旅游房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理與控制

蔣麗琴

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入到住宅競爭加劇的行業(yè)整合時期，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向產(chǎn)業(yè)嫁接類地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型。乘著旅游產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的東風(fēng)，旅游房地產(chǎn)項目建設(shè)也迎來了一波向上的浪潮。本文通過對新興旅游房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行識別分析，并分別從籌資、經(jīng)營等方面提出財務(wù)風(fēng)險管理與控制的措施，以此來提升企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對財務(wù)風(fēng)險防范的重視。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；管理；控制

一、引言

隨著社會的發(fā)展，人民生活水平提高，旅游業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，人們對旅游度假的需求不斷增加，各種短途游，親子假期游，為各地的經(jīng)濟發(fā)展帶來顯著發(fā)展，帶動了大批社會關(guān)聯(lián)人員就業(yè)。我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年處于競爭日趨激烈、變革整合加速階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向產(chǎn)業(yè)嫁接類的地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型，其中，新興的旅游房地產(chǎn)以旅游為主導(dǎo)，以房地產(chǎn)為載體，因其高附加值備受眾多市場投資者青睞。然而，旅游房地產(chǎn)行業(yè)同樣存在著一定的財務(wù)風(fēng)險，本文將從旅游房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險入手，分析旅游房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其應(yīng)對措施。

二、旅游房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險含義

旅游房地產(chǎn)企業(yè)的資本一般來源于兩個方面：所有者自籌資金和向外借入資本。而財務(wù)風(fēng)險，從狹義上理解，就是企業(yè)喪失償付能力的可能性。具體解釋就是因為負債在資本結(jié)構(gòu)中所占比重過高，使企業(yè)的固定支付費用增加，凈利潤下滑，償債能力減弱，從而令企業(yè)面臨債務(wù)到期無法償還的財務(wù)困境，通常也被稱為籌資風(fēng)險。而廣義的財務(wù)風(fēng)險，則是指企業(yè)在整個生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以及在籌資、經(jīng)營、分配利潤等一系列財務(wù)活動中，由于各種難以預(yù)計，或者無法控制的因素存在，導(dǎo)致企業(yè)的實際收益與最初預(yù)期收益發(fā)生偏離，出現(xiàn)企業(yè)所有者未來收益增加，或是企業(yè)未來經(jīng)濟蒙受更大損失，喪失償債能力的不確定性。

旅游房地產(chǎn)項目和一般的住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)項目不同，它承載著推廣當(dāng)?shù)爻鞘衅放?，塑造城市形象，打造城市?biāo)志的重任，和當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)品結(jié)合更加緊密，是帶動當(dāng)?shù)亟ㄖ?、餐飲、交通等行業(yè)發(fā)展的引擎，加上旅游房地產(chǎn)項目本質(zhì)傾向于整個區(qū)域的綜合開發(fā)，類型包括諸如度假莊園、養(yǎng)老居住、文化創(chuàng)意園等大類。因此，旅游房地產(chǎn)項目需要的資金量相比普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)項目更加巨大，資金回籠期更長，財務(wù)風(fēng)險也更高。

三、旅游房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的類型

（一）政策風(fēng)險

旅游房地產(chǎn)企業(yè)受國家及地方政府出臺的相關(guān)政策影響比較大。政府出臺的相關(guān)政策可能對旅游房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、審批、土地使用、稅收等方面產(chǎn)生影響。政策的變化可能導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)項目運營成本的增加，也可能導(dǎo)致項目的審批進度延遲，進而影響項目的開發(fā)進度和盈利能力。

（二）市場風(fēng)險

旅游房地產(chǎn)項目輻射區(qū)域大，市場份額有限，如果附近地區(qū)有相似類型的旅游項目涌現(xiàn)，極有可能出現(xiàn)市場需求不足的情況，如果市場競爭激烈，市場份額被其他競爭對手占據(jù)，旅游房地產(chǎn)企業(yè)項目的盈利能力會受到顯著影響。

