關于房地產(chǎn)企業(yè)稅務與會計核算問題的對策

李蘆波

摘?要：自21世紀以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對中下游相關企業(yè)的發(fā)展有著顯著的帶動效應。而由于其規(guī)模大、涉及范圍廣，房地產(chǎn)企業(yè)稅務和會計核算問題日益凸顯并亟待解決?？茖W而準確的稅務和會計核算對房地產(chǎn)行業(yè)的長期經(jīng)營規(guī)劃和重大決策有著關鍵的影響，在提升企業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益，以及促進企業(yè)長遠發(fā)展等方面發(fā)揮著重要的作用，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。基于此，文章首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)稅務與會計核算問題處理的意義，其次分析了稅務和會計核算存在的問題，在此基礎上分別提出優(yōu)化策略，為房地產(chǎn)企業(yè)核算和稅務工作的優(yōu)化提供參照。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅務；會計核算；信息披露

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2023）35-0171-04?

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2023.35.171

1?引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱行業(yè)，不僅是調(diào)節(jié)地方經(jīng)濟的重要保障，并與國家的經(jīng)濟增長密切相關，自1999年后，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低谷，進入了新的發(fā)展周期，成為我國強有力的經(jīng)濟增長點?，F(xiàn)如今，由于社會經(jīng)濟發(fā)展和變化速度不斷加快，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅帶來了沖擊也帶來了機遇。在這樣的社會環(huán)境下，科學處理房地產(chǎn)企業(yè)稅務和會計核算問題是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的基礎，形成企業(yè)向前發(fā)展的強大動力。房地產(chǎn)企業(yè)的牽涉范圍廣、規(guī)模大、周期長，幾近每一環(huán)節(jié)都存在稅務和會計核算問題，因此工作開展的難度和復雜程度相對較高。為了進一步鞏固和提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，避免出現(xiàn)稅務和會計核算處理問題，需要明確其中存在的主要問題并采取相應政策加以解決。

2?房地產(chǎn)企業(yè)稅務與會計核算的意義

房地產(chǎn)行業(yè)隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展而快速壯大，但同時也存在著較大的風險，風險構(gòu)成和原因不僅有經(jīng)營風險，還包括較大的投資金額和過長的投資周期。因此，房地產(chǎn)項目企業(yè)應當在經(jīng)營過程中合理運用會計核算手段，利用此方式精準分析企業(yè)現(xiàn)狀，從而在最大限度上實現(xiàn)企業(yè)的效益。房地產(chǎn)企業(yè)牽涉的金額數(shù)目極大，涉及經(jīng)營范圍復雜，一旦在經(jīng)營過程中出現(xiàn)任何問題，很可能導致經(jīng)濟損失過大，損害企業(yè)的綜合利益。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視會計核算的重要性，通過與各個部門的協(xié)調(diào)合作降低投資風險。另外，對稅務進行合法科學的處理也是降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險、保障其健康發(fā)展的必經(jīng)之路。只有遵循國家發(fā)展政策規(guī)劃，做好企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃，才能做到既降低稅務壓力，又減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本和生產(chǎn)成本。

3?房地產(chǎn)企業(yè)稅務與會計核算中存在的問題

3.1??核算數(shù)據(jù)缺乏準確性

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動和投資經(jīng)營項目相較其他類型的企業(yè)更為復雜，具備顯著的業(yè)務類型多樣化、核算周期長的特征，這也對會計核算提出了更高的要求。但是經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算的過程中都有數(shù)據(jù)準確性低的問題，核算結(jié)果顯示的支出費用與原有預期存在明顯差距。該問題的出現(xiàn)主要是因為會計核算工作缺乏規(guī)范性，導致收集和處理數(shù)據(jù)信息的環(huán)節(jié)較為片面，無法根據(jù)信息得出不同經(jīng)濟活動的實際成果和經(jīng)濟效益。除會計核算不規(guī)范問題以外，系統(tǒng)性風險管理環(huán)節(jié)的缺失也是一個重要原因，數(shù)據(jù)信息如果出現(xiàn)風險問題必然會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

