數(shù)智技術(shù)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理中的應(yīng)用研究

摘" 要：" 隨著科技的蓬勃發(fā)展，數(shù)字智能技術(shù)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理中將發(fā)揮關(guān)鍵作用，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)高效能低成本管理。本文分析了中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及成因，論證了應(yīng)用數(shù)智技術(shù)的重要意義，最后研究了數(shù)智技術(shù)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理中的具體應(yīng)用和效果。

關(guān)鍵詞：" 數(shù)智技術(shù)；長(zhǎng)租公寓；運(yùn)營(yíng)商；運(yùn)營(yíng)管理

中圖分類號(hào)：" F 274

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：" A

收稿日期：2024-08-21

作者簡(jiǎn)介：莊騏（1982—），男，浙江寧波人，碩士研究生，經(jīng)濟(jì)師，長(zhǎng)發(fā)集團(tuán)長(zhǎng)江投資實(shí)業(yè)股份有限公司行政辦公室主任，上海長(zhǎng)江聯(lián)合公共租賃住房運(yùn)營(yíng)有限公司行政總監(jiān)。

文章編號(hào)：1005-9679（2024）06-0056-04

Research on the Application of Digital Intelligence Technologyin Long-term Rental Apartments Management

ZHUANG Qi

（Y.U.D. Yangtze River Investment Industry Co.， Ltd.， Shanghai 201703， China）

Abstract： With the rapid development of science and technology， digital intelligence technology will promote the implementation of efficient and low-cost management， which plays a critical role in long-term rental apartments management. This article analyzes the market status， existing problems and causes of Chinese long-term rental apartments， discusses the great significance of implementing the digital intelligence technology and investigates the specific application and effect of digital intelligence technology in long-term rental apartments management.

Key words： digital intelligence technology; long-term rental apartments; operator; operation management

0" 引言

伴隨科技的高速發(fā)展，以物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能為代表的各類數(shù)字智能技術(shù)層出不窮，大大解放和發(fā)展了生產(chǎn)力，也深刻影響和改變了千行百業(yè)，其中對(duì)于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理，數(shù)智技術(shù)也能大顯身手。構(gòu)建數(shù)智化運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，可以幫助運(yùn)營(yíng)商有效降低成本，提升運(yùn)營(yíng)管理效率，改善客戶滿意度，從而推動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。本文分析了中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及成因，從公寓運(yùn)營(yíng)管理效能和成本角度論證了運(yùn)用數(shù)智技術(shù)的重要意義，并探討了數(shù)智技術(shù)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理中的應(yīng)用實(shí)踐，為運(yùn)營(yíng)商提供了相關(guān)思路和借鑒。

1" 中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

黨的二十大報(bào)告中提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”［1］，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展指明了重要方向。隨著過去幾年中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展和沉淀，在人口凈流入明顯的城市中，長(zhǎng)租公寓憑借合理的房型面積、時(shí)尚簡(jiǎn)約的裝修、靈活的租期選擇、統(tǒng)一規(guī)范的管理和日臻完善的配套，正逐漸贏得年輕客群的青睞，成為住房租賃市場(chǎng)的新趨勢(shì)。當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正處在國(guó)家對(duì)租賃住房進(jìn)行政策支持的有利時(shí)機(jī)?！笆奈濉睍r(shí)期，發(fā)展機(jī)構(gòu)化住房租賃市場(chǎng)已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，從中央到地方在政策、資金、財(cái)稅、財(cái)補(bǔ)、水電、融資等方面都陸續(xù)出臺(tái)了利好政策，為未來(lái)行業(yè)發(fā)展提供了良好發(fā)展環(huán)境，也為從事該行業(yè)的企業(yè)提供了更多發(fā)展機(jī)遇［2］。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)青年人口集聚、流動(dòng)人口增多、初婚初育年齡延后、家庭小型化等現(xiàn)象，帶動(dòng)了對(duì)于長(zhǎng)租公寓的租賃需求。購(gòu)房壓力以及生活方式和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變持續(xù)推動(dòng)年輕人由購(gòu)轉(zhuǎn)租。國(guó)家相關(guān)政策的引導(dǎo)和支持也助推了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的快速發(fā)展。人口趨勢(shì)、房?jī)r(jià)門檻、政策導(dǎo)向、租住觀念共同成為推動(dòng)我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的主要因素。即便經(jīng)歷了疫情沖擊，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依舊保持韌性，呈現(xiàn)出抗周期性特點(diǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的回暖，全國(guó)主要城市的長(zhǎng)租公寓租賃需求及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)也在穩(wěn)步回升并持續(xù)增長(zhǎng)［3］。