（三）自然風(fēng)險

旅游房地產(chǎn)項目的運營容易受到地震、洪水、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的影響。各類自然災(zāi)害可能會導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)項目設(shè)施的損壞，直接影響企業(yè)的運營和盈利能力。同時，自然災(zāi)害還可能導(dǎo)致項目的安全出現(xiàn)問題，從而進一步影響企業(yè)的聲譽和市場形象。

（四）資金風(fēng)險

首先，旅游房地產(chǎn)是資本密集行業(yè)，項目運作前期，包括土地購置、設(shè)備采購、人員招聘等方面需要投入巨額資金，項目建設(shè)期內(nèi)隨著進度的不斷推進，也需要大量的資金作為支撐，必須保證每一個環(huán)節(jié)的資金都能夠持續(xù)到位，項目才能繼續(xù)開發(fā)下去。旅游房地產(chǎn)項目本身固定資本高、存貨周期長、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差，因此，資金籌集是重中之重，資金缺口的產(chǎn)生將會導(dǎo)致項目無法按時完工，無法及時取得收益。

其次，旅游房地產(chǎn)企業(yè)存在建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)速度慢等問題。如果建設(shè)持續(xù)時間較長，會增加企業(yè)的流動資金壓力，延長企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)周期。

最后，旅游房地產(chǎn)企業(yè)通常自有資金有限，經(jīng)營形式偏向于負債經(jīng)營，一般以從銀行取得貸款作為主要融資途徑。雖然企業(yè)所有者只需要使用少量的自有資本，就能通過財務(wù)杠桿很好地利用外來資本，擴大企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，增強企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和股東的權(quán)益收益率，同時還能產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，達到合理避稅的目的。但企業(yè)過度使用財務(wù)杠桿，會提高企業(yè)的資金流動風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險，以及面對巨大的還款壓力。銀行貸款是有固定償還期限的，企業(yè)必須按照借款合同約定到期歸還，否則就會面臨貸款銀行的追償，向其移交擔(dān)保物，資不抵債時，企業(yè)甚至?xí)灰笃飘a(chǎn)清算。而且向銀行貸款還需要按時償還利息，這些同樣是企業(yè)的經(jīng)營成本，會減少企業(yè)的利潤。如果旅游房地產(chǎn)項目的資金來源大部分依賴于銀行貸款，當(dāng)銀行利率上升，或者銀行對貸款審批變得嚴(yán)格，暫停發(fā)放原有審批過的貸款時，項目的資金來源就會受到嚴(yán)重影響。而融資渠道不暢通，必然會影響基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，導(dǎo)致建設(shè)期延長，企業(yè)極為可能資金鏈斷裂，出現(xiàn)收支性財務(wù)風(fēng)險。

（五）經(jīng)營風(fēng)險

旅游房地產(chǎn)項目的經(jīng)營風(fēng)險主要包括管理不善導(dǎo)致運營成本高，以及市場營銷不給力等兩方面。

一是如果項目管理不善，沒有嚴(yán)格控制成本，致使運營成本變相提高，或者在已完工的工程或者在建工程中存在以次充好的質(zhì)量缺陷，都將導(dǎo)致項目的運營效率低下，對項目的盈利能力產(chǎn)生影響。

二是市場營銷不給力同樣也會對項目的盈利能力產(chǎn)生影響，如果項目的市場營銷策略不得當(dāng)，可能會導(dǎo)致項目的銷售額下降。旅游房地產(chǎn)企業(yè)沒辦法順利開展經(jīng)營活動，賺取不到涵蓋各項經(jīng)營支出的利潤，資金無法回籠，就做不到按期償還債務(wù)。一方面企業(yè)會面臨信用塌陷風(fēng)險，企業(yè)的形象和聲譽同時遭受到嚴(yán)重損害；另一方面，企業(yè)可能會債臺高筑，墮入財務(wù)困境，情況嚴(yán)重時，企業(yè)可能會遭遇破產(chǎn)危機。

