上海“百億樓”背后的財(cái)富密碼

魯家峰

一棟樓宛若一座城！

截至2023年7月，上海金虹橋國際中心稅收突破100億元，成為上海今年首幢稅收“百億樓”，超過很多小城市一年的財(cái)政收入，可以說是一棟樓富過一座城。像這樣的“百億樓”，上海已有三棟。

近年來，樓宇經(jīng)濟(jì)備受關(guān)注，成為城市發(fā)展的新亮點(diǎn)。樓宇經(jīng)濟(jì)被譽(yù)為“垂直的金融街”“立體的工業(yè)園”，甚至是“城市的印鈔機(jī)”。新的發(fā)展思路也層出不窮，“一棟樓就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈”“一幢樓宇就是一個(gè)園區(qū)”。在這樣的背景下，上?！鞍賰|樓”的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

定位清晰、特色鮮明

“百億樓”的誕生并非一朝一夕。上海市首幢“百億樓”，恒隆廣場用了整整20年時(shí)間。2001年，恒隆廣場在靜安區(qū)南京西路開業(yè)；2007年，成為上海第一幢稅收“月億樓”；2021年稅收破百億。

相比之下，金虹橋國際中心頗有些后來居上之勢。2014年金虹橋開業(yè)，當(dāng)年即成為稅收“億元樓”；2016年，成為稅收“月億樓”；2022年以來，連續(xù)兩年率先稅收過百億。

位于上海虹橋開發(fā)區(qū)的金虹橋國際中心，由一幢高148米的6E甲級(jí)寫字樓、建筑面積約為8.5萬平方米的“花園式”購物中心組成。其11萬平方米的商務(wù)辦公面積，創(chuàng)造了9萬元/平方米的上海商務(wù)樓宇單位面積產(chǎn)稅高峰紀(jì)錄。

金虹橋的快速發(fā)展，得益于地處虹橋國際開放樞紐的中心位置，同時(shí)搭乘了長寧區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、在線新經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的“東風(fēng)”。

早在2014年金虹橋招商之前，長寧區(qū)政府招商部門就及時(shí)介入，在政策支持、產(chǎn)業(yè)定位、目標(biāo)客商等方面提供幫助。樓宇的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)緊跟上海“五型經(jīng)濟(jì)”和長寧區(qū)“3+3”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，不斷招引、補(bǔ)充來自科技、媒體、通信和數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。在招商過程中，政府部門、樓宇業(yè)主、企業(yè)三方緊密聯(lián)動(dòng)，形成了“產(chǎn)業(yè)牽動(dòng)、政策驅(qū)動(dòng)、企業(yè)帶動(dòng)”的“金虹橋模式”。

“百金買屋，千金買鄰”。由于周邊匯集日本、韓國、新加坡等20多國駐滬領(lǐng)事館，外貿(mào)表現(xiàn)活躍。區(qū)位優(yōu)勢決定了其聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并優(yōu)先吸引外資外貿(mào)型企業(yè)入駐。入駐金虹橋的135家企業(yè)中，外資企業(yè)占比近一半，現(xiàn)代商貿(mào)和服務(wù)類產(chǎn)業(yè)占比近三分之一，擁有世界500強(qiáng)企業(yè)8家。

近年來，金虹橋抓住長寧區(qū)大力推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型機(jī)遇，吸引數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)。

拼多多是扎根金虹橋的頭部企業(yè)，從剛?cè)腭v時(shí)的6000平方米發(fā)展到現(xiàn)在的40000平方米。2021年以來，拼多多在倉儲(chǔ)、物流及農(nóng)貨源頭布局新一輪投入，銷售額一路走高，先后成立胡桃街、禹璨兩家關(guān)聯(lián)公司入駐金虹橋，成了金虹橋沖刺百億樓的主力軍。

截至目前，金虹橋聚集了拼多多、康寶萊、亞瑟士、杭州微米網(wǎng)絡(luò)等一大批數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域知名企業(yè)。金虹橋在線新經(jīng)濟(jì)類企業(yè)占比近三分之一，為樓內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)注入了新鮮血液。

圖為上海虹橋商圈婁山關(guān)路的金虹橋國際中心。圖/小岡/IC photo

與金虹橋主打外貿(mào)企業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)相比，上海另外兩棟“百億樓”在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上存在明顯差異。

其中，上海恒隆廣場主要是高能級(jí)總部的支撐，云集了包括戴德梁行，全球排名第一的奢侈品集團(tuán)LVMH等國際頂尖企業(yè)，也有LV、愛馬仕、迪奧等100多個(gè)國際知名品牌?？梢哉f，恒隆廣場是一個(gè)超級(jí)的全球總部基地。

另一個(gè)“百億樓”，位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶的國金中心，重點(diǎn)集聚金融企業(yè)和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。除了金融特色，國金中心同時(shí)集合了高端商場、超甲級(jí)辦公樓、頂級(jí)酒店和豪華服務(wù)式公寓的優(yōu)勢業(yè)態(tài)組合，其商業(yè)板塊云集了超過250家國際頂級(jí)零售店和全球旗艦店，被譽(yù)為國際品牌首店“收割機(jī)”。

