土地產(chǎn)權(quán)三維界定的技術(shù)路線及其評論

杜莖深

（1.中共廣東省委黨校管理學(xué)教研部，廣東 廣州 510053；2.中共廣東省委黨校城鎮(zhèn)化研究中心，廣東 廣州 510053）

隨著中國城市發(fā)展進入存量時代，以軌道交通、地鐵上蓋物業(yè)、空中連廊、地下商業(yè)街等代表的地上地下開發(fā)活動大規(guī)模涌現(xiàn)，高密度、垂直式的土地空間立體開發(fā)逐漸成為新常態(tài)。《民法典》第345條沿襲《物權(quán)法》之規(guī)定，推動建設(shè)用地使用權(quán)在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立，形成土地垂直方向利用方式與權(quán)屬多元化之格局，改變傳統(tǒng)以地表為中心的產(chǎn)權(quán)認知與界定方式。在平面開發(fā)模式下，土地即“地皮”。土地所有權(quán)支配范圍“上窮天宇，下及地心”，以平面切塊為產(chǎn)權(quán)單元劃分，以面積為度量，以二維地籍為技術(shù)支撐的二維產(chǎn)權(quán)界定，足以起到定分止?fàn)幹饔?，由此形成民法上旨在?guī)范平等主體之間財產(chǎn)關(guān)系的二維產(chǎn)權(quán)范式。實踐中，盡管土地出讓合同也約定了容積率、建筑密度、限高（深）等三維參數(shù)，究其本質(zhì)仍屬于對產(chǎn)權(quán)使用內(nèi)容的限制。但在立體開發(fā)模式下，為確保空間占有的唯一性，客觀上要求無論是地表，還是地下、地上產(chǎn)權(quán)，其水平面和垂直面均需存在明確的法定產(chǎn)權(quán)邊界，即產(chǎn)權(quán)客體是一個上下有高度、前后有深度、左右有寬度的“三度空間”[1]。換言之，此時土地產(chǎn)權(quán)是以三維化的產(chǎn)權(quán)客體為外在表征的三維產(chǎn)權(quán)形態(tài)。既往以二維方式界定土地產(chǎn)權(quán)已無法適應(yīng)立體開發(fā)之需要，亟待引入空間維度的三維界定。

2015年，深圳市前海自貿(mào)區(qū)在國內(nèi)率先探索實踐以三維地籍技術(shù)為核心的土地立體化管理模式。合作區(qū)占地面積為14.92 km2，地下空間開發(fā)規(guī)模達600萬m2①數(shù)據(jù)來源于《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》（2013年）。，約占地上開發(fā)規(guī)模的四分之一，通過鼓勵土地空間多元功能混合使用，提倡建筑空間高度復(fù)合，旨在建設(shè)高密度立體城市。針對立體開發(fā)帶來權(quán)屬空間管理難題，前海管理局在技術(shù)創(chuàng)新上應(yīng)用三維地籍讓權(quán)屬空間“看得見”，在制度配套上完善供應(yīng)政策讓權(quán)屬空間“摸得著”，在管理流程上建立彈性機制讓權(quán)屬空間“動起來”。以聽海大道地下空間為例，該項目上方為市政道路，下方為地鐵1、5、11號線區(qū)間及車站、綜合管廊，兩側(cè)連接前海綜合交通樞紐、騰訊、交易廣場、華潤、卓越等8個地塊，空間權(quán)屬極為復(fù)雜，通過采取基于三維地籍的全過程立體化報建系統(tǒng)，動態(tài)生產(chǎn)三維權(quán)屬空間，有效解決了不同權(quán)屬主體的立體空間分層關(guān)系。

2020年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于做好自由貿(mào)易試驗區(qū)第六批改革試點經(jīng)驗復(fù)制推廣工作的通知》，提出復(fù)制推廣前海自貿(mào)區(qū)“以三維地籍為核心的土地立體化管理模式”改革經(jīng)驗。隨著先行先試地區(qū)示范帶動，越來越多地區(qū)開始探索以三維方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。研究土地產(chǎn)權(quán)三維界定及其背后的學(xué)理邏輯，加快構(gòu)建支撐立體開發(fā)的三維土地產(chǎn)權(quán)范式，已成為當(dāng)前中國土地管理的重大實踐、政策和科學(xué)問題之一。本文旨在對已有土地產(chǎn)權(quán)三維界定研究文獻涉及的技術(shù)路線進行結(jié)構(gòu)性的總體把握?？v觀國內(nèi)外相關(guān)研究文獻，根據(jù)其理論基礎(chǔ)、界定起點和界定方案劃分，總體上存在三條技術(shù)路線，即基于空間分離原理的技術(shù)路線、基于空間區(qū)分原理的技術(shù)路線和基于三維地籍原理的技術(shù)路線。

