房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的運用探究

文／宋保青 太原首開龍?zhí)┲脴I(yè)有限責(zé)任公司 山西太原 030000

1.成本造價全過程控制概述

1.1 成本造價全過程控制概述

全過程控制是從項目測算、估算、可行性研究、過程的目標(biāo)成本的編制、造價的管理、進(jìn)度管理等，實現(xiàn)全過程控制的系統(tǒng)流程。從項目成本控制的基本原理來看，所謂全過程控制，是指在變化的條件下，為了保證其目標(biāo)的實現(xiàn)，按照事先擬定的計劃和標(biāo)準(zhǔn)，在實施中對受控對象的實際值和計劃值進(jìn)行比較、檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)和修正，并達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。

成本造價全過程控制主要是指在工程建設(shè)前期、投資決策、設(shè)計施工以及竣工交付階段進(jìn)行的，通過各種途徑實現(xiàn)建筑各個流程造價費用管理、控制和監(jiān)督的過程。在建筑工程項目全過程管理成本造價控制中，項目的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制等都屬于涵蓋內(nèi)容。成本造價全過程控制的效果會影響建筑產(chǎn)品的價格，甚至決定了建筑行業(yè)的未來發(fā)展，影響著投資者的經(jīng)濟(jì)效益高低。

1.2 成本造價全過程控制的重要性

成本造價全過程控制作為房地產(chǎn)成本管理的重要內(nèi)容，更應(yīng)當(dāng)引起企業(yè)的重視，需要在保證建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，不斷控制工程項目的成本造價，以此提高企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)中的利潤水平，促進(jìn)企業(yè)競爭水平提升。

1.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨改革局面

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，行業(yè)整體的專業(yè)化水平大幅提升，不過從房地產(chǎn)成本管理的總體情況來看，成本管理工作成效與行業(yè)發(fā)展仍然處于失衡的階段，側(cè)面體現(xiàn)出房地產(chǎn)成本管理具有一定滯后性，不利于行業(yè)整體的成本控制及經(jīng)濟(jì)效益提升。經(jīng)濟(jì)成本對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部競爭不斷加劇，許多房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營困境，大量房地產(chǎn)項目停滯，使得行業(yè)整體發(fā)展速度變緩。為此，房地產(chǎn)行業(yè)需要正視經(jīng)濟(jì)市場的外部影響，從成本管理做起，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目成本造價的全過程控制，深入對其中存在的問題展開分析，找到有效的解決對策，只有這樣，才能發(fā)揮對行業(yè)整體健康發(fā)展的推動作用。

1.2.2 政府調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)化發(fā)展提出了更高的要求

當(dāng)前，由于我國的經(jīng)濟(jì)體制正在不斷改革升級，再加上政府部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級是必然趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)限購政策的發(fā)布壓縮了房地產(chǎn)建筑的建設(shè)空間，在市場行情和市場調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)銷售價格也有回落趨勢，以上問題都導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤水平降低。市場化發(fā)展讓房地產(chǎn)的交易價格和交易信息透明公開，這讓市場口碑好、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的企業(yè)成為開發(fā)商首選。但是，市場競爭越來越大是不爭的事實，競爭者增加，也意味著很可能出現(xiàn)“價格戰(zhàn)”等惡意競爭行為，尤其是買方難以掌握真實的市場情況，這容易導(dǎo)致市場陷入不完全競爭的狀態(tài)。與此同時，中國房地產(chǎn)開發(fā)市場趨于飽和，各地房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，能利用、可開發(fā)的土地資源也越來越少，土地價格的上升使得房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)成本大幅提升。在當(dāng)今形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保證利潤，不得不重視成本管理工作的開展。