3.2?信息披露機制不健全

完善的信息披露制度更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的工作接受社會大眾和相關部門的監(jiān)督，在較大程度上避免工程質(zhì)量風險和資本運作風險以及項目開發(fā)風險?，F(xiàn)如今，我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立起會計信息披露機制，但其作用未能在真正意義上得到有效發(fā)揮，只是流于形式，部分房地產(chǎn)企業(yè)提供的數(shù)據(jù)信息也較為片面和狹隘，甚至缺乏真實性，往往是為了滿足企業(yè)利益故意造假制成的，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的有效性和真實性。

3.3?成本對象和成本預算確認不清

房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容及項目業(yè)態(tài)眾多，進行會計核算工作的過程中，容易出現(xiàn)對不同成本對象劃分錯誤的情況，而成本對象劃分不清，就會導致企業(yè)的經(jīng)營獲利情況和負債情況無法真實有效地反映出來，使得會計核算工作對企業(yè)經(jīng)營失去了指導價值和參考價值，經(jīng)營風險概率增大。房地產(chǎn)開發(fā)項目大多數(shù)情況下是以預售模式進行售賣的，在預售階段，受人工成本、建筑材料成本等影響，成本測算金額可能與后期結(jié)算金額存在較大誤差，致使企業(yè)年度預算與季度預算存在較大差異。

同時，受房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、合同金額較大等原因，在總承包公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司進行工程結(jié)算過程中往往會存在很多爭議，并且處理這些爭議有著較大難度，還需要一定時間，影響項目公司最終核算的進度，加大了會計核算工作的難度。

3.4?稅收體制不完善

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及上下游產(chǎn)業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)鏈延伸范圍較廣，在發(fā)展過程中會出現(xiàn)多種不同類型的稅務問題，對這些稅務問題的處理方法和態(tài)度直接關系房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展?，F(xiàn)如今，主要有兩個關鍵問題。

首先，在房地產(chǎn)稅收政策這一方面，我國的企業(yè)所得稅法、房地產(chǎn)稅條例以及土地增值稅條例等作為房地產(chǎn)企業(yè)的參考依據(jù)，但是眾多企業(yè)在處理事務的過程中容易受到外部因素的限制，無法切實根據(jù)規(guī)定開展工作，使得法律規(guī)定只存在于表面，難以落到實處。

其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收制度不合理的現(xiàn)象。房地產(chǎn)價格是影響我國居民生活幸福指數(shù)和我國經(jīng)濟健康發(fā)展的重要因素，房地產(chǎn)稅是控制和調(diào)節(jié)房價的關鍵手段，但是我國稅種的設置以及征收范圍等都存在一定的問題，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的稅收差異現(xiàn)象也使得稅收過程中存在疏漏，導致部分企業(yè)漏稅情況的出現(xiàn)。

3.5?稅務內(nèi)部管理工作效率低下

有一定比例的房地產(chǎn)企業(yè)存在稅務工作內(nèi)部管理不到位的現(xiàn)象，由于管理工作的缺失，導致稅收處理工作的效率和質(zhì)量明顯下降，不利于企業(yè)經(jīng)濟效益的保障和提高。這一問題的出現(xiàn)原因不僅包括稅收監(jiān)管工作員工的專業(yè)能力、個人素質(zhì)和責任意識，同時也包括稅收處理部門制度的欠缺。部分稅收監(jiān)管人員受到個人專業(yè)能力的限制，無法高效、高質(zhì)開展相應工作，甚至有個別人員存在違法亂紀的現(xiàn)象。而稅務處理部門的制度缺失則無法有效約束工作人員的行為，提高監(jiān)督人員的質(zhì)量，導致稅務處理工作較為隨意和低效。

3.6?稅務處理工作體系和方法不成熟

稅務處理與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著密切的關聯(lián)，稅務籌劃不僅對后續(xù)工作的開展有著顯著的影響，還會影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的獲得。然而，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務處理工作方面都有所忽視，未能針對工作重點和問題制定科學的稅務處理工作體系。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定重大稅務處理方案和相關設計時，很難對企業(yè)的發(fā)展狀況和未來發(fā)展方向進行統(tǒng)籌考量，最終形成的處理方案也有著明顯的片面性和局限性，導致后續(xù)工作人員在稅務處理過程中受制約。