1 基于空間分離原理的技術(shù)路線及其理論邏輯

1.1 技術(shù)方案與實踐表達

基于空間分離原理的技術(shù)路線認為，隨著人類利用空間技術(shù)與能力的不斷提升，土地利用不再囿于地表及其上下極為有限的空間，加之空間資源的稀缺性，使脫離地表之上空或地下的特定空間亦產(chǎn)生了顯著的利用價值和經(jīng)濟利益，得以具備獨立的財產(chǎn)屬性。考慮到空間具有異于地表土地之開放性和虛擬性等固有特征，主張將空間從既往依附于土地的狀態(tài)中分離出來，作為單獨的財產(chǎn)權(quán)單元為人類所排他性支配，進而在立法上生成“空間權(quán)”這種新型財產(chǎn)權(quán)利[2]。盡管空間不再依附于土地，但土地之范圍卻不能僅以地表為限，否則土地所有權(quán)人既不能建屋掘井，亦不能挺身于地面，失去應(yīng)有的效用和獨立使用價值[3]。在物理上，空間與土地對垂直方向空間占有連綿不絕，具有連續(xù)性和繼起性。事實上，兩者乃人為之界分，表現(xiàn)在不動產(chǎn)登記簿上登記為不同財產(chǎn)權(quán)單元而已?？梢?，基于空間分離原理的土地產(chǎn)權(quán)三維界定，本質(zhì)上是空間與土地、空間權(quán)與土地權(quán)之間相分離的法技術(shù)運作過程[4]。

這一技術(shù)路線主要體現(xiàn)在英美法系土地空間權(quán)立法實踐之中。在英美法系，空間與土地分離之法理最早以判例形式確立。早在1857年，美國愛荷華州判決（Rodes V.Mccormick,4 Iowa,386）就肯定“空中權(quán)可以分離所有”。1898年，伊利諾伊州判決（Westside Elewared Railway Company V.Spinger,171 1.170）明確可將地表“剔除”而僅以空間為所有權(quán)的客體。1973年，著名的“俄克拉荷馬州空間法”總結(jié)此前判例和學(xué)說，再次確認空間是一種不動產(chǎn)，其與一般不動產(chǎn)一樣，得成為所有、讓與、租賃、擔(dān)保、繼承的客體，并在課稅及公用征收上亦與一般不動產(chǎn)適用相同規(guī)則?？梢?，英美法系是依據(jù)占用空間的垂直高度差異，通過法技術(shù)在觀念層面以水平性分割，并明確其上下范圍，分別以此為客體設(shè)立不同的財產(chǎn)權(quán)。既然空間是法律上獨立的物，在邏輯上就自然存在空間所有權(quán)、空間利用權(quán)等完整的權(quán)利構(gòu)造[5]。此外，英美法系還以時間尺度為產(chǎn)權(quán)分離。英國1947年頒布《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，明確私有土地之未來發(fā)展權(quán)歸于國家所有。20世紀60年代，發(fā)展權(quán)作為一項規(guī)劃手段引入美國，創(chuàng)設(shè)發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度。地方政府為緩解分區(qū)規(guī)劃對私人財產(chǎn)權(quán)的價值減損，允許土地所有權(quán)人將未利用之發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移至相鄰?fù)恋刂?，與后者原有之發(fā)展權(quán)合并與疊加使用。該制度設(shè)計意味著將土地“未來發(fā)展利益”與“當(dāng)前使用利益”視為不同標(biāo)的物，進行分割處分[6]。

1.2 理論基礎(chǔ)

空間分離原理的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)理論?？扑沟热怂_創(chuàng)的產(chǎn)權(quán)理論根植于英美法系財產(chǎn)權(quán)社會土壤之中，存在三個顯著特征：一是產(chǎn)權(quán)是一束受保護的權(quán)利（a bundle of rights），或者說權(quán)利集合體。至于這個集合體中包含哪些權(quán)利類型，可按照不同標(biāo)準(zhǔn)給出差異化回答，但任何人均無法列舉窮盡。這是由于資產(chǎn)屬性多樣性、信息不完備性和主體行為能力有限性，使得充分界定產(chǎn)權(quán)的成本高昂，從而決定了產(chǎn)權(quán)界定的相對性、漸進性和公共領(lǐng)域存在的絕對性[7]，進而反映在法律上權(quán)利人完全可根據(jù)實踐需要通過合同自由創(chuàng)設(shè)[8]。二是產(chǎn)權(quán)具有可分割性。產(chǎn)權(quán)束中的各子項權(quán)利相互之間不存在從屬或依附關(guān)系，具有潛在的獨立性，存在“拆解”開來獨立使用與讓渡的可能性。三是產(chǎn)權(quán)強調(diào)的是權(quán)利人的經(jīng)濟利益實現(xiàn)，不突出相對人或特定物。如巴澤爾[7]所言，產(chǎn)權(quán)在從財產(chǎn)獲益的能力的意思上來說，很大程度上是一個經(jīng)濟價值問題。凡是能產(chǎn)生潛在經(jīng)濟價值的利益、收益和權(quán)利，在英美法系均可被定義為財產(chǎn)?；谶@一邏輯，空間與土地的分離本質(zhì)上不過是技術(shù)進步和稀缺性變化，催動土地空間資源屬性及其經(jīng)濟價值發(fā)現(xiàn)，并從土地中分割出來獨立為產(chǎn)權(quán)界定的動態(tài)過程。

