產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)稅務(wù)管理風(fēng)險研究

譚 圣

（深圳市高新區(qū)投資發(fā)展集團有限公司，廣東 深圳 518112）

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為實體經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，面臨著投資金額大、投資回收周期長以及成本日益增加等問題。隨著金稅四期系統(tǒng)的上線以及稅收政策的不斷更新，企業(yè)面臨的稅收監(jiān)管將會更加嚴格。在合規(guī)、合法的前提下籌劃企業(yè)各項稅收，提前做好稅務(wù)管理工作將會成為企業(yè)的重點關(guān)注事項。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點

（一）高端制造業(yè)發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)空間

在經(jīng)濟由高速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展的背景下，先進制造業(yè)的戰(zhàn)略地位愈發(fā)重要。各地區(qū)都在大力支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)空間，提供產(chǎn)業(yè)政策支持，引進先進制造業(yè)企業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)集群。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，越來越多的城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中面臨用地緊張或者原工業(yè)用地土地利用率低等問題。為了解決這些問題，部分城市開始推進工業(yè)上樓這種新的工業(yè)載體空間模式。

但是，工業(yè)上樓模式會給企業(yè)帶來一個新問題，就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)面臨的工業(yè)廠房的造價更高，支出的成本更高，但帶來的效益提升卻并不明顯。因此，做好稅務(wù)管理工作，在合規(guī)的前提下，降低稅務(wù)成本是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)重點探索的方向。

（二）公募REITs發(fā)展支持園區(qū)資產(chǎn)退出

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)一直面臨著投資金額大、投資回收周期長的問題，而公募REITs的政策出臺以及市場上逐步有產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs項目上市落地，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)有了更多的路徑盤活存量資產(chǎn)，促進園區(qū)投融資良性循環(huán)，增強企業(yè)的競爭力。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs產(chǎn)品可以幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)更聚焦產(chǎn)業(yè)服務(wù)等運營服務(wù)業(yè)務(wù)，逐步擴大自身運營規(guī)模，打造品牌效應(yīng)。公募REITs模式既會使企業(yè)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多樣化，也會給企業(yè)帶來新的稅務(wù)問題，需要企業(yè)在稅務(wù)管理方面投入更多的資源。

（三）金稅四期上線，監(jiān)管更趨嚴格

隨著信息技術(shù)的發(fā)展以及金稅四期系統(tǒng)的上線，銀行、社保、工商等部門的系統(tǒng)與稅務(wù)系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，大數(shù)據(jù)治稅即將變?yōu)楝F(xiàn)實，未來稅收監(jiān)管手段和政策也將更加嚴格和完善。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)具備一定的房地產(chǎn)企業(yè)的屬性，同時，涉及的稅費種類較多，未來會成為稅收監(jiān)管的重點對象。

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃和運營等，經(jīng)營范圍主要包含園區(qū)物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)管理、運營管理服務(wù)、咨詢服務(wù)等。相關(guān)業(yè)務(wù)涉及增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、土地使用稅等。部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)涉及的園區(qū)資產(chǎn)較多，可能通過不同的子公司持有不同的園區(qū)資產(chǎn)，并且成立了獨立的物業(yè)管理類公司或產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)類公司等，業(yè)務(wù)內(nèi)容及稅務(wù)管理相對普通企業(yè)更為復(fù)雜。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)各項稅種管理及籌劃

（一）增值稅

1.針對新老項目選擇合適的計稅方式

若產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)為一般納稅人，在增值稅管理中需要對老項目和新項目分類管理。針對“營改增”前自持運營的老項目，若公司后續(xù)運營過程中可取得的增值稅進項稅額較少，則在出租時可以選擇簡易計稅方式。若公司后續(xù)運營過程中可取得的進項稅額較多，則在出租時可以選擇一般計稅方式。

若企業(yè)既有新項目又有老項目，并且老項目選擇了簡易計稅方式，則要對新項目和老項目分開管理和核算，確保新項目的所有可抵扣的進項稅額均能抵扣。

若產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)為小規(guī)模納稅人，則要充分利用對應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，包括在一定的營業(yè)額內(nèi)減免增值稅的稅收優(yōu)惠政策等。

因產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)一般規(guī)模較大，本文主要基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)為一般納稅人，且開發(fā)的項目為“營改增”后的新項目作為假設(shè)前提。

