豐富社區(qū)商業(yè)供給 激發(fā)有潛能的消費(fèi)

羅茜 張平 田歡 楊雪凡

2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，“要激發(fā)有潛能的消費(fèi)，擴(kuò)大有效益的投資，形成消費(fèi)和投資相互促進(jìn)的良性循環(huán)?！鄙鐓^(qū)商業(yè)作為拉動消費(fèi)的“毛細(xì)血管”，能進(jìn)一步拓展有效投資空間、促進(jìn)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容，持續(xù)提升消費(fèi)便利性、增強(qiáng)消費(fèi)選擇性，在更好滿足市民群眾多樣化消費(fèi)需求的同時，有力推動經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展。

社區(qū)商業(yè)之變

從大部分城市來看，60%以上的商業(yè)消費(fèi)及一般性商業(yè)活動都在社區(qū)完成，尤其集中在餐飲、個人及家庭服務(wù)等領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市民在社區(qū)商業(yè)每周消費(fèi)3至4次的客群超過70%，越來越多的家庭由“按周補(bǔ)貨、一次性大額采購”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍慈昭a(bǔ)貨、少量采購”。隨著市民群眾消費(fèi)需求、消費(fèi)形式的變化，社區(qū)商業(yè)也在不斷迭代升級。

載體形態(tài)方面，從住宅底商向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變。社區(qū)商業(yè)1.0的載體以社區(qū)小商鋪為主，大多是雜貨鋪、小吃店等；發(fā)展到社區(qū)商業(yè)2.0，載體主要表現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)街，有美容美發(fā)、便利店、餐飲、早教、干洗等；再到社區(qū)商業(yè)3.0，載體主要表現(xiàn)為泛社區(qū)商業(yè)中心，以家居體驗館、特色餐飲、藝術(shù)創(chuàng)意、咖啡店等為主，隨著越來越多的泛社區(qū)商業(yè)中心建成，推動社區(qū)商業(yè)加速趨向集聚發(fā)展態(tài)勢。

功能業(yè)態(tài)方面，從單純功能性向體驗性轉(zhuǎn)變。在供給端，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)加快調(diào)整升級，以優(yōu)化用戶體驗為核心，朝著精細(xì)化、品牌化、連鎖化、定制化方向發(fā)展。比如，社區(qū)商業(yè)正加快與電商融合，演變出社區(qū)團(tuán)購的新模式。在需求端，為應(yīng)對居民消費(fèi)層次不一、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元的變化，社區(qū)商業(yè)向更具規(guī)?；?、多樣化方向發(fā)展。比如，上海寶山的經(jīng)緯匯特色社區(qū)商業(yè)綜合體，打造集親子、購物、體驗、餐飲和休閑為一體的“創(chuàng)新樂活”生長系社區(qū)商業(yè)。

服務(wù)范圍方面，從服務(wù)居民向服務(wù)大眾轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑小，主要滿足周邊居民的生活需求，但隨著城市人口擴(kuò)張、旅游興盛，并在互聯(lián)網(wǎng)文化加持下，一些新市民和游客熱衷于體驗當(dāng)?shù)孛朗?、市民休閑等特色內(nèi)容，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象不再局限于周邊居民，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬用?新市民+游客”的復(fù)合群體，社區(qū)商業(yè)成為烘托消費(fèi)氛圍、展示特色文化、塑造煙火氣質(zhì)的獨(dú)特窗口。

開發(fā)運(yùn)營方面，從開門銷售型向持有型轉(zhuǎn)變。受房地產(chǎn)“快周轉(zhuǎn)”思路影響，一些社區(qū)商業(yè)在人氣不足時就“開門銷售”，導(dǎo)致運(yùn)營較差，出現(xiàn)大量商鋪空置，回報率無法保證。基于這些原因，社區(qū)商業(yè)正從傳統(tǒng)的銷售模式轉(zhuǎn)向持有模式，從注重營銷到關(guān)注運(yùn)營，通過專業(yè)運(yùn)營商租賃、回購社區(qū)商業(yè)，整合利用部分社區(qū)用房、菜市場空間，與新零售、新業(yè)態(tài)企業(yè)合作改造升級社區(qū)商業(yè)消費(fèi)新場景。