1.3 研究進展

我國臺灣地區(qū)學(xué)者溫豐文[4]認為基于空間分離原理的技術(shù)路線是將傳統(tǒng)由以地表上下垂直所有與利用為中心之法理，轉(zhuǎn)換為以地表上面或下面橫切一空間而為水平所有與利用為中心的法理，空間權(quán)之構(gòu)造包括空間所有權(quán)與空間利用權(quán)，后者又分為“物權(quán)的空間利用權(quán)”和“債權(quán)的空間利用權(quán)”。這一認識深刻影響了大陸學(xué)者關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)三維界定的立法路徑認知。以王利明[2]為代表的學(xué)者認為空間權(quán)可以與建設(shè)用地使用權(quán)相分離，通過登記公示方法加以確定，成為一項新型的獨立物權(quán)。于瑋瑋等[9]認為土地與空間之物理形態(tài)截然不同，兩者分別是由土壤、砂石組成的混合物和由空氣組成的混合物，決定了空間利用權(quán)區(qū)別于建設(shè)用地使用權(quán)。王萬茂等[10]認為，順應(yīng)城市土地立體空間利用之趨勢，必須確立三維土地觀，將空間視為與土地相分離且具有獨立價值的“物”。王者潔[11]進一步指出我國《物權(quán)法》將空間權(quán)納入建設(shè)用地使用權(quán)，事實上否認了其獨立物權(quán)的資格，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下及未來空間權(quán)制度生成的走向。沿著這一思路，一些學(xué)者[12-13]主張在立法上創(chuàng)設(shè)獨立的地下空間權(quán)制度，明確界定地下空間所有權(quán)和使用權(quán)，方能加快地下空間合理開發(fā)利用。

2 基于空間區(qū)分原理的技術(shù)路線及其理論邏輯

2.1 技術(shù)方案與實踐表達

基于空間區(qū)分原理的技術(shù)路線認為，在空間資源價值凸顯情境下，土地不應(yīng)該被視為具有“上窮天宇，下及地心”垂直支配力的“單一物”，而是由地表、地上和地下空間等諸要素構(gòu)成的“集合物”。在法理上，兩者區(qū)別在于，前者是以一個整體作為產(chǎn)權(quán)客體，后者則可分別將其構(gòu)成部分作為客體設(shè)定數(shù)個產(chǎn)權(quán)。地上與地下空間作為土地所有權(quán)支配范圍的一部分，已然具備獨立物格。但空間權(quán)利獨立不等同于空間權(quán)獨立，除客體為地上或地下之一定范圍內(nèi)的空間之外，空間權(quán)與土地上的用益物權(quán)在權(quán)利的設(shè)立、效力、內(nèi)容及限制等諸方面均無質(zhì)之差異[14]。亦即，空間權(quán)本質(zhì)是對一定空間上所設(shè)定各種權(quán)利種類的抽象概括[15]，進而主張將空間權(quán)利有機嵌入既有土地權(quán)利體系，明確區(qū)分地表、地上和地下，以使用的空間不重疊、不交叉為前提，分別以之為客體，在一宗土地之上設(shè)置數(shù)個地上權(quán)。由于這種區(qū)分是在土地所有權(quán)支配的空間范圍內(nèi)運行，空間所有權(quán)事實上已為土地所有權(quán)涵括。

