新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境及優(yōu)化措施

童芳群

杭州市港聯(lián)置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中占有較為重要的地位，對我國的民生產(chǎn)生了較大的影響。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)銷售模式，而企業(yè)的項目開發(fā)和建設(shè)的周期較長，企業(yè)需要在收回應(yīng)收賬款之后再繼續(xù)進行項目開發(fā)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金較少，銷售資金回籠速度較慢，企業(yè)則主要依靠外部融資來維持企業(yè)的正常經(jīng)營活動，企業(yè)要想提高資金使用率，則應(yīng)當(dāng)強化資金管理，對企業(yè)的資金做出統(tǒng)一的安排調(diào)配，這樣才可以避免資金浪費。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理時，應(yīng)當(dāng)健全資金使用與監(jiān)管制度，對資金實行集中管理，同時還應(yīng)當(dāng)加強應(yīng)收賬款管理，解決資金大量占用的問題，對企業(yè)的資金使用制定規(guī)劃，合理應(yīng)用資金，確保企業(yè)資金可以發(fā)揮最大效用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理重要性和必要性

第一，確保房地產(chǎn)企業(yè)項目順利建成。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的實施階段是各項管理工作的重點內(nèi)容，也是企業(yè)資金消耗最多的一個階段，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)和建設(shè)離不開資金的支持。只有加強資金管理，合理使用資金，對項目開發(fā)建設(shè)的各個階段的施工進度進行規(guī)劃，并且對各個環(huán)節(jié)開展項目全生命周期的預(yù)算管理，按照施工情況安排資金，這樣就可以使企業(yè)運用充足的資金解決項目建設(shè)過程中的各種問題，保證項目順利建成。而且隨著央行加息政策的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和渠道也產(chǎn)生了一定的影響，企業(yè)只有加強資金管理，才可以有效應(yīng)對國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，才可以始終保持盈余狀態(tài)，為企業(yè)的項目建設(shè)提供更好的資金支持。

第二，實時掌握資金情況，協(xié)調(diào)部門工作。房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，定期對資金的分布情況以及資金的流入與流出情況進行分析，掌握資金的使用數(shù)額和流向等內(nèi)容，可以對資金的余缺情況進行了解，并根據(jù)不同的狀況制定解決措施。如企業(yè)在資金足夠的情況下，則應(yīng)當(dāng)做好資金使用規(guī)劃，根據(jù)各個項目的建設(shè)情況，及時調(diào)度資金，將資金分配到各個環(huán)節(jié)中，確保企業(yè)的項目不會因為資金短缺而停工。同時房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，可以有效協(xié)調(diào)各個部門的工作，如企業(yè)在對資金的分布狀況進行分析和評估后，了解到應(yīng)收賬款所占用的比例較多，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)緊抓銷售部門與財務(wù)管理的應(yīng)收賬款管理工作，定期組織和召開應(yīng)收賬款分析會議，對項目的應(yīng)收賬款的未回款情況進行匯報和總結(jié)，并針對不同的項目制定對應(yīng)的應(yīng)收賬款催要手段和措施，確保企業(yè)可以及時收回應(yīng)收賬款。而企業(yè)在制定具體的催要措施之前應(yīng)當(dāng)梳理未回籠房款，分析各套房源未回籠原因。未回籠大致三種情況：一是定金交了未簽合同，銷售需要積極與客戶溝通，根據(jù)定金協(xié)議約定約束客戶簽訂合同；二是合同簽了分期付款，客戶沒有及時繳納分期房款，銷售應(yīng)當(dāng)積極催款，并向客戶說明違約的嚴重性，督促客戶按時繳納房款；三是首付交了，按揭手續(xù)未辦理，銷售應(yīng)當(dāng)積極催促客戶辦理，如果按揭手續(xù)已辦理，銀行未放款，銷售需要聯(lián)合財務(wù)部門積極跟銀行溝通，補充資料，及時放款。而房地產(chǎn)企業(yè)針對長期未回籠的房源，應(yīng)當(dāng)聯(lián)合法務(wù)部門發(fā)律師函，律師函到達的情況下，收回房源重新銷售。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

