借名買房，一場意料之外的風波

飛揚

一套秘密購買的房子，一個隱藏心底的秘密。他“借名”去購置了一套房產(chǎn)，想給自己一個安全的棲身場所，萬萬沒有想到的是，帶來的卻是無邊無際的煩惱……

今年40歲的余永剛是土生土長的湖南長沙人。年輕時，他在當?shù)匾患彝赓Y企業(yè)做工期間，結(jié)識了青春靚麗的工友廖麗萍。兩人興趣相仿，漸漸走到一起。

步入婚姻的殿堂后，頭腦活絡的余永剛在妻子的支持下，投資購買了一輛出租車，成了一名早出晚歸的司機。漸漸地，廖麗萍性格強勢的一面顯現(xiàn)出來。

余永剛家境很一般，兩人成家時，他拿不出太多錢購買房子，而廖麗萍婚前有一套自己名下的房產(chǎn)，于是，兩人就在這處房子里安頓下來。家里家外的事情，廖麗萍都喜歡說了算，沒有底氣的余永剛自然抬不起頭來。

余永剛的工資要全部上交，每個月只有少得可憐的零花錢。天長日久，余永剛不禁有一種透不過氣的感覺。更讓他無法忍受的是，日常生活中，只要稍有磕絆，廖麗萍就會脫口而出：“在這兒你還有資格和我吵？你快點兒從我的房子里滾出去！”

廖麗萍的話深深刺痛了余永剛的自尊心。他強烈地感到，即使無法出人頭地，也要有真正屬于自己的居所，不然連退路都沒有。

就這樣，雖然與妻子的感情有了裂隙，余永剛還是忍著，悄無聲息地做起了買房的準備。有一次，看到晚飯時的廖麗萍心情不錯，他試著向?qū)Ψ教岢觯骸霸奂业姆孔硬粚挸ǎ袡C會買一套大一些的吧。”

廖麗萍放下手里的筷子，白了他一眼道：“反正我有房子了，要買你自己去買！”

妻子沒有將他的話當回事，也沒有直接反對，這讓余永剛心生欣喜。他暗想：如果自己明著去購置房產(chǎn)，萬一有一天他與廖麗萍分道揚鑣了，房產(chǎn)勢必會以夫妻共同財產(chǎn)的名義分給廖麗萍一半。

既然目的只有一個，那就是離婚之后自己能有一套房子住，何不悄無聲息地買下房子呢？2013年初，房價還維持在低谷期，余永剛很快看中西郊的一處房產(chǎn)，30萬元左右就可以買下。

可是，余永剛短時間內(nèi)無法籌齊30萬元現(xiàn)金。余永剛并沒有氣餒，他一邊四下借錢，一邊冥思苦想，究竟以哪種方式買房更為妥當。

有一次，他到堂妹余小花家中做客，早就對其婚姻狀況有所了解的余小花出于同情，將一切告訴了丈夫袁新桐。余小花唉聲嘆氣地說：“我哥哥的名下沒有一套房子，日后找個遮風擋雨的地兒都困難，這可怎么辦吶？”

袁新桐聽后脫口而出：“這有什么難的？以你的名義買上一套，日后他們要是真的離婚了，你再過戶給你哥哥不就好了?！薄敖杳I房”的提法，瞬間讓余永剛眼前一亮。

“借名買房”無疑是一件風險很高的事情，不過，在余永剛看來，風險幾乎不存在。因為他和堂妹余小花的感情，一直以來都很融洽。很快，三個人就達成一致。

接下來的日子，余永剛辛苦并快樂著，他開始為購房四處奔波。讓余永剛感動的是，得知他的首付款不足，余小花夫婦在手頭并不寬裕的情況下，借給了他5萬元。除此之外，余小花還借給他一張自己名下的銀行卡，銀行卡有透支的功能，解決了余永剛的燃眉之急。

2013年11月，房子終于置辦下來。這是一套80平方米的毛坯房，當余永剛走進房子的那一刻，百感交集，兩行滾燙的淚水竟順著臉頰流了下來……

余永剛很清楚，這樣的行為若是被妻子廖麗萍得知，原本暗流涌動的家庭一定會被攪得天翻地覆。于是，他將買房的事情隱藏起來，平時若無其事地早出晚歸，堂妹余小花也守口如瓶。

