淺析地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)的全過程管理

俞威廉

（佛山市測繪地理信息研究院有限公司，廣東 佛山 528000）

1 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全過程管理的背景和意義

房地產(chǎn)作為必不可少的生產(chǎn)要素，對國民經(jīng)濟(jì)有著巨大的影響。作為人民群眾的基本需求之一，隨著人民生活水平的提升，人民對住房的需求已從有的住演變到了住的好，地產(chǎn)產(chǎn)品的空間、區(qū)位、物業(yè)服務(wù)、品牌口碑、景觀環(huán)境、裝修等因素都成為競爭性考慮的因素。而景觀設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要方面，是人從外部感受地產(chǎn)產(chǎn)品的首要介質(zhì)，能顯著地提升產(chǎn)品溢價(jià)、產(chǎn)生生態(tài)效應(yīng)、滿足活動需求。越來越多的地產(chǎn)產(chǎn)品倚靠景觀產(chǎn)品優(yōu)勢作為賣點(diǎn)，會同適合不同客群的產(chǎn)品服務(wù)，形成了獨(dú)有特色的產(chǎn)品優(yōu)勢。景觀產(chǎn)品的呈現(xiàn)離不開從設(shè)計(jì)到施工，乃至后期運(yùn)維的全過程管理，設(shè)計(jì)管理作為從技術(shù)層面上的支撐以及管理手段，通過對工程、成本、營銷等條線的協(xié)調(diào)管理，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)值的最大化[1]。

2 研究目的

地產(chǎn)景觀作為一種主要景觀產(chǎn)品，在管理過程中依然存在著不規(guī)范、不深入、不切實(shí)的問題。而設(shè)計(jì)管理，好比一個(gè)項(xiàng)目的龍頭，關(guān)乎著項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)、質(zhì)量保證和進(jìn)度把控。本文旨在通過分析景觀設(shè)計(jì)管理的必要性、問題現(xiàn)狀、解決方案，結(jié)合案例分析，為更高效地進(jìn)行地產(chǎn)景觀產(chǎn)品管理，提升景觀產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量，提供一種思路。

3 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理概述

3.1 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理的定義及范圍

景觀設(shè)計(jì)是在用地紅線內(nèi)進(jìn)行各室外空間的設(shè)計(jì)，包括園建、綠化、園林給排水、園林電氣4 個(gè)細(xì)分專業(yè)。管理的主要階段涵蓋從設(shè)計(jì)到落地的整個(gè)過程，包括概念方案、具體方案、施工圖及后期設(shè)計(jì)現(xiàn)場服務(wù)。

3.2 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的作用

目前各地產(chǎn)會設(shè)置設(shè)計(jì)管理部門或?qū)Ｂ毴藛T對景觀設(shè)計(jì)的范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、效果進(jìn)行把控，對產(chǎn)品落地設(shè)計(jì)效果負(fù)責(zé)。在拿地后的產(chǎn)品策劃階段，景觀設(shè)計(jì)管理的介入能有效根據(jù)產(chǎn)品定位進(jìn)行景觀產(chǎn)品立項(xiàng)，開展設(shè)計(jì)單位籌選，完善成本投入計(jì)劃[2]。

3.3 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵要素和原則

（1）成本性。因項(xiàng)目產(chǎn)品定檔、銷售的影響，為保證產(chǎn)品在目標(biāo)預(yù)算內(nèi)實(shí)施，在設(shè)計(jì)管理中需采用動態(tài)跟蹤的辦法。在前期根據(jù)產(chǎn)品定檔確定預(yù)算后，通過強(qiáng)管控關(guān)鍵性指標(biāo)（如軟硬比、綜合單方造價(jià)），保證產(chǎn)品預(yù)算的整體可控性。在圖紙階段需關(guān)注對應(yīng)成本落地的可能性，對特殊的材質(zhì)、工藝等需多加詢價(jià)比對。在整體設(shè)計(jì)估算中，宜設(shè)置一定比例的彈性資金，作為后期設(shè)計(jì)變更及施工簽證的費(fèi)用。

