淺析縣級(jí)城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理

文／ 郭方 山西省汾陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山西汾陽(yáng) 032200

引言：

2015 年縣級(jí)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)入波峰期，2017 年至2022 年各個(gè)縣級(jí)城市的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般的發(fā)展壯大，有的縣城多達(dá)100 余家。以A 縣（全縣43 萬(wàn)人）開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況為例，分析縣級(jí)城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的現(xiàn)狀和發(fā)展方向。

1.A 縣開(kāi)設(shè)中介機(jī)構(gòu)類型

2019 年前后，幾乎在A 縣城區(qū)主要街道都能看到開(kāi)設(shè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，600 米長(zhǎng)的東一環(huán)路，開(kāi)設(shè)的房屋中介達(dá)13 家。開(kāi)設(shè)的中介機(jī)構(gòu)大致可分為四類：一是加盟連鎖公司類，A 縣加盟的連鎖公司有風(fēng)光地產(chǎn)、悟空找房、儒房地產(chǎn)各開(kāi)設(shè)有一家分店。二是僅在當(dāng)?shù)毓ど滩块T登記注冊(cè)，約占開(kāi)設(shè)店鋪的約75%左右。三是僅開(kāi)設(shè)門店卻未注冊(cè)工商執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)的屬個(gè)別現(xiàn)象。四是從事過(guò)房屋中介工作的人員，既沒(méi)有注冊(cè)工商執(zhí)照，也未開(kāi)設(shè)門店的游擊中介。以上四類房屋中介機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)使從業(yè)人員達(dá)到前所未有的膨脹期，全縣僅有一名從業(yè)人員取得全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，參加過(guò)地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理）培訓(xùn)的不足20人，從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高，從業(yè)人員年齡以20-45 歲的居多，學(xué)歷層次底、從業(yè)時(shí)間短、大部分人沒(méi)有掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)，缺乏工作經(jīng)驗(yàn)。

2.實(shí)例分析

人民群眾對(duì)買房的高需求量刺激房屋中介高速發(fā)展的同時(shí)產(chǎn)生一些不和諧的副作用。在一段時(shí)期內(nèi)A 縣大街小巷電桿、小區(qū)樓道出現(xiàn)大量求購(gòu)房屋的小廣告，其實(shí)這些廣告90%是中介從業(yè)人員張貼的，目的是搶房源。這種情況下部分無(wú)良中介從業(yè)人員不擇手段想要促成交易拿到傭金和差價(jià)，導(dǎo)致產(chǎn)生了許多不必要的糾紛，甚至訴訟，惡性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)社會(huì)造成不安定因素。

（1）2019 年，張某未仔細(xì)看中介機(jī)構(gòu)的委托合同條款就與A 中介機(jī)構(gòu)簽訂委托售賣合同，并支付5000 元預(yù)付傭金。由于合同條款過(guò)多且字體較小，張某不知其中有一條規(guī)定了張某的房屋只能由A 機(jī)構(gòu)獨(dú)家銷售的條款。張某自行將房屋賣出后，A 機(jī)構(gòu)不僅不退預(yù)付傭金，反而一直騷擾張某，要求其支付所售房屋成交價(jià)1%的居間費(fèi)，經(jīng)雙方多次促談才解決問(wèn)題。

（2）2020 年B 中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員高某在未確定擬售房源準(zhǔn)確坐落的情況下，即開(kāi)展居間業(yè)務(wù)，多次帶擬購(gòu)買人實(shí)地查看三號(hào)擬售房屋（期間反復(fù)要求擬購(gòu)買人繳納意向金）。在擬購(gòu)買人與高某商定大致成交事項(xiàng)后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際要成交的房屋竟是九號(hào)房屋，九號(hào)房屋的坐落、面積、戶型與高某介紹的三號(hào)房屋嚴(yán)重不符。事后高某公然對(duì)擬購(gòu)買人說(shuō)不就損失些意向金，有啥了。