從這些“百億樓”的發(fā)展歷程可以看到，定位清晰、特色鮮明是它們的共同特征。

“上下樓即上下游”

在金虹橋，像拼多多這樣不斷裂變的數(shù)字企業(yè)還有不少。因?yàn)樾б嬖鲩L、板塊增加，從一家變成了多家，也從上下游變成了上下樓。這樣的發(fā)展趨勢在“百億樓”尤為明顯。產(chǎn)業(yè)生態(tài)成型是催生“百億樓”的密鑰之一。

獨(dú)木不成林。“百億樓”不是平地起高樓，往往位于一個(gè)大的生態(tài)系統(tǒng)中，同時(shí)自身也有一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng)。

恒隆廣場就是典型。有人把南京西路比作一個(gè)植物群落，其中既有高大“喬木”如總部型的恒隆廣場，也有一線品牌聚集的久光百貨等“灌木”，還有沿線大量的概念店、品牌集合店等“草本植物”。扎根商業(yè)繁華集聚的南京西路商圈，讓眾多企業(yè)尤其是頭部企業(yè)、總部企業(yè)將恒隆廣場作為落地上海的首選。

20年來，恒隆廣場始終把產(chǎn)業(yè)生態(tài)布局作為“頭等大事”。從商貿(mào)龍頭企業(yè)開始，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐。其中既有奢侈品集團(tuán)總部和品牌公司，生命健康領(lǐng)域龍頭企業(yè)，又有專注于奢侈品、消費(fèi)品等領(lǐng)域的投資公司、高能級(jí)資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)，服務(wù)于各領(lǐng)域龍頭企業(yè)、專長于提供高附加值服務(wù)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、獵頭公司等，全面覆蓋商貿(mào)服務(wù)、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、生命健康、數(shù)據(jù)智能、文化創(chuàng)意等六大產(chǎn)業(yè)。

如今，恒隆廣場從高品質(zhì)的工作生活圈進(jìn)化成一條完整的“超級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈條”。企業(yè)發(fā)展想要鏈接的產(chǎn)業(yè)“上下游”所有合作伙伴就在樓上樓下的鄰居中?！吧舷聵羌瓷舷掠巍?，從而形成內(nèi)生良性循環(huán)。

國金中心在發(fā)展過程中，當(dāng)?shù)卣幸庾R(shí)地引導(dǎo)上下游聚集。在樓宇招商中，打通政府、市場的信息共享渠道，共建動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫，借助數(shù)據(jù)精準(zhǔn)“畫像”，全面掌握樓內(nèi)每家企業(yè)情況，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上下游客戶群有效聚集。

當(dāng)?shù)卣€為每個(gè)樓配備一個(gè)樓宇專員，這些“樓小二”會(huì)為樓宇“精準(zhǔn)畫像”，通過與樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)的一系列指標(biāo)，如樓齡、面積、出租率、平均租金、物業(yè)單位、樓宇入駐企業(yè)總數(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)配套條件等，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈招商。

通過“精準(zhǔn)畫像”，一方面為樓宇匹配相應(yīng)企業(yè)。比如，有些外企對(duì)樓宇空氣質(zhì)量、辦公舒適度有要求，招商中相應(yīng)給企業(yè)推薦經(jīng)過權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的樓宇；有些企業(yè)對(duì)租賃成本比較敏感，對(duì)周邊交通又有要求，就推薦次中心區(qū)域的相關(guān)樓宇。另一方面，可以為企業(yè)匹配相應(yīng)資源，促進(jìn)科技與資本對(duì)接。

引入頭部企業(yè)，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈招商，積極匹配行業(yè)資源，在樓宇中打造完備的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，是樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

“高級(jí)感”營商環(huán)境

營商環(huán)境是企業(yè)賴以生存的土壤，也是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮的關(guān)鍵。上?！鞍賰|樓”的營商環(huán)境極具特色。

金虹橋所在的長寧區(qū)政府，建立了“三級(jí)三系”服務(wù)機(jī)制，從領(lǐng)導(dǎo)包干重點(diǎn)樓宇，到為每幢重點(diǎn)樓宇配備專職服務(wù)“樓小二”，再到“樓門口”服務(wù)體系。金虹橋還定期邀請(qǐng)三甲醫(yī)院的專家和社區(qū)醫(yī)生，坐診樓宇“健康服務(wù)點(diǎn)”，為白領(lǐng)提供專業(yè)健康指導(dǎo)；樓內(nèi)的“準(zhǔn)媽媽”和行動(dòng)不便的員工，全部登記造冊，每天經(jīng)過大門、電梯時(shí)，總會(huì)有人上前“攙一把”“扶一把”；針對(duì)拼多多企業(yè)上千名員工上班時(shí)間集中的情況，預(yù)留電梯并實(shí)行蛇形專用通道避免擁堵……

一個(gè)個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié)，讓入駐企業(yè)有了家庭式溫暖，也增加了企業(yè)對(duì)樓宇的“粘度”。