這一技術(shù)路線主要體現(xiàn)在大陸法系空間地上權(quán)的立法實踐。在大陸法系，地上權(quán)人享受的對他人土地之使用收益范圍與土地所有權(quán)人并無差別。由此導(dǎo)致，土地所有權(quán)人在設(shè)立地上權(quán)于他人后，于同一土地之上下，已無剩余空間再為第三人設(shè)定空間地上權(quán)[5]。對此，德國1919年的《地上權(quán)條例》建立了次地上權(quán)制度，允許地上權(quán)人在自己支配的土地空間范圍之內(nèi)，以地表或上下的特定范圍空間為客體，為第三人設(shè)置“次地上權(quán)”。而《日本民法典》（1966年）和我國臺灣地區(qū)“民法典”（2010年）則采取了區(qū)分地上權(quán)模式，允許土地所有權(quán)人在普通地上權(quán)人享有的空間范圍之內(nèi)，于土地上下劃定一定空間范圍，為第三人設(shè)立“區(qū)分地上權(quán)”。由于區(qū)分地上權(quán)的空間本質(zhì)上屬于地上權(quán)人，故而要求土地所有權(quán)人或征得地上權(quán)人同意（《日本民法典》第269條之二第2句），或按照契約法理（臺灣地區(qū)“民法典”第841條之三）和“無妨礙原則”（臺灣地區(qū)“民法典”第841條之五），調(diào)整區(qū)分地上權(quán)與普通地上權(quán)之間的復(fù)雜空間利用關(guān)系。

2.2 理論基礎(chǔ)

空間區(qū)分原理的理論基礎(chǔ)是物權(quán)理論。物權(quán)理論始于羅馬法，經(jīng)過德國羅馬派法學(xué)家匯纂，形成以潘德克頓法學(xué)為集大成的財產(chǎn)權(quán)范式，存在三個顯著特征：一是強調(diào)概念嚴謹和體系周密。作為理性主義產(chǎn)物，潘德克頓法學(xué)通過“提取公因式”的方法抽象出一般概念，然后由總分概念的層層演繹使得法典成為一個具有高度思想性、科學(xué)性和實用性的整體，再藉由三段論式的法律適用達到“只聽從抽象概念那種臆想的邏輯必然性的計算過程”[8]。物權(quán)理論就是由物、物權(quán)、物權(quán)行為、物權(quán)變動等環(huán)環(huán)相扣的法律概念構(gòu)建的精致理論體系。二是強調(diào)對特定物的全面支配權(quán)。物權(quán)以所有權(quán)為中心，以用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)為重要組成部分。其中，所有權(quán)以全面的物之支配權(quán)為內(nèi)容，具有單一性，對標(biāo)的物具有占有、使用、收益和處分等權(quán)能形式[16]。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)則是所有權(quán)人為他人所設(shè)定，盡管所有權(quán)的實質(zhì)內(nèi)容幾成一個空虛權(quán)利，但待他物權(quán)消滅之時，所有權(quán)仍可恢復(fù)其原來之完全圓滿之狀態(tài)，謂之彈力性或歸一性[17]。三是強調(diào)對特定物的直接排他性支配。物權(quán)排他的絕對性，意味著一物之上只能存在特定效力的一個物權(quán)。譬如，一物上只能存在一個所有權(quán)，當(dāng)存在兩個以上限制物權(quán)時，兩者之間必然存在先后順位差異，其物權(quán)效力是有差別的[18]。可見，空間區(qū)分原理完美內(nèi)嵌于大陸法系物權(quán)理論體系，本質(zhì)上在土地所有權(quán)支配的空間范圍內(nèi)，按時間順序先后設(shè)立“普通地上權(quán)”和“空間地上權(quán)”兩個限制物權(quán)，并依據(jù)一定規(guī)則構(gòu)建物上權(quán)利支配秩序，使之各歸其位、各得其所。若按照英美法系做法，冒然將空間與土地、空間權(quán)與土地權(quán)相分離，勢必造成法律體系的內(nèi)在邏輯沖突與物權(quán)理論大廈的轟然坍塌。

2.3 研究進展

我國物權(quán)立法繼受了潘德克頓法學(xué)的物權(quán)理論。以梁慧星[19]為代表的學(xué)者旗幟鮮明否定空間權(quán)獨立性，主張將空間權(quán)分解為空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地利用權(quán)，分別歸入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)之中各別規(guī)定。2007年《物權(quán)法》第136條引入分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，一些學(xué)者[20]認為該規(guī)定確立了中國特色的空間權(quán)法律制度，尤其是通過對大陸與臺灣地區(qū)空間權(quán)利設(shè)計思路之比較，發(fā)現(xiàn)“區(qū)分地上權(quán)”與“空間建設(shè)用地使用權(quán)”的權(quán)利體系構(gòu)建具有明顯的一致性[21]。但是，由于地表、地上與地下空間的邊界不清晰[22]，空間權(quán)利體系[23]與沖突協(xié)調(diào)規(guī)則不健全[24]，尤其是實務(wù)中在形成出讓方案和簽訂出讓合同環(huán)節(jié)，預(yù)先確定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間”（《民法典》第348條）存在實踐操作困難，導(dǎo)致分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)制度事實上處于休眠狀態(tài)。為此，一些學(xué)者主張在立法上增設(shè)分層建設(shè)用地使用權(quán)制度，以統(tǒng)攝建設(shè)用地地上地下分層利用[25]。同時，明確空間權(quán)利類型與運行秩序[26-27]，優(yōu)化空間沖突與空間相鄰關(guān)系的處理規(guī)則[28]、引入三維登記[29]和借助“用地復(fù)核驗收”制度[5]等方式，才能激活制度設(shè)計。