2.房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的特點

2.1 成本管理目的性明確

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍十分廣泛，例如：辦公樓、住宅、商場、劇院以及體育場等，不同區(qū)域、不同地段所建設(shè)的建筑成本管理都需要進(jìn)行整體規(guī)范，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)順利有效實現(xiàn)。另外，由于不同建筑有著不同的使用功能，在外形設(shè)計與內(nèi)部結(jié)構(gòu)上存在一定差異，針對這一問題需要房地產(chǎn)項目具備十分明顯的目的性特征。

2.2 資金需求量大

房地產(chǎn)項目的規(guī)模、工程量十分龐大，在項目啟動前和正式建設(shè)階段需要投入大量資金，避免房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中出現(xiàn)資金流動受阻、資金鏈斷裂而導(dǎo)致項目停工的問題出現(xiàn)，資金鏈的穩(wěn)定性直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備強(qiáng)大資金實力是從事房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)。同時為開源節(jié)流，企業(yè)要有較強(qiáng)的成本管理水平，只有這樣，才能有效管理資金，并應(yīng)對資金風(fēng)險給項目造成的不良影響。

2.3 成本管理市場趨于規(guī)范

土地是房地產(chǎn)項目開發(fā)中的基礎(chǔ)資源，土地資源的分配和利用對經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會穩(wěn)定有著巨大影響，而政府對土地資源的利用、交易等均有著嚴(yán)格限制，因此房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范程度逐漸升高。

2.4 供給滯后

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，供給增加通常需要較長時間，由于房地產(chǎn)使用具有耐久性特征，在市場上供過于求的情況下，市場要經(jīng)過很長時間才能消化多余供給，側(cè)面說明房地產(chǎn)的供給變動具有顯著滯后性特征，成本管理工作周期較長。

3.房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的運用現(xiàn)狀及存在的問題

3.1 房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的運用現(xiàn)狀

成本管理工作致力于穩(wěn)定資金鏈、提升資金使用效益，減少項目開發(fā)建設(shè)中的成本資源浪費問題。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)越來越關(guān)注成本管理工作的開展，并不斷調(diào)整成本管理工作的技巧和方式，以求從中獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。從房地產(chǎn)行業(yè)整體的成本管理情況來看，還有一些企業(yè)在成本造價全過程控制中還面臨各種問題，如：管理人員不夠重視成本控制，造價控制的方法落后等。

3.2 房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制運用存在的問題

3.2.1 管理人員不夠重視成本控制

部分項目管理人員對房地產(chǎn)成本管理中的成本造價全過程控制缺少足夠認(rèn)識，管理人員對各類影響成本造價的因素缺少深入分析，使得房地產(chǎn)成本管理存在一定隨意和盲目性，導(dǎo)致實際工作中存在管理不到位的情況。部分管理人員沒有更新觀念，針對房地產(chǎn)項目的成本造價比較單一，這樣就不利于整體把控項目成本造價，尤其是無法保證成本相關(guān)數(shù)據(jù)的真實與可靠性，以上問題直接導(dǎo)致成本造價全過程控制的總體效果受到負(fù)面影響。

3.2.2 造價控制的方法落后

從房地產(chǎn)行業(yè)的造價控制整體發(fā)展情況來看，運用新科技、新理念進(jìn)行成本造價計算與控制的企業(yè)較少，許多企業(yè)在成本管理中采用的計算方式還比較落后，不僅會導(dǎo)致大量時間與精力浪費，對后期控制房地產(chǎn)項目的成本造價也會產(chǎn)生一些不良影響，很容易導(dǎo)致項目出現(xiàn)超預(yù)算的情況，不僅可能超預(yù)算，而且很大可能預(yù)算起不到預(yù)控作用，給企業(yè)帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失[1]。