2.確保取得增值稅專用發(fā)票的合規(guī)性

取得增值稅專用發(fā)票應(yīng)確保合規(guī)合法，檢查發(fā)票信息及要素是否齊全，并查驗發(fā)票真?zhèn)巍ａ槍θ〉米赓U、建筑施工費用等增值稅專用發(fā)票，要檢查其發(fā)票備注欄的備注信息是否符合要求。同時，檢查合同信息、收款人信息及開發(fā)票人信息是否一致，確保業(yè)務(wù)的真實性。

國家正在鼓勵推行全面數(shù)字化的電子發(fā)票（以下簡稱“數(shù)電發(fā)票”），未來數(shù)電發(fā)票將會成為發(fā)票的主流方式。財務(wù)人員在收取數(shù)電發(fā)票時，需要驗證發(fā)票的真?zhèn)渭昂藢嵃l(fā)票代碼，避免數(shù)電發(fā)票重復(fù)導(dǎo)致公司存在合規(guī)性風(fēng)險或引發(fā)不必要的損失。

若一般納稅人存在大量增值稅進項稅額尚未抵扣，并且后續(xù)短時間內(nèi)無法取得足夠的增值稅銷項稅額去抵減進項稅額，則建議企業(yè)在滿足退稅的條件下，可以向稅務(wù)局申請增值稅進項稅額留抵退稅，提前收回部分進項稅額資金，充分利用資金的時間價值創(chuàng)造收益。

3.采用不同的招標標準

若作為一般納稅人的企業(yè)存在“營改增”之前開工的老項目時，且在出租項目時選擇采用簡易計稅方式，則在招標時應(yīng)以包含增值稅的價格進行招標。因為選擇簡易計稅方式的老項目取得相關(guān)成本費用的增值稅進項稅額無法抵扣，其實際成本為包含增值稅的成本費用。

若作為一般納稅人的企業(yè)采用一般計稅方式，企業(yè)在招標時可以按照不含增值稅價格進行招標，或者以不含增值稅價格時作為標準進行評選。因為一般納稅人在存在可抵扣增值稅進項稅額的情況下，實際成本為不含增值稅價格，增值稅進項稅額對于招標企業(yè)來說是一項資產(chǎn)，未來可以抵扣或者可以申請部分退稅。

（二）房產(chǎn)稅

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)通常都持有自用或出租的廠房或商業(yè)等重資產(chǎn)，而持有這類資產(chǎn)需要每年繳納相應(yīng)的房產(chǎn)稅。通常情況下，持有自用資產(chǎn)需要按照從價計征的方式繳納房產(chǎn)稅，出租資產(chǎn)需要按照從租計征的方式繳納房產(chǎn)稅。但是，在某些城市無論出租還是自持均按照從價計征的方式繳納房產(chǎn)稅。所以，企業(yè)一定要熟悉房產(chǎn)所在地房產(chǎn)稅的稅收政策。

對于從租計征的房產(chǎn)稅，若房產(chǎn)原值較高，建議在租賃合同中盡量規(guī)避設(shè)立免租期，避免在免租期要按照房產(chǎn)原值從價計征繳納房產(chǎn)稅。同時，部分企業(yè)在稅收籌劃時利用關(guān)聯(lián)企業(yè)租賃毛坯資產(chǎn)，再由關(guān)聯(lián)企業(yè)裝修轉(zhuǎn)租的方式或者利用關(guān)聯(lián)物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理費并降低租金的方式減少房產(chǎn)稅。該種方式需要考慮租金定價的公允性，防止稅務(wù)局追溯調(diào)增租金及房產(chǎn)稅。

對于從價計征的房產(chǎn)稅，則需要在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時考慮降低其建設(shè)成本，包括盡量增大項目的資本金，減少項目資本化的財務(wù)費用；精簡項目人員，減少項目的開發(fā)間接費用；減少項目的簽證變更，降低項目的開發(fā)建設(shè)成本等。降低項目竣工備案后的房產(chǎn)原值，降低房產(chǎn)稅。

（三）土地增值稅

通常情況下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)只有存在銷售園區(qū)廠房或資產(chǎn)時才涉及土地增值稅。因產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的產(chǎn)品不是普通住宅，所以，不能適用企業(yè)建造的普通住宅增值率不超過20%可以免征土地增值稅的政策。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施相對住宅項目較少，因此，在增加配套設(shè)施的抵扣項時選擇相對較少。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)土地增值稅管理應(yīng)注意以下幾個方面：