（2）時(shí)效性。根據(jù)施工工期的長短以及現(xiàn)場其他前置施工情況的，保證施工界面的科學(xué)性。例如在鋪設(shè)園路之前，需先進(jìn)行消防登高面基礎(chǔ)的硬化。在水景與落地玻璃幕墻的交界處需先完成基礎(chǔ)，以便后期幕墻施工及收口。除去施工界面交接處的妥善安排，整體工期的把控需要以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化。

（3）效果性。在圖紙階段及設(shè)計(jì)落地階段，需從圖紙表現(xiàn)到產(chǎn)品落地保證設(shè)計(jì)效果。這體現(xiàn)在迎合客群不同的精神以及物質(zhì)需求上，包括活動功能的滿足、審美載體的提供、空間氛圍的營造等。圖紙的表現(xiàn)手法需能體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖，表現(xiàn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，而現(xiàn)場落地的產(chǎn)品需保證對設(shè)計(jì)圖紙效果的還原。

（4）可持續(xù)性。在景觀設(shè)計(jì)的諸多因素中，可持續(xù)性是生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性的集中體現(xiàn)。這包括了園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)資源的可持續(xù)性的，這包括能源的控制及再利用，如海綿城市的設(shè)計(jì)對雨水資源的接收再運(yùn)用，照明節(jié)能燈具的對電能的節(jié)流，智能噴灌對水力和人力成本的科學(xué)分配。在這過程中，對資源的精準(zhǔn)分配和自動化能有效提升管理效率，而對資源的再利用則能產(chǎn)生新的資源產(chǎn)品效應(yīng)。

（5）安全性。作為室外活動場地，需保證使用者在場地使用的安全性，杜絕設(shè)計(jì)隱患。對兒童活動設(shè)施，應(yīng)考慮不同年齡段兒童的活動能力及需求，減少安全隱患。

（6）創(chuàng)新性。隨著地產(chǎn)公司的規(guī)模化擴(kuò)張，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成為地產(chǎn)產(chǎn)品管理的有效手段。在此背景下，景觀產(chǎn)品的創(chuàng)新成為產(chǎn)品脫穎而出不可或缺的因素[3]。

4 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全過程管理的實(shí)踐

4.1 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵步驟和流程

地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)的全流程管理對應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵工程、設(shè)計(jì)、營銷等節(jié)點(diǎn)。前期拿地前后為產(chǎn)品策劃階段，項(xiàng)目啟動后進(jìn)行設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，而后進(jìn)入圖紙階段。圖紙階段從概念設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、到施工圖設(shè)計(jì)階段，每個(gè)階段都需會同相關(guān)職能部門進(jìn)行評審確定。施工落地階段包括工程的各項(xiàng)材料定版、各項(xiàng)樣板段施工驗(yàn)收、工程驗(yàn)收、交付開放等。

4.2 設(shè)計(jì)前期階段的實(shí)施方法

（1）項(xiàng)目體系適配。地產(chǎn)公司產(chǎn)品檔位的確立可在大量項(xiàng)目的情況下進(jìn)行有效的預(yù)判，在實(shí)際運(yùn)用中采用準(zhǔn)確的模型進(jìn)行預(yù)判，可提升管理效率。可采用適用于本地企業(yè)的模型進(jìn)行研判，下為參考模型：可設(shè)立一個(gè)價(jià)格參數(shù)K，K=區(qū)域房價(jià)單位售價(jià)均價(jià)/獲取土地的單位地價(jià)。地產(chǎn)公司可根據(jù)城市定位、項(xiàng)目打造策略進(jìn)行定制化策略形成公司內(nèi)部統(tǒng)一的影響參數(shù)。用這些影響參數(shù)與K 值相乘形成檔位評估參數(shù)U。這樣就可以在不同地區(qū)進(jìn)行區(qū)間劃分，在一個(gè)城市內(nèi)把U 值分為數(shù)個(gè)區(qū)間，進(jìn)而對應(yīng)ABCD 等檔位。U 值越高，對應(yīng)的檔位越高。例如，最高檔位的A 檔，對應(yīng)的應(yīng)是豪宅產(chǎn)品，而BCD 可能就只是改善、剛改、剛需。等級越高，地段在城市越中心的區(qū)域。根據(jù)此模型，可對產(chǎn)品進(jìn)行初步定檔參考，進(jìn)而開展對產(chǎn)品的前期策劃。