3.2.3 全過程控制落實不足

房地產(chǎn)項目的成本造價控制，需要從項目的全生命周期入手，通過全過程控制，降低項目的成本支出。目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展前還缺少科學(xué)規(guī)劃，因為沒有做好全過程控制，往往前期穩(wěn)定、后期管理混亂、資金浪費嚴(yán)重等問題頻發(fā)，難以實現(xiàn)對整個項目資金的有效監(jiān)督和科學(xué)成本管理。部分企業(yè)針對房地產(chǎn)項目的全生命周期管理認(rèn)知不夠，沒有成本監(jiān)督體系，缺少監(jiān)督控制，全過程階段落實不到位，不利于對房地產(chǎn)項目成本造價的全過程控制。

3.2.4 成本控制體系不完善

健全的成本管理系統(tǒng)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的，由于部分企業(yè)缺少完善的成本管理系統(tǒng)，缺少專職的成本管理部門和成本管理人員，很容易導(dǎo)致項目資金出現(xiàn)超預(yù)算的情況，長此以往會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失[2]。

4.房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的運用策略

4.1 提升成本管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視提升成本管理力度。在企業(yè)內(nèi)部需要營造良好的成本管理氛圍，將成本管理與企業(yè)文化進(jìn)行捆綁。比如，不定期開展專項督導(dǎo)工作，強(qiáng)化成本管理效果，提高企業(yè)管理水平。企業(yè)決策層應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、成本分析等制定相應(yīng)的成本控制目標(biāo)和戰(zhàn)略；管理層應(yīng)該對成本管控進(jìn)行協(xié)調(diào)與監(jiān)督，保證各環(huán)節(jié)成本管理工作的有效落實，并針對成本管理中的問題進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，通過集中管理的方式確保成本管控目標(biāo)的完成；執(zhí)行層需要對各個環(huán)節(jié)的成本管理目標(biāo)進(jìn)行分解，細(xì)化工作職責(zé)、工作任務(wù)，保障成本管理工作的精益化水平。通過對管理層級進(jìn)行劃分，明確各層級工作目標(biāo)、任務(wù)，為后期進(jìn)行房地產(chǎn)項目的成本造價全過程控制創(chuàng)造良好條件[3]。建立在此基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)企業(yè)還要針對成本管理建立完善的考核評價機(jī)制，以此保障成本管理責(zé)任的落實，通過建立科學(xué)的考評標(biāo)準(zhǔn)，保障成本管理整體效果。通過落實績效考核，加強(qiáng)對成本管理效果的評價，適當(dāng)加大宣傳力度，提高員工對績效考核評價的認(rèn)識。

4.2 加強(qiáng)決策階段的造價控制

項目決策屬于房地產(chǎn)項目成本造價全過程控制的起始環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)的成本造價控制直接決定了房地產(chǎn)成本管理的效果。一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目中普遍存在“三超”現(xiàn)象，要想克服這一問題，需要建設(shè)單位將投資估算作為工程造價的最高限額，對后續(xù)設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算等起到一定的控制作用；而合理的投資估算需要建設(shè)單位進(jìn)行深入調(diào)查，收集各項歷史資料，盡量保證投資估算的準(zhǔn)確性，這是建設(shè)單位在工程造價管理中需要承擔(dān)的首要責(zé)任。建設(shè)單位作為項目業(yè)主，其作為工程造價控制主體，需要從擬建項目的建設(shè)目的、完工后功能預(yù)測、建設(shè)周期預(yù)測等多個角度展開周密的調(diào)查，做出最正確的投資決策。在項目決策階段，首先要考慮占地建設(shè)的問題，倘若缺少對建設(shè)用地的合理規(guī)劃，勢必加大整個項目面臨的風(fēng)險隱患。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對決策階段管理，尤其是做好對開發(fā)用地的規(guī)劃。其次，項目決策階段還需要做好實地勘測工作，倘若缺少對現(xiàn)場的有效勘測，可能會因為企業(yè)對現(xiàn)場情況缺少全面掌握，導(dǎo)致錯誤的項目決策，最終會加大項目的成本造價。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步做好工程項目的勘測工作，采用先進(jìn)勘測設(shè)備與技術(shù)，建立高質(zhì)量的勘測隊伍，并根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，制定相應(yīng)的投資方案，通過有效勘測，為項目決策提供真實可靠的數(shù)據(jù)，為后期控制房地產(chǎn)項目的成本造價做好鋪墊。