與星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓相比，長(zhǎng)租公寓的人員配置相對(duì)精簡(jiǎn)，基本不提供租客房間內(nèi)部的布草和保潔服務(wù)，運(yùn)營(yíng)成本可得到很大控制。此外，長(zhǎng)租公寓一般無(wú)需配備會(huì)務(wù)和餐飲，也降低了運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。得益于較高的人房比（單人管理房間的數(shù)量）和較低的運(yùn)營(yíng)成本，長(zhǎng)租公寓毛利率普遍高于星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓。強(qiáng)勁的租賃需求和穩(wěn)定的投資收益也吸引到更多投資者涌入這一賽道［4］。

隨著政策紅利的持續(xù)釋放、以租代購(gòu)消費(fèi)觀念的逐步普及和租賃住房產(chǎn)品力的不斷提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)于年輕客群的黏性進(jìn)一步增強(qiáng)，也將吸引到更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功發(fā)行以及對(duì)于市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，將為市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。隨著市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者，產(chǎn)品和租賃客群更趨多元，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已進(jìn)入“快速成長(zhǎng)期”［3］。

2" 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理存在問題及成因

贏得長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需要具備強(qiáng)大的融資能力、房源獲取能力以及運(yùn)營(yíng)管理能力。資金籌集及房源獲取可以短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，但運(yùn)營(yíng)管理能力則需要長(zhǎng)期培育。由于長(zhǎng)租公寓客群復(fù)雜，流動(dòng)性高，管理難度大，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力提出了很高要求，只有做到安全、高效、低成本運(yùn)營(yíng)，才能在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期立于不敗。伴隨消費(fèi)觀念的改變和市場(chǎng)規(guī)范程度的上升，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線不斷延伸，投資交易量迅速增加，帶來(lái)更多參與者、更多元的產(chǎn)品和租賃客群的同時(shí)，也引發(fā)了對(duì)于公寓產(chǎn)品軟性和增值部分的更多關(guān)注。處于快速成長(zhǎng)階段的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)由于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還不完善，相關(guān)規(guī)范要求和監(jiān)管機(jī)制還不健全，使得不同運(yùn)營(yíng)商之間管理水平和服務(wù)品質(zhì)參差不齊。據(jù)公開調(diào)研資料顯示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理主要存在配套服務(wù)不到位、管理效能低下和成本費(fèi)用高企三大問題。

配套服務(wù)不到位主要表現(xiàn)在：公寓安防技防手段落后，存在租戶人身財(cái)產(chǎn)安全的潛在隱患風(fēng)險(xiǎn)；租戶報(bào)障派單和維修不及時(shí)，影響租戶生活質(zhì)量；公共區(qū)域保潔管理不到位，導(dǎo)致環(huán)境臟亂，影響租戶居住體驗(yàn)；缺乏有效投訴響應(yīng)機(jī)制，租戶投訴難以得到及時(shí)有效解決和跟蹤評(píng)估；公寓管理服務(wù)評(píng)價(jià)體系不健全，對(duì)改善服務(wù)水平起到的指導(dǎo)作用有限，阻礙客戶滿意度進(jìn)一步提升。