（2）設(shè)計(jì)公司挑選?？蛇M(jìn)行根據(jù)過往合作經(jīng)歷評價(jià)、設(shè)計(jì)資質(zhì)等級、公司擅長設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)檔位進(jìn)行設(shè)計(jì)單位初篩，并開展策劃評審，確定設(shè)計(jì)公司。進(jìn)行合約管理時(shí)需注意落實(shí)不同圖紙階段以及業(yè)務(wù)范圍銜接，如部分境外設(shè)計(jì)單位因無國內(nèi)設(shè)計(jì)資質(zhì)，在施工圖方面可能需委托國內(nèi)設(shè)計(jì)單位實(shí)施。

4.3 設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的實(shí)施方法

圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段是對產(chǎn)品進(jìn)行概念、技術(shù)性進(jìn)行前期統(tǒng)籌的階段，設(shè)計(jì)管理人員需把控產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成本、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)內(nèi)容及亮點(diǎn)、設(shè)計(jì)實(shí)施難度。結(jié)合方案評審、施工圖評審，乃至專項(xiàng)設(shè)計(jì)的評審，對圖紙進(jìn)行評估，尋求現(xiàn)有范圍內(nèi)的最優(yōu)解。

4.4 施工和后期管理階段的關(guān)鍵任務(wù)和注意事項(xiàng)

在施工過程中，需及時(shí)跟進(jìn)現(xiàn)場情況，配合工程進(jìn)度，提供技術(shù)支持，保證設(shè)計(jì)落地效果。在設(shè)計(jì)落地及落地后，需針對不同的合理需求，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)圖紙，并控制整體變更率。并定期收集客戶反饋建議，做產(chǎn)品復(fù)盤和痛點(diǎn)優(yōu)化[4]。

5 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理的挑戰(zhàn)與解決方案

5.1 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理中可能出現(xiàn)的挑戰(zhàn)和障礙

（1）管理人員變動。因人員流動、休假等造成的管理位置空缺，往往造成信息反饋的不及時(shí)、管理動作執(zhí)行的不到位，影響產(chǎn)品落地效果。管理的模式和權(quán)責(zé)體系在執(zhí)行過程中有時(shí)也會存在界面不清的情況。

（2）產(chǎn)品定位調(diào)整。在地產(chǎn)產(chǎn)品銷售及交付過程中，有時(shí)會因公司經(jīng)營指標(biāo)調(diào)整的原因，造成產(chǎn)品定位的調(diào)整。此時(shí)會產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更，對于仍在圖紙階段的景觀設(shè)計(jì)，定位的調(diào)整會影響整體設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)內(nèi)容、乃至設(shè)計(jì)費(fèi)用的增加。而對于已實(shí)施或部分實(shí)施的景觀設(shè)計(jì)，整體定位的調(diào)整會進(jìn)而產(chǎn)生整體風(fēng)格協(xié)同性的缺失或者因拆改而產(chǎn)生的浪費(fèi)。

（3）現(xiàn)場施工問題。因景觀設(shè)計(jì)管理不直接作用于現(xiàn)場施工的全程管理，現(xiàn)場施工往往由施工單位、監(jiān)理、工程管理人員落實(shí)。有時(shí)會存在因?qū)υO(shè)計(jì)圖紙認(rèn)知不足，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)落實(shí)不到位的問題。另一方面，現(xiàn)場施工是多專業(yè)、多界面的復(fù)雜環(huán)境，往往地質(zhì)、天氣、施工技藝及設(shè)備都會對產(chǎn)品的最終呈現(xiàn)產(chǎn)生影響。