3 基于三維地籍原理的技術(shù)路線及其理論邏輯

3.1 技術(shù)方案與實踐表達

基于三維地籍原理的技術(shù)路線認為，地籍是關(guān)于土地權(quán)利、限制和責(zé)任等內(nèi)容的完整而現(xiàn)勢證明，是土地的“戶口”。長期以來，在土地即“地皮”的平面思維認識下，以地表為中心建構(gòu)二維地籍，將平面界址點形成的閉合多邊形（即“二維宗地”）作為地籍管理的基本單元。土地立體利用導(dǎo)致垂直方向利用方式分異和權(quán)利主體多元，顛覆了二維地籍關(guān)于土地垂直方向利用方式同質(zhì)性和權(quán)利主體唯一性的邏輯基礎(chǔ)，主張將空間維度引入地籍管理，藉由界址點和界址面圍合的三維空間域界定土地權(quán)利，精準(zhǔn)表達土地空間利用信息與空間拓撲關(guān)系。這種作為權(quán)利單元的三維空間域被稱為“三維產(chǎn)權(quán)體”，是一個地理空間位置固定、形體唯一，權(quán)屬界線（面）封閉、權(quán)利獨立的不動產(chǎn)單元，是物質(zhì)實體和權(quán)利的合成體[30]。可見，三維地籍的技術(shù)基礎(chǔ)是用數(shù)學(xué)模型精細化描述和界定空間實體抽象后的幾何形態(tài)，由此定義土地產(chǎn)權(quán)空間域，導(dǎo)致空間物理形態(tài)與產(chǎn)權(quán)形態(tài)的高度同一性。因此，基于三維地籍的技術(shù)路線本質(zhì)上是沿著工程技術(shù)手段實現(xiàn)權(quán)利客體特定化的方向，對作為產(chǎn)權(quán)客體的“空間域”進行精細化描述、界定與管理，而權(quán)利本身則是一個由法律所定義的外生變量。

這一技術(shù)路線主要體現(xiàn)在近二十余年來各國探索建立三維地籍的研究實踐。早在2001年，國際測量師聯(lián)合會（FIG）就在荷蘭代爾夫特理工大學(xué)成立了三維地籍工作組，將研究領(lǐng)域劃分為法律、技術(shù)和組織等三個方面并沿用至今。截至2022年，F(xiàn)IG組織召開了7次國際研討會，推動國際社會在三維地籍?dāng)?shù)據(jù)模型、三維可視化和三維登記等方面取得了重大進展[31-33]。但是，三維地籍的癥結(jié)是法律而非技術(shù)。如果法律上沒有確立三維產(chǎn)權(quán)，三維地籍就不可能存在。近10年，國際學(xué)術(shù)界逐漸加大了對三維產(chǎn)權(quán)研究力度，瑞典、德國、以色列、澳大利亞、馬來西亞等嘗試引入土地產(chǎn)權(quán)三維界定與管理[32-36]。如瑞典2004年實施的土地法典第一章第1條規(guī)定“不動產(chǎn)是土地，可以被分割為財產(chǎn)單元（Property Units）。一個財產(chǎn)單元是以水平界分，或同時以水平和垂直界分（both horizontally and vertically）”。馬來西亞2008年修訂的土地法典重新定義了地表地塊的最小深度，以便進行分層產(chǎn)權(quán)界定與登記。以色列2018年12月頒布的土地法第33條修正案也授權(quán)當(dāng)局以不動產(chǎn)體積作為財產(chǎn)登記單元。按照PAULSSON[37]的定義，同時以水平和垂直界分的財產(chǎn)權(quán)即為三維產(chǎn)權(quán)（3D Property Rights），并據(jù)此將各國法律中業(yè)已存在的三維產(chǎn)權(quán)歸納為4種類型：（1）獨立的三維產(chǎn)權(quán)，包括空中宗地和三維建筑產(chǎn)權(quán)；（2）公寓產(chǎn)權(quán)（Condominium），包括公寓所有權(quán)、公寓使用權(quán)和公寓租賃權(quán)；（3）間接所有權(quán)，包括租戶所有權(quán)（Tenant-ownership）、有限公司和住房合作社；（4）授予的權(quán)利（Granted rights），包括租賃權(quán)、役權(quán)和其他權(quán)利等。但迄今為止，世界范圍內(nèi)仍未建立起真正的三維地籍管理體系[33]。這是因為建立三維地籍不僅要升級現(xiàn)有的信息獲取、表達和評價等方法[38]，還需構(gòu)建一套完整定義立體空間權(quán)利的法律原則與驗證規(guī)則[39]，創(chuàng)新登記的內(nèi)容、方法與技術(shù)[32]。

