新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控的策略分析

文／廖云華 中鐵二院（成都）置業(yè)開發(fā)有限責任公司 四川成都 610000

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制的意義

1.1 對健全企業(yè)內部控制制度具有重要意義

現(xiàn)代企業(yè)要發(fā)展，必須有完善的內部控制制度做支撐，以及房地產(chǎn)企業(yè)這一高風險的、財務活動比較復雜的部門，有效地進行財務風險管控，對于健全企業(yè)內部控制制度具有十分重要意義，是防范企業(yè)風險的重點。若沒有進行有效財務控制，致使內部控制形同虛設，會使企業(yè)的管理水平下降，不能有效地達到經(jīng)營目標。

1.2 是實現(xiàn)健康，穩(wěn)步發(fā)展的主要保證

有效地進行財務風險管控，對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種良性發(fā)展、為穩(wěn)定發(fā)展提供了重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)在進行生產(chǎn)經(jīng)營時，若產(chǎn)生較大的財務風險，則經(jīng)營活動的開展必然遇到障礙，就連工程也被束之高閣，對企業(yè)向健康的方向發(fā)展是不利的、穩(wěn)步發(fā)展。只有把財務風險控制好，才能確保企業(yè)在良性競爭的大環(huán)境下，通過經(jīng)營效益的持續(xù)改善，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展目標[1]。

1.3 有助于發(fā)揮財務杠桿作用

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金占用量可觀的產(chǎn)業(yè)，怎樣有效地發(fā)揮財務杠桿作用，是值得我們深究的。財務杠桿作用得到了很好地發(fā)揮，能用最少的錢獲得最大的回報，財務杠桿作用沒有很好地發(fā)揮作用，進而可能導致企業(yè)經(jīng)營陷入困境、資不抵債，甚至倒閉。對財務風險進行有效控制，是發(fā)揮財務杠桿作用的最佳途徑，有助于引領企業(yè)以最優(yōu)化資金結構獲得最大效益[2]。

1.4 有助于企業(yè)效益的最大化

對財務風險進行有效管控，可以讓企業(yè)在運營期間實現(xiàn)盈利最大化，最大化企業(yè)價值。如財務方面的收入，費用，稅金，利潤、資金管理方面的問題，財務風險控制不到位，則影響企業(yè)經(jīng)營目標，不利于有效的規(guī)避可能造成的損失，完善財務風險管控。只有把經(jīng)營目標與戰(zhàn)略目標結合起來，為了更好地發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險種類分析

2.1 在投資階段存在財務風險

對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型進行綜合分析是非常必要的，可按時間順序，一，前期計劃與投資階段，財務風險較大，對大多數(shù)較小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資過程中會有許多財務風險隱患遺留，由于當前房地產(chǎn)行業(yè)高風險，高收益特點，因此，早期投資時所需總資金額更大，資金回收周期長，受許多不確定性因素如，處理土地資質時，同政府部門的協(xié)調耗時太久。與此同時，房地產(chǎn)項目的施工過程，受土地性質的影響、項目類型各異，將導致房價與預期之間產(chǎn)生巨大分歧，這不但影響了資金回收量，會對產(chǎn)品銷售量造成沖擊，繼而加大了房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)節(jié)的財務風險。許多大城市的政府都出臺了一些限購政策，產(chǎn)品交易量減少，因此，資金回收過程同樣存在損失，致使企業(yè)財務風險的產(chǎn)生[3]。

2.2 在融資階段存在財務風險

從目前對于各個房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)的分析中能夠清楚地看到，當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，在項目建設的過程當中，均需要開展融資操作，而且融資階段財務風險也是多方面。它主要融資方式是從銀行借貸，貸款數(shù)額越大，或者貸款時間越長，那么所帶來的利息也就越高，若資金回籠期間不能按期歸還貸款，就會造成拖欠銀行巨額利息，第一旦法院強制執(zhí)行，進而導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營陷入困境，甚至倒閉。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)處于融資階段，未制訂詳細融資計劃，甚至已拿到錢，使用期間，沒有科學控制，還可能造成經(jīng)費使用率下降，沒有達到前期籌資目標。近年來，國內房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，在籌資方面雖較大型房地產(chǎn)有一定優(yōu)勢，但由于它越來越多，財務風險亦逐步增大。房地產(chǎn)企業(yè)融資困難現(xiàn)象顯現(xiàn)。2020 年，中國政府提出三條紅線政策，開展房地產(chǎn)貸款和資金集中管理時，房地產(chǎn)企業(yè)貸款管理工作得到強化。也使得許多銀行的貸款業(yè)務，重點向大型房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力。融資壓力和融資成本不斷增加，是當前促使房地產(chǎn)企業(yè)財務風險不斷上升的重要原因[4]。