4.3 加強(qiáng)設(shè)計環(huán)節(jié)造價控制

4.3.1 人才培訓(xùn)

在房地產(chǎn)成本管理過程中，設(shè)計環(huán)節(jié)的造價尤為重要。針對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本造價控制，需要企業(yè)完善責(zé)任制度，明確設(shè)計階段造價控制的職責(zé)，提高相關(guān)人員的責(zé)任意識[4]。通過對設(shè)計人員的責(zé)任意識進(jìn)行培養(yǎng)，確保設(shè)計人員在工作中始終把企業(yè)的利益放在首位。

4.3.2 限額設(shè)計

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視推行“限額設(shè)計”，并根據(jù)工程的實際情況做好設(shè)計工作，盡可能提高成本造價控制水平，發(fā)揮成本管理的重要作用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好對相關(guān)設(shè)計方案的檢查，并遵循科學(xué)以及經(jīng)濟(jì)的原則。這就需要設(shè)計人員具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)觀念，做好對設(shè)計方案的優(yōu)化，及時處理設(shè)計方案中的問題，從而使整個設(shè)計過程能夠與經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)進(jìn)行聯(lián)系，同時體現(xiàn)出一定的創(chuàng)新特征。

4.3.3 成本測算

首先。房地產(chǎn)企業(yè)需要保證工程預(yù)算的精確性，在項目設(shè)計前期，要求設(shè)計人員深入現(xiàn)場進(jìn)行考察，全面掌握現(xiàn)場的實際情況，了解企業(yè)的需求，保障工程預(yù)算的準(zhǔn)確性，降低工程造價預(yù)算的誤差。其次，企業(yè)需要制定完善的激勵制度，將激勵制度融入于項目設(shè)計階段，激發(fā)項目設(shè)計人員的積極性，提高其責(zé)任意識，保障項目設(shè)計整體水平提升，以此實現(xiàn)對工程造價的成本控制。

4.4 加強(qiáng)招標(biāo)環(huán)節(jié)造價控制

在房地產(chǎn)成本造價全過程控制中，招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本造價控制尤為重要。工程項目的招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要環(huán)節(jié)，不僅會影響工程材料的質(zhì)量，還會影響到工程的整體進(jìn)度。因此在工程建設(shè)前，應(yīng)嚴(yán)控招標(biāo)環(huán)節(jié)，根據(jù)實際情況制訂完善的招標(biāo)方案，并保障招標(biāo)文件的編制涉及技術(shù)要求、工程量清單的精確度，將相關(guān)工作的進(jìn)度說明、工程的整體工期以及工程的注意事項等內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化完善，從源頭上確保相關(guān)工程材料的質(zhì)量，降低相應(yīng)的材料成本，這對房地產(chǎn)成本管理有著非常重要的作用[5]。在招投標(biāo)階段，投標(biāo)單位要根據(jù)招標(biāo)單位批準(zhǔn)的概算、預(yù)算限額，在滿足工程質(zhì)量與工期要求的前提下，確定合理的標(biāo)底；招標(biāo)單位要根據(jù)工程性質(zhì)制定合理的評標(biāo)辦法，可以通過評標(biāo)專家?guī)煲朐u標(biāo)專家，保證評標(biāo)結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性。