案例中A 中介機(jī)構(gòu)存在刻意欺詐的行為；B 中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員不懂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)即上崗，實(shí)屬荒唐；其余無(wú)店無(wú)證的中介機(jī)構(gòu)還做出過(guò)更無(wú)知無(wú)德的荒唐事，不再贅述；經(jīng)營(yíng)作風(fēng)不正、投機(jī)取巧在一定程度上加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。

3.建立縣級(jí)城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織

未形成完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是由個(gè)人化的經(jīng)紀(jì)人員來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使其無(wú)法集中展示，交易雙方需求信息難以對(duì)稱，不僅房型結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、建成年份、價(jià)值比較難等構(gòu)成要素極為復(fù)雜，還涉及產(chǎn)權(quán)類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況（尤其是《民法典》新增“居住權(quán)”）、貸款申請(qǐng)發(fā)放等法律要素。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都可能導(dǎo)致交易失敗，嚴(yán)重的會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，甚至有可能演變成社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要由專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和人員，通過(guò)專業(yè)服務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)商品流通，保證交易安全，避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)和規(guī)范縣級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人行業(yè)與促進(jìn)縣級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展是分不開(kāi)的?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第五條規(guī)定：“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價(jià)格主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工,分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的監(jiān)督和管理[1]?！睉?yīng)由縣級(jí)主管部門聯(lián)合各主管部門，對(duì)接中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，成立“A 縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)”負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督該學(xué)會(huì)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，不斷完善行業(yè)規(guī)則，建立更加完善和符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)制。行業(yè)管理的具體事務(wù)均由學(xué)會(huì)承擔(dān)，如培訓(xùn)行業(yè)隊(duì)伍、指導(dǎo)機(jī)構(gòu)自律、組織機(jī)構(gòu)交流、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)關(guān)系。對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，含從業(yè)機(jī)構(gòu)信息備案、人員基本信息登記；對(duì)手續(xù)不全中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行限期整頓，整頓不合標(biāo)的責(zé)令關(guān)停；對(duì)有意擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員抓典型，起到打擊一伙震懾一批的作用。使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在操作業(yè)務(wù)時(shí)有明確的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督管理辦法。

4.培訓(xùn)專業(yè)隊(duì)伍

2001 年12 月人事部、建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人發(fā)〔2001〕128 號(hào)）第三條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)[2]?！痹趫?bào)考條件中都有“其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿X 年”的規(guī)定，意味著擬報(bào)考就得有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)。取得相應(yīng)的資格證書之前的從業(yè)人員需參加“學(xué)會(huì)”組織的培訓(xùn)，熟悉業(yè)務(wù)提高執(zhí)業(yè)水平，“學(xué)會(huì)”應(yīng)當(dāng)審核把關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平和執(zhí)業(yè)范圍，積累工作經(jīng)驗(yàn)，只不過(guò)是無(wú)權(quán)簽字。達(dá)到報(bào)名條件后，引導(dǎo)有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的人員參加全國(guó)統(tǒng)一組織的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試》《不動(dòng)產(chǎn)登記代理人資格考試》，取得從業(yè)資格，有利于提升縣級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)水平。

全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持證上崗，不僅是因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人持證上崗是國(guó)際通行做法，更是因?yàn)槌肿C從業(yè)人員具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論和相關(guān)經(jīng)紀(jì)理論專業(yè)知識(shí)；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定。經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作，能快速熟知交易流通程序，更好的積累房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；熟悉市場(chǎng)行情變化后，開(kāi)拓市場(chǎng)的能力也隨之提高，更有利于保護(hù)經(jīng)紀(jì)組織和消費(fèi)者的權(quán)益。

