薄利時代下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及改進措施

譚小芳

自2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位以來，“房住不炒”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的底線政策，房地產(chǎn)企業(yè)的“黃金時代”幾乎已全面告別；特別值得注意的是，自2020年8月監(jiān)管層推出“三道紅線”以來，房地產(chǎn)企業(yè)在高杠桿、高負債、高庫存的模式下實現(xiàn)行業(yè)的高增長已變得異常艱難；2022年以來，樓市利好政策頻出，因城施策適度松綁，但對市場提振效果不明顯，仍是點狀弱復(fù)蘇態(tài)勢，行業(yè)困局依然存在，保交樓、去庫存是企業(yè)健康發(fā)展的頭等大事，行業(yè)步入管理紅利的薄利時代，新時期下如何提高財務(wù)管理水平，助力企業(yè)提質(zhì)增效是急需解決的問題。筆者以山西交控××房地產(chǎn)公司為案例研究對象，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點，對其當前所存在的問題進行梳理，總結(jié)其存在問題的原因，尋求解決問題的思路，提升企業(yè)財務(wù)管理水平，以管理為導向，推動企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展。

山西交控××房地產(chǎn)公司基本情況

山西交控××房地產(chǎn)公司（以下簡稱“甲公司”）成立于2019年12月24日，是某集團公司的全資子公司，注冊資本金1個億。甲公司著力構(gòu)建交通行業(yè)“一主一輔”即“以交通配套地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、物業(yè)管理及衍生業(yè)務(wù)為輔業(yè)”的產(chǎn)業(yè)布局。

經(jīng)營概況 甲公司目前主要開發(fā)的項目有三個，均已進入產(chǎn)銷階段：項目A位于山西省太原市，項目開發(fā)已歷時三年多，甲公司的重點項目，投資大，資金流未回正，剩余較多庫存；項目B位于山西省臨汾市，項目去化95%，進入尾盤階段；項目C位于山西省呂梁市，政府的團購房。

財務(wù)人員情況 公司現(xiàn)有財務(wù)人員6人，全部為女員工，平均年齡35歲，研究生學歷1人，本科學歷5人。

薄利時代下甲公司財務(wù)管理面臨的問題

縱橫貫通的全面預(yù)算管理體系還不夠完善 一是對全面預(yù)算管理理解不到位。甲公司制定了《全面預(yù)算管理制度》及《全面預(yù)算編制指引》，并明確了全面預(yù)算應(yīng)建立在企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略目標和年度經(jīng)營計劃的基礎(chǔ)上，實際工作中，公司的發(fā)展戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃與預(yù)算管理缺乏緊密結(jié)合，導致建立的預(yù)算指標體系不夠完備，預(yù)算管理也未能全面貫徹到公司經(jīng)營的全方位、全過程和全員參與上，從而使得全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略分離，戰(zhàn)略目標的導向作用未能得到充分體現(xiàn)。二是預(yù)算執(zhí)行控制體系缺失。甲公司未建立預(yù)算執(zhí)行分析長期機制，預(yù)算軟件未能充分發(fā)揮其控制職能，未能建立完善的事前審批與預(yù)警機制等預(yù)算流程，因此無法將預(yù)算管理作為組織和協(xié)調(diào)各項運營活動的基礎(chǔ)。三是預(yù)算評價和考核的結(jié)果轉(zhuǎn)化效果不明顯。盡管甲公司已經(jīng)建立了預(yù)算評價及考核體系，但是由于預(yù)算目標未能具體落實到各個部門和人員身上，考核結(jié)果也未能落實到相應(yīng)的部門和責任人，因此全面預(yù)算管理未能發(fā)揮相應(yīng)的作用，導致預(yù)算考核無法有效促進預(yù)算管理工作的落實。

資金內(nèi)控體系還需不斷完善 近年來，房價不斷上漲，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府調(diào)控政策不斷升級，與之匹配的房企融資“三道紅線”、銀行貸款集中度“五檔兩條”和新一輪發(fā)布的資金監(jiān)管政策落地落實，資金管理面臨新的挑戰(zhàn)和要求，且其貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)“投、融、管、退”全過程，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新拐點。甲公司目前應(yīng)對措施有限，資金內(nèi)控體系不完善，靠人工關(guān)注各賬戶中預(yù)售監(jiān)管、融資監(jiān)管及合作監(jiān)管的受限資金情況，不能實時掌握資金受限情況，不能準確掌握每日受限資金及可用賬戶余額，不能做到動態(tài)管理和統(tǒng)籌調(diào)度；按年編制項目銷售回款計劃、投資計劃及資金預(yù)算，定期按月上報滾動資金計劃，但各計劃間未有效交融，資金運營效率打折扣，未建立現(xiàn)金流風險預(yù)警機制，不能實現(xiàn)現(xiàn)金流凈值缺口預(yù)警，財務(wù)彈性不高。