2.3 現(xiàn)金流存在財務風險

當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理部門僅注重前期投資規(guī)劃，融資進度，并且不注重資金運用和現(xiàn)金流風險控制問題，所以，增加了現(xiàn)金流中財務風險發(fā)生的可能性。它主要表現(xiàn)為下列兩點。第一點，當前許多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面并不具備合理的企業(yè)規(guī)劃，致使在財務管理和公司運營期間，構建出的現(xiàn)金流預算體系不夠健全，繼而影響到某房地產(chǎn)項目開展期間現(xiàn)金流的平穩(wěn)運轉。第二點，房地產(chǎn)企業(yè)融資后，在資金運用上，不做預先的預測。如對資金的使用不能加強調控，可能造成后期資金，資產(chǎn)運用財務信息滯后，造成工程在施工期間存在財務風險[5]。

2.4 選擇性負債財務風險

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，負債十分普遍。有部分債務，能刺激房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，繼而加快企業(yè)發(fā)展步伐，房地產(chǎn)企業(yè)運用負債，可以增加其企業(yè)價值。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得較好的發(fā)展，必須密切注意與國家政策有關的變動，若國家政策寬松或市場經(jīng)濟得到很好的發(fā)展，然后應酌情提高相應負債額，繼而給企業(yè)帶來更多的資金與金錢。若政府推出比較緊的政策，還是經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)欠佳，那么，中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)應盡可能地降低負債率，繼而緩解其財務壓力，防范發(fā)生債務無法償還財務風險?？刂曝攧诊L險時，可通過控制負債規(guī)模來實現(xiàn)，但一定要跟上時代的變遷，嚴格遵循國家政策，順應市場發(fā)展規(guī)律，盡可能地減少財務風險發(fā)生的次數(shù)[6]。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因分析

3.1 內部環(huán)境因素作用

當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因，主要是內部環(huán)境因素與外部環(huán)境因素的影響。從企業(yè)的內部來分析，目前，造成財務風險有以下幾個方面，第一點，內部企業(yè)內部財務管理部門與風險控制部門決策能力比較薄弱，特別是當前我國復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境下，制定精準的投資決策，是現(xiàn)階段促進企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的一個重要環(huán)節(jié)，而且不少風控的管理部門因為決策能力弱，往往決策失誤不少，繼而加大企業(yè)財務風險發(fā)生的可能性。第二點，許多房地產(chǎn)企業(yè)都建設了財務管理部門，它的管理能力是比較薄弱的，且由于工作人員綜合素質不高，造成了財務信息的分享不夠及時的情況下，財務信息監(jiān)督中存在著內部管理混亂的問題，不能加大監(jiān)督力度，繼而使房地產(chǎn)企業(yè)抗風險能力下降。第三點，許多房地產(chǎn)企業(yè)只顧投資，不注重回報，缺乏科學，合理的資本結構，尤以投資融資階段為甚，發(fā)生了資金負債率過高問題，造成企業(yè)還債壓力太大，繼而加大企業(yè)違約財務風險[7]。

3.2 外部環(huán)境因素影響

在外界環(huán)境因素作用下，主要是與當前市場經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)有關，及政府與國家宏觀調控政策相關，受當前中國經(jīng)濟增長趨緩影響，和外在經(jīng)濟環(huán)境滑坡，致使房地產(chǎn)行業(yè)市場分化日益顯著，以實現(xiàn)去庫存，不少房地產(chǎn)企業(yè)都實行降價銷售政策，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)短期內資金回籠不暢，繼而加大企業(yè)內部財務風險。與此同時，國家與政府也進行宏觀調控，還會對我國目前房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生嚴重的影響，在許多一線和二線大城市，限購政策都是這樣執(zhí)行，和遏制房價上漲宏觀調控政策，對目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟壓力較大，使房地產(chǎn)企業(yè)財務風險加大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要對企業(yè)內部問題和外部環(huán)境因素進行分析，采用較為合理的財務風險管控措施，保證能減少房地產(chǎn)企業(yè)財務風險[8]。