管理效能低下主要表現(xiàn)在：管理流程眾多繁瑣，操作不便捷，各項(xiàng)工作開展耗費(fèi)大量時(shí)間和資源；跨部門溝通渠道不暢，信息傳遞延遲、遺漏或錯(cuò)誤，影響處理及時(shí)率和準(zhǔn)確率；維修、保潔等流程響應(yīng)和處理效率低下，影響解決時(shí)長(zhǎng)和客戶滿意度；備品物料庫(kù)存堆積、能源消耗過高、人員調(diào)度和工作分配不合理等，造成資源浪費(fèi)；公寓運(yùn)管、財(cái)務(wù)等各類數(shù)據(jù)反映不及時(shí)、不完整、不準(zhǔn)確，利用價(jià)值不高。

成本費(fèi)用高企主要表現(xiàn)在：公寓維修、安保、保潔、客服等人員的薪酬、福利、保險(xiǎn)、培訓(xùn)等產(chǎn)生大量固定人工成本；綠化養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)、房屋修繕、設(shè)施維保等需要支付第三方的服務(wù)費(fèi)用眾多；依賴人工統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、生成報(bào)表所需紙張、文具、電腦、打印機(jī)等各類辦公用品設(shè)備的添置費(fèi)用支出；為吸引租戶、提高出租率需要投入大量廣告宣傳和引流推廣活動(dòng)等資金投入。

造成上述問題的根源在于，長(zhǎng)租公寓作為近年來(lái)催生的新業(yè)態(tài)，部分運(yùn)營(yíng)商還在沿用傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理思路和手段，即以勞動(dòng)力作為關(guān)鍵要素，通過增加人工投入、改進(jìn)勞動(dòng)技能、提升勞動(dòng)強(qiáng)度等方式達(dá)到運(yùn)管效果。人作為勞動(dòng)力主體，由于個(gè)體間的客觀差異，不同人對(duì)于管理目的、要求等存在認(rèn)知上的偏差，難以形成統(tǒng)一的操作流程和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從而增加了管理難度、耗時(shí)及成本。此外，不同人在信息傳遞接收上的時(shí)延以及表達(dá)理解上的偏差，使得信息不同步、不對(duì)稱，造成延誤和失真，影響到運(yùn)營(yíng)效率和準(zhǔn)確性。由此可見，傳統(tǒng)的依賴人工操作和資源投入的運(yùn)管方式亟待轉(zhuǎn)變。

3" 數(shù)智技術(shù)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理中的應(yīng)用實(shí)踐

國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要有三種模式：“輕資產(chǎn)”模式僅負(fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓的委托管理服務(wù)，可以加快業(yè)務(wù)拓展，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)模；“中資產(chǎn)”模式通過向業(yè)主承包物業(yè)，重新裝修后再對(duì)外出租并長(zhǎng)期管理，從中賺取增值；“重資產(chǎn)”模式通過自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源，然后對(duì)外出租，實(shí)現(xiàn)“全鏈條”式運(yùn)營(yíng)管理，有效把控風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)論采用何種模式，作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于維護(hù)、保養(yǎng)、修繕、清潔、綠化、水電煤、人工成本等各環(huán)節(jié)成本的精益管控，都是決定運(yùn)營(yíng)商盈利周期和長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵。由于長(zhǎng)租公寓受到政府支持，帶有民生保障性住房的性質(zhì)，使得其租金定價(jià)水平受到一定制約，以上海市為例，保租房?jī)r(jià)格不得高于同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)價(jià)格的九成，且每年漲幅不得超過5%。據(jù)此要實(shí)現(xiàn)盈利，運(yùn)營(yíng)商一方面要通過提升出租率進(jìn)行“開源”，另一方面要通過降低運(yùn)營(yíng)成本（即單間公寓月度運(yùn)營(yíng)成本）實(shí)現(xiàn)“節(jié)流”。運(yùn)營(yíng)商可以通過擴(kuò)充房間數(shù)量來(lái)攤薄單間公寓的運(yùn)營(yíng)成本，可一旦后續(xù)公寓對(duì)外出租去化情況不佳，前期高額投入將產(chǎn)生巨大回收風(fēng)險(xiǎn)。最穩(wěn)妥的方式是設(shè)法提升公寓日常運(yùn)管效能，控制并降低公寓運(yùn)管的月固定支出，其中以數(shù)據(jù)為關(guān)鍵要素、以數(shù)據(jù)應(yīng)用為主要特征的數(shù)智技術(shù)能夠發(fā)揮關(guān)鍵作用。