稅務(wù)管理缺乏專業(yè)人員、精細化工作還需強化 一是缺乏專業(yè)稅務(wù)管理人才。甲公司的財務(wù)人員專業(yè)沒有稅務(wù)管理方向的，且沒有專職的稅務(wù)人員，工作的繁重，造成稅務(wù)管理人員對政策變動不敏感，沒有足夠的時間和精力研究新出臺的政策，稅務(wù)人才儲備不足，缺乏專業(yè)稅務(wù)管理人才。二是稅會差異把握不夠精準，給企業(yè)帶來稅收管理風險。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售制，給其行業(yè)稅務(wù)管理再次增加難度，根據(jù)國家稅法及地方稅法的規(guī)定，預(yù)售房款按各產(chǎn)品業(yè)態(tài)、不同區(qū)域預(yù)交不同稅率的各項稅費，與企業(yè)會計準則有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認方法及相關(guān)稅費存在差異，造成稅法與會計核算的差異，但甲公司財務(wù)人員專業(yè)水平有限，對稅會差異把握不夠精準，容易造成少繳稅或多繳稅的問題，給企業(yè)帶來稅收管理風險。三是未構(gòu)建全稅種全周期稅務(wù)管理體系。稅務(wù)制度建設(shè)方面，甲公司僅僅制定了《稅務(wù)管理制度》及各稅種臺賬；稅務(wù)培訓方面，隨政策法規(guī)的調(diào)整，及時對財務(wù)人員進行培訓。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，各稅種之間相互關(guān)聯(lián)，項目開發(fā)不同時期涉及稅費種類不同，甲公司財務(wù)人員不能準確把握稅務(wù)籌劃要點，全稅種思維能力有待提升。

財務(wù)管理人員結(jié)構(gòu)不合理、綜合素質(zhì)有待提高 第一，人員結(jié)構(gòu)不合理。甲公司財務(wù)管理人員均為女性，女性化特征明顯，結(jié)構(gòu)不合理，承前啟后的動力略顯不足，人才結(jié)構(gòu)尚不滿足紡錘形，不符合甲公司當前的發(fā)展情況，并外財務(wù)人員短缺，見表1。第二，綜合素質(zhì)有待提高。技術(shù)職稱：財務(wù)人員全部持證上崗，但高級職稱僅占16.67%；工作經(jīng)驗：從專業(yè)上看，6名財務(wù)人員都是財會相關(guān)專業(yè)，業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識較為扎實，但均是從不同行業(yè)調(diào)整而來，沒有房地產(chǎn)財務(wù)工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理沒有深入研究，對公司業(yè)務(wù)不能發(fā)揮主動引導作用，缺乏房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)常識，不能與業(yè)務(wù)人員進行充分溝通，不能透過財務(wù)數(shù)據(jù)挖掘背后的業(yè)務(wù)原因，未打通業(yè)務(wù)與財務(wù)的壁壘，還是個只會悶頭算賬的“小財務(wù)”，見表1。

薄利時代下甲公司財務(wù)管理的改進措施

完善縱橫貫通的全面預(yù)算管理體系 作為房地產(chǎn)企業(yè)的中央處理器，財務(wù)管理在企業(yè)投資、融資、運營、清算退出全過程管理中扮演著至關(guān)重要的角色。因此，必須充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，完善預(yù)算編制模型，優(yōu)化預(yù)算指標體系，科學測算資本性支出預(yù)算，持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營性支出預(yù)算，并搭建匹配企業(yè)戰(zhàn)略的中長期財務(wù)預(yù)測模型，以確保企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。在制定業(yè)務(wù)預(yù)算和投資預(yù)算時，需要綜合考慮當期效益和中長期資本積累，并以財務(wù)承受能力為邊界和紅線，以確保財務(wù)穩(wěn)健。以“無預(yù)算不支出，無預(yù)算不投資”的原則為指導，對預(yù)算外的經(jīng)濟行為進行嚴格控制。通過強化預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的考核評價，加強剛性約束，實現(xiàn)閉環(huán)管理，從而充分發(fā)揮全面預(yù)算在資源配置、考核激勵、提質(zhì)增效和風險防控方面的引領(lǐng)作用。

加強資金管理，實現(xiàn)安全高效 一是加強賬戶管理，對賬戶類型和資金限制情況進行系統(tǒng)梳理。根據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，對不同類別賬戶進行分類統(tǒng)計，并建立賬戶動態(tài)監(jiān)控體系。我們將特別關(guān)注各個賬戶中預(yù)售監(jiān)管、融資監(jiān)管和合作監(jiān)管方面的受限資金情況，并利用信息系統(tǒng)及時、準確地披露每日受限資金和可用賬戶余額，以實現(xiàn)資金余額的實時監(jiān)測。

