新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化模式及策略研究

摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長緩慢期，各個(gè)行業(yè)都在進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)以尋求發(fā)展創(chuàng)新之路，房地產(chǎn)企業(yè)也從最初的興盛崛起時(shí)代跌落到產(chǎn)值過剩狀態(tài)，因此房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)在充分了解居民消費(fèi)理念的基礎(chǔ)之上，結(jié)合居民的生活水平，向著多元化投資方向發(fā)展。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取更多發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也面臨著種種困境，因此房地產(chǎn)企業(yè)需加大創(chuàng)新力度，緊緊圍繞消費(fèi)市場的核心動(dòng)向，實(shí)施多元化投資經(jīng)營模式，以便開發(fā)出新時(shí)期下符合居民消費(fèi)觀念的產(chǎn)品。也就是說，多元化投資模式是新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然方向?；诖?，本文在明確房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化模式重要意義的基礎(chǔ)上，分析了我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化發(fā)展模式中存在的漏洞，并提出相應(yīng)的發(fā)展策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展提供有效的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；房地產(chǎn)企業(yè)；投資多元化；模式及策略

引言

進(jìn)入新世紀(jì)以來，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也已經(jīng)走到了十字路口，尤其是在如今日趨激烈的市場競爭環(huán)境下，房產(chǎn)企業(yè)要想獲得長久的發(fā)展，就需要對當(dāng)前的投資模式進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新。而多元化的投資戰(zhàn)略是一種在企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)之上對企業(yè)產(chǎn)品以及服務(wù)進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新而衍生出來的發(fā)展模式，其能夠完成對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營范圍的全覆蓋，并分散房產(chǎn)企業(yè)投資過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提升對資源的優(yōu)化整合效率。考慮到房產(chǎn)企業(yè)通常具備大量資金，并具有較強(qiáng)的盈利能力，因此采用多元化的投資模式可以實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式的規(guī)范和創(chuàng)新，但從另一方面來看，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用多元化的投資模式也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。而這就需要房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分結(jié)合自身的經(jīng)營現(xiàn)狀來應(yīng)用多元化的投資策略，以確保企業(yè)能夠快速、健康發(fā)展。同時(shí)相關(guān)部門應(yīng)該鼓勵(lì)各大房地產(chǎn)企業(yè)積極使用已經(jīng)通過司法部門認(rèn)證的專業(yè)投資工具與正規(guī)投資渠道開展多元化投資，保證所有的市場交易都能夠在相關(guān)部門的監(jiān)督保護(hù)下進(jìn)行，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)在滿足正規(guī)金融投資渠道的前提下，有效掌控多元化投資模式。

一、新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化模式的重要意義

在新時(shí)代背景下，房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著較大的困難，而要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的可持續(xù)化發(fā)展，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在政府政策的引導(dǎo)下多元化融資渠道，采用多種投資方式來吸納資金，保障企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)企業(yè)采用多元化投資模式的重要意義體現(xiàn)為：首先，可以分散企業(yè)發(fā)展所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。通過多元化投資，房地產(chǎn)企業(yè)可以將資金投入到不同的領(lǐng)域和市場，從而降低單一業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這種策略有助于企業(yè)在面臨市場波動(dòng)或行業(yè)調(diào)整時(shí)，保持穩(wěn)定的收益和持續(xù)的發(fā)展。其次，有助于推動(dòng)房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨轉(zhuǎn)型的壓力。多元化投資可以為企業(yè)提供一個(gè)緩沖期，逐步減少對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的依賴，同時(shí)培育新的核心業(yè)務(wù)，為企業(yè)轉(zhuǎn)型打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。最后，還能夠提升房產(chǎn)企業(yè)的利潤。在如今房產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，尋找新的增長點(diǎn)成為企業(yè)的迫切需求。通過多元化投資，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)入具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)，如城市更新、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等，為企業(yè)帶來新的利潤增長點(diǎn)。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化模式發(fā)展現(xiàn)狀

（一）金融制度創(chuàng)新滯后

我國自改革開放以來，各項(xiàng)法規(guī)制度的變革與更新都是秉承著由點(diǎn)到面，以小面積試點(diǎn)到大面積推廣的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，因此也就決定我國金融制度需要穩(wěn)步謹(jǐn)慎地開展革新。而在新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)為了迎合社會(huì)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)節(jié)奏，實(shí)施多元化投資模式是必要的經(jīng)營手段，但就目前的經(jīng)營實(shí)況來看，房地產(chǎn)的融資水平并沒有完全達(dá)到市場化的標(biāo)準(zhǔn)水平。就如相關(guān)專家易憲容先生所說，資本市場已經(jīng)面向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面開放，而房地產(chǎn)企業(yè)卻因自身發(fā)展滯后無法達(dá)到資本市場交易標(biāo)準(zhǔn)。這一現(xiàn)狀的主要原因在于金融制度創(chuàng)新方面的嚴(yán)重滯后，也正是金融制度的滯后性特點(diǎn)影響了房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化模式的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）缺乏合理的金融投資規(guī)劃