4.房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險管控中出現(xiàn)的一些問題

4.1 管理層的認知不到位，財務人員的素養(yǎng)有待提高

很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者懂行未必懂財，懂得財務，未必懂得管理，缺乏財務風險管控的意識。有的雖然有所感悟，但是限于某些理論知識，高度與深度不足，不能切實結合實際情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)財務人員職業(yè)素養(yǎng)不足，就是單純地核算，記賬，出報表，對于財務管理活動中反映出來的系列問題，無法及時發(fā)現(xiàn)和解決，造成財務風險管控的不可控。

4.2 企業(yè)內部控制制度和財務管控體系未能發(fā)揮其應有功能

在現(xiàn)代企業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，內部控制制度逐步健全，但是許多規(guī)模較小的民營、私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內控制度已形同虛設，財務管控體系就更不存在了，近年來，倒閉房地產(chǎn)企業(yè)大量涌現(xiàn)，很大一部分原因是內控制度不健全，財務管控不到位。這些公司在其實際運作期間，許多財務活動經(jīng)常處于落后狀態(tài)，事前和事中都無從掌控，不能在第一時間堵住危險，風險被發(fā)現(xiàn)之后，已導致無法彌補的失誤，未能在企業(yè)經(jīng)營活動中充分發(fā)揮其應有功能，財務風險管控無效[9]。

4.3 資金杠桿作用風險大

作為資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，如何高效籌集，利用好經(jīng)費，需要花一番工夫。正確籌集資金，它能使企業(yè)用最小的代價取得最大的效益，如資金結構不適當，極有可能增加企業(yè)的負擔，進入惡性循環(huán)，資金鏈斷裂使企業(yè)不能持續(xù)運轉。而近年來銀行向房地產(chǎn)企業(yè)信貸額度也在不斷地縮緊，籌集資金的途徑也在縮小，目前，四大國有銀行僅向國內一些發(fā)展良好的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，地方商業(yè)銀行還僅向當?shù)亻_發(fā)資質好或信用評級高的房企放貸，并且融資規(guī)模有限，資金杠桿作用不確定因素增加，風險較大。

4.4 對于市場環(huán)境和各種與房地產(chǎn)有關的政策掌握不到位

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況明顯受到市場環(huán)境因素的影響，以前，房地產(chǎn)企業(yè)都屬于高風險產(chǎn)業(yè)，但是伴隨而來的，還有高額收益帶來的收入，導致眾多投資者投身房地產(chǎn)行業(yè)。但是近年來，國家持續(xù)推出房地產(chǎn)調控政策與稅收政策，使房地產(chǎn)企業(yè)得到規(guī)范發(fā)展，理性約束房價過快上漲，使房地產(chǎn)行業(yè)市場不復以往所表現(xiàn)出的高回報。利潤越來越薄，市場行情亦持續(xù)走低，交易量減少，購房意愿減弱，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如市場環(huán)境及某些有關政策掌握不好，很大程度上影響了財務風險控制，因而影響了企業(yè)運行[10]。

5.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制對策研究

認識到新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險問題后，需要制定相關管控措施：一方面，健全和完善企業(yè)財務風險管理體系，使企業(yè)當中所進行的財務管理工作具備了借鑒的基礎與前提；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結構優(yōu)化與調控，使企業(yè)在資產(chǎn)配置方面相對比較合理，有助于商家更好地利用資源。此外，還需關注企業(yè)在項目中的投資管理，使企業(yè)的每筆投入更符合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，給企業(yè)以足夠信息支持。通過對房地產(chǎn)企業(yè)科學合理地進行財務風險管控，有助于企業(yè)對其行為進行更好的調控，預防企業(yè)在發(fā)展過程中遇到問題。