二是必須加強業(yè)務(wù)與財務(wù)的有機結(jié)合。通過全面預(yù)算管理，將公司的經(jīng)營計劃、投資計劃、開發(fā)計劃和資金計劃有機地融合在一起，每月上報滾動資金計劃，實時滾動梳理負債到期結(jié)構(gòu)，并進行剛性兌付的壓力測試，從而實現(xiàn)資金收支的可預(yù)測性。

三是為了優(yōu)化資金使用效率，必須加強源頭管理和節(jié)流措施。在開源項目中，首先，必須強化回款力度，加強銷售回款和逾期應(yīng)收款的考核，以確保項目的順利進行。通過對客戶質(zhì)量進行前置盤點，控制首付款比例并縮短應(yīng)收賬款的回款周期，以確保財務(wù)管理的高效性，做到應(yīng)回盡回，應(yīng)收盡收，應(yīng)供盡供，盤活資金，保證經(jīng)營性流入穩(wěn)定。其次，節(jié)流上關(guān)注工程款進度支付，堅持以回定投及效益優(yōu)先的機制，大力推進商票、保理等非現(xiàn)金支付方式，同時先收后支，收大于支，使IRR最大化，提高現(xiàn)金流效率。再次，重視債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，融資要統(tǒng)一梳理鋪排，盡量降低有息負債，增厚企業(yè)安全墊。最后，資金管理機制上，建立現(xiàn)金流風險預(yù)警機制，實現(xiàn)現(xiàn)金流凈值缺口預(yù)警，落地以收定支、以銷定產(chǎn)的資金平衡機制，根據(jù)銷售回款調(diào)整開工節(jié)奏和工程款支付節(jié)奏，做到資金收支可控，注重長期發(fā)展，保持現(xiàn)金流安全的經(jīng)營之本。

加強稅務(wù)管理，提高項目經(jīng)營效益 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類多、涉稅周期長、涉稅流程復(fù)雜的特點加大了稅務(wù)管理的難度，容易造成少納稅或多納稅。房地產(chǎn)公司進入薄利時代，已告別粗放式發(fā)展，走向精細化管理，向管理要效益，科學合理管控稅務(wù)，降低稅負，提升項目經(jīng)營效益。甲公司首先要探索全周期稅務(wù)籌劃要點，通過稅務(wù)籌劃活動的合法合規(guī)節(jié)稅避稅來減少整體稅負。其次，應(yīng)加強對稅務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)培訓，定期組織政策學習，提升其財務(wù)核算和稅務(wù)管理技能；為加強稅務(wù)風險防控，需對涉稅風險點進行業(yè)務(wù)和稅種分類梳理，制定具有針對性的防控措施，以實現(xiàn)風險控制和成本優(yōu)化的統(tǒng)籌。

加強財務(wù)人員梯隊建設(shè) 財務(wù)人員的綜合素質(zhì)直接影響著財務(wù)管理工作的成果。隨著“ChatGPT”等新技術(shù)的發(fā)展，財務(wù)工作轉(zhuǎn)型迫在眉睫。財務(wù)人員不但要學會記賬和申報稅務(wù)，還要融入業(yè)務(wù)，了解業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)流程，知道為誰服務(wù)，怎樣工作才能提供有價值的服務(wù)。一要為確保財務(wù)人才隊伍的政治素質(zhì)過硬、作風優(yōu)良、履職盡責、專業(yè)高效、充滿活力，必須制定一份全面的人才培養(yǎng)規(guī)劃，并根據(jù)不同層級的財務(wù)管理人員進行個性化的培養(yǎng)，以充分儲備財務(wù)人才隊伍。二要拓寬人才引進渠道，甲公司現(xiàn)在需要的是具有豐富房地產(chǎn)公司財務(wù)工作經(jīng)驗且協(xié)調(diào)能力強的優(yōu)秀財務(wù)管理人員，要走向社會，不能僅限于在集團公司內(nèi)部選拔或校園招聘。三要加大輪崗交流力度，挖掘現(xiàn)有財務(wù)人員的潛力，將其個人培養(yǎng)成能支持業(yè)務(wù)打勝仗的“大財經(jīng)”。四要完善人才考核機制，使其充分發(fā)揮績效考核指揮棒的作用，實現(xiàn)“能上能下”“能進能出”的目標。

當前房市“穩(wěn)地價 穩(wěn)預(yù)期 穩(wěn)房價”的總基調(diào)不變，市場供需關(guān)系也逐漸平衡，2020年下半年的“三道紅線”政策直接踩住了房企高速增長的剎車片，房地產(chǎn)行業(yè)一下子由土地紅利、金融紅利進入管理紅利時代，各大房企們需要強基固本，精細化管理提升經(jīng)營質(zhì)效，文章以甲公司財務(wù)管理工作為研究對象，結(jié)合甲公司財務(wù)管理的實際情況，對如何做好甲公司財務(wù)管理進行初步的探索，在此基礎(chǔ)上，提出加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的對策。希望文章的討論能對同類研究起到一定的借鑒作用。

（作者單位：山西交控置地有限公司）