借名買房情形之房屋所有權歸屬法律問題研究

程珂珂 溫小惠

貴州民族大學，貴州 貴陽 550025

自“房住不炒”的國家方針政策被提出以來，各地紛紛通過限購、限貸等政策來調控房地產(chǎn)市場，但國內大中型城市房價長期“高燒不退”，在房地產(chǎn)市場“有利可圖”的情形下，仍有大批投機者涌入市場“炒房”。從本質上來看，各地出臺的限購令、限貸令都是為了保障公民“居者有其屋”的生存權得以實現(xiàn)。但從司法實踐來看，大量投機者為規(guī)避限購令、限貸令，開始通過借名買房來實現(xiàn)政策規(guī)避。此舉有效實現(xiàn)了政策規(guī)避，大量借名買房協(xié)議的存在不但破壞了國家政策推進，同時由此也引發(fā)了司法實踐中大量借名買房訴訟糾紛的發(fā)生，借名買房房屋的所有權歸屬、合同的效力成為訴訟中雙方當事人爭議的焦點，一旦不能正確處理，不但會影響國家“房住不炒”政策推進，還可能損害雙方當事人權益。

一、借名買房的基本概述

（一）借名買房的涵義

借名買房是指在房屋買賣過程中，真實買房人（借名人）因各種原因不能以自己或者不愿以自己的名義購房，而是借用他人的名義（出名人）購房的行為。其具體涵義是指購買該房屋的費用是借名人間接支付的；實際出資人實際占有并支配該房屋；借名買房合同中明確了房屋所有權歸屬。借名買房是借名人與出名人兩方達成一致的結果。借名買房合同的達成導致房屋所有權歸屬糾紛頻發(fā)，并且使該房屋的事實權利人與法律權利人相脫離。

（二）借名買房現(xiàn)象產(chǎn)生的緣由

生活中借名買房現(xiàn)象層出不窮，其主要原因一方面是隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房價也隨之快速上漲，為了解決人們購房困難的問題，國家與地方出臺了一系列限購政策、經(jīng)濟適用房以及政策性保障房等措施。但限制了大眾的購房數(shù)量與購買自由，便出現(xiàn)了借名買房的現(xiàn)象。另一方面，實踐中部分借名人出于轉移財產(chǎn)或者逃避債務的目的而借名買房。如，婚姻存續(xù)期間，一方為了在離婚時避免房屋被當作夫妻共同財產(chǎn)進行分割，將自己購買的房屋登記在他人名下以達到隱匿或轉移財產(chǎn)的目的；或者背負巨額債務的人以登記在其名下的房屋轉移到他人名下的方式，來逃避自己的債務，避免其財產(chǎn)被法院強制執(zhí)行；除此之外，部分當事人為了享受當?shù)卣贫ǖ膬?yōu)惠購房政策，但其自身并不具有享受優(yōu)惠政策的資格，便會采取借名買房方式實現(xiàn)其目的。總之，借名買房是借名人與出名人雙方意思自治的一種行為，這一行為的原因主要取決于當事人的主觀意愿，因而原因就多種多樣。

二、借名買房情形中房屋所有權歸屬的裁判現(xiàn)狀

（一）裁判現(xiàn)狀

筆者在中國裁判文書網(wǎng)中以關鍵詞“借名買房”進行檢索，檢索到13000 余個案例，可見司法實踐中此類案件具有多發(fā)性，剔除篩選后獲得典型案例58 個，從法院的裁判來看，絕大部分都認可借名人對房屋的所有權?？傮w來看，法院對此類案件的判決可以分為三種：一是確認房屋所有權歸屬借名人。此類判決結果在筆者整理獲得的案例中占比達到65%。法院的裁判理由可以總結為“出名人雖然是不動產(chǎn)登記記載的房屋所有權人，但若考察其不具備購買房屋的真實意思表示，僅有登記行為的，因缺乏房屋變動原因行為，應予被否定”。二是確認房屋所有權歸屬出名人。法院的裁判理由可以總結為“物權變動的原因行為是物權發(fā)生變動的首要具備條件，在借名買房當中要完成房屋的物權變動，需要具備買賣合同的物權變動原因行為，同時需要滿足房屋的不動產(chǎn)登記要件產(chǎn)”。三是不能確權。在不能確權的情況下，法院認同出名人與借名人雙方達成的合意，但認為該合意只能產(chǎn)生債權上的效果，不能直接發(fā)生物權變動的效果，因此判決出名人應為借名人辦理過戶登記。