除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少成熟的稅務處理方法，在實際工作過程中很多會計人員并沒有較強的業(yè)務能力，因此在稅務處理過程中難以發(fā)揮出應有的義務和職責。

4?房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的優(yōu)化策略

4.1?完善會計核算工作制度

會計核算工作的強化依賴于科學完善的會計核算工作制度的建立，從而進一步增強制度的執(zhí)行力和約束力，為企業(yè)的長遠發(fā)展打下堅實的基礎。房地產(chǎn)企業(yè)應當深入了解并掌握國家有關政策制度，根據(jù)要求妥善安排對應的崗位和職責，結(jié)合企業(yè)未來的發(fā)展方向設計制度的具體內(nèi)容，將會計制度落到實處，全方位提高會計崗位職工的綜合素質(zhì)及水平能力，發(fā)揮會計崗位該有的職能作用。

在建立制度的同時，也要強化會計核算制度，將會計核算人員的素質(zhì)培養(yǎng)作為企業(yè)工作的重要內(nèi)容，通過制度的約束和企業(yè)的重視建立更高水準的會計核算經(jīng)營隊伍，保障會計核算工作的精準性和全面性。

4.2?確認會計核算信息風險評估

會計信息準確性的缺失必然會對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶來嚴重的安全風險問題，不利于企業(yè)經(jīng)濟利益的獲得。因此，精準全面的會計信息對房地產(chǎn)企業(yè)意義重大，準確的會計信息不僅能夠降低房地產(chǎn)投資中的經(jīng)濟風險，還可以保障產(chǎn)品銷售的有序進行。

對房地產(chǎn)企業(yè)的風險把控來說，會計信息的風險評估勢在必行，只有在項目運行前和運行中都做好管控和評估工作，才能夠推動項目的持續(xù)推進，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。作為企業(yè)的財務人員，會計團隊必須要在項目前期就做好項目風險評估以及管理工作，并且自覺對會計核算工作進行控制和監(jiān)督，根據(jù)實際情況對其進行完善和優(yōu)化，為企業(yè)提供精準的會計核算信息，降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險。

4.3?解決成本對象確認問題

房地產(chǎn)項目企業(yè)想要落實企業(yè)內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)機制，在項目開始階段，就應當按照相關部門規(guī)定取得總規(guī)劃圖、建設用地規(guī)劃許可證等資料，準確劃分成本核算對象，劃分商鋪、住宅以及公共建設用地等不同業(yè)態(tài)。對特殊成本對象，要積極溝通綜合管理部門和投資方，核實項目具體情況，防止錯將不能銷售、沒有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)作為單獨成本對象進行會計核算。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，將建筑配建的保障房和廉價房等的產(chǎn)權(quán)辦理都統(tǒng)一交給政府，當成公建配套成本來進行會計核算。在進行會計核算時，要結(jié)合建設規(guī)劃和成本對象合理劃分，對提高會計核算的精準性有著極為重要的作用。

4.4?解決成本核算方法問題

針對成本核算的問題，房地產(chǎn)企業(yè)要重視會計核算人員綜合素質(zhì)和專業(yè)能力的提升，針對員工普遍存在的顯著問題開展相應的培訓工作，從而達到提升員工工作質(zhì)量和水平的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)需要針對不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目以及開發(fā)項目的業(yè)態(tài)，科學選擇成本分攤辦法，例如建筑面積法、占地面積法等。占地面積法和建筑面積法適用于土地面積要求分攤以及分期開發(fā)的項目。建筑面積法廣泛地運用于業(yè)態(tài)單一的開發(fā)項目，包括單一商業(yè)和單一住宅，層數(shù)和設計面積大致相同；占地面積法則與建筑面積法相對，在業(yè)態(tài)差異較大的項目中應用范圍更廣。不論采取的是哪一種成本方法，一經(jīng)確認都不可隨意更改，并且需要與項目公司進行有效對接，各個部門之間都要合理協(xié)調(diào)溝通，準確核實土地面積和建筑面積。