3.2 理論基礎(chǔ)

三維地籍原理的理論基礎(chǔ)是土地空間資源認知論。這一理論認為，土地具有原生的三維空間特質(zhì)。我國著名學(xué)者于光遠[40]指出，土地通常是指地球表面上垂直投影的那個部分，常以面積衡量大小，但是土地本身還是立體的。從土地利用史看，無論是農(nóng)業(yè)社會，還是現(xiàn)代社會，土地利用都不是純粹的二維地面活動，其本質(zhì)是對一定三維空間的占用。不過在農(nóng)業(yè)社會，由于土地垂直方向利用方式同質(zhì)性和權(quán)利主體唯一性，二維產(chǎn)權(quán)界定足以實現(xiàn)定分止?fàn)?，?dǎo)致第三維被忽略了。隨著土地利用不再囿于地表，在滿足日益增長的空間需求過程中，地下、地上空間逐漸成為可資利用的稀缺資源，為完全、獨立和排他性之法律支配，第三維在產(chǎn)權(quán)界定中的作用才得以凸顯。因此，土地空間資源是以土地表層為基底或脫離土地表層的可利用的三維空間存在，是從人類可利用與支撐人類生產(chǎn)生活角度所界定的包括土地表層、地上、地下范圍內(nèi)的自然經(jīng)濟綜合體，具有自然客觀存在性、容量增長與相對稀缺性、三維形態(tài)和綜合屬性等顯著特征[41]?；谶@一認識，作為土地概念本源的“空間”，無論是在物理上，還是法律上，都不可能與土地相分離，否則“土地”將不能稱之為土地?！翱臻g”或土地利用的第三維應(yīng)內(nèi)嵌于土地產(chǎn)權(quán)界定與管理的全生命周期，需要在理念、制度和技術(shù)等層面進行三維思維化的創(chuàng)新重構(gòu)[41]。由此不難理解，《國務(wù)院關(guān)于做好自由貿(mào)易試驗區(qū)第六批改革試點經(jīng)驗復(fù)制推廣工作的通知》強調(diào)“將三維地籍管理理念和技術(shù)方法納入土地管理、開發(fā)建設(shè)和運營管理全過程”。

3.3 研究進展

當(dāng)前，國內(nèi)學(xué)者主要聚焦于三維地籍管理的技術(shù)問題，在三維地籍產(chǎn)權(quán)體拓撲關(guān)系自動構(gòu)建和檢驗算法，三維拓撲關(guān)系自動維護算法，三維產(chǎn)權(quán)體分析計算和可視化方法等方面取得了重要進展[42-44]。隨著自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革深入，學(xué)者們逐漸意識到傳統(tǒng)土地管理模式不能精細化描述、界定和管理三維產(chǎn)權(quán)空間，存在潛在產(chǎn)權(quán)糾紛和社會穩(wěn)定風(fēng)險，進而提出完善法律界定、優(yōu)化行政程序變革、完善空間登記和技術(shù)支撐等三維產(chǎn)權(quán)管理路徑[1]。在此基礎(chǔ)上，杜莖深[45]提出了三維產(chǎn)權(quán)空間客體特定化的兩大路徑：一是在觀念建構(gòu)上，通過三維地籍、三維測繪等現(xiàn)代技術(shù)手段精準(zhǔn)界定空間范圍，再藉由公示登記等法律技術(shù)方法，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)客體法律區(qū)分；二是在物理實體上，通過立體空間一級開發(fā)，對未供應(yīng)的地下空間實施土建預(yù)留工程，框定地下空間三維產(chǎn)權(quán)范圍。這些研究有力推動了深圳、上海、廣州等發(fā)達地區(qū)土地立體利用的實踐探索，形成了以“二維地籍常規(guī)化管理為主，三維地籍特殊化管理為輔”的管理格局[46]。在國家層面的土地產(chǎn)權(quán)三維界定立法尚付闕如情境下，各地在地下空間利用實踐中主要形成了兩個具體的技術(shù)思路：一是以地下建筑物、構(gòu)筑物外圍所及的范圍確定三維產(chǎn)權(quán)，如《上海市地下空間規(guī)劃建設(shè)條例》（2013年）第28條、《深圳市地下空間開發(fā)利用管理辦法》（2021年）第37條；二是以水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定三維產(chǎn)權(quán)范圍，如《廣州市地下空間開發(fā)利用管理辦法》（2012年）第32條、《成都市地下空間開發(fā)利用管理條例》（2022年）第31條。對于建（構(gòu)）筑物形態(tài)規(guī)則且上下部外圍所及范圍一致的情形，基于上述技術(shù)思路的產(chǎn)權(quán)界定結(jié)果并無差別。但是，對于建（構(gòu)）筑物形態(tài)不規(guī)則或者上下部外圍所及范圍不一致的情形，以水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定產(chǎn)權(quán)空間范圍將明顯大于前者的實際產(chǎn)權(quán)空間范圍。