數(shù)智技術(shù)即數(shù)字智能技術(shù)，是數(shù)據(jù)、算法和人工智能等前沿信息技術(shù)的綜合，是在信息數(shù)字化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)信息的智能處理和利用。這個(gè)過程不僅包含對(duì)數(shù)據(jù)的收集和處理，還涉及對(duì)數(shù)據(jù)背后價(jià)值的挖掘和分析，并最終服務(wù)于科學(xué)決策和突破創(chuàng)新。數(shù)據(jù)收集環(huán)節(jié)包括傳感器、設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，數(shù)據(jù)處理環(huán)節(jié)包括數(shù)據(jù)清洗、數(shù)據(jù)整合等，數(shù)據(jù)分析環(huán)節(jié)包括行為分析、趨勢(shì)分析和預(yù)測(cè)分析等，數(shù)據(jù)決策環(huán)節(jié)包括由數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的決策制定、優(yōu)化和執(zhí)行等。

數(shù)智技術(shù)應(yīng)用于公寓運(yùn)營(yíng)管理通常分兩個(gè)步驟實(shí)施：第一步是實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，通過數(shù)字設(shè)備和數(shù)字技術(shù)，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理過程中各類數(shù)據(jù)進(jìn)行自動(dòng)采集、存儲(chǔ)、傳遞、整合和呈現(xiàn)等；第二步是在數(shù)字化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)智能化，通過數(shù)據(jù)抽象、數(shù)據(jù)挖掘、機(jī)器學(xué)習(xí)等數(shù)據(jù)分析技術(shù)，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理狀態(tài)進(jìn)行預(yù)測(cè)、判斷、提示及干預(yù)等。典型的應(yīng)用場(chǎng)景例如：1.租戶房租、水電費(fèi)預(yù)繳余額不足時(shí)，賬務(wù)系統(tǒng)通過“數(shù)字客服”自動(dòng)發(fā)送短信或智能語(yǔ)音外呼進(jìn)行提醒，租戶未及時(shí)繳納欠費(fèi)到達(dá)一定額度時(shí)，賬務(wù)系統(tǒng)通過房管系統(tǒng)自動(dòng)觸發(fā)入戶門禁、水電表等智能設(shè)備失效，實(shí)現(xiàn)鎖門、停水停電，租戶在線充值銷賬后賬務(wù)系統(tǒng)同步觸發(fā)相關(guān)設(shè)備恢復(fù)正常，實(shí)現(xiàn)全過程零人工操作。2.建立大數(shù)據(jù)模型，綜合租客系統(tǒng)對(duì)個(gè)人登記信息、門禁系統(tǒng)對(duì)租戶出入情況、能耗系統(tǒng)對(duì)水電時(shí)段使用情況、賬務(wù)系統(tǒng)對(duì)費(fèi)用繳納情況、客服系統(tǒng)對(duì)訴求響應(yīng)情況和活動(dòng)報(bào)名情況等進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，從租客生活習(xí)慣、興趣愛好、經(jīng)濟(jì)狀況、信用履約等維度進(jìn)行客戶洞見和畫像，指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)商更好開展客戶價(jià)值評(píng)估和針對(duì)性服務(wù)關(guān)懷，有效提升客戶滿意度和續(xù)租意愿。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)頭部運(yùn)營(yíng)商都基本實(shí)現(xiàn)第一步數(shù)字化，通過建立信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公寓運(yùn)管過程數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集、存儲(chǔ)、統(tǒng)計(jì)、導(dǎo)出等。然而現(xiàn)階段公寓信息管理系統(tǒng)普遍存在4類問題：1.安全防護(hù)差。系統(tǒng)多為本地架設(shè)服務(wù)器，未通過云端部署，存在因黑客攻擊、硬件故障等導(dǎo)致系統(tǒng)崩潰的可能。2.信息易泄露。系統(tǒng)中大量租客個(gè)人信息未經(jīng)清洗、脫敏和瀏覽權(quán)限設(shè)置，易導(dǎo)致內(nèi)部信息泄露。3.使用不便捷。系統(tǒng)界面呈現(xiàn)不直觀，菜單層級(jí)過多過深，操作步驟繁瑣，給運(yùn)管人員帶來(lái)不便。4.利用效率低。各功能模塊采集統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)不流通、標(biāo)準(zhǔn)不一致，形成“數(shù)據(jù)壁壘”和“信息孤島”，無(wú)法進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)價(jià)值最大化，幫助運(yùn)營(yíng)商及時(shí)發(fā)覺異動(dòng)及決策參考。