就目前的實(shí)際發(fā)展情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平并不高，難以獲取金融市場中各交易主體的資金支持。究其根源，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在開展多元化投資模式過程中，未能提前充分了解投資市場中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定出合理的投資規(guī)劃，致使金融投資范圍受限，加大融資成本。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者對融資渠道沒有進(jìn)行過系統(tǒng)了解，導(dǎo)致在某些領(lǐng)域的投資方式運(yùn)用不當(dāng)，沒有結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況做出合理選擇，因而受融資渠道不穩(wěn)定的影響，只能被動(dòng)地延長資金的回籠周期，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資渠道過于狹窄無法滿足資金需求

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于狹窄，難以保證穩(wěn)定的資金需求，這是一直以來就存在的問題之一［1］。從目前的發(fā)展情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所需的資金來源還主要是銀行貸款，而且在短時(shí)間內(nèi)很難改變這種資金鏈條模式，因此在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。雖然證監(jiān)會(huì)已經(jīng)明確表明將采取多元化措施來確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。但從實(shí)際情況來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者缺乏投資多元化模式理念，難以開展跨領(lǐng)域集體投資合作等來吸納各領(lǐng)域的資金支持。所以如何拓展融資渠道，為企業(yè)籌集到充足的發(fā)展資金是房地產(chǎn)企業(yè)目前所面臨的嚴(yán)峻問題。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化模式發(fā)展策略分析

（一）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)投資法規(guī)體系，確保投資主體權(quán)益

現(xiàn)階段，土地資產(chǎn)和銀行金融資產(chǎn)之間產(chǎn)權(quán)劃分問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到了我國整體的投融資質(zhì)量和效率，對于房地產(chǎn)市場來講，也不可避免地受到了沖擊。雖然法律法規(guī)建設(shè)本身就具有較強(qiáng)的滯后性，但如今的這種土地資產(chǎn)和銀行金融資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃分不明確問題已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了房產(chǎn)行業(yè)投融資活動(dòng)的開展。究其原因，是由于我國當(dāng)前法律法規(guī)之中，針對房產(chǎn)開發(fā)投資的有關(guān)規(guī)定內(nèi)容較少，且較為分散，無法做到和快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)相匹配。除此之外，各地結(jié)合自身發(fā)展情況制定出的規(guī)范房產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的制度大都是一些原則性文件，也并未對具體問題進(jìn)行具體規(guī)定，導(dǎo)致在落地實(shí)施過程中存在著較多的問題，不僅無法指導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資活動(dòng)，而且還會(huì)增加房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資的成本。還有許多企業(yè)存在利用法規(guī)空隙進(jìn)行騙貸的不法行為，這些都是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資困難以及融資風(fēng)險(xiǎn)大的主要原因［2］。所以，國家需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具體內(nèi)容為出發(fā)點(diǎn)，加快制定相應(yīng)法規(guī)制度，同時(shí)對現(xiàn)有法規(guī)體系中的不足之處進(jìn)行完善修訂，解決房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下發(fā)展過程中資金流困難、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高等缺點(diǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)投資活動(dòng)開展的規(guī)范性與穩(wěn)定性。

對于建設(shè)有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)可以從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)入手：第一是房地產(chǎn)投資基金法，房地產(chǎn)信托手段在眾多房地產(chǎn)投資集中地區(qū)已經(jīng)悄然蔓延開來，因此需要建立相應(yīng)的法規(guī)來約束這些新生投資工具，保證其運(yùn)用過程中的合規(guī)性；第二是完善與抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)，由于銀行系統(tǒng)也正面臨著高額的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此也增加了申請貸款的資質(zhì)條件，進(jìn)而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，因此必須利用有效手段打通貸款資金渠道，提升資金流動(dòng)性，充分發(fā)揮其再生產(chǎn)功能；第三是有關(guān)融資工具的流動(dòng)性規(guī)則以及社會(huì)擔(dān)保、信用等方面的約束問題，市場環(huán)境中的信用體系、保險(xiǎn)制度以及相關(guān)擔(dān)保機(jī)制對房地產(chǎn)投資主體權(quán)益的安全性有著直接影響，融資工具的相關(guān)使用規(guī)則也是影響投資主體經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素［3］。因此，國家應(yīng)盡快完善融資工具使用規(guī)則以及擔(dān)保機(jī)制方面的相關(guān)規(guī)定，確保投融資活動(dòng)公平有序的開展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，更有利于營造良好的市場氛圍。