4.5 加強(qiáng)施工與竣工環(huán)節(jié)成本控制

施工與竣工環(huán)節(jié)的成本造價控制屬于房地產(chǎn)成本管理的重要內(nèi)容。在房地產(chǎn)項目的施工階段，需要將施工企業(yè)的施工技術(shù)、施工工期以及施工質(zhì)量全部納入成本造價控制的范疇，重視提升施工人員的安全意識，做好對施工現(xiàn)場的監(jiān)督，避免給正常施工進(jìn)度造成影響，避免因停工、返工導(dǎo)致額外成本支出。施工階段是工程資金主要形成階段與建設(shè)資源主要使用階段，從施工到后期竣工，施工單位都應(yīng)加強(qiáng)對資金的控制管理。施工過程中，造價人員要認(rèn)真審核施工組織設(shè)計，采取技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的方式實時綜合審核，將計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值，定期對目標(biāo)值與實際值進(jìn)行比較，及時發(fā)現(xiàn)偏差并分析原因，重點對施工組織設(shè)計中因不合理施工引發(fā)的額外費用進(jìn)行審核。施工過程中如果發(fā)生工程變更，造價人員要認(rèn)真核查各子目的單價、數(shù)量、金額的變化，主動落實監(jiān)控，確保能更好地實現(xiàn)投資控制目標(biāo)。

在房地產(chǎn)項目的竣工階段，應(yīng)該做好竣工結(jié)算期間的審查工作，對施工圖紙與施工材料等方面進(jìn)行審查分析，核實相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)是否滿足合同要求，明確施工階段的各項費用支出，加強(qiáng)結(jié)算審核，避免在工程項目中出現(xiàn)矛盾糾紛，提高工程竣工階段的結(jié)算水平，有效實現(xiàn)對成本造價的控制?？⒐Q算在成本造價全過程控制中是重要環(huán)節(jié)之一，竣工決策的結(jié)果直接反映出工程整體造價，也能反映建設(shè)與施工單位的工程造價管理能力。在這一環(huán)節(jié)，各單位要做好竣工結(jié)算治療的收集、整理、審查等工作。作為施工單位，在收集資料時，要保證資料內(nèi)容的有效性，如設(shè)計變更通知書必須有原設(shè)計單位下達(dá)的設(shè)計人員的簽名與相關(guān)印鑒；現(xiàn)場監(jiān)理的簽證必須具備項目負(fù)責(zé)人的簽章，并且要征得設(shè)計單位的認(rèn)可?？⒐きh(huán)節(jié)的成本造價控制中，建設(shè)、建立等單位要分別做好工程量、定額套價、取費標(biāo)準(zhǔn)、建材用量與價差、隱蔽工程記錄與變更等內(nèi)容的審核。尤其是在工程結(jié)算中，要避免因為隱蔽工程簽證引發(fā)的不必要糾紛，減少在竣工結(jié)算階段出現(xiàn)推諉扯皮等問題。

4.6 加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)

首先，房地產(chǎn)成本管理中，想要做好工程項目的成本造價全過程控制，人員管理是其中的關(guān)鍵。擁有一批既懂理論、功底扎實、實踐經(jīng)驗豐富的人才是提高成本造價全過程控制效果的關(guān)鍵。工程項目建設(shè)周期較長，成本管理涉及的內(nèi)容眾多，工作十分繁瑣，只有建設(shè)一支專業(yè)化的人才隊伍，才能夠?qū)崿F(xiàn)對工程成本造價的全過程精準(zhǔn)控制。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際需要制訂科學(xué)的招聘規(guī)劃，盡快引進(jìn)一批專業(yè)人才，并對相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)化、系統(tǒng)化以及科學(xué)化的培訓(xùn)，確保人才能夠滿足成本造價全過程控制的工作要求[6]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要打造一個完善的人力資源管理體系，遵循以人為本的原則，為造價人員營造適合的工作和成長環(huán)境，強(qiáng)化激勵約束，完善教育培訓(xùn)，最大限度發(fā)揮出人才的潛力，潛移默化中提高房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制水平。

結(jié)語：

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)面臨著日趨激烈的競爭環(huán)境，這給房地產(chǎn)企業(yè)自身帶來了不小的壓力和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壓力日益凸顯出來。通過對房地產(chǎn)成本造價進(jìn)行全過程控制，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)造價，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展。