4 評論與展望

本文旨在對已有文獻涉及土地產(chǎn)權(quán)三維界定研究的技術(shù)路線進行一個結(jié)構(gòu)性的總體把握，以整體展示該項研究的脈絡(luò)及趨勢，以期為土地產(chǎn)權(quán)三維界定在方法和范式上改進提供思路。但這種總體結(jié)構(gòu)性的把握，難免會掛一漏萬，使得一些有價值的文獻囿于研究目標(biāo)而無法進入視野。尤其是，一些學(xué)者不追求理論邏輯的純粹性，在論述過程中往往將不同層面的技術(shù)路線交織于一體。如胡蘭玲[47]認為“土地空間權(quán)是一種可以與土地所有權(quán)相分離的獨立財產(chǎn)權(quán)”，同時又認為“就性質(zhì)而言，空間基地使用權(quán)為普通基地使用權(quán)之一種”。馬栩生[48]將“以水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定三維產(chǎn)權(quán)范圍”和“以地下建筑物、構(gòu)筑物外圍所及范圍確定三維產(chǎn)權(quán)范圍”結(jié)合在一起探索地下空間三維登記法。

總體看，既有研究在土地產(chǎn)權(quán)三維界定的法律表達與技術(shù)方案方面取得了積極進展，相關(guān)成果也已在國家政策層面引起反響。但在以下三個方面存在明顯分歧：（1）關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)三維界定的邏輯起點，即將空間作為一種可以實現(xiàn)的利益或特殊的商品，還是物權(quán)客體？這是英美法系產(chǎn)權(quán)范式與大陸法系物權(quán)范式的根本區(qū)別。在英美法系，空間是土地產(chǎn)權(quán)束中的一項具有潛在經(jīng)濟價值的特殊利益，一旦其價值被實踐需求所激活，隨時可作為獨立財產(chǎn)讓渡于人，不強調(diào)對特定物的支配性。筆者認為，討論中國土地產(chǎn)權(quán)的三維界定問題，必須立足于我國《民法典》以大陸法系物權(quán)范式為藍本的土地產(chǎn)權(quán)制度建構(gòu)，這是減少制度變遷成本的必然選擇。（2）關(guān)于土地與空間的關(guān)系，是空間異于土地，進而空間權(quán)異于土地權(quán)，還是空間內(nèi)生于土地、空間權(quán)內(nèi)生于土地權(quán)？這是基于空間分離原理的技術(shù)路線與后兩條技術(shù)路線的重大區(qū)別。英美法系基于合同法上的利益分割要求，將空間與土地視為不同財產(chǎn)單元分別處置，高度契合產(chǎn)權(quán)范式的內(nèi)在邏輯。大陸法系在法技術(shù)上則將兩者視為“整體”與“部分”的關(guān)系，若簡單地照搬英美法系邏輯，勢必混淆土地、地表與地面之概念區(qū)分，將土地等同于地表乃至地面[49]。其實，在《民法典》分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的制度背景下，無論是地表，還是地下、地上建設(shè)用地使用權(quán)，其客體均是一定范圍的空間，都必須以三維方式進行界定，這種爭論已然失去了其理論和實踐價值。（3）關(guān)于三維產(chǎn)權(quán)界定的技術(shù)路線，是基于意思自治，還是行政確認？事實上，無論是空間分離原理，還是空間區(qū)分原理，均是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人通過民事合同方式讓渡其地上地下部分空間供他人使用，屬私法領(lǐng)域當(dāng)事人意思自治的范疇。三維地籍將空間維度引入地籍管理，本質(zhì)上是不動產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)在國家治理能力現(xiàn)代化背景下，對土地產(chǎn)權(quán)支配范圍為精準(zhǔn)化的行政確認之結(jié)果，屬于對既有物權(quán)的公示公信方式，在法理上沒有生成新的土地產(chǎn)權(quán)形態(tài)。即便如此，基于三維地籍的三維產(chǎn)權(quán)客體精準(zhǔn)界定無疑為三維產(chǎn)權(quán)形態(tài)的可能演替提供了技術(shù)支撐。