（二）案件裁判邏輯分析

對于借名買房糾紛案件的處理不但要查明事實、尊重締約雙方的意思自治，同時還要有效維護我國物權公示的基本原則，在裁判政策上有效協(xié)調房產(chǎn)市場相關政策。故此，在借名買房案件的審理中，法院通常依次對借名買房事實、借名買房緣由進行審查，綜合判斷借名協(xié)議的效力，并以此為基礎，結合我國不動產(chǎn)登記規(guī)定確定房屋的所有權。具體而言，一是對借名買房事實是否存在進行審查；二是對借名買房合同進行效力審查；三是對借名人是否具有辦理過戶登記的資格進行審查。最后結合審查結果，認定案涉房屋權屬并且作出相應的判決。

三、存在的問題

（一）借名買房合同效力認定不統(tǒng)一

從司法實踐來看，法院在認定借名買房合同效力時會先區(qū)分購買標的房屋的類型。若借名買房所購房屋違反了限購、限貸政策的，對于該種類型，部分法院認為不違背法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且在訴訟時已經(jīng)具備購房資格，故此認定合同有效；而另一部分法院認為借名買房合同違背“經(jīng)適房”管理制度、損害社會公共利益且構成虛假意思表示，故此認定為無效。若借名買房所購房屋為保障性房屋的，各地法院對借名購買政策性保障房合同效力的認定存在較大分歧；部分法院認定為無效，理由是符合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中規(guī)定合同無效的情形；也有部分法院認定有效，理由是既不違反強制性規(guī)定，也沒有對公共利益造成損失。由此可見，在借名買房合同效力的認定中各地法院看法不一。就是因為我國司法實踐中對于此類案件仍然缺乏較為統(tǒng)一的標準，從而導致類似案件出現(xiàn)不同的判決結果。

（二）對案涉房屋所有權歸屬認識不統(tǒng)一

當事人雙方達成借名買房協(xié)議后，在出名人按照約定完成購買房屋的行為時，出名人就成為所購房屋名義上的所有權人，真正享有該房屋各項權利的人則為借名人，這便出現(xiàn)了房屋登記簿上的權利人與實際權利人不一致的情形，正是這種分離的狀態(tài)誘發(fā)了當事人之間的紛爭。從各地法院對此類案件的審理來看，確認借名買房事實存在后，若借名買房合同有效的，按照約定，借名人是該房屋的真實權利人，而出名人只是名義上的所有人，此時不動產(chǎn)登記簿上記載的便與真實狀況存在相分離的情況，若此時有與之相反且充足的證據(jù)的話可以將其推翻。對于借名買房糾紛的裁判規(guī)則，我國現(xiàn)階段的法律沒有對其進行既明確又具體的規(guī)定。這就造成了法官在審理借名買房案件時所適用的法律條款不統(tǒng)一，各地法院在房屋歸屬的判定上便有其不同的看法，作出標準不一的裁判結果，由此導致了司法實踐中同案不同判的現(xiàn)象。

（三）缺乏對道德風險與社會成本的考慮

究其根本，借名買房糾紛屬于民事糾紛，要求法官在裁判時要建立在雙方意思自治的基礎上，既要尊重與保護當事人的意思，還要考慮到公序良俗這個因素。從部分判決結果來看，借名人有充分的證據(jù)證明其與出名人之間存在借名買房事實，法院判決時卻以借名協(xié)議損害了公共利益而不支持借名人的訴請，這種結果就不太合理，如果不加區(qū)分就直接進行否定，便損害了當事人的意思自治原則。房屋所有權歸屬存在爭議時出名人與借名人都會聲稱該房屋歸自己所有，如果法院支持了出名人的訴求，等同于認可其不守誠信的做法，便助長了見利忘義的不良作風；如果法院把房屋所有權判給出名人，對于借名買房只為居住目的的借名人來說自己出資購買的房屋卻不能繼續(xù)居住，令借名人無法接受。通常情況下這類群體沒有富足的資金再來購置房屋，法院在作出確權判決后就會出現(xiàn)執(zhí)行困難，這也不利于社會秩序的穩(wěn)定。

四、借名買房合同的效力及權屬認定

（一）借名合同的效力認定

借名買房行為背后，是借名人通過與出名人簽訂合同以保障自己將來能取得所購房屋的所有權。借名合同是否有效對于借名人能否取得房屋或最大程度保護其自身的利益至關重要。對于該合同效力的認定，應以我國《民法典》對合同效力性的一般性規(guī)定予以認定。