往后的日子里，余永剛一掃從前那種無精打采的樣子，覺得渾身上下都有使不完的勁。當然，甜蜜的負擔也隨之而來，各種開支接踵而來，余永剛要瞞著妻子償還貸款，還要防止被她察覺，因此，他的每一天過得更加小心翼翼。

毫無疑問，各種壓力之下，能夠在盡量短的時間里賺到更多錢，成為余永剛的執(zhí)念，他于是沒日沒夜地干活。出租車司機一般都是黑白班輪換著干，為了多賺一些錢，余永剛沒有雇傭夜間司機，而是一個人將所有活計頂了下來。前后足足耗費了6年時間，余永剛終于將所有親朋好友的債務以及房貸一一還清。

但是，一場意料之外的風波，還是在余永剛毫無準備的情況下發(fā)生了。

2020年上半年，感情一直非常穩(wěn)定的余小花夫婦突然鬧起了離婚。得悉消息，余永剛不由得慨嘆時移事易。原來，買下房子后，余永剛的心態(tài)變得平和了，和妻子的關(guān)系也漸漸融洽，而妻子也不再提及那些讓他傷自尊的話語。

如今，讓余永剛猛然想到，那套以堂妹名義買下的房子，該如何處置？他找到法院進行咨詢，得到的回復讓他震驚。法官告訴他，將會給他1個月的時間，在這期間一定要將房子的產(chǎn)權(quán)明確，到底是余小花夫妻的共同財產(chǎn)，還是其借用余小花的名義購買的房產(chǎn)。如果無法明確，法院將以余小花夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

法官向余永剛進一步解釋，將自己購買的房屋登記在他人名下，那么，他人有可能擅自出售房屋，也有可能在房屋上設(shè)定相應的權(quán)利限制，這樣，都會導致房屋的權(quán)利受損。也就是說，余永剛要想真正成為房子的主人，不僅要有事實確鑿的客觀證據(jù)，還要有堂妹堂妹夫的主觀態(tài)度。

余永剛一時間眉頭緊鎖，因為他與余小花壓根沒有簽訂過任何書面合同。撥通堂妹的電話之前，余永剛做好了最壞的打算。令他欣慰的是，余小花未改初衷，明確告訴他，可以補簽一份借名買房的合同。

2020年6月，這份合同正式補簽完成。合同上面明確規(guī)定：“該房歸甲方所有，甲方享有該房屋占有、使用、收益及處理權(quán)力，乙方對甲方委托購買的房屋無權(quán)行使甲方享有的上述權(quán)力?！蹦玫揭患埡贤?，余永剛稍稍有了一些底氣。

為了增加勝算，余永剛咨詢律師，得知如果確定房屋的產(chǎn)權(quán)，需要另案進行處理。于是，余永剛將余小花夫婦起訴至法院，請求法院確認借名買房的事實，并且把涉案房屋過戶到自己名下。

在余永剛的認知里，這套房子還是他與堂妹夫婦之間的事情?？墒牵ㄔ翰⒉贿@樣認為，法院將余永剛的妻子追加為案件的第三人，也就是說，余永剛悄悄置辦房產(chǎn)這件事情再也無法隱瞞了。一想到這一點，余永剛不由得心驚膽戰(zhàn)。

能不能不把妻子廖麗萍作為第三人？面對余永剛的這一問題，法院工作人員耐心對余永剛解釋：夫妻關(guān)系包含了忠誠義務。所謂忠誠義務其實就包含了對個人財產(chǎn)的披露，以及對財產(chǎn)處置情況的告知。說得通俗一些，就是夫妻間要有起碼的坦誠。