總之，上述三條技術(shù)路線分別反映了法學(xué)和地籍學(xué)對土地產(chǎn)權(quán)形態(tài)與產(chǎn)權(quán)客體進行三維界定的不同技術(shù)方案。但就其內(nèi)在機制而言，均脫離了我國公有制背景下土地上權(quán)利與權(quán)力群之構(gòu)建邏輯與運行秩序，本質(zhì)上都是沿著構(gòu)建平等主體之間財產(chǎn)關(guān)系范式方向，將國家公權(quán)力之于土地產(chǎn)權(quán)三維界定的重要作用完全外部化、前提化，導(dǎo)致三維界定的內(nèi)在邏輯與實施機制不清?！皼]有一個國家理論的產(chǎn)權(quán)理論，不可能是真正意義上的完整產(chǎn)權(quán)理論”[50]。在我國以“所有權(quán)——使用權(quán)”相分離為基本特征的城市國有土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)體系下，以建設(shè)用地使用權(quán)為內(nèi)容指向的三維土地產(chǎn)權(quán)形成，首先必須在公法框架下，通過規(guī)劃配置、容量生成到空間供應(yīng)等三大機制層層遞進、環(huán)環(huán)相扣，將土地開發(fā)的三維要素轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)邊界，框定三維產(chǎn)權(quán)空間的具體范圍或者產(chǎn)權(quán)客體，進而生成“開發(fā)容量”這個擬制的商品，實現(xiàn)國家公權(quán)力向民事權(quán)利轉(zhuǎn)化。爾后，“開發(fā)容量”這個商品才能在私法框架下，以民事權(quán)利的形態(tài)進入市場，并在產(chǎn)權(quán)實施的漸進性、不確定性、不可逆性、不可視性等復(fù)雜動蕩環(huán)境中，伴隨建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案由粗到細的動態(tài)調(diào)整，分階段逐步校準(zhǔn)三維產(chǎn)權(quán)的空間范圍[49]。在此過程，國家公權(quán)力對三維土地產(chǎn)權(quán)具有明顯的催生、準(zhǔn)生和確認作用，是決定三維產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、生成平面與豎向界址的關(guān)鍵因子，成為三維產(chǎn)權(quán)不可或缺的有機構(gòu)成部分。亦即，三維產(chǎn)權(quán)不再是單純民事權(quán)利，而是通過將產(chǎn)權(quán)形態(tài)與產(chǎn)權(quán)客體界定統(tǒng)一起來，形成公私法交錯領(lǐng)域的一種新型的復(fù)合性權(quán)利形態(tài)，在法理上可視為一項兼具規(guī)劃權(quán)和物權(quán)特征的特別物權(quán)。沿著這一方向，未來學(xué)術(shù)界需要從我國土地管理的實然出發(fā)，改變當(dāng)前土地立體利用研究與實踐“重技術(shù)、輕產(chǎn)權(quán)”的思維慣性，進一步厘清土地產(chǎn)權(quán)三維界定的內(nèi)在邏輯與實施路徑，尤其是解析三維土地產(chǎn)權(quán)客體特定化實現(xiàn)機制、國家公權(quán)力植入三維土地產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)機制和三維土地產(chǎn)權(quán)的排他性支配機制，以及由此可能帶來的從二維產(chǎn)權(quán)向三維產(chǎn)權(quán)的土地產(chǎn)權(quán)范式變遷，才能打通理論與實踐的巨大鴻溝，激活分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)制度設(shè)計。

需要指出的是，本文對三維土地產(chǎn)權(quán)的討論是在《民法典》規(guī)定的國有土地所有權(quán)支配的空間范圍內(nèi)，以完善土地用益物權(quán)制度設(shè)計為價值取向展開的。隨著社會和技術(shù)進步，未來土地立體利用勢必要突破集體土地所有權(quán)人行使土地所有權(quán)的利益限度及其支配范圍。如日本2001年施行的《大深度地下公共使用特別措施法》明確規(guī)定大深度地下空間排除地表土地所有權(quán)人支配而歸國家所有。這意味著在《民法典》既有的土地所有權(quán)之外產(chǎn)生了新的物權(quán)形態(tài)，即三維地下空間所有權(quán)。深化土地產(chǎn)權(quán)三維界定研究，不斷豐富和夯實我國土地立體開發(fā)的產(chǎn)權(quán)理論體系，才能促進空間合理開發(fā)，切實提高土地節(jié)約集約利用水平。