1．借名合同中當事人是否存在惡意串通。根據(jù)《民法典》第一百五十四條的規(guī)定，惡意串通是指訂立合同的當事人以損害國家、集體或第三人的利益為目的，弄虛作假的違法行為。對于借名人借名購買限購或限貸房屋，其目的只是享受優(yōu)惠待遇，不存在侵害他人利益的故意，通常不認為存在惡意串通；若是借名人出于躲避債務而把房屋登記在出名人名下，這便損害了債權人的利益，此時的合同便構成惡意串通而應認定其無效。

2．借名合同是否存在違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。我國《民法典》第一百五十三條第一款針對此方面做出了規(guī)定，但根據(jù)借名買房中所購房屋的性質不同則所適用的法律規(guī)則亦不同。例如所購買的是經(jīng)濟適用房，我國對經(jīng)濟適用房主要是通過政策性文件進行規(guī)范的，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)中沒有相關規(guī)定。因此，就不能以此來判定購買經(jīng)濟適用房這類情形的借名合同無效［1］。

3．借名合同是否違背公序良俗原則。根據(jù)《民法典》第一百五十三條的規(guī)定，公序良俗原則既是認定民事行為有效性的一個重要依據(jù)，也可以彌補具體法律規(guī)定的不足之處。在司法實踐中主要涉及兩類性質的房屋，一是購買規(guī)避限購政策房屋的類型。針對借名購買這一類型房屋的合同效力，存在有效說與無效說的爭議，然而出現(xiàn)分歧的原因主要在于限購政策是否屬于公序良俗。就筆者看來，應當認可該類借名合同的效力。當出名人與出賣人合同履行完畢，房屋也登記在出名人名下時，認定合同的無效會造成交易秩序的混亂且不利于保護善意出賣人的合法權益。二是購買政策性保障住房的類型。此類型的房屋主要是為低收入人群住房有困難的家庭而設置的，借名人不符合購買的條件而借名購買，一定程度上擾亂了保障性住房的監(jiān)管秩序，并且損害了有資格購買群體的權益，從客觀的角度來看是對社會公共利益的一種侵害。故應當認定此類借名協(xié)議是無效的。

（二）借名買房中房屋所有權歸屬的認定

借名買房合同之目的在于保障對標的房屋所有權歸屬的約定，而凡是涉及房屋所有權歸屬，當事人要想實現(xiàn)所追求的法律效果就要遵循我國不動產(chǎn)物權變動的規(guī)則。故此，對于案涉房屋所有權歸應區(qū)分情況討論：

1．不涉及第三方利益的情況。根據(jù)我國不動產(chǎn)的登記制度，登記作為公示方法，其并不能真實體現(xiàn)出物權的歸屬情況，而是僅具有物權的正確推定效力。當借名人有充分的證據(jù)證明案涉房屋歸其所有，就應判定為借名人享有所有權，而不能根據(jù)登記來判斷所有權的歸屬［2］。除此之外，從事實物權與法律物權的關系而言，不涉及第三人利益時，應保護借名人的合法權益。司法實踐通常從以下幾方面來確定真正權利人，即案涉房屋產(chǎn)權登記者是誰，由誰保管的；案涉房屋的購房款以及相關稅費由誰支付；案涉房屋由誰長期占有使用；房屋出賣方的相關證明。

2．涉及第三方利益的情況。出名人把房屋登記到名下后，未按照約定或者借名人的許可擅自處分給第三方。如果第三方是不知情的，那么可基于善意取得制度，只要第三方支付了合理對價并辦理了過戶手續(xù)，便取得了房屋所有權，第三方是出于信任做出了該交易行為，法律就應該進行保護。此時，借名人所受的損失可以要求出名人進行賠償。如果第三方是出于惡意的，那么第三方就不能取得案涉房屋的所有權。此時，借名人仍然可以要求出名人配合自己辦理該房屋的變更登記。

五、總結

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房價也隨之上升。借名買房已成為現(xiàn)代社會中很普遍的現(xiàn)象，相關糾紛也不斷增多，借名買房中房屋所有權歸屬這類糾紛較為突出。但我國現(xiàn)行法律對借名買房并沒有進行具體規(guī)定，不管是學界還是司法實踐中都對這類糾紛有著不同的見解。因此，本文對這類糾紛的裁判現(xiàn)狀、裁判思路進行梳理，并對存在的問題進行探討。究其根本，案涉房屋所有權歸屬問題的判定要以借名買房合同的效力為基準，借名合同的效力根據(jù)借名原因進行認定，不能一概而論；判定案涉房屋所有權歸屬時，應當結合具體情況討論，特別是借名買房是否涉及第三人的情形，做到精細劃分，合理保證當事人權益。