抵押權(quán)的性質(zhì)，對反向抵押權(quán)制度的建構(gòu)和實際運行都極具意義。在我國目前的擔(dān)保物權(quán)體系中，并未規(guī)定反向抵押權(quán)這一擔(dān)保方式，反向抵押權(quán)性質(zhì)為何尚無定論。筆者嘗試將反向抵押權(quán)和典型擔(dān)保物權(quán)及非典型擔(dān)保物權(quán)進行對比分析，以明晰反向抵押權(quán)的性質(zhì)。

（一）反向抵押權(quán)與典型擔(dān)保物權(quán)

1.反向抵押權(quán)與一般抵押權(quán)

反向抵押權(quán)與一般擔(dān)保物權(quán)都是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而設(shè)立，都是不移轉(zhuǎn)占有，債權(quán)人都享有優(yōu)先受償權(quán)。反向抵押權(quán)本質(zhì)上可以說是不動產(chǎn)抵押權(quán)的一種特殊形態(tài)，但是僅把反向抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種特殊形態(tài)，不足以保護反向抵押權(quán)人的債權(quán)，畢竟二者具有明顯差別。

第一，目的與功能不同。一般抵押權(quán)純粹為了擔(dān)保債務(wù)履行，其目的與功能單一。反向抵押權(quán)的功能和目的多樣，除了擔(dān)保反向抵押人的借款，更是為了提高老年人的生活水平，實現(xiàn)以房養(yǎng)老，因此其具有公益性和社會福利性。第二，主體不同。一般抵押權(quán)參與的主體是債權(quán)人和債務(wù)人或者債權(quán)人和第三人，即只涉及雙方，且只要雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就可設(shè)立抵押權(quán)，對參與主體的資格沒有特殊限制。反向抵押權(quán)的參與主體不只雙方，包括反向抵押人、反向抵押權(quán)人、評估機構(gòu)、保險機構(gòu)、政府，法律關(guān)系，較一般抵押權(quán)復(fù)雜得多。當(dāng)然就反向抵押權(quán)合同而言，當(dāng)事人只包括反向抵押人和反向抵押權(quán)人。反向抵押權(quán)因還具有補充養(yǎng)老的功能和目的，所以對參與主體有特殊的限制，反向抵押人要求是達到一定年齡且有養(yǎng)老需求的老年人；反向抵押權(quán)人要求是金融機構(gòu)，一般為特設(shè)的金融機構(gòu)或中央銀行。第三，抵押標(biāo)的要求不同。一般抵押權(quán)的抵押物可以是債務(wù)人或第三人的動產(chǎn)、不動產(chǎn)、權(quán)利，具有廣泛性。反向抵押權(quán)的標(biāo)的只能是債務(wù)人獨自擁有的或夫妻共有的房屋，不能是他人或與他人共有的以及權(quán)屬不明的房屋。第四，擔(dān)保的債權(quán)產(chǎn)生時間不同。一般抵押權(quán)因?qū)ζ渌鶕?dān)保的債權(quán)具有從屬性，即以債權(quán)的存在為前提，所擔(dān)保的債權(quán)先于抵押權(quán)存在。而反向抵押權(quán)擔(dān)保的是將來債權(quán)，在設(shè)立反向抵押權(quán)時尚不存在債權(quán)［11］。第五，抵押期限、數(shù)額不同。在一般抵押權(quán)中，抵押期限有約定按約定，無約定在主債務(wù)消滅時，抵押權(quán)也消滅，有一個確定的期限。反向抵押權(quán)一般是借款人死亡時實現(xiàn)債權(quán)，而人的壽命難以預(yù)測故沒有確切期限。一般抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額在設(shè)定抵押權(quán)時是確定的，而反向抵押權(quán)在設(shè)立時并不能確定所擔(dān)保的數(shù)額，只有在債權(quán)實現(xiàn)時才可確定擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。第六，有無追索權(quán)不同。在一般抵押權(quán)中，債務(wù)人仍需要清償超出抵押物價值部分的債務(wù)。反向抵押權(quán)債務(wù)人僅以房屋的價值為限承擔(dān)清償責(zé)任，不足部分無需清償。

2.反向抵押權(quán)與最高額抵押權(quán)

上及所述，反向抵押權(quán)不屬于一般抵押權(quán)，那是否可以涵蓋在特殊抵押權(quán)中呢？在物權(quán)編規(guī)定的特殊抵押權(quán)中，動產(chǎn)浮動抵押權(quán)因以動產(chǎn)為抵押標(biāo)，與反向抵押權(quán)要求的不動產(chǎn)不符，不具可比性。最高額抵押和反向抵押都是擔(dān)保將來不確定的債權(quán)，都有最高限額，具有一定相似性。有學(xué)者認為如果不拘泥物權(quán)法關(guān)于最高額抵押的概念，將反向抵押權(quán)稱之為最高額抵押未嘗不可［12］。那么可否將最高額抵押擴大解釋，將反向抵押權(quán)包含其中呢？筆者認為二者雖具有相似性，但仍存在不同。