為最大程度挖掘并發(fā)揮數(shù)據(jù)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓高效能、低成本管理，運(yùn)營(yíng)商需要融合數(shù)字技術(shù)和智能技術(shù)進(jìn)行升級(jí)轉(zhuǎn)型，搭建起包含安全、管理、服務(wù)三大模塊在內(nèi)的公寓智能管理系統(tǒng)，全面提升公寓數(shù)智運(yùn)營(yíng)能力，有效改善住戶感知體驗(yàn)。

安全模塊應(yīng)包括人臉檢測(cè)、保安在崗、輔助巡房、消防聯(lián)動(dòng)、空間檢測(cè)等，通過能耗監(jiān)控、人臉識(shí)別、視頻監(jiān)控、報(bào)警聯(lián)動(dòng)等數(shù)智化手段，實(shí)現(xiàn)智慧管理和安全聯(lián)動(dòng)。運(yùn)營(yíng)商需要對(duì)門禁、消防、供電、地下管線等重點(diǎn)進(jìn)行智能硬件改造，并結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，從能源使用、服務(wù)響應(yīng)、設(shè)備故障等多方面對(duì)公寓進(jìn)行全方位監(jiān)控，出現(xiàn)告警時(shí)自動(dòng)觸發(fā)分級(jí)響應(yīng)，通過微信、短信、電話等方式第一時(shí)間通知運(yùn)管人員介入處理。

管理模塊應(yīng)包括巡崗巡檢、保潔維修、商業(yè)管理、車庫(kù)管理、財(cái)務(wù)管理、人員管理、服務(wù)檢測(cè)、數(shù)據(jù)分析和報(bào)表生成等，通過服務(wù)監(jiān)控、能耗監(jiān)控、安全監(jiān)控、故障監(jiān)控等數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)對(duì)公寓的實(shí)時(shí)、精準(zhǔn)、高效管理。

服務(wù)模塊分為面向個(gè)人租戶的管家服務(wù)、面向企業(yè)租戶的企業(yè)福利以及面向整個(gè)公寓的社區(qū)活動(dòng)三類：管家服務(wù)既有自助入住辦理、公區(qū)保潔消殺、人員信息登記、設(shè)備檢查維保、賬單及時(shí)推送、室內(nèi)小型維修等基礎(chǔ)服務(wù)，也有室內(nèi)深度保潔、窗簾清洗安裝、床品洗烘定制、家電租賃檢修、綠化盆景布置等增值服務(wù)；企業(yè)福利既有心理疏導(dǎo)、員工探親房、生日會(huì)、節(jié)假日紀(jì)念日布置等員工關(guān)懷，也有職業(yè)技能講座、職業(yè)規(guī)劃咨詢等職場(chǎng)活動(dòng)，還有企業(yè)福利代發(fā)放、企業(yè)專屬特賣等員工福利；社區(qū)活動(dòng)包括黨建類、體育類、節(jié)假日類、娛樂交友類、技能培訓(xùn)類、安全演練類等各類活動(dòng)。

