關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的研究

何晴

摘 要：隨著現(xiàn)階段社會的發(fā)展，人們的生活水平越來越好，對于物質(zhì)生活的質(zhì)量有了新的要求，人們往往追求更加舒適的生活住所，此外，各行業(yè)的發(fā)展也需要大量的寫字樓、辦公樓，這便促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也是推動當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，這也就代表房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭日益激烈，因此，企業(yè)若想在此環(huán)境之下存活下去，就應(yīng)該對成本進(jìn)行科學(xué)合理的核算與管控，本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點，明確了成本核算對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響，針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控存在的一些問題，提出了具有建設(shè)性的建議，希望以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，推動社會經(jīng)濟(jì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理往往關(guān)系到企業(yè)的整體運營，一些大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和管控能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)利益最大化，保證企業(yè)將更多的資金運用到項目建設(shè)與開發(fā)的過程當(dāng)中，使本企業(yè)的技術(shù)能夠領(lǐng)先于其他的企業(yè)，但是在實際的管理工作過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算往往存在一些問題，雖然一些管理層意識到成本核算與控制對于企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，但是缺乏成本核算管控的能力，這不僅會造成企業(yè)資源的浪費，還不能夠?qū)崿F(xiàn)使企業(yè)價值最大化的發(fā)展目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視企業(yè)的成本核算與控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點

（一）項目產(chǎn)品開發(fā)周期長

一般的完整房地產(chǎn)項目可以分為以下四個階段：第一階段是進(jìn)行投資決策分析，這個階段主要的工作內(nèi)容是對房地產(chǎn)項目的可行性進(jìn)行分析，分析此項目是否適合本階段的企業(yè)發(fā)展，能夠為企業(yè)帶來多少利潤，是否值得進(jìn)行投資；第二階段是前期工作階段，此階段需要取得土地的使用權(quán)，辦理融資規(guī)劃等相關(guān)事宜；第三階段是較為重要的階段，是項目的建設(shè)階段，這一階段是將項目計劃轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶓w建設(shè)的環(huán)節(jié)，有承包單位，施工單位，監(jiān)理單位共同合理包裝項目建設(shè)的質(zhì)量，確保項目質(zhì)量和建設(shè)周期能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)；最后一階段是對項目進(jìn)行驗收和交付使用的階段，只有經(jīng)過驗收合格的工程才能夠辦理交付手續(xù)。項目建設(shè)涉及的單位較多，項目復(fù)雜性較高，所以從項目決策到交付使用，一般會持續(xù)2～3年的時間，個別大型的項目還會花費更長的時間，這也是房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的時間成本，長時間的項目建設(shè)也會使企業(yè)投入更多的資金。

（二）決策規(guī)劃影響著成本

房地產(chǎn)企業(yè)的各項成本均與項目前期決策的工作有關(guān)聯(lián)，項目前期的數(shù)據(jù)調(diào)研、方案設(shè)計以及施工設(shè)計都對于整體的成本起到統(tǒng)籌的作用，前期的方案是否合理將直接影響到后期建設(shè)，可以說前期的設(shè)計往往定位了項目的成本損耗情況，所以說項目的實施就已經(jīng)決定了大部分的建設(shè)成本與費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的意義

（一）實現(xiàn)企業(yè)資金利益的最大化，減少成本投入

房地產(chǎn)建設(shè)項目具有規(guī)模大、內(nèi)容復(fù)雜、工期長、資金需求量大的特點，長時間的項目建設(shè)一定會面臨各種風(fēng)險，這會造成自身的浪費，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層無法得到合理的財務(wù)信息，難以為管理人員提供可靠的決策依據(jù)。加強(qiáng)成本的核算，可以進(jìn)一步的把控企業(yè)財務(wù)信息，為管理人員提供科學(xué)可靠的財務(wù)狀況，從而對下一階段的項目開發(fā)，技術(shù)建設(shè)進(jìn)行合理的成本分配，進(jìn)而最大化的發(fā)揮出資源的價值，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的合理性、科學(xué)性和有效性。