5.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織

快速發(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要集中于住宅市場(chǎng)，從業(yè)人員主要掌握市場(chǎng)營(yíng)銷及房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記操作和實(shí)務(wù)的知識(shí)與技能。在快速發(fā)展的同時(shí)，行業(yè)內(nèi)難免出現(xiàn)諸如廣告欺詐、非法賺取差價(jià)，一部分不法從業(yè)人員用欺騙、威脅等手段對(duì)房東、房客、買主、賣主進(jìn)行敲詐，索取高額費(fèi)用并哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織不僅要掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，還要掌握相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)運(yùn)行、業(yè)務(wù)流程、商品特征的專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)已經(jīng)從提供交易信息、居間撮合，擴(kuò)展到法務(wù)咨詢、價(jià)格咨詢、市場(chǎng)調(diào)研、協(xié)助簽約交易、資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房屋查驗(yàn)、裝修咨詢等全過(guò)程經(jīng)紀(jì)服務(wù)，以及新建商品房的開(kāi)發(fā)前期籌劃、營(yíng)銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域。作為新時(shí)代服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更多的拓展到種類繁多的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織將各類房地產(chǎn)信息整合、開(kāi)發(fā)與利用，大大提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域向高附加值服務(wù)延伸，為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供選址、場(chǎng)地布置策劃、搬遷策劃和管理、房地產(chǎn)租賃購(gòu)置、咨詢、辦理等服務(wù)。通過(guò)專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成的存量房交易比重不斷提高，有效解決商品房銷售不暢局面的同時(shí)，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向縱深發(fā)展作用不可替代。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的知識(shí)和技術(shù)密集程度提高，專業(yè)化分工不斷深化。以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展迅速?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”不僅大大提高信息發(fā)布數(shù)據(jù)，降低信息發(fā)布的成本，還為客戶提供24 小時(shí)的全方位信息獲取平臺(tái)，成為獲得客源的一個(gè)重要渠道。依托于快速發(fā)展的信息技術(shù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可以通過(guò)建立全新的行業(yè)運(yùn)行模式，采用最先進(jìn)的信息技術(shù)，在更大范圍內(nèi)整合房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)信息，進(jìn)一步提高及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的功能。

6.值得借鑒的先進(jìn)做法

近年來(lái)，我國(guó)各大城市和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)紛紛推出網(wǎng)上房產(chǎn)交易信息平臺(tái)，不僅為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供便捷服務(wù)，還給個(gè)人出售、出租房子提供了一個(gè)在中介機(jī)構(gòu)渠道之外的新的并且是官方權(quán)威的房源信息發(fā)布平臺(tái)。以2021 年9 月，浙江“寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)”上的“寧波市房產(chǎn)網(wǎng)上超市”應(yīng)用平臺(tái)為例。

用戶掃碼即可登錄房產(chǎn)網(wǎng)上超市，包含“直播看盤”“地圖找房”“樓盤大全”“全息看盤”“二手精品房源”“房票特供區(qū)”“特價(jià)房源”“購(gòu)房消費(fèi)券在線申領(lǐng)”欄目[3]。用戶根據(jù)自己的需求點(diǎn)開(kāi)相應(yīng)欄目查找準(zhǔn)確、真實(shí)的信息，進(jìn)入后按步驟操作即可。房產(chǎn)網(wǎng)上超市優(yōu)點(diǎn)在于依托房管部門后臺(tái)數(shù)據(jù)，房東、中介均為實(shí)名，且在成交、網(wǎng)簽后掛牌信息會(huì)自動(dòng)下架，因此不用擔(dān)心會(huì)碰到虛假房源、“釣魚(yú)房源”。

寧波創(chuàng)新性的“房源掛牌碼上辦”應(yīng)用，以“互聯(lián)網(wǎng)+智慧房產(chǎn)”，一站式實(shí)現(xiàn)了個(gè)人房源的“云核驗(yàn)”“云掛牌”“云委托”，并且專門開(kāi)發(fā)了個(gè)人隱私保護(hù)功能，掛牌時(shí)候，可以留自己的手機(jī)號(hào)，也可以留QQ、微信、電子郵箱。如委托中介機(jī)構(gòu)掛牌，房東向中介機(jī)構(gòu)出示一個(gè)二維碼即可，有效保護(hù)個(gè)人信息的安全。在提高二手房交易便民性、透明度的同時(shí)，也有助于規(guī)范二手房市場(chǎng)交易秩序。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士提出該應(yīng)用可能會(huì)影響到一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)。在二手房交易諸多環(huán)節(jié)中，因?yàn)榉繓|、買家的個(gè)人情況迥然相異，房源信息也千差萬(wàn)別，相對(duì)比較復(fù)雜，特別在涉及價(jià)格談判、購(gòu)房資格、交易稅費(fèi)、房貸等細(xì)節(jié)問(wèn)題上，買賣雙方直接洽談交涉，可能會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)預(yù)判不到，因此，還是會(huì)依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)化的服務(wù)來(lái)辦理交易。