(一)資金管理體系不健全

資金管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的基礎(chǔ)條件，也是企業(yè)必須要遵守的流程，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的資金管理特點制定資金管理體系，對企業(yè)的資金使用與監(jiān)管等環(huán)節(jié)進行規(guī)范。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系還存在以下幾點問題：第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)注重對外擴張，在此過程中企業(yè)對資金的使用較為隨意，而且企業(yè)在資金管理中未開展精細化管理，對資金也缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，使資金管理較為混亂。而有些領(lǐng)導(dǎo)的資金管理意識不強，缺乏時間價值觀念，部分領(lǐng)導(dǎo)只注重健全資金循環(huán)機制，卻忽略了對外投資與融資的管理，導(dǎo)致企業(yè)的資金管理體系的覆蓋面不全；第二，很多企業(yè)為了更好地規(guī)避風(fēng)險，都制定了資金管理制度，但是一些企業(yè)的制度是借鑒其他企業(yè)的，并未根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點對其進行調(diào)整和改動，導(dǎo)致企業(yè)的資金管理體系難以適應(yīng)企業(yè)的實際發(fā)展需求；第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管機制缺失，企業(yè)不僅要對資金的使用進行規(guī)范，還應(yīng)當(dāng)加強資金監(jiān)控，對資金的使用進行全過程的管控，使企業(yè)可以強化對資金的掌控。但是有些企業(yè)的資金監(jiān)控不利，違規(guī)拆借資金，造成企業(yè)經(jīng)濟損失。

(二)籌資渠道單一，投資活動缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限，籌資則成為房地產(chǎn)企業(yè)增加運營資金的有效途徑。一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式一般是以間接融資為主，直接融資為輔，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中通過銀行貸款主要的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生危機就必然會引發(fā)銀行的危機。而隨著資本市場融資渠道逐步收緊，監(jiān)管力度也不斷加強，資本市場直接融資的收緊增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式較為單一，房地產(chǎn)企業(yè)一般做項目開發(fā)貸，形式是土地抵押，整個項目建設(shè)開發(fā)為貸款模式。銀行會設(shè)銷售監(jiān)管戶，銷售資金嚴格監(jiān)管，用來保障歸還貸款的來源資金。項目建設(shè)中期，一般銀行會要求追加在建工程抵押，來保障銀行的利益。有些房地產(chǎn)企業(yè)則將短期的銀行貸款用以長期的項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，致使企業(yè)資金短缺的現(xiàn)象仍舊存在。

房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動中，也存在一些問題和不足，例如房地產(chǎn)企業(yè)決策者對于行業(yè)市場的發(fā)展前景等情況不了解，對市場未做好分析和調(diào)研工作，同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展路徑和方向較為迷茫，難以站在宏觀的角度對房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動進行統(tǒng)一的部署和安排。而且房地產(chǎn)企業(yè)在投資時，對具體的投資項目的調(diào)查活動也較少，只注重眼前的經(jīng)濟利益，卻忽視了項目投資的長遠利益，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資缺乏合理性。而房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中，只熱衷于一些熱門的行業(yè)的項目，一頭扎進項目投資運營中，對相關(guān)項目的具體情況也不甚了解，影響企業(yè)投資收益。

(三)資金賬戶較多，資金運營能力較弱

第一，房地產(chǎn)企業(yè)所承建的項目一般都分布在各個區(qū)域，有些甚至距離房地產(chǎn)企業(yè)較遠，房地產(chǎn)企業(yè)為了方便項目管理，提高工作效率，就會在項目所在地根據(jù)需要成立專門的項目組，同時也會應(yīng)相關(guān)方的要求開設(shè)銀行賬戶，便于企業(yè)項目的建設(shè)實施。而各項目小組需要向房地產(chǎn)企業(yè)提交銀行開戶申請表，在通過企業(yè)全體審批通過之后方可開設(shè)賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)同時在建項目有很多，有些房地產(chǎn)企業(yè)在項目完工之后也不能及時注銷相關(guān)的賬戶，導(dǎo)致企業(yè)的資金賬戶較多，資金較為分散，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的難度；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營能力較弱。房地產(chǎn)在經(jīng)營管理中的風(fēng)險是較大的，同樣其收益也較為可觀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全資金風(fēng)險管控體系，對風(fēng)險加以管控。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)面臨的市場競爭較為激烈，投資的周期也較長，賬款的回收難度也較大，致使企業(yè)資金運營能力較差，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)對外擴張的速度，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強化資金管理的優(yōu)化措施

(一)健全資金管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全資金管理體系，對資金的流入與流出流程進行規(guī)定，明確資金管理部門以及各業(yè)務(wù)部門的資金管理職責(zé)，確保其在資金管理中各司其職，嚴格約束自身的資金使用行為。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強精細化管理，制定《資金結(jié)算中心管理辦法》，明確企業(yè)資金結(jié)算中心的職責(zé)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的資金管理措施，如《流動資金管理辦法》、《成本費用控制管理辦法》等，對企業(yè)的資金使用流程加以嚴格的管理。更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做好資金預(yù)算管理，將編制年度資金計劃作為企業(yè)一項重要的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)每年年末年初匯集各個部門制定資金計劃，銷售部制定銷售計劃，工程部制定工程按交付時間節(jié)點的倒排工作計劃以及各個節(jié)點的工程款支付計劃，財務(wù)部根據(jù)各部門的節(jié)點制定融資計劃。財務(wù)部門還應(yīng)當(dāng)加強對各部門預(yù)算執(zhí)行過程的監(jiān)督和管理，每月對預(yù)算執(zhí)行情況做比對，找差異及時調(diào)整計劃，保障房地產(chǎn)建設(shè)項目按計劃實施；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要引進先進的資金管理制度和相關(guān)辦法，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實際發(fā)展需求對其進行改進，如房地產(chǎn)企業(yè)相比于其他企業(yè)而言，其項目的分布不均，有些項目甚至還不在同一個國家，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金較為分散，房地產(chǎn)企業(yè)也需要對銀行賬戶的開立和撤銷等管理內(nèi)容進行規(guī)定，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全資金監(jiān)管機制，加強內(nèi)部監(jiān)督和控制，健全風(fēng)險預(yù)警機制，并且采用財務(wù)管理信息化平臺對資金使用的相關(guān)數(shù)據(jù)進行實時監(jiān)督和分析，加強全過程的風(fēng)險管控，對企業(yè)的資金變動情況進行動態(tài)控制。