四、旅游房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制措施

（一）密切關(guān)注國家政策和區(qū)域規(guī)劃動向，適當(dāng)調(diào)整建設(shè)方案

旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注國家和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策變化，及時掌握國家政策、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃，掌握旅游行業(yè)的變動趨勢，結(jié)合政策規(guī)劃的新動向，對政策風(fēng)險進行量化評估。同時企業(yè)要注意加強與當(dāng)?shù)馗骷壵块T的溝通與交流，在可行性范圍內(nèi)，對建設(shè)項目進行投資規(guī)劃，積極向政策靠攏，充分利用各項優(yōu)惠政策，力爭取得國家和地區(qū)有關(guān)政府部門對項目建設(shè)及運營的支持，適當(dāng)調(diào)整項目建設(shè)方案和運營策略，避免政策變化對項目產(chǎn)生的不利影響，搭上國家快速發(fā)展的列車，實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展。

（二）強化自身素質(zhì)，加強市場調(diào)研，緊跟市場需求，堅持誠信服務(wù)

面對激烈的市場競爭，首先，旅游房地產(chǎn)企業(yè)要強化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升管理層的管理技能，通過改革創(chuàng)新和加強管理等辦法，增強企業(yè)的綜合實力，提高市場競爭力。

其次，旅游房地產(chǎn)企業(yè)要加強市場調(diào)研，緊跟市場需求變化，不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，推出符合市場需求的產(chǎn)品和服務(wù)，以客戶為中心，建設(shè)生態(tài)、環(huán)保、高品質(zhì)、個性化，具有地區(qū)特色和民族風(fēng)情的產(chǎn)品服務(wù)項目，滿足各消費群體的需求和期望，給他們帶來滿意的服務(wù)體驗。

最后，旅游房地產(chǎn)企業(yè)要積極了解競爭對手的情況，堅持誠信服務(wù)贏得客戶的信任和支持，以此提高建設(shè)項目的市場占有率，實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（三）加強安全管理，制定應(yīng)急預(yù)案，建立風(fēng)險反機制

旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強項目的安全管理，制定應(yīng)急預(yù)案，提高項目的應(yīng)對自然災(zāi)害的能力。同時企業(yè)應(yīng)該建立風(fēng)險反機制，對風(fēng)險來臨做足準(zhǔn)備。企業(yè)可以以自身實際資金情況，針對市場需求，通過正規(guī)渠道購買合適的大型相關(guān)保險。保險對于旅游房地產(chǎn)企業(yè)來說，一直都是一份穩(wěn)定的保障，能夠有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險，保證企業(yè)不會出現(xiàn)資金崩盤的現(xiàn)象，既可以提高企業(yè)的信譽，促進企業(yè)銷售工作的正常進行，又可以減輕自然災(zāi)害對項目的影響，彌補企業(yè)的損失，保護企業(yè)的固定財產(chǎn)。

（四）科學(xué)融資規(guī)劃，建立多元組合籌資，降低資產(chǎn)負債率，找尋最佳資本結(jié)構(gòu)

旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全的資金管理制度，加強資金監(jiān)管，確保項目的資金來源穩(wěn)定，合理規(guī)劃項目資金需求，避免出現(xiàn)資金缺口。

首先，旅游房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思維，在取得銀行貸款之外實現(xiàn)多種途徑籌資。例如引進基金機構(gòu)資金，發(fā)行股票和可轉(zhuǎn)換公司債券，使用房地產(chǎn)信托以及和知名企業(yè)合作共同開發(fā)。

和知名企業(yè)共同開發(fā)是常用的財務(wù)風(fēng)險分散方式。共同開發(fā)的本質(zhì)在于各投資方平均享受投資利潤和平攤風(fēng)險。旅游房地產(chǎn)企業(yè)和知名企業(yè)合作，既能夠借鑒其先進的管理理念，獲得技術(shù)支持，又能在面臨重大決策時，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，做出最大優(yōu)越性的決策，達到規(guī)避風(fēng)險的目的。旅游房地產(chǎn)企業(yè)通過建立多元組合籌資，能優(yōu)化融資成本，緩解籌資壓力。