5.2 應(yīng)對挑戰(zhàn)的策略

針對管理人員變動，管理細(xì)節(jié)不到位的問題，應(yīng)加強(qiáng)管理制度，固化管理動作，形成動態(tài)考評機(jī)制。管理制度的推行應(yīng)以設(shè)計(jì)或工程的節(jié)點(diǎn)為導(dǎo)向，服務(wù)于項(xiàng)目的有效推進(jìn)。以統(tǒng)一的臺賬格式、會簽確認(rèn)格式對應(yīng)每個(gè)節(jié)點(diǎn)，由對應(yīng)節(jié)點(diǎn)的責(zé)任人落實(shí)，形成固化的管理動作。管理制度的細(xì)節(jié)也需在項(xiàng)目實(shí)施、復(fù)盤過程中不斷優(yōu)化加強(qiáng)，以客戶真實(shí)反饋為基地，形成產(chǎn)品管理的動態(tài)考評機(jī)制，對人工效率低、落地難度大的管理辦法進(jìn)行優(yōu)化，提升人均管理效能。

針對變更控制，需以客戶反饋為導(dǎo)向，保證安全性、成本性的紅線。設(shè)計(jì)管理人員在控制整體變更率的情況下，應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)功能、優(yōu)化效果、保證效果可持續(xù)的原則評判，科學(xué)決策并落實(shí)圖紙調(diào)整和施工。

5.3 合作與溝通在應(yīng)對挑戰(zhàn)中的重要性

因景觀設(shè)計(jì)施工界面較廣，與室內(nèi)工程、建筑主體工程、地下工程關(guān)系緊密，在設(shè)計(jì)施工過程中免不了存在圖紙交圈疏漏、多專業(yè)性施工考慮不足的情況。這需要在方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行圖紙交圈，溝通銜接各專業(yè)實(shí)施的前置條件。在施工圖紙交底階段，對施工界面、施工難點(diǎn)、圖紙工藝，需對施工單位和工程管理人員進(jìn)行充分的告知。而在施工階段，需加強(qiáng)與施工單位溝通，對現(xiàn)場進(jìn)度、實(shí)施效果、突發(fā)變更進(jìn)行跟蹤，以保效實(shí)現(xiàn)竣工節(jié)點(diǎn)為優(yōu)先[5]。

6 地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理手段

6.1 材料管理

材料管理可以從設(shè)計(jì)前期便對落地效果有直觀的管控，保證材料的訂貨周期充足及材料所呈現(xiàn)的色彩、材質(zhì)、樣式的效果。在設(shè)計(jì)階段聯(lián)合設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)樣板進(jìn)行確認(rèn)，并提交給施工單位進(jìn)行落實(shí)，施工單位就其供應(yīng)商范圍提供施工樣板。此時(shí)比對設(shè)計(jì)樣板，進(jìn)行二次確認(rèn)，減少供應(yīng)商工藝及供材產(chǎn)地等因素造成的偏差。景觀材料樣板分為園建材料、綠化苗木、照明燈具，設(shè)計(jì)清單需對規(guī)格、種類、參數(shù)等進(jìn)行規(guī)定。對部分重點(diǎn)關(guān)注的材料，如雕塑小品、大型喬木等，應(yīng)由設(shè)計(jì)管理人員會同設(shè)計(jì)單位、施工單位及工程管理人員進(jìn)行多方評審確認(rèn)。

6.2 巡檢閉環(huán)

管理單位可利用巡檢有效進(jìn)行進(jìn)度以及效果的管控，具體如下：①制訂巡檢計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的大小、設(shè)計(jì)施工難度、項(xiàng)目檔位、項(xiàng)目類型（展示區(qū)/大區(qū)）進(jìn)行規(guī)劃。對項(xiàng)目越大、施工難度越高、項(xiàng)目檔位越高、項(xiàng)目展示區(qū)階段的項(xiàng)目需安排更頻繁的巡檢計(jì)劃。同時(shí)也需結(jié)合項(xiàng)目施工以及開放的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行制定，如展示區(qū)開放、喬木入場施工、提高巡檢效率。②加大巡檢力度。利用設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場服務(wù)加強(qiáng)圖紙落地把控，與施工單位進(jìn)行多方巡檢，并落實(shí)整改策略。③形成巡檢報(bào)表，定期上報(bào)閉環(huán)。