（二）實現(xiàn)資源的合理分配與利用，提高企業(yè)利益

很多時候房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行資金籌措、資產(chǎn)融資，保證具有充足的資金進(jìn)行項目的開發(fā)，資金籌措的渠道有很多種，但是往往伴隨著利息費用，這也會為企業(yè)增加成本，若融資成本出現(xiàn)不合理，不準(zhǔn)確的情況，將難以保障項目的穩(wěn)定開發(fā)，所以要通過多種渠道進(jìn)行融資，保證融資的合理性，減少利息費用，若難以保證融資成本的合理性，這會影響到企業(yè)的項目建設(shè)。而成本的核算與管控能夠解決這一問題，使管理人員能夠精確的掌握融資的成本，進(jìn)而為整體的成本進(jìn)行規(guī)劃提供有力的支持，確保房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效管理，為企業(yè)創(chuàng)造更高的利潤。

（三）保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制質(zhì)量，提高企業(yè)核心競爭力

任何一家企業(yè)的內(nèi)部控制質(zhì)量都會影響到企業(yè)的整體運營情況，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，企業(yè)若想在競爭激烈的環(huán)境當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，就要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，進(jìn)而提高企業(yè)整體的核心競爭能力，確保各項財務(wù)信息的真實性、可靠性，這也為財務(wù)成本的核算、管控提供了支持，使企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)實現(xiàn)完美的整合，保證各個部門能夠進(jìn)行有效的溝通，財務(wù)部門掌握每個部門的財務(wù)狀況，保證企業(yè)內(nèi)部管理的水平處于較優(yōu)秀的狀態(tài)，減少行業(yè)風(fēng)險對企業(yè)的影響，為企業(yè)日后的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控過程中存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部缺乏成本核算與管控的意識

現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的過程當(dāng)中會產(chǎn)生大量的成本，主要可以分成直接成本與間接成本兩大類，這兩大類將房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行明確的分類，為財務(wù)人員進(jìn)行成本的核算與管控提供輔助，但是很多的企業(yè)管理者只關(guān)注項目建設(shè)與利益狀況，忽視成本核算對于企業(yè)的重要性，在這種情況之下，財務(wù)人員也不會重視成本核算與控制，存在一些財務(wù)人員只是簡單的對各項成本進(jìn)行核算，沒有管控的意識，認(rèn)為房地產(chǎn)屬于大型企業(yè)，其需要支出的成本本身就是巨大的，難以進(jìn)行系統(tǒng)的管理控制，且企業(yè)所支出的成本與自身的薪資報酬并沒有實際的關(guān)聯(lián)，所以對于成本管控的意識并不高，缺乏進(jìn)行成本控制的熱情，再此種情況下，企業(yè)其他的工作人員也不會對成本進(jìn)行節(jié)約，認(rèn)為這都是公司必要的支出，長此以往會浪費掉大量的資金，影響企業(yè)利潤。

（二）企業(yè)內(nèi)部成本核算人員能力有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員在缺乏成本管控意識的前提之下，并不會有針對性的學(xué)習(xí)成本相關(guān)的知識，這就會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的成本核算人員專業(yè)素養(yǎng)能力不足，房地產(chǎn)企業(yè)也并未對財務(wù)人員進(jìn)行成本核算與控制能力的培訓(xùn)，這可能會讓心存不良想法的人鉆空子，而成本核算人員缺乏專業(yè)的素養(yǎng)能力，難以甄別上報內(nèi)容的真實性，可能會對一些不真實的成本費用進(jìn)行登記，導(dǎo)致財務(wù)報表上出現(xiàn)內(nèi)容虛假的情況，這增大了企業(yè)的成本，影響了企業(yè)的利益，長此以往，會對企業(yè)造成很嚴(yán)重的影響，長期的財務(wù)報表存在虛假情況，也會影響到公司的聲譽(yù)，其他單位也不愿意與該企業(yè)進(jìn)行合作，導(dǎo)致企業(yè)錯失大量的合作機(jī)會，難以在瞬息萬變的市場環(huán)境當(dāng)中存活下來。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)各個部門缺乏有效的溝通