智能管理系統(tǒng)可以幫助運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)公寓運(yùn)營(yíng)管理的信息化、智能化和多樣化：

運(yùn)營(yíng)管理信息化。通過在線房源展示、轉(zhuǎn)發(fā)瀏覽、預(yù)約看房等功能，協(xié)助銷售人員獲客轉(zhuǎn)化；租戶自助支付房費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，款項(xiàng)經(jīng)由微信、支付寶、銀聯(lián)等支付渠道直達(dá)公司賬戶；在線報(bào)修保潔，師傅實(shí)時(shí)接單，費(fèi)用線上支付，事后跟蹤評(píng)價(jià)，系統(tǒng)匯總工作量及滿意度；房間及入住情況實(shí)時(shí)查詢，隨時(shí)統(tǒng)計(jì)和導(dǎo)出各類數(shù)據(jù)；固定資產(chǎn)位置、狀態(tài)、數(shù)量等信息一鍵可查，拍照掃碼快速入庫(kù)或盤點(diǎn)；保潔、保安、工程、設(shè)備等各類工作計(jì)劃上傳導(dǎo)入，在線檢查確認(rèn)，系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)導(dǎo)出報(bào)表。

運(yùn)營(yíng)管理智能化。租客租期臨期自動(dòng)提醒，到期自動(dòng)鎖門密鑰失效；水電充值額度不足自動(dòng)提醒，欠費(fèi)設(shè)備自動(dòng)斷水電，在線充值后自動(dòng)恢復(fù)；面部門禁自動(dòng)識(shí)別未登記人員，分析多日未進(jìn)出人員，提示管理人員及時(shí)關(guān)注；煙感、紅外、水電表等智能設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)控異常情況并自動(dòng)觸發(fā)提醒；智能探頭自動(dòng)識(shí)別樓道堆物、消防通道堵塞、車輛違章停放等，結(jié)合圖片和報(bào)警推送，輔助保安進(jìn)行巡檢、勸阻、清運(yùn)等。

運(yùn)營(yíng)管理多樣化。提供自營(yíng)商城、二手交易、租客福利、社區(qū)活動(dòng)、群組論壇、個(gè)性定制等更多租住體驗(yàn)；支持公有云、私有云、混合云等多種部署方式靈活選擇；支持PC、PAD、PHONE等全平臺(tái)終端操作；滿足APP、小程序、網(wǎng)頁(yè)多種登錄訪問方式；提供開放完善的API接口，方便外部對(duì)接和更新升級(jí)。

公寓智能管理系統(tǒng)搭建完成后，運(yùn)營(yíng)商還應(yīng)配套開發(fā)相應(yīng)的APP，便于個(gè)人租戶、企業(yè)租戶及運(yùn)管人員進(jìn)行操作。通過該APP，個(gè)人租戶可實(shí)現(xiàn)房間預(yù)訂、簽約入住、付費(fèi)充值、報(bào)修保潔、福利商品、二手交易、社區(qū)廣告、活動(dòng)報(bào)名、鄰里求助、推廣返利等功能。企業(yè)租戶可查看該企業(yè)簽署的所有合同以及查看管理名下在租的房間信息，也可查看合同的賬單信息。運(yùn)管人員可實(shí)時(shí)接收日常待辦工作提醒并及時(shí)處理，如預(yù)約看房、投訴受理、保潔維修、退房提醒、房租催收、到期續(xù)租、巡房查房、信息發(fā)布、資產(chǎn)管理、事項(xiàng)審批等，還可通過數(shù)據(jù)分析展示區(qū)域，更加直觀了解如預(yù)約咨詢、房間狀態(tài)、住戶情況、服務(wù)評(píng)價(jià)、營(yíng)業(yè)收入、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析。