存在差距不足

近年來，成都圍繞建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、世界文化名城等，通過“文旅+”促進(jìn)商貿(mào)、金融、生活服務(wù)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)提檔升級，培育發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)、后街經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)新模式，構(gòu)建了一大批高品質(zhì)社區(qū)人文場景、生活場景、消費(fèi)場景，但對標(biāo)國內(nèi)外成熟社區(qū)商業(yè)還有一定差距。

規(guī)劃布局還需優(yōu)化。隨著人口快速聚集，社區(qū)商業(yè)在布局、業(yè)態(tài)、營運(yùn)等方面出現(xiàn)與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)等一系列問題，主要表現(xiàn)在一些新建住宅附近社區(qū)商業(yè)配套不足，而在一些成熟居住區(qū)，大型綜合超市等扎堆開設(shè)，既導(dǎo)致社會資源浪費(fèi)，又給社區(qū)環(huán)境、城市管理等帶來壓力。

載體品質(zhì)還需提升。在建成區(qū)尤其是成都中心五城區(qū)內(nèi)，大多數(shù)商鋪依宅而建、分割銷售，規(guī)模小、較分散。部分社區(qū)商業(yè)缺乏等級層次，多由規(guī)模小、經(jīng)營水平較低的商鋪構(gòu)成，商業(yè)中心不明確，有些社區(qū)商業(yè)還遠(yuǎn)離主干道，道路狹窄、停車位不足，人流高峰期極易造成交通擁堵。

功能業(yè)態(tài)還需豐富。大多社區(qū)商業(yè)消費(fèi)業(yè)態(tài)組合比較單一，社區(qū)商業(yè)文化主題店、特色店、體驗店布局較少，社區(qū)服務(wù)類連鎖店、品牌店缺乏，全齡段人群服務(wù)還未有機(jī)銜接、形成閉環(huán)，新零售、無人購物等在社區(qū)消費(fèi)場景中運(yùn)用不多，難以滿足交互體驗消費(fèi)、智慧消費(fèi)新需求。

探尋可能路徑

將優(yōu)化社區(qū)商業(yè)納入國際消費(fèi)中心城市建設(shè)重點(diǎn)，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃和布局，加快推動一刻鐘便民生活圈全域覆蓋，創(chuàng)新發(fā)展新模式、打造多元新場景，滿足市民高品質(zhì)消費(fèi)需求。

其一，優(yōu)化社區(qū)一刻鐘便民生活圈。

科學(xué)規(guī)劃合理布局。結(jié)合社區(qū)不同現(xiàn)狀和商業(yè)消費(fèi)不同屬性，統(tǒng)籌社區(qū)消費(fèi)場景建設(shè)和生活場景打造，保證社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與城市規(guī)劃相一致、規(guī)模和結(jié)構(gòu)相對平衡，使商業(yè)與社區(qū)的人口分布、消費(fèi)需求、交通體系、環(huán)境保護(hù)等相協(xié)調(diào)，使社區(qū)資源得到有效合理配置。

推進(jìn)商業(yè)載體更新。逐步升級改造傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場、老舊小區(qū)底商，在人流量大的社區(qū)中選擇部分有基礎(chǔ)、有條件的載體，策劃實施一批具有行業(yè)影響力和引領(lǐng)性的社區(qū)商業(yè)更新項目，打造開敞空間、休閑步行街等多元化消費(fèi)場景，聯(lián)動片區(qū)城市更新和產(chǎn)業(yè)聚集。