其次，旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金籌集活動進行管理，根據(jù)國家政策和當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢和市場利率變化，制定科學(xué)的籌資計劃，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，明確各種籌資方式的還款期限和方法，在此基礎(chǔ)上完善資金周轉(zhuǎn)規(guī)劃，高效調(diào)配存量資金，以此來提高企業(yè)資金運作效率，加快資金周轉(zhuǎn)速度，增強企業(yè)償債能力。

同時，企業(yè)要積極申請銀行貸款，在按揭審查標(biāo)準(zhǔn)上，與合作銀行保持良好的溝通，可以采取先向銀行提供資料的辦法，以此保證雙方信息的對稱和通暢，確保最快時間獲得貸款，盡可能的加快建設(shè)進度，爭取提前銷售回籠資金，降低資金風(fēng)險。

最后，旅游房地產(chǎn)企業(yè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)分支，資產(chǎn)負債率偏高，面臨的債務(wù)危機比其他行業(yè)偏高是其特點。企業(yè)要多措并舉，制定切實可行的管理辦法，控制企業(yè)的籌資風(fēng)險，找尋到最佳的資本結(jié)構(gòu)。

1.企業(yè)要合理設(shè)置長期負債和短期負債的比例，配置恰當(dāng)?shù)呢搨?guī)模，盡量使財務(wù)杠桿發(fā)揮的效益與財務(wù)風(fēng)險水平持平。鑒于旅游項目資金的回收期較長，短期負債有較大的清償壓力和較短的還款周期，風(fēng)險相對更大，企業(yè)最好選擇長期負債作為融資手段，避免由于資金回流過慢導(dǎo)致的短期債務(wù)危機。

2.企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該每月編制下月月度資金使用計劃，上報給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，按照領(lǐng)導(dǎo)審核通過的內(nèi)容支出款項，杜絕產(chǎn)生在債務(wù)還款時間點不能按時支付貸款本金和貸款利息的現(xiàn)金流動性風(fēng)險。

3.企業(yè)可以增加權(quán)益性投資。內(nèi)源性融資成本低，操作便捷，風(fēng)險小，能減輕企業(yè)的利息還款壓力，有效降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。

（五）開設(shè)風(fēng)險管理部門，加強成本管理，培養(yǎng)人才隊伍，提升企業(yè)品質(zhì)

1.旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該開設(shè)風(fēng)險管理部門，建立一套完整獨立的財務(wù)風(fēng)險評估體系，聘請專業(yè)人員借助先進的現(xiàn)代技術(shù)方法，對企業(yè)運營過程中的各項財務(wù)指標(biāo)進行系統(tǒng)分析，確定財務(wù)風(fēng)險程度，并且找出相應(yīng)的解決辦法。風(fēng)險管理部門還應(yīng)該制定出管控資金流向的策略，透明化管理企業(yè)資金收支，避免出現(xiàn)工作人員違規(guī)操作事件。另外，風(fēng)險管理部門要通過企業(yè)內(nèi)部管理程序設(shè)置，落實監(jiān)察重點，定期檢查，確保風(fēng)險損失程度降到最低。

2.旅游房地產(chǎn)要加強財務(wù)成本管理。財務(wù)部門作為牽頭人，要積極主動和招標(biāo)采購部、運營管理部等業(yè)務(wù)部門相融合，通過財務(wù)信息共享，確保財務(wù)成本管理工作的順利開展。