1.提前取得合規(guī)發(fā)票

因項目在土地增值稅清算時，稅務(wù)局會要求企業(yè)提供相應(yīng)合同成本費用的發(fā)票，企業(yè)可能存在尚未支付的結(jié)算款或質(zhì)保金無法提供發(fā)票，則該類無法提供發(fā)票的合同費用成本存在無法抵扣的風(fēng)險。因此，建議企業(yè)在合同中約定提前取得發(fā)票的條款，尤其是總包合同等金額較大的合同。此外，需要核實取得的發(fā)票的合規(guī)性，尤其是取得的工程類發(fā)票必須在發(fā)票備注欄注明項目名稱和項目地址，否則在未來清算時也無法抵扣。

2.在合規(guī)的前提下減少銷售收入

若企業(yè)預(yù)計項目未來收益較好，增值率較高，預(yù)計需繳納的土地增值稅較高。在企業(yè)存在關(guān)聯(lián)的裝修公司的情況下，可以選擇將銷售和裝修房屋或廠房分開，并與客戶簽訂銷售毛坯房屋或廠房的合同，同步由裝修公司與客戶簽訂裝修合同。但是，上述相關(guān)的合同價款應(yīng)當(dāng)公允。在上述情況下，裝修合同收入無需繳納土地增值稅。

3.城市更新項目應(yīng)綜合考慮其他稅種

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)可能存在比較特殊的城市更新項目，例如“工改居”（工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地）或者“工改工”（將存量低效的工業(yè)用地再開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級）等，而更新后的項目可能全部銷售，也可能部分銷售和部分自持。

對于未來全部銷售的更新項目，在未來銷售增值率較高情況下，若拆賠的主要對象為關(guān)聯(lián)公司，則可以通過關(guān)聯(lián)公司在合規(guī)的前提下增加項目的拆賠款，增加土地增值稅的稅前抵扣項目。

對于未來部分銷售和部分自持的項目，需要綜合測算項目銷售的土地增值稅和未來持有項目的房產(chǎn)稅。若房產(chǎn)稅是從租計征的，則應(yīng)該加大項目的拆遷成本和項目成本，增加項目土地增值稅的抵扣項，而房產(chǎn)稅不會受此影響；若房產(chǎn)稅是從價計征的，則增加拆遷成本和項目成本會減少銷售房產(chǎn)的土地增值稅，但會增加自持房產(chǎn)未來的房產(chǎn)稅，因此，需要綜合評估測算相關(guān)的稅收成本。

（四）企業(yè)所得稅

1.利用稅會差異減少預(yù)繳稅費

因產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)相對住宅的銷售利潤率較低，而在預(yù)售時也需要按照一定的毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅，財務(wù)人員應(yīng)及時關(guān)注項目達到預(yù)定可使用狀態(tài)的節(jié)點。若項目已完工，達到預(yù)定可使用狀態(tài)，則表明項目在稅法中可以將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同步結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，不再需要預(yù)交企業(yè)所得稅。但是，在財務(wù)中確認收入的條件與稅法中確認收入的條件可能存在差異，財務(wù)人員在處理時需要注意區(qū)分。

2.合理利用稅收優(yōu)惠政策

企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策包括高新技術(shù)企業(yè)適用15%的稅率，小型微利企業(yè)可以減免相關(guān)的企業(yè)所得稅等，企業(yè)可以結(jié)合自身的實際情況選擇是否可以適用相關(guān)稅收政策。此外，業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等均在企業(yè)所得稅稅前只能抵扣一部分，且超出比例部分的業(yè)務(wù)招待費未來都不能抵扣，但超出比例部分的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費可以在未來抵扣。企業(yè)在合規(guī)情況下可以適量減少業(yè)務(wù)招待費，增加相關(guān)的業(yè)務(wù)宣傳費。

（五）印花稅

根據(jù)印花稅法，在應(yīng)稅合同中列明了含稅價款和不含稅價款的，可以以不含稅價款作為印花稅的計稅依據(jù)，所以，建議應(yīng)稅合同應(yīng)當(dāng)明確含稅價款和不含稅價款，減少印花稅的計稅依據(jù)從而減少繳納印花稅。同時，因?qū)嵤召Y本和資本公積等營業(yè)賬簿的印花稅可以按年繳納，企業(yè)應(yīng)提前咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)局關(guān)于營業(yè)賬簿印花稅納稅時間，盡可能遞延納稅。

（六）契稅

契稅為土地或房屋買受人需繳納的稅費，一般在相關(guān)合同簽訂后即產(chǎn)生納稅義務(wù)，需要繳納相應(yīng)的稅費。但是，在某些省市中，可以通過不動產(chǎn)登記中心代繳契稅，即可以在辦理土地證或房產(chǎn)證之前繳納相應(yīng)的稅費，遞延納稅減少資金占用。