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)租售市場(chǎng)的作用

黨的十九大報(bào)告在“提高保障和改善民生水平”的大框架下提出了“租購(gòu)并舉”，二十大報(bào)告在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行論述，表明從頂層設(shè)計(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上[4]。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22 號(hào)）持續(xù)加大住房租賃市場(chǎng)的支持力度。各省、市相繼出臺(tái)加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)，將發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)工作；進(jìn)一步完善住房保障體系，加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善住房租賃市場(chǎng)涉及到的金融、稅費(fèi)、市場(chǎng)監(jiān)管等制度。房屋租賃領(lǐng)域法律法規(guī)的立法初衷，是為了保護(hù)出租人和承租人的利益。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能夠充分對(duì)擬租賃的房地產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，包含房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)，業(yè)主能夠提供的室內(nèi)裝修水平，家具家電的檔次及品牌等配套設(shè)施；業(yè)主希望的租期，付款方式以及相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)方式；業(yè)主對(duì)承租客戶的特殊需要或者忌諱（如業(yè)主希望將房屋出租給哪一類人群，或者業(yè)主不希望將房屋出租給哪一類人群使用的要求）；業(yè)主對(duì)房屋使用方式的特殊規(guī)定（如業(yè)主是否接受合租、短租以及其他對(duì)房屋使用過(guò)程中的限制）等房源信息并編制《房屋狀況說(shuō)明書》。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還會(huì)提示業(yè)主，出租房屋應(yīng)準(zhǔn)備或簽署的文件資料，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、出租方身份證原件及復(fù)印件；涉及共有產(chǎn)權(quán)人的，需提供共有產(chǎn)權(quán)人同意出租證明；業(yè)主如果委托他人代理行使房屋出租事宜的，則應(yīng)出示《授權(quán)委托書》及代理人身份證及復(fù)印件；業(yè)主不得將廚房，衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)，地下室出租供人員居住等基礎(chǔ)知識(shí)，為洽談做好準(zhǔn)備工作。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要了解承租人對(duì)擬租房產(chǎn)室內(nèi)裝修水平、家具家電設(shè)施配套要求的特殊需求；承租人詳細(xì)的身份、職業(yè)、家庭人口以及承租后居住人數(shù)和對(duì)交通、學(xué)校、醫(yī)院、公園、超市等設(shè)施方面的相關(guān)要求；負(fù)責(zé)詢問(wèn)承租人承租房屋后的用途，特別關(guān)注承租人改變房屋原始用途改用為其他用途（如將承租的普通住宅改為家庭旅館、家庭飯店等）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)履行告知承租人房屋租金市場(chǎng)行情，幫助客戶明確房屋需求；詢問(wèn)承租人的支付能力，負(fù)擔(dān)的月租范圍以及能夠接受的付款方式的義務(wù)。

承租人在租賃市場(chǎng)雙方關(guān)系中往往處于相對(duì)弱勢(shì)的一方，大多數(shù)承租人收入不高，尤其是剛畢業(yè)進(jìn)入社會(huì)和因參加工作初到新的城市的年輕人。他們對(duì)租賃市場(chǎng)不了解，對(duì)出租的住房是否符合建筑、消防等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否具備供水、供電等必要的生活條件；甚至對(duì)住房條件、環(huán)境影響、價(jià)格高低都沒(méi)有充分的認(rèn)知。住房出租人與承租人如何簽訂租賃合同、設(shè)置租賃期限、明確雙方責(zé)權(quán)利等知識(shí)的缺乏，容易簽訂霸王合同，導(dǎo)致產(chǎn)生不必要的傷害和糾紛。這就需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)為承租人服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在充分了解承租人的意愿后，能根據(jù)承租人真實(shí)意思表示制定相應(yīng)的技術(shù)路線，開(kāi)展居間活動(dòng)。避免因出租人虛假宣傳和虛假承諾，致使承租人產(chǎn)生損失。大量節(jié)省承租人的精力物力，體現(xiàn)城市的社會(huì)關(guān)懷關(guān)照，體現(xiàn)社會(huì)包容性。