（二）組建預(yù)期穩(wěn)定的私募基金項(xiàng)目，確保投資規(guī)劃合理性

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解投資者的心理，有效掌握投資者對于經(jīng)營模式以及收益回報(bào)方面的需求，根據(jù)開展項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇適合的投融資路徑，借助專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的輔助作用組建起高競爭力的私募基金項(xiàng)目，從而為房地產(chǎn)企業(yè)開展各種項(xiàng)目活動(dòng)籌集更多的可周轉(zhuǎn)資金。利用私募資金靈活性較強(qiáng)、經(jīng)營成本較低等特點(diǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)收益的浮動(dòng)空間［4］。房地產(chǎn)企業(yè)在開展多元化投資模式過程中，盡量選擇分配一致的收益分配規(guī)則，對經(jīng)營結(jié)果進(jìn)行合理分配，避免出現(xiàn)交易波動(dòng)影響金融市場投資者的投資意愿。這樣一來，既能分散房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，逐漸擴(kuò)大私募資金覆蓋范圍，還可以在此基礎(chǔ)之上，逐漸推出不同等級(jí)的投資方式，從而滿足市場中不同類型投資者的投資需求。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要組建一支具有高素質(zhì)的專業(yè)化經(jīng)營隊(duì)伍，掌握各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易中的關(guān)聯(lián)性，保證操作流程的合規(guī)性。為了避免一些沒有經(jīng)營資質(zhì)的投資人或經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行不當(dāng)操作來牟取私利，國家必須加大對投資方各項(xiàng)交易活動(dòng)的監(jiān)管力度，對項(xiàng)目開展過程中使用的投資方式以及資金用途去向進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，重點(diǎn)分析項(xiàng)目資金的安全性。

（三）完善市場融資機(jī)構(gòu)的功能，確保融資渠道多樣性

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于狹窄致使其增加了融資成本的同時(shí)也加劇了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)所需要的經(jīng)濟(jì)收益也隨之提升，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資過程加快了泡沫化蔓延。雖然我國銀行內(nèi)的高額儲(chǔ)蓄為房地產(chǎn)企業(yè)奠定了雄厚的資金基礎(chǔ)，但是目前缺少的是調(diào)整房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的有效手段，實(shí)現(xiàn)與高額存儲(chǔ)的相互轉(zhuǎn)換［5］?；诖?，想要合理調(diào)整我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道需要從以下兩點(diǎn)入手：首

先是運(yùn)用多樣性的投融資工具，房地產(chǎn)不同類型的項(xiàng)目所獲取的資金收益與所承擔(dān)的收益風(fēng)險(xiǎn)都是不盡相同的。想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，就需要結(jié)合項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)的高低來選擇合理的投融資工具。其次是激發(fā)資本市場內(nèi)在潛能，維護(hù)好投資者權(quán)責(zé)利弊，提升房地產(chǎn)企業(yè)投資的針對性，從而提高投資者的投資價(jià)值。所以，我國應(yīng)盡快構(gòu)建起完善的投融資制度體系，擴(kuò)充投資融資渠道，避免因資金問題帶給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壓力，進(jìn)而波及國家整體經(jīng)濟(jì)水平。

（四）構(gòu)建房地產(chǎn)信托與債券融資機(jī)制，確保市場活躍度

加強(qiáng)與社會(huì)信托投資公司合作是房地產(chǎn)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸期，獲取充足發(fā)展資金的必要手段。進(jìn)行跨領(lǐng)域項(xiàng)目經(jīng)營，接受委托的信托公司需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)通過組織相應(yīng)活動(dòng)為房地產(chǎn)企業(yè)籌集到更多的可利用資金。運(yùn)用信托服務(wù)可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，通過轉(zhuǎn)移部分地產(chǎn)商品的所屬權(quán)來降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)［6］。同時(shí)在進(jìn)行投融資活動(dòng)中盡量避免增加房產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)，以不斷改善房產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)困境，提升房產(chǎn)市場的活躍程度。除此之外，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極采取措施來適應(yīng)社會(huì)發(fā)展環(huán)境的變化，結(jié)合自身的投融資需求來爭取社會(huì)資金的支持，與其他行業(yè)形成跨領(lǐng)域合作，一方面可滿足部分具有盈余資金的經(jīng)營者求購穩(wěn)定地產(chǎn)商品的需求，另一方面也有效緩解了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的壓力。

四、結(jié)束語

我國房地行業(yè)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的高速發(fā)展之后，目前已經(jīng)走到了轉(zhuǎn)型時(shí)期，房產(chǎn)企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須要?jiǎng)?chuàng)新自己的發(fā)展模式，而多元化投資模式就是其中一條切實(shí)可行的路徑。在新時(shí)期背景下，房產(chǎn)企業(yè)采用多元化經(jīng)營模式是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、擴(kuò)大受益范圍的必要手段，在實(shí)施投資多元化模式過程中，要準(zhǔn)確把控好經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，謹(jǐn)慎選擇投資領(lǐng)域與投資行業(yè)，合理規(guī)避發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。先進(jìn)的經(jīng)營理念結(jié)合多元化的投資模式是房地產(chǎn)企業(yè)突破現(xiàn)下發(fā)展瓶頸期的重要舉措，由此才能實(shí)現(xiàn)拓展經(jīng)營范圍，實(shí)現(xiàn)廣泛合作，助力房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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作者簡介：王靜文，女，1987年9月生，漢族，河北秦皇島人， 本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師， 研究方向：房地產(chǎn)投資。