第一，所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的確定性程度不同。對最高限額，最高額抵押則比反向抵押權(quán)更易確定。因為最高額抵押權(quán)的最高限額是預(yù)先設(shè)定的，反向抵押權(quán)最高限額是以實現(xiàn)債權(quán)時房屋的現(xiàn)時價值為限，房屋的現(xiàn)實價值在設(shè)立時無法確定，所以這個最高限額是預(yù)估的。第二，債權(quán)債務(wù)變動產(chǎn)生的影響不同。在最高額抵押權(quán)實現(xiàn)前，債權(quán)債務(wù)是變動不確定的，這些變動的債權(quán)債務(wù)不一定都能納入擔(dān)保的范疇。有學(xué)者將最高額抵押比喻成一個有入口和出口的箱子，債權(quán)通過入口進入箱子成為最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)，通過出口則脫離了最高額抵押，成為普通債權(quán)［13］。按這樣的比喻，反向抵押權(quán)則是一個只有入口的箱子，因為分期放貸的借款都是用于借款人的日?；ㄤN，并不會產(chǎn)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。第三，可否約定流押條款不同。最高額抵押不可約定流押條款，抵押權(quán)人只是對抵押物的折價、拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。在反向抵押權(quán)中，當(dāng)事人可以約定在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時債權(quán)人可以直接獲得抵押物所有權(quán)。第四，有無追索權(quán)的不同。在最高額抵押中，超過最高限額的債權(quán)為普通債權(quán)，但債權(quán)人仍可要求債務(wù)人清償。在反向抵押權(quán)中，若債權(quán)超出房屋價值，反向抵押權(quán)人無權(quán)要求反向抵押人或其繼承人償還超出的部分。

（二）反向抵押權(quán)與非典型擔(dān)保物權(quán)

有無追索權(quán)是反向抵押權(quán)與其他抵押權(quán)最大的區(qū)別，無追索權(quán)使得反向抵押權(quán)無法被歸為物權(quán)法上的典型擔(dān)保物權(quán)。那么反向抵押權(quán)能否融入非典型擔(dān)保物權(quán)？物的擔(dān)?？煞譃橄薅〒?dān)保和所有權(quán)擔(dān)保，所有權(quán)擔(dān)保形式包括讓與擔(dān)保、所有權(quán)保留、融資租賃等，因此又被稱為非典型擔(dān)保［14］。

1.反向抵押權(quán)與讓與擔(dān)保

讓與擔(dān)保制度與反向抵押權(quán)制度存在相似性，都是為了擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，債權(quán)實現(xiàn)方式都是以債權(quán)人取得標(biāo)的物所有權(quán)。但二者還是存在明顯不同。第一，構(gòu)成要件不同。讓與擔(dān)保在設(shè)立時，為擔(dān)保債權(quán)，以標(biāo)的物作為抵押，只轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。造成債權(quán)人在外觀上為所有人，但其處分權(quán)能受限，在債權(quán)不能清償時才能享有完整所有權(quán)。換言之，轉(zhuǎn)移所有權(quán)僅是保證債權(quán)實現(xiàn)的擔(dān)保方式［15］。反向抵押權(quán)在設(shè)立時，不移轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)也不移轉(zhuǎn)抵押物的占有，是為了擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的一種結(jié)構(gòu)特殊的限制物權(quán)。第二，目的和功能不同。讓與擔(dān)保只是為了擔(dān)保債權(quán)，將標(biāo)的物的所有權(quán)作為實現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保手段，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，以債權(quán)能否實現(xiàn)，來決定所有權(quán)是否回轉(zhuǎn)，若債權(quán)實現(xiàn)，讓與擔(dān)保人可以再次獲得所有權(quán)。反向抵押權(quán)除了具有擔(dān)保債權(quán)的目的和功能，還具有補充養(yǎng)老的目的和功能。反向抵押人及其繼承人享有贖回權(quán)，但須在債權(quán)人獲得所有權(quán)之前行使，債權(quán)人獲得所有權(quán)之后債權(quán)就得到實現(xiàn)，債權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅，反向抵押關(guān)系也隨之消滅。第三，公示與否不同。公示不是讓與擔(dān)保的成立要件，只需當(dāng)事人約定即可。反向抵押權(quán)是以住房為抵押物，以不動產(chǎn)抵押的按照物權(quán)法規(guī)定須辦理抵押登記，故反向抵押權(quán)的成立以公示為要件。