(二)拓寬籌資渠道，加強投資可行性分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重投融資活動的風(fēng)險管理，建立健全投融資管理制度，對企業(yè)的投融資活動加以約束和管控，合理規(guī)避投融資環(huán)節(jié)中的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拓寬融資渠道，加強對政策宏觀調(diào)控制度的解讀，最大限度地尋求政府的支持。同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強與同行業(yè)企業(yè)的溝通和聯(lián)系，通過戰(zhàn)略合作協(xié)議等形式合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，也可以通過供應(yīng)鏈形式，借助供應(yīng)鏈核心企業(yè)的綜合實力增強自身的綜合實力；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要想改變?nèi)谫Y難的現(xiàn)象，就應(yīng)當(dāng)拓寬融資方式，開展多元化融資，根據(jù)行業(yè)經(jīng)營特點、業(yè)務(wù)模式和自身的資金需求合理設(shè)計融資計劃，對于當(dāng)前企業(yè)的融資問題進行分析，全面、綜合衡量所有的融資方案，并選擇最優(yōu)的融資方式；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好項目的投資分析工作，在房地產(chǎn)項目立項決策之前，就應(yīng)當(dāng)對該項目的市場環(huán)境和實際情況進行調(diào)查，做好項目的可行性分析，對項目的成本投入以及盈利狀況進行預(yù)測，并且分析企業(yè)內(nèi)部的可利用資金是否充足，并且還要制定完善的融資計劃，確保企業(yè)的投資計劃可以順利實施。

(三)加強資金監(jiān)管，提升資金運營能力

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好總資金的預(yù)算，制定科學(xué)的資金計劃，對資金的使用進行全程監(jiān)管，財務(wù)部門還應(yīng)當(dāng)定期對各個項目的資金收支情況進行匯報，對于超出預(yù)算的項目小組進行內(nèi)部審計，對項目小組的資金使用情況是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行監(jiān)測，保證資金可以按照計劃收支。同時各項目小組在遇到一些特殊情況時，需要及時上報企業(yè)總部，對資金計劃進行調(diào)整和改進；其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強資金監(jiān)管，項目小組需要定期向企業(yè)總部提交項目的實際收支狀況表格，企業(yè)通過對數(shù)據(jù)進行分析，并且對所有的數(shù)據(jù)加以審計，對資金使用的有效性進行專業(yè)的評估，并且針對企業(yè)在資金使用中存在的問題進行分析，了解到問題所在，及時采取相應(yīng)的措施，提高企業(yè)資金運營能力；最后，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強資金風(fēng)險管理，建立健全資金運營風(fēng)險預(yù)警機制，根據(jù)企業(yè)的實際情況對異常的財務(wù)指標(biāo)和數(shù)據(jù)進行評估，及時止損。同時還應(yīng)當(dāng)加強風(fēng)險培訓(xùn)，提高企業(yè)全體人員的風(fēng)險防范意識，加強資金的收支管理，對資金進行全方位的調(diào)控，避免資金運營風(fēng)險。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用情況相比于其他行業(yè)較為嚴重，企業(yè)在項目建設(shè)的全過程中都需要先行墊付一定數(shù)額的資金，而這一部分資金高達數(shù)億，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效的手段加速資金的流轉(zhuǎn)，減少資金的占用，增加企業(yè)的運營資金。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高每一位員工的資金管理意識，合理規(guī)劃企業(yè)資金的使用活動，各部門也應(yīng)當(dāng)全力配合預(yù)算管理部門的工作，嚴格按照企業(yè)的預(yù)算編制開展房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工作，同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)重視投融資活動的風(fēng)險管理，把控好杠桿，以確保企業(yè)正常運營為出發(fā)點和落腳點。房地產(chǎn)企業(yè)還可以加強應(yīng)收賬款管理，通過科學(xué)的催要手段及時收回賬款，并且將資金用以企業(yè)的對外擴張和項目建設(shè)中，推動房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展。