《住房租賃條例》征求意見(jiàn)稿中提出鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3 年以上的住房租賃合同、鼓勵(lì)出租人和承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同等條款[5]。對(duì)于現(xiàn)在的房屋租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)來(lái)源基本為房屋差價(jià)與增值服務(wù)，租賃時(shí)期不固定，導(dǎo)致了利潤(rùn)有限。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為出租人和承租人居間紐帶，起到合法合理維護(hù)雙方權(quán)利義務(wù)的作用。一方面為出租人提高盈利，使出租企業(yè)有更多的精力去擴(kuò)展市場(chǎng)，提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力；一方面為承租人高效提供優(yōu)質(zhì)房源，節(jié)省精力物力，這是雙贏之舉。征求意見(jiàn)稿第二章充分體現(xiàn)出租人和房屋租賃企業(yè)、承租人的合法權(quán)益保障；第四章明確規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的內(nèi)容。只有提高租賃市場(chǎng)雙方參與市場(chǎng)活動(dòng)的信心，使之提供更豐富的產(chǎn)品，才能將房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展引向健康的方向。

8.房地產(chǎn)業(yè)是縣級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分

2023年是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的開(kāi)局之年，房地產(chǎn)業(yè)仍然是縣級(jí)城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在促進(jìn)縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有以下重要作用:一是房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，可以為縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)。二是通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善營(yíng)商環(huán)境，吸引外資進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)弊端，有利于城市規(guī)劃實(shí)施，有效加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而改變落后的城市面貌。三是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，可以帶動(dòng)建筑、建材、裝修、化工、輕工、電子、家居用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；解決縣城剩余勞動(dòng)力，為失業(yè)人員提供更多的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，能夠吸納較多的從業(yè)人員。四是改善居民的住房條件和生活環(huán)境的同時(shí)可以增加政府財(cái)政收入。

9.加強(qiáng)和規(guī)范縣級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是必要的

如何促進(jìn)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，政府主管部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)都是強(qiáng)有力的管理主體，只是在管理職能上有所分工。縣級(jí)政府主管部門規(guī)劃和引導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加強(qiáng)和規(guī)范本縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范執(zhí)業(yè)、自律管理，提高經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)素養(yǎng)、執(zhí)業(yè)技能、執(zhí)業(yè)道德、執(zhí)業(yè)責(zé)任，明確相應(yīng)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，有助于加快房地產(chǎn)流通，增加房地產(chǎn)有效供給，提高房地產(chǎn)利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有序競(jìng)爭(zhēng)、健康發(fā)展。規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所具備的各項(xiàng)資格、執(zhí)照的核發(fā)、執(zhí)業(yè)行為的規(guī)范、相應(yīng)的懲罰措施以維持其專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，保障人民群眾的基本權(quán)益。

2022 年12 月19 日新華社發(fā)布題為《中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題做深入解讀》的問(wèn)答。其中關(guān)于明年房地產(chǎn)工作的側(cè)重點(diǎn)是什么？如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求的問(wèn)題？房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解和可持續(xù)發(fā)展做出重要部署[6]。加強(qiáng)和規(guī)范縣級(jí)城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理是非常必要的；是有利于存量房市場(chǎng)穩(wěn)定，持續(xù)抓好增量房市場(chǎng)不受侵?jǐn)_，有效化解房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。避免產(chǎn)生社會(huì)不穩(wěn)定因素和浪費(fèi)信訪、訴訟資源，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性公平競(jìng)爭(zhēng)、平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展。