注重引導(dǎo)市場參與。采取“政府+專業(yè)策劃公司+開發(fā)商+主力店”的規(guī)劃模式，充分發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，注重吸納專業(yè)策劃公司、開發(fā)商、主力店參與，提高規(guī)劃編制透明度和社會公眾參與度，使社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃與后期的開發(fā)和經(jīng)營有機(jī)結(jié)合，增強(qiáng)商業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。

其二，提升社區(qū)消費(fèi)服務(wù)供給能力。

促進(jìn)多元業(yè)態(tài)融合發(fā)展。推動以零售和餐飲為主的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向“商品＋服務(wù)”的多功能、復(fù)合式經(jīng)營場所升級，鼓勵復(fù)合書店、創(chuàng)意設(shè)計酒店等多業(yè)態(tài)融合的新型復(fù)合消費(fèi)模式發(fā)展，促進(jìn)社區(qū)商業(yè)在娛樂、體育、健康、休閑、養(yǎng)老、托幼等P2P服務(wù)領(lǐng)域深度融合。

打造社區(qū)特色消費(fèi)場景。鼓勵更多有條件的社區(qū)通過新建或“騰籠換鳥”打造地標(biāo)性市井生活集聚區(qū)，引進(jìn)培育市井美食、特色小店、創(chuàng)意夜市等豐富業(yè)態(tài)，構(gòu)建“影視營銷+文化傳承+社區(qū)旅游+地攤經(jīng)濟(jì)”的商業(yè)模式，打造具有網(wǎng)紅屬性、城市記憶和煙火氣的社區(qū)商業(yè)聚落。

推廣“智慧+社區(qū)運(yùn)營”商業(yè)模式。鼓勵零售企業(yè)以無人店、智慧店等模式打造社區(qū)新型超市，采用“超市+食材餐飲+生活A(yù)PP”服務(wù)，推進(jìn)市民群眾線下體驗、線上消費(fèi)；利用人工智能、大數(shù)據(jù)等數(shù)字技術(shù)，構(gòu)建全覆蓋、可追溯的智慧型社區(qū)商業(yè)體系，實現(xiàn)人、貨、場之間的最優(yōu)化匹配。

其三，提供高品質(zhì)專業(yè)化商業(yè)服務(wù)。

探索新建載體專業(yè)運(yùn)營模式。建立健全社區(qū)服務(wù)載體運(yùn)營全鏈條商業(yè)機(jī)制，同步考慮土地供給、商業(yè)策劃、建筑設(shè)計到招商及運(yùn)營管理各環(huán)節(jié)，并對社區(qū)商業(yè)的市場定位、業(yè)態(tài)比例和產(chǎn)品組合等因素進(jìn)行科學(xué)合理管控，使功能設(shè)計、場景體驗與人文情懷交互融合。

探索建成載體整合運(yùn)營模式。制定社區(qū)便民服務(wù)業(yè)態(tài)引導(dǎo)目錄，大力推動生活性服務(wù)業(yè)品牌連鎖企業(yè)進(jìn)駐社區(qū)，以特許、加盟、收購等形式整合“小散”社區(qū)商業(yè)小店，支持品牌社區(qū)商業(yè)連鎖企業(yè)新建或升級改造集研發(fā)、加工、配送、結(jié)算等于一體的多功能后臺支持服務(wù)中心。

探索社區(qū)商業(yè)招商營銷模式。以“資源換取服務(wù)”的思路，向社會組織和半公益、半商業(yè)的社會企業(yè)提供社區(qū)綜合體等運(yùn)營場地，差異化導(dǎo)入社區(qū)商業(yè)新業(yè)態(tài)、新模式，聯(lián)合開發(fā)商、主體店加大對特色小店的招引入駐力度，打造符合自身條件、貼合社區(qū)商業(yè)發(fā)展實際的銷售模式。

（作者：羅茜，成都大學(xué)外國語學(xué)院講師；張平，成都市政府研究室研究一處一級主任科員；田歡，成都市政府研究室研究三處四級主任科員；楊雪凡，成華區(qū)政府辦公室秘書一科科長）