余永剛很緊張，自己能不能扛得住妻子的怒火？讓他沒有想到的是，廖麗萍得知此事后，在經(jīng)過短暫的憤怒后，迅速站到他這一邊，支持他要回這套房子。

就這樣，余永剛與廖麗萍成為利益共同體。余永剛并不擔心，有妻子與堂妹余小花兩人作為后盾，還有補簽的那份借名買房合同，他有十拿九穩(wěn)的把握。

然而，余永剛卻忽視了堂妹夫袁新桐。半個月后，袁新桐突然向法院主張，這套房子是他和妻子的婚內(nèi)財產(chǎn)，要求按照相關(guān)的程序進行分割。

受理此案的法官十分清楚，這起案件涉及兩個家庭的切實利益。查清案件的關(guān)鍵，就是要找到有力的證據(jù)，證實誰才是實際的投資人。顯而易見，這不是一件容易的事情。

從賬面上看，提交首付和后續(xù)按揭的，都是余小花名下的那張銀行卡。余永剛表示，那只是一張空卡，每個月他都要拿著那張卡去柜員機上存儲現(xiàn)金。這一情況該如何取證呢？法官在打印出來的銀行流水上，發(fā)現(xiàn)了一個小小的細節(jié)。那就是，這張銀行卡每次存款的時間，基本都是在深夜，而且總是在同一個銀行網(wǎng)點。

原來，這與余永剛的工作性質(zhì)有關(guān)。由于他夜里要加班，習慣在夜里12點到凌晨一兩點去存現(xiàn)還房貸。而這處柜員機，就在余永剛的住處附近。

法官特地來到這個柜員機進行實地查證。他們發(fā)現(xiàn)余永剛的住處離這臺柜員機只有約500米，而余小花夫婦的住所離這里有約1個小時車程，他倆顯然不太可能每個月專程跑到這里存款。

案情由此出現(xiàn)了重大突破。種種跡象表明，這套房子的月供，的確是由余永剛在償還。法官還在余永剛的銀行賬戶里查明，余永剛多次向一些親戚償還借款，其中有一筆5萬元錢的款項打到了余小花的賬戶上。種種細節(jié)核對后，法院認定，余永剛確實是涉案房屋的實際出資人，同時也是實際購買人。

2022年11月，長沙市天心區(qū)人民法院一審作出裁決：要求余小花夫婦于判決生效十日之內(nèi)，把涉案房屋過戶到余永剛名下。袁新桐不服這一判決，上訴到長沙市中級人民法院。經(jīng)過審理，二審維持了原判。

拿回屬于自己的房子，余永剛的內(nèi)心終于平靜。不過，他感到難過的是，他與堂妹余小花因為官司有了誤解，彼此的關(guān)系大不如前了。另外，為了這場官司，他花費了很大一筆律師費，要是拿不回房子的話，他的婚姻無疑也會再度動蕩起來。

2023年11月，余永剛將80平方米的新房裝飾一新。望著家中嶄新的桌椅和廚具，他在喜悅之余，不禁心生一絲慶幸，畢竟他從前“借名買房”的行為，充滿了后患與風險……

借名買房是指實際購房人因受限購政策、購房資格、銀行信貸政策等因素影響，借用他人名義購房，由借名人實際支付購房款，出名人對外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。

在借名買房糾紛中，借名人與出名人之間一般具有特殊的身份關(guān)系。雙方借名買房的合意多以口頭約定達成，缺乏書面約定，由此引發(fā)的糾紛在借名買房事實認定、合同效力認定等方面存在一定難度。在借名人與出名人沒有簽訂書面協(xié)議時，判斷雙方之間是否真實存在借名買房的合同關(guān)系尤為重要。對于親屬之間約定的借名買房協(xié)議，可通過出資證明、購房手續(xù)、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

在實踐中，要注意借名買房的法律風險，一方面，出名人可能反悔，不承認與借名人之間的協(xié)議，出名人將房屋出賣或抵押給第三人，第三人可以基于善意取得房屋的所有權(quán)；另一方面，出名人利用自己的購房資格幫助他人購房，若以后出名人要再購房，其購房的首付比例和貸款利率都會受到影響。

如確需采取借名的方式購買房屋，應當簽訂書面協(xié)議，以書面的方式確定該不動產(chǎn)的實際出資人和權(quán)利人。與此同時，實際產(chǎn)權(quán)人應當在購房時使用自己的賬戶支付房屋價款，并保留好轉(zhuǎn)賬記錄、購房手續(xù)等證據(jù)。

（文中人物均為化名）