從2021年開始，陸家嘴金融城在稅收“億元樓”中試點(diǎn)“樓事會(huì)”制度，形成“樓長－樓事會(huì)－樓宇黨群服務(wù)站－樓宇黨群組織聯(lián)盟－樓事工作聯(lián)席會(huì)議”的工作網(wǎng)絡(luò)，為樓宇的“居民”們切實(shí)解決難題，做到訴求“一口式”受理、問題“一條龍”對(duì)接。陸家嘴管理局還整合樓宇、場館、機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體資源，通過舉辦文化節(jié)、文化進(jìn)樓宇、國際咖啡文化節(jié)等品牌活動(dòng)，提升文化氛圍。與文化場館和樓宇空間共同舉辦多場文化沙龍，為樓宇中的白領(lǐng)提供精神食糧。

作為外資偏愛的南京西路，商業(yè)配套高端完善。周邊有11條后街，與其主街空間連為一體，功能互為補(bǔ)充，餐飲店、咖啡店、商店等十分豐富，酒吧、演藝場所應(yīng)有盡有，主街商業(yè)繁榮，后街則充滿煙火氣，體現(xiàn)著街區(qū)的溫度。無論是商務(wù)洽談、辦公，還是消費(fèi)，都可以在15分鐘步行可及的范圍內(nèi)觸達(dá)多種業(yè)態(tài)。

同時(shí)，靜安區(qū)建立“樓小二”企業(yè)聯(lián)絡(luò)員隊(duì)伍和快速反應(yīng)機(jī)制。企業(yè)發(fā)展遇到困難和苦惱，第一時(shí)間就能聯(lián)系到樓宇聯(lián)絡(luò)員；一份價(jià)美味優(yōu)的白領(lǐng)午餐讓員工不再憂心“中午該吃啥”；每天一杯的好咖啡隨時(shí)都能喝到；7種語言提示讓外籍員工都能聽得懂；協(xié)調(diào)反饋“不過夜”，問題回應(yīng)100%，實(shí)時(shí)跟蹤企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)……

“潤物細(xì)無聲”，功夫下在背地里。讓企業(yè)在無感知的情況下享受到政務(wù)、商貿(mào)、生活等多種服務(wù)，營造出一種具有高級(jí)感的營商環(huán)境形態(tài)。

樓宇經(jīng)濟(jì)3.0時(shí)代

從“百億樓”崛起可以看到，近年來樓宇經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

從上世紀(jì)90年代至今，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，從單純提供“空間”的1.0時(shí)代、“空間+配套+服務(wù)”的2.0時(shí)代，目前進(jìn)入到“空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營”的3.0時(shí)代。

在3.0時(shí)代，樓宇不再局限于“收租金”或是實(shí)體房地產(chǎn)，而是一種能驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的載體平臺(tái)。一幢樓宇就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。樓宇成為產(chǎn)業(yè)集聚的重要載體，樓宇與產(chǎn)業(yè)高度融合，上下游產(chǎn)業(yè)鏈得到有效整合，樓宇運(yùn)營、樓宇管理、樓宇服務(wù)帶來的軟性附加值受到重視。

隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展與商業(yè)配套、綠色生態(tài)空間與人文交流的關(guān)聯(lián)越來越緊密，構(gòu)建樓宇生態(tài)圈尤為重要。樓宇生態(tài)圈將為產(chǎn)業(yè)聚集、消費(fèi)便捷、休閑服務(wù)設(shè)施提供完備的復(fù)合空間，由單維的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向有產(chǎn)業(yè)、有生活、有城市記憶的多維樓宇生態(tài)體系蛻變。

3.0時(shí)代最大的特征是，樓宇的運(yùn)營管理不再是樓宇運(yùn)營商跳“獨(dú)舞”，而是需要政府和樓宇運(yùn)營商密切合作、彼此賦能，從而構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。在樓宇運(yùn)營管理中，要從基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)服務(wù)，把樓宇的招租與政府的招商有效結(jié)合；從樓宇運(yùn)營商進(jìn)化到城市合伙人，弱化地產(chǎn)屬性，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬性；從單純的市場行為升維到政企聯(lián)動(dòng)、合作共贏。

通過高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營，打造高能級(jí)的企業(yè)發(fā)展平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)，提供融資、供應(yīng)鏈、政企對(duì)接等全方位服務(wù)，集聚人才、技術(shù)、資金等要素資源，吸引產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)入駐，不斷豐富產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提升樓宇經(jīng)濟(jì)整體競爭力。

同時(shí)，樓宇之間要避免同質(zhì)化發(fā)展?？梢詫Ｗ⒂谀骋惶囟I(lǐng)域或產(chǎn)業(yè)打造主題樓宇，比如金融、文化、設(shè)計(jì)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，或者數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，形成樓宇獨(dú)特的品牌和產(chǎn)業(yè)特色。

在樓宇運(yùn)營中，要密切關(guān)注企業(yè)需求。不僅要關(guān)注辦公環(huán)境，還要關(guān)懷員工在社交、文化、成長等精神層面需求。可以不定期開展講座，開設(shè)文化沙龍、藝術(shù)空間等，提升樓宇的文化氛圍和歸屬感。

（作者系中共上海市青浦區(qū)委黨校副教授）