由于房地產(chǎn)項目的特殊性和復(fù)雜性，一般房地產(chǎn)企業(yè)在管理當(dāng)中會劃分出多個部門，各個部門分工協(xié)作、職責(zé)明確，雖然對于企業(yè)的發(fā)展與管理起到一定的促進(jìn)作用，但是模塊化的管理也會導(dǎo)致各個部門之間缺乏及時有效的溝通，每個部門忙于本部門的工作，現(xiàn)在我們所處在一個信息化的時代，信息對于企業(yè)的發(fā)展起到了決定性的作用，但是部門之間缺乏有效的溝通，會導(dǎo)致信息的滯后，影響企業(yè)決策。例如，同一項成本從兩個部門產(chǎn)生，但是兩個部門均向財務(wù)部門填報了此項成本，影響了房地產(chǎn)企業(yè)正常的核算，如果此種情況經(jīng)常發(fā)生，勢必會影響到企業(yè)的成本核算與管理工作，從而危害到企業(yè)的正常發(fā)展，久而久之會影響到公司的正常運營。

（四）沒有完善的企業(yè)內(nèi)部成本管控制度

制度是保障企業(yè)正常發(fā)展的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)的各項成本管理過于寬松，沒有完善的企業(yè)內(nèi)部成本管理控制制度，企業(yè)的管理者認(rèn)為成本管理只是財務(wù)系統(tǒng)的一個組成部分，所以只要完善好整體的財務(wù)管理制度，就能夠規(guī)范企業(yè)成本管理，這種想法是不當(dāng)?shù)?，不利于成本的精?xì)化控制，也不能對房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的全過程進(jìn)行成本的控制，無法對現(xiàn)階段成本的情況進(jìn)行分析，缺少實質(zhì)性的數(shù)據(jù)支持，長時間下去會使企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與實際發(fā)展方向出現(xiàn)偏差，難以明確現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r是否符合時代的需求。此外，雖然現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了較全面的財務(wù)管理制度，但是在日常的工作當(dāng)中也未得到全面的落實，這也就導(dǎo)致成本管理控制只是擺設(shè)，不能將各項資金資源進(jìn)行合理的利用，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制效率低下的重要原因之一。

（五）企業(yè)內(nèi)部對于工程建設(shè)的監(jiān)督不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目建設(shè)的過程當(dāng)中，企業(yè)需要提供大量的資金對建設(shè)活動支持，但是房地產(chǎn)企業(yè)對于工程建設(shè)的監(jiān)管做的并不到位，在項目建設(shè)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)為了提供最有力的支持，方便了資金的申報過程，但是卻缺少專門的部門對資金進(jìn)行審批和實際使用情況進(jìn)行監(jiān)督，這會出現(xiàn)大量的虛假申領(lǐng)資金的情況，這在無形之中大大增加了成本費用的支出，雖然后期可能會發(fā)現(xiàn)這個問題，但是已經(jīng)無法及時的進(jìn)行追責(zé)，被浪費掉的資金追回難度較大，在這種情況下，進(jìn)行虛假申報的人員也難以獲得應(yīng)有的懲罰，無形當(dāng)中助長了成本浪費的氣焰，這也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該解決的問題，也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的具體策略

（一）樹立成本核算與管控意識

意識的培養(yǎng)往往決定著人的行為，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該積極樹立正確的成本核算與成本管控的意識，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，財務(wù)人員以及其他部門的工作人員都應(yīng)該樹立此項意識，企業(yè)可以定期開展一些有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的活動，潛移默化的影響企業(yè)內(nèi)部人員對成本的重視程度，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的全體員工可以采用一些演講活動、線上講座、文藝匯演等等形式對成本核算控制的重要性進(jìn)行宣傳，打造輕松愉快的氛圍，這樣企業(yè)內(nèi)部的工作人員也會更加容易接受，保證成本核算與管控的重要性深入人心，這樣房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員才會在日常的工作當(dāng)中合理的減少企業(yè)成本支出，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）對成本核算人員進(jìn)行培訓(xùn)

成本核算人員的能力是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控質(zhì)量的重要因素，所以房地產(chǎn)企業(yè)要定期的對財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高財務(wù)人員對成本核算與控制的能力，保證成本核算人員既有減少成本的意識，又有減少成本的能力。對成本核算人員進(jìn)行培訓(xùn)之后，還要進(jìn)行崗前考核，相關(guān)人員要取得合格的資質(zhì)之后才能夠上崗就業(yè)，此外，時代是發(fā)展的，所以還要對財務(wù)人員進(jìn)行不定期的能力培養(yǎng)與考核，保證財務(wù)人員對于成本核算知識的先進(jìn)性，確保核算人員能夠根據(jù)自身的能力將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在一個合理的范圍之內(nèi)。