不同項目甚至同一項目不同時期的開發(fā)進度都有一定的區(qū)別，針對資本化的利息要根據(jù)不同成本對象的開發(fā)實現(xiàn)精準分攤，在不同分期所承擔的資本化利息要實行區(qū)別分攤，構(gòu)建和完善成本支付臺賬、銷售收入臺賬、成本歸集以及合同登記臺賬，在核算過程中會計人員要合理運用財務核算軟件，按照事先預定的成本分攤方法計提及支付成本，提高工作的精準度，降低出錯的概率。房地產(chǎn)企業(yè)要和項目公司的預決算部門共同參與，按照成本合同臺賬以及項目進度計提項目成本。

另外，2016年5月1日我國正式實施營業(yè)稅改為增值稅，因此，有關部門需要仔細保存進項發(fā)票，從而有效認證。

4.5?提高會計核算人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較多且規(guī)模較為龐大，導致財務工作有著不可忽視的關鍵作用，會計核算要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)和投資過程中，而這對會計人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)有著較高的要求，如果會計人員自身的能力無法滿足企業(yè)的需要，就會對企業(yè)進步和發(fā)展產(chǎn)生極為突出的消極作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要始終堅持把控會計核算人員的綜合能力，在招聘和組建專業(yè)團隊時，必須重視對組成人員和整體團隊的質(zhì)量的把控，堅持寧缺毋濫的理念，對招聘的要求進一步細化和提高，從而挑選出高質(zhì)量和高素質(zhì)的高水平人才，構(gòu)建優(yōu)秀的專業(yè)團隊。

另外，為了進一步提高全體會計核算人員的質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)要開展定期或不定期的職業(yè)培訓教育活動，并通過獎懲制度提高員工的工作熱情，從而提高員工整體的素質(zhì)和水平，減少會計核算工作中的問題。

4.6?優(yōu)化投資性房產(chǎn)的計量

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會出現(xiàn)多次的投資活動，而針對這些投資性的房產(chǎn)，企業(yè)要做好項目的計量工作。房地產(chǎn)企業(yè)首要應當確認房產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)的特性和定義，從而進一步實現(xiàn)真實準確地計量。

針對投資性房產(chǎn)的計量，需要依照我國的企業(yè)會計準則選擇計量方法，其中包括眾多相關投資性房地產(chǎn)的規(guī)范和內(nèi)容。投資性房產(chǎn)的計量通常包括初始和后續(xù)計量，但是需要注意的是，投資性房產(chǎn)項目存在外購和自建這兩類情況。房地產(chǎn)企業(yè)需要以國家的有關規(guī)定為依據(jù)，對投資性房產(chǎn)進行總結(jié)，選擇合適的計量方法。

5?房地產(chǎn)企業(yè)稅務處理工作的優(yōu)化策略

5.1?健全企業(yè)內(nèi)部稅務處理機制

為保障企業(yè)稅務的規(guī)范性和合法性，在改善企業(yè)的稅務體制過程中，房地產(chǎn)行業(yè)必須結(jié)合國家的相關法律法規(guī)及稅務制度來進行。伴隨著我國近年來“營改增”的推行，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來新的發(fā)展機遇，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要順應發(fā)展機遇，優(yōu)化企業(yè)的稅務體制，強化企業(yè)內(nèi)部稅務管理以及降低企業(yè)繳納稅務，可以從流通階段稅收征收額度和開發(fā)階段稅收征收額度兩方面入手。

房地產(chǎn)在開發(fā)前期所需資金極大，因此流轉(zhuǎn)資金可能相對有限，因此就需要設法降低開發(fā)成本，留足資金為后續(xù)項目發(fā)展做好鋪墊，并且減少房產(chǎn)流通階段的稅收費用，可以更好地提高房地產(chǎn)行業(yè)的適當調(diào)節(jié)能力，便于房地產(chǎn)企業(yè)各項資源調(diào)配，從而達到降低房價、滿足居民居住需求的目的。