三、企業(yè)管理中存在的涉稅風(fēng)險

（一）財務(wù)與業(yè)務(wù)對接不及時，稅費繳納不及時

部分企業(yè)在內(nèi)部管理中存在財務(wù)人員與業(yè)務(wù)人員對接不及時，業(yè)務(wù)人員簽訂的合同未及時移交給財務(wù)人員。合同可能涉及相關(guān)的納稅義務(wù)，使企業(yè)面臨未按時納稅的風(fēng)險。

同時，部分企業(yè)可能存在合同簽訂條款未經(jīng)財務(wù)人員審核，如印花稅應(yīng)稅合同未明確區(qū)分含稅價款和不含稅價款等，從而導(dǎo)致稅費損失或者存在稅務(wù)風(fēng)險。

（二）與稅務(wù)局缺乏有效溝通，稅收籌劃不當(dāng)

部分企業(yè)可能與稅務(wù)局缺乏有效溝通，僅通過稅務(wù)條例進行稅收籌劃，或者聘請的稅務(wù)師事務(wù)所等中介機構(gòu)提出的稅收籌劃的建議存在合規(guī)性問題，可能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行的條款存在背離反而導(dǎo)致多繳或漏繳稅款，給企業(yè)造成損失或者帶來涉稅風(fēng)險。

（三）退稅政策了解不清，退稅操作不當(dāng)

近年來，稅務(wù)局大力支持小微企業(yè)的退稅工作，但部分企業(yè)不滿足退稅條件，對退稅政策了解不透，或者在主觀上存在僥幸心理而申請退稅，而在退稅成功后可能面臨嚴格的稅收稽查，從而導(dǎo)致退稅款被收回同時還需要繳納滯納金或者罰款，影響企業(yè)納稅信用評級及公司形象。

（四）財務(wù)人員稅務(wù)知識不完備

隨著金稅四期系統(tǒng)的上線以及稅收政策的不斷更新，企業(yè)對于稅務(wù)管理人員的要求不斷提升。部分企業(yè)稅務(wù)管理人員未及時更新稅務(wù)知識，不了解大數(shù)據(jù)治稅的政策和方向?qū)o企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。

四、企業(yè)稅務(wù)管理問題的應(yīng)對措施

（一）加強業(yè)財融合，強化內(nèi)部管理機制

企業(yè)應(yīng)加強業(yè)務(wù)與財務(wù)的融合，將業(yè)務(wù)中的合同簽訂、款項的應(yīng)收應(yīng)付、發(fā)票的收取等與財務(wù)人員和相關(guān)信息系統(tǒng)相對接，同時在合同審批流程中將財務(wù)人員設(shè)置為關(guān)鍵審核節(jié)點，加強內(nèi)部信息化和制度建設(shè)，強化內(nèi)部溝通與交流，保證相關(guān)體制機制運行通暢。

（二）加強與稅務(wù)局溝通，規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險

企業(yè)的稅務(wù)管理人員應(yīng)加強與稅務(wù)局的溝通，尤其是針對存在爭議的稅收政策應(yīng)提前征求稅務(wù)局的意見。同時，針對稅務(wù)師事務(wù)所的意見應(yīng)謹慎考量，必須在合規(guī)的前提下進行稅收籌劃，防止稅務(wù)風(fēng)險。

（三）提升稅務(wù)管理人員專業(yè)水平

隨著稅務(wù)政策的更新以及大數(shù)據(jù)治稅時代的到來，企業(yè)應(yīng)加強稅務(wù)管理人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，強化稅務(wù)管理人員對稅收法規(guī)的理解，提升專業(yè)人員的實操水平。同時，稅務(wù)管理人員應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新的稅收政策，及時更新自身的專業(yè)知識，確保公司能夠適用最新的稅收政策，享受稅收優(yōu)惠，減少稅務(wù)風(fēng)險。

五、結(jié)語

企業(yè)稅務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，各下屬公司、各部門和各業(yè)務(wù)板塊應(yīng)以企業(yè)利益及合規(guī)性為目標，共同推進和完善企業(yè)稅務(wù)管理體系。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)只有不斷提升稅務(wù)管理的合規(guī)性，合法、合理地降低公司的稅務(wù)成本，才能在競爭激烈的市場中脫穎而出，逐步擴大自身運營規(guī)模，打造良好的品牌形象。