（三）提高各部門之間溝通效率

溝通效率往往關(guān)系到整體的企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，保證信息的及時性、有效性，是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要條件，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個信息系統(tǒng)，保證各部門之間溝通的效率，減少由于信息滯后為企業(yè)帶來消極的影響。此外，財務(wù)部門也應(yīng)該及時的與各個部門進(jìn)行交流溝通，對各個部門的財務(wù)狀況要了如指掌，分析各個部門的成本核算與管控是否存在問題，如存在問題，要與該部門進(jìn)行及時的溝通交流，并分析出問題的原因，這樣才能夠?qū)ΠY下藥，盡快的解決該部門的成本核算問題，要對各個部門采用同一成本核算制度標(biāo)準(zhǔn)，會計人員要遵守職業(yè)道德，不能由于與該部門的關(guān)系很好，對成本浪費的情況徇私舞弊，這不僅會影響到企業(yè)的正常發(fā)展、違背職業(yè)道德，還會觸犯法律法規(guī)，對個人的發(fā)展也是具有巨大危害的。

（四）建立信息化成本管理系統(tǒng)

我們現(xiàn)在所處在一個互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達(dá)的時代，很多行業(yè)根據(jù)自身性質(zhì)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行積極的融合，保證了自身行業(yè)的先進(jìn)性，提高了企業(yè)的競爭能力，所以房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該建立健全的信息化成本管理系統(tǒng)，充分發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的便捷性。房地產(chǎn)企業(yè)可能會受到技術(shù)的制約，所以可以與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行合作，對信息化成本管理的系統(tǒng)提出要求，確?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)所開發(fā)出來的系統(tǒng)符合本企業(yè)的發(fā)展規(guī)模與發(fā)展模式，此外，成本管理系統(tǒng)還需要進(jìn)行不斷的調(diào)試，確保財務(wù)管理人員、成本核算人員能夠完全的掌握此項系統(tǒng)的使用方法，如果系統(tǒng)內(nèi)部出現(xiàn)不合理或不方便操作的情況，也要及時的向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行反饋，通過不斷的對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試，才能夠?qū)ふ业阶钸m合房地產(chǎn)企業(yè)的信息化成本管理系統(tǒng)。

（五）加大成本核算的監(jiān)督力度

成本核算的監(jiān)督可以從三個方面進(jìn)行，首先是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該開發(fā)出一個獨立的監(jiān)督管理部門，對房地產(chǎn)企業(yè)整體的成本核算、成本管控進(jìn)行監(jiān)督，但是要確保本部門的獨立性不受其他部門影響；其次是要積極配合政府部門的監(jiān)督，政府部門的監(jiān)督往往是最有力度的，要依據(jù)現(xiàn)階段的法律法規(guī)進(jìn)行成本控制；最后，要接受市場對于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的監(jiān)督，確保房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的科學(xué)性、合法性，市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督往往會決定房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，良好的企業(yè)聲譽(yù)會吸引來更多的合作伙伴，在此種情況下，企業(yè)才能夠保證長遠(yuǎn)的發(fā)展，獲取更多的利益；三方的合力監(jiān)督管理下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控會取得良好的成績，為推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供支持，為社會提供更多高質(zhì)量的建筑，滿足現(xiàn)階段社會的要求，為社會的發(fā)展提供助力。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的成本往往關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展方向、盈利水平，良好的房地產(chǎn)成本核算不僅能夠使企業(yè)資金實現(xiàn)利益最大化，為企業(yè)節(jié)省成本，還能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭能力，使企業(yè)將更多的資金放置到技術(shù)開發(fā)、項目建設(shè)當(dāng)中，逐漸形成技術(shù)創(chuàng)新，在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中處于有利的地位。因此要積極樹立成本核算管控意識，對財務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高各個部門之間的溝通效率，建立全面的成本和管理系統(tǒng)，同時還要加大監(jiān)督管理的力度，為企業(yè)的發(fā)展提供有力的基礎(chǔ)支持。

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