5.2?構(gòu)建稅收內(nèi)部管理監(jiān)督體制

在過去幾十年，我國稅務監(jiān)管部門一直存在空缺，這也致使很多房地產(chǎn)企業(yè)對于稅務稅收管理的重視度不高，甚至存在偷稅漏稅的情況，嚴重阻礙了稅務工作正常進行，同時阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，各大房地產(chǎn)企業(yè)需要逐步認識到稅務監(jiān)管工作的重要性，并且打造適合企業(yè)發(fā)展的稅務監(jiān)督管理體系，增強對企業(yè)內(nèi)部稅務工作的監(jiān)管力度，確保合法合規(guī)的開展稅務工作。對于相關稅務工作的人員培訓也要加強，培養(yǎng)其責任意識。

此外，作為高稅收企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應當將稅務工作公開透明化，并且加強對行政人員的監(jiān)管，要求政務工作也公開化處理，接受廣大人民群眾的監(jiān)督，確保順利開展稅務工作。

5.3?明確房地產(chǎn)企業(yè)稅務處理崗位

房地產(chǎn)企業(yè)稅務處理對相關工作人員的專業(yè)能力和知識儲備有著較高的要求，不僅要掌握自身工作的有關知識，同時也要充分了解國家和不同地區(qū)的稅收政策，如此才能進一步協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務處理工作，避免企業(yè)涉稅問題的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)稅務處理崗位的要求選擇合適的崗位人員，要求崗位人員具有相應崗位的能力和水平，能夠以國家法律法規(guī)和政策為參照管理稅務。房地產(chǎn)企業(yè)可以將高素質(zhì)優(yōu)秀人才集中配置，組建一支具備專業(yè)性和全面性的高水平稅務處理團隊，更加高效地完成企業(yè)交予的各項工作。

5.4??完善內(nèi)部激勵機制

為了進一步調(diào)動企業(yè)稅務人員的熱情和積極性，企業(yè)必須建立和完善內(nèi)部激勵機制，通過獎勵和鼓勵等方式，為員工帶來更豐富和優(yōu)質(zhì)的福利。由于房地產(chǎn)行業(yè)存在周期長、產(chǎn)業(yè)鏈長的特點，因此在發(fā)展中會將資金集中投入各類經(jīng)濟活動中，短期內(nèi)經(jīng)濟利潤難以獲取，員工的福利無法得到保障，甚至薪酬也有所減少，最終降低員工的工作積極性和激情。

因此，可以從企業(yè)特點入手，豐富福利內(nèi)容，給予優(yōu)秀員工自由居住閑置房屋的權(quán)利，對有購房需求的員工給予購房優(yōu)惠，不僅有效調(diào)動員工工作積極性，還能有效貼合企業(yè)的特點和利益。

5.5?重視房地產(chǎn)稅務處理對比分析

房地產(chǎn)企業(yè)在實際工作過程中會面臨多種不同的稅收問題，這也要求企業(yè)提高對稅務處理對比分析工作的重視程度，經(jīng)過深入研究在保證質(zhì)量的基礎上制定成本更低的納稅方案，進一步保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關注以下兩個問題。其一，充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)營特點，提前設計具有準確性、針對性的對比分析方案，同時設定對比指標；其二，對比結(jié)束后需要給予傾向性結(jié)論和針對性的建議，實現(xiàn)具有規(guī)律性和明確的定性分析，為房地產(chǎn)稅務處理工作奠定良好的理論基礎。

6?結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展對企業(yè)稅務和會計核算問題帶來了更大的挑戰(zhàn)，我國對企業(yè)稅收政策的轉(zhuǎn)變也進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)對稅務問題的完善和優(yōu)化，只有及時解決企業(yè)稅務和會計核算方面的問題，并采取相應的解決措施，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)工作的科學性和規(guī)范性。

在行業(yè)持續(xù)改革的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)只有改善和解決稅收監(jiān)管不到位、稅務體系不完善以及核算工作體系和方法落后等問題，才能夠抓住市場需求的變化趨勢，不斷提高核心競爭力，在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)攀升。

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