首先，企業(yè)要實行招標(biāo)制度，把好施工隊伍關(guān)口，選擇好的施工隊伍是企業(yè)控制財務(wù)成本的關(guān)鍵一步。企業(yè)要對現(xiàn)有的招標(biāo)制度進行優(yōu)化，盡量選擇項目招標(biāo)方式，通過公平的市場競爭為項目選擇一支技術(shù)實力強，經(jīng)濟實力雄厚，管理經(jīng)驗豐富，效率較高，價格合理，信譽良好的施工隊伍，這樣可以有效防范項目建設(shè)中的管理風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和其他風(fēng)險。

其次，企業(yè)法務(wù)人員在代表公司簽訂施工合同時，要保證合同條款的全面性，合理性、嚴(yán)密性和可行性，特別要重視合同中列明的關(guān)于雙方項目風(fēng)險分擔(dān)責(zé)任的各項條款。對施工中各種變更引起的索賠責(zé)任，在合同條款也應(yīng)該有詳細明確的規(guī)定，以保障企業(yè)自身的經(jīng)濟利益。

最后，企業(yè)財務(wù)成本管理人員在項目初始，原材料和設(shè)備采購時期就要開始介入，根據(jù)當(dāng)?shù)卣叱雠_的扶持補助政策，選擇相同種類里可以享受財稅扶持優(yōu)惠政策的原材料和設(shè)備購入，以此來降低采購成本。在施工建造過程中，財務(wù)成本管理人員要嚴(yán)格監(jiān)管材料設(shè)備等資金成本，定時盤查，確保材料賬實相符，設(shè)備故障問題能得到及時解決。財務(wù)成本管理人員還要加強施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽訂管理，做到有效控制施工的變更成本和工程成本。

3.旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面培養(yǎng)一支具備現(xiàn)代科學(xué)思想、素質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)強的財務(wù)成本管理隊伍，優(yōu)化財務(wù)管理模式。

（1）企業(yè)要培養(yǎng)財務(wù)成本管理人員的財務(wù)風(fēng)險管控意識，引進信息化技術(shù)開展專項財務(wù)風(fēng)險培訓(xùn)工作，進一步提升財務(wù)成本管理人員的綜合素質(zhì)，從而提高企業(yè)的財務(wù)成本管理水平和運營效率，降低企業(yè)運營成本。

（2）企業(yè)要重視財務(wù)管理的信息化建設(shè)，通過加強硬件建設(shè)水平，應(yīng)用先進的信息技術(shù)，提高財務(wù)人員工作效率。同時，企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化財務(wù)管理模式，改變傳統(tǒng)粗放的財務(wù)管理方式，改為推進現(xiàn)代精細化財務(wù)管理，由此有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

4.旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重項目品牌建設(shè)，精細劃分目標(biāo)群體，制定合理的市場營銷策略，加強項目管理，提供良好服務(wù)，提高項目的知名度和美譽度，做到口碑如一，以此來增加項目的銷售額。

企業(yè)可以設(shè)立單獨的信貸部門，在國家政策允許范圍內(nèi)，綜合分析客戶信用度，盡量避免壞賬發(fā)生，同時加強企業(yè)的應(yīng)收賬款管理，及時催繳未付款客戶，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，降低資金回收風(fēng)險。

5.旅游房地產(chǎn)企業(yè)在項目運營中，應(yīng)該考慮環(huán)境保護因素，盡可能減少對環(huán)境的影響，實現(xiàn)經(jīng)濟和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，避免出現(xiàn)因環(huán)境污染問題導(dǎo)致的資金損失。

五、結(jié)束語

旅游房地產(chǎn)市場是一個充滿機遇與挑戰(zhàn)的深具潛力的市場。而機遇與風(fēng)險并存，財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，沒有辦法從根本上消除。旅游房地產(chǎn)企業(yè)要在對市場動態(tài)深度研究的基礎(chǔ)上，認真分析旅游項目的財務(wù)風(fēng)險，制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，同時加強自身管理，提高資金統(tǒng)籌和抵御風(fēng)險的能力，以此來降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)的盈利能力，確保旅游項目能夠持續(xù)健康運營，保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

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