綜上所述，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)用數(shù)智技術(shù)進(jìn)行公寓運(yùn)營(yíng)管理，可以達(dá)到以下效果：

控制成本。實(shí)現(xiàn)大部分日?；A(chǔ)運(yùn)營(yíng)事務(wù)的自動(dòng)化處理，解放大量填報(bào)、統(tǒng)計(jì)等簡(jiǎn)單重復(fù)勞動(dòng)，減少人員需求，有效降低人工成本。

提升效率。各流程自動(dòng)觸發(fā)、同步推送、實(shí)時(shí)記錄匯總導(dǎo)出、自動(dòng)跟蹤提醒，確保信息準(zhǔn)確一致，杜絕人工操作造成“遲漏錯(cuò)改”，顯著提升運(yùn)營(yíng)效率。

維系客戶。通過歷史數(shù)據(jù)分析，更深入發(fā)掘客戶需求偏好，輔助設(shè)計(jì)定制個(gè)性化服務(wù)和推廣活動(dòng)，改善客戶感知，提高客戶滿意度和忠誠(chéng)度。

輔助決策。大量運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的不斷生成、累積和學(xué)習(xí)訓(xùn)練，使得數(shù)據(jù)模型更好實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)分析、異動(dòng)提示、趨勢(shì)預(yù)測(cè)等，為運(yùn)營(yíng)商科學(xué)決策提供參考支持。

4" 結(jié)語(yǔ)

未來(lái)，長(zhǎng)租公寓將被賦予公寓產(chǎn)品文化塑造、租客情感關(guān)懷等更多人文層面的軟性內(nèi)涵，長(zhǎng)租公寓的管理生態(tài)也將重新定義和構(gòu)建。系統(tǒng)化、數(shù)字化管理已成為業(yè)界共識(shí)，未來(lái)還將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)智能化。當(dāng)前，數(shù)智技術(shù)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理中的應(yīng)用已初見成效，但更多、更深入的應(yīng)用場(chǎng)景有待進(jìn)一步挖掘，運(yùn)營(yíng)商還需要不斷探索和實(shí)踐，充分運(yùn)用數(shù)智技術(shù)優(yōu)化公寓運(yùn)營(yíng)管理，為客戶持續(xù)帶來(lái)更好的服務(wù)體驗(yàn)［5］。

參考文獻(xiàn)：

［1］" 習(xí)近平：高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟 為全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家而團(tuán)結(jié)奮斗——在中國(guó)共產(chǎn)黨第二十次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告［EB/OL］. （2022-10-25）［2024-10-24］. https：//www.gov.cn/xinwen/2022-10/25/content_5721685.htm.

［2］" 江投資. 開拓新賽道.共謀新發(fā)展┃長(zhǎng)江投資聯(lián)手中富旅居布局租賃住房市場(chǎng)［EB/OL］. （2023-01-12）［2024-10-24］. https：//mp.weixin.qq.com/s/lUJVXynGOD-JWZPKOF9rVA.

［3］" 仲量聯(lián)行. 順時(shí)聚勢(shì)，向光謀遠(yuǎn)——2023中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書［EB/OL］. （2023-09-14）［2024-10-24］. https：//www.joneslanglasalle.com.cn/zh/trends-and-insights/research/jll-2023-rental-housing-whitepaper.

［4］" 每日經(jīng)濟(jì)新聞. 微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)：堅(jiān)守青年公寓賽道 做租房租賃市場(chǎng)“良幣”［EB/OL］. （2023-12-27）［2024-10-24］. https：//www.nbd.com.cn/articles/2023-12-27/3184356.html.

［5］" 頭豹研究院， 魔方生活服務(wù)集團(tuán). 2023年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓趨勢(shì)洞察打造面向信息文明的世界一流信息服務(wù)科技創(chuàng)新企業(yè)［EB/OL］. （2023-03-15）［2024-10-24］. https：//pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202303151584292935_1.pdf？1678911358000.pdf.