2.反向抵押權(quán)與所有權(quán)保留

所有權(quán)保留制度在合同編主要體現(xiàn)在分期付款買賣合同。反向抵押權(quán)的運作與所有權(quán)保留類似。在以分期方式支付年金的反向抵押權(quán)中，反向抵押權(quán)人須分期支付年金直至反向抵押人去世，而在反向抵押人去世前，不移轉(zhuǎn)住房的所有權(quán)，類似所有權(quán)保留在買受人履行約定的支付義務(wù)或特定條件前不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)。反向抵押人及其繼承人享有贖回權(quán)，在移轉(zhuǎn)住房所有權(quán)之前可以通過償還本息，恢復(fù)對住房所有權(quán)的圓滿狀態(tài)，類似所有權(quán)保留中出賣人享有的所有物返還請求權(quán)，在買受人不履行義務(wù)時通過所有物返還請求權(quán)恢復(fù)對標(biāo)的物所有權(quán)的圓滿狀態(tài)。盡管運作模式存在相似性，但二者還是存在不同。第一，性質(zhì)不同。反向抵押權(quán)通過在住房上設(shè)立抵押權(quán)來擔(dān)保債權(quán)，是物權(quán)性質(zhì)的。擔(dān)保物權(quán)一定具有擔(dān)保的功能，但有擔(dān)保功能的不一定是擔(dān)保物權(quán)。比如，所有權(quán)保留，來源于當(dāng)事人意思自治，不是對物權(quán)的事先設(shè)定，不違反物權(quán)法定原則，出賣人對標(biāo)的物所有權(quán)的保留是起擔(dān)保作用，保護出賣人的權(quán)益，該所有權(quán)是物權(quán)，但不是擔(dān)保物權(quán)［16］。反向抵押權(quán)的設(shè)立須登記公示，所有權(quán)保留只要雙方當(dāng)事人通過合同約定即可，公示不是成立要件。第二，移轉(zhuǎn)占有不同。為了切實保障老年人利益，實現(xiàn)養(yǎng)老的功能，反向抵押權(quán)不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)也不移轉(zhuǎn)占有。所有權(quán)保留在未完成事先約定的付款義務(wù)和約定的條件之時，不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的使用權(quán)，但可以轉(zhuǎn)移占有給買受人，不影響買受人的使用。

3.反向抵押權(quán)與融資租賃

融資租賃交易涉及民商法、稅法、會計法、監(jiān)管法等諸多領(lǐng)域，無論是基礎(chǔ)理論還是具體制度規(guī)則的研究，都還需進一步深入。反向抵押權(quán)與融資租賃涉及的主體都較多，法律關(guān)系復(fù)雜。通過不動產(chǎn)的融資租賃，既能滿足承租人的融資需要，又能滿足承租人的融物需要。從實踐經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)融資租賃出現(xiàn)使得房屋買賣不再單一，降低了買房人的買賣風(fēng)險與投資成本，其與貸款買房效果一樣，但是功能卻不相同［8］416。融資租賃同時滿足承租人融資和融物的需求，與反向抵押權(quán)同時滿足老年人獲取生活所需資金和繼續(xù)居住的需求有著異曲同工之妙。然二者在構(gòu)成要件、性質(zhì)上存在不同。經(jīng)濟生活中融資租賃種類非常多，但從法律上看，主要有簡單融資租賃和售后租回融資租賃兩種。前者與所有權(quán)保留有異曲同工之妙，通過事先保留租賃物的所有權(quán)來擔(dān)保租賃費的按約定履行。后者與讓與擔(dān)保的功能相似，承租人將標(biāo)的物賣給出租人，使得出租人獲得租賃物的所有權(quán)，承租人將標(biāo)的物返租，獲得標(biāo)的物的使用權(quán)，實質(zhì)上是承租人向出租人借款，以標(biāo)的物所有權(quán)作為擔(dān)保，通過按約定交付租金的方式來實現(xiàn)債權(quán)，履行債務(wù)。反向抵押與售后返租更類似，只是反向抵押權(quán)是抵押人將房屋抵押給抵押權(quán)人擔(dān)保借款，且抵押人可繼續(xù)占有使用抵押物，無需支付費用。融資租賃是出租人按承租人的要求購買標(biāo)的物，將標(biāo)的物出租給承租人使用，承租人需支付租金。抵押是物權(quán)性質(zhì)，而出租是債權(quán)性質(zhì)，物權(quán)與債權(quán)在效力、存續(xù)期間等都存在不同。

通過比較分析反向抵押權(quán)與典型擔(dān)保物權(quán)和非典型擔(dān)保物權(quán)，可以發(fā)現(xiàn)反向抵押權(quán)的目的功能，構(gòu)成要件，實現(xiàn)等方面均與其他擔(dān)保物權(quán)存在明顯差異，具有特殊的制度功能，應(yīng)為一種新型的擔(dān)保物權(quán)。

人口老齡化帶來的養(yǎng)老問題，是許多國家面臨的重大社會性問題，若該問題處理不好，將會影響社會的穩(wěn)定性，影響國家的安定和發(fā)展。各國都在積極探索解決養(yǎng)老問題的方案，除了社會保障金，退休金等政策，還提出售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老、分享養(yǎng)老、托房養(yǎng)老、遺贈扶養(yǎng)等“以房養(yǎng)老”措施，反向抵押權(quán)屬于以房養(yǎng)老的一種形態(tài)。反向抵押權(quán)為“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的老年人提供了很好的養(yǎng)老方式，為他們提供充裕的資金安度晚年，保障他們的老年生活。通過從法學(xué)層面對反向抵押權(quán)的研究，將為反向抵押權(quán)制度引入及構(gòu)建提供理論依據(jù)，有助于反向抵押權(quán)的立法，加深公眾對反向抵押權(quán)的了解，促進以房養(yǎng)老政策的實施。