7 未來地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)在后疫情時(shí)代收到了不少沖擊，隨著知名房企的資金鏈暴雷、房產(chǎn)市場消費(fèi)力下降等一系列因素的影響，消費(fèi)者對地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以及交付周期有了更強(qiáng)的述求，景觀設(shè)計(jì)管理也需進(jìn)一步優(yōu)化升級。

（1）管理數(shù)字化。隨著AI、大數(shù)據(jù)的發(fā)展，信息化可作用于管理的不同階段，有效提升溝通效率。建立標(biāo)準(zhǔn)化的工具，可有效進(jìn)行關(guān)鍵決策的協(xié)同。會同工程、成本等職能部門，進(jìn)行線上評審、節(jié)點(diǎn)閉環(huán)、變更會簽、合同管理等環(huán)節(jié)。結(jié)合企業(yè)辦公系統(tǒng)，管理人員能一站式地進(jìn)行管理決策及溝通，包括與本單位不同部門、上下游供應(yīng)商等。而在圖紙審查方面，人工智能可基于項(xiàng)目缺陷庫數(shù)據(jù)、國家工程標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)、企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)源進(jìn)行學(xué)習(xí)，進(jìn)而進(jìn)行圖紙規(guī)范性以及缺陷性的審查輔助。最后，順應(yīng)智慧工地的建設(shè)，能有效利用在線巡檢和在線現(xiàn)場監(jiān)控進(jìn)行設(shè)計(jì)進(jìn)度以及設(shè)計(jì)效果的管理，進(jìn)行不限空間環(huán)境的全天候跟蹤，結(jié)合算法對施工違規(guī)行為進(jìn)行預(yù)判及警告處理。

（2）產(chǎn)品定制化。隨著社會的發(fā)展及人民群眾審美意趣的日新月異，產(chǎn)品的品牌定制化成為新的產(chǎn)品發(fā)展方向。面對客群不同的年齡層級，應(yīng)形成相應(yīng)適配的產(chǎn)品定制策略，如面對老齡化較嚴(yán)重的社區(qū)組團(tuán)，可增加適老化的設(shè)計(jì)元素，保證充足的老人活動設(shè)施及場地。面對以年輕人為主要客群的社區(qū)，可強(qiáng)化運(yùn)動、社群業(yè)態(tài)運(yùn)營等。面對小太陽家庭為主力客群的社區(qū)，則需注重社區(qū)教育、幼兒活動場地的配置?，F(xiàn)代地產(chǎn)景觀產(chǎn)品在功能性上往往有綜合性的搭配，但在搭配細(xì)分上，以不同的產(chǎn)品功能場地配置比例傾向，搭配產(chǎn)品IP的營造，豐富產(chǎn)品內(nèi)容，進(jìn)行多客群適配，形成定制化產(chǎn)品，增加產(chǎn)品競爭力。

（3）管理標(biāo)準(zhǔn)化。規(guī)?；科笠哑毡橥菩挟a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，隨著產(chǎn)品譜系的研發(fā)和迭代，對產(chǎn)品的精細(xì)化管理有了更進(jìn)一步的需求。管理動作以及顆粒度的精細(xì)化通過標(biāo)準(zhǔn)固化，以強(qiáng)管控保證產(chǎn)品的高標(biāo)準(zhǔn)，在后疫情時(shí)代的當(dāng)下尤為關(guān)鍵。

8 結(jié)語

綜上所述，地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理是全生命周期、全要素的綜合性管理工作。一個(gè)優(yōu)秀景觀項(xiàng)目的呈現(xiàn)，離不開設(shè)計(jì)管理人員對多供方、多專業(yè)、多條線的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌。通過整個(gè)流程的跟蹤，對產(chǎn)品從策劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工落地及后期維護(hù)以客戶導(dǎo)向，進(jìn)行低成本、高收益的管理，最終鑄就產(chǎn)品品質(zhì)，形成產(chǎn)品價(jià)值。