5.1 完善財務風險管理制度

為進一步確保房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制成效，使之更加適應當前經(jīng)濟和社會發(fā)展新形勢，需要對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理制度改進完善投入重視，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理部門及組織建設應受到重視、對風險管理制度實施情況進行監(jiān)督，并對有關人員進行考核和獎勵，讓管理體系更健全。其中房地產(chǎn)企業(yè)風險管理組織部門建立環(huán)節(jié)應安排各專業(yè)部，挑選風險控制專業(yè)人員，要求它對房地產(chǎn)企業(yè)的日常行為進行風險控制，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展中存在的風險點，以及預防和治療，保證損失最小化。能夠借助先進的信息技術方法，對企業(yè)在發(fā)展中隱藏的風險，做到時刻監(jiān)測和合理報警，制定對策。承擔風險控制任務的專業(yè)人員應了解社會宏觀環(huán)境和政策變化，需要借鑒社會上某些新型風險控制制度體系，并對房地產(chǎn)企業(yè)易發(fā)生風險的部分進行了仔細研究與關懷，與其他部門合作，共同構成防范體系，同時也要建立預警。并對財務風險管理制度實施監(jiān)管過程進行了研究，各個部門員工的實際工作狀況，工作狀態(tài)都需得到相應考察，然后及時地發(fā)現(xiàn)企業(yè)所出現(xiàn)的問題，并結合企業(yè)現(xiàn)狀，確立了各階段監(jiān)督檢查目標，使考察的強度加大，對重點環(huán)節(jié)實時控制。還要全面記錄每項檢查結果，使追究責任更順暢，對于企業(yè)內各種資源優(yōu)化配置和制度執(zhí)行方面，均需合理對待，促使其獲利能力和營運能力都有較大提高，有助于企業(yè)更好地完成財務風險控制的目標與需求。在對人員進行激勵和考核環(huán)節(jié)中，則需重視職工實際工作狀況與狀態(tài)，提高職工積極性，激發(fā)職工責任感，讓職工更具責任意識，使命感。還應適當加強職工風險防控意識，規(guī)范職工行為，對于為企業(yè)做出杰出貢獻的職工，應當給予適當獎勵，并進行培訓，為員工晉升提供了較大空間。對于不同工作性質的科室，則需制定更靈活，針對性更強的考核方案與標準，使職工在職業(yè)發(fā)展過程中體會制度優(yōu)勢和公平性，防范財務風險的發(fā)生，最后經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)內部各個部門之間的合作，達到控制財務風險的目的以及需求。

5.2 優(yōu)化資本結構的控制管理

在社會經(jīng)濟發(fā)展進程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著不可忽略的作用，改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結構，有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展和國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。一是能進一步加快房地產(chǎn)行業(yè)融合，拓展房地產(chǎn)企業(yè)，從而達到規(guī)模效應，許多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都相對較小，致使其獲取外部融資相對不足，極易受到制約，而且內部融資所占比重也比較小，因此，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結構，重點是擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，在這些措施中，可采取加快產(chǎn)業(yè)融合，使產(chǎn)業(yè)更加平穩(wěn)的合并，使房地產(chǎn)企業(yè)由量的優(yōu)勢變?yōu)橘|的優(yōu)勢，使整個產(chǎn)業(yè)規(guī)?；l(fā)展變得更順暢。二是搞好企業(yè)資產(chǎn)負債率調控，使它的資本結構更趨于合理，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是個非常嚴重的課題。部分盈利能力相對較好的房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)負債率過高時，便可借助財務杠桿，放大盈利，還能達到減稅要求；但若過分依賴資產(chǎn)負債率，還會使企業(yè)承受更大的財務風險，使企業(yè)處于資金鏈斷裂危險之中，因此，可從控制資產(chǎn)負債率入手，優(yōu)化企業(yè)資本結構，推動企業(yè)成長。

5.3 加強項目投資管理控制

以應對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所遭遇的投資困境，解決投資活動中的風險問題，可由投資業(yè)務、對該項目的可行性分析和多元化投資戰(zhàn)略的選擇這幾個視角入手為了解決這個問題。就房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營而言，要有投資對象、投資的計劃和投資審批、投資過程和其他許多環(huán)節(jié)都得到了仔細把控，并以此為基礎，開展了針對性投資環(huán)境調查研究、投資機會的甄別、投資效益及可行性分析方面的工作，仔細監(jiān)測并掌握投資工程項目進度。在工程可行性研究部分，主要要求獲取海量數(shù)據(jù)信息基礎，并以此為基礎，加以分析整理，弄清工程所處地質環(huán)境和自然經(jīng)濟諸多條件因素對其具體作用情況，以及依據(jù)所得資料，做好該項目的投資收益率計算、資金需求量及成本費用估算進行分析，以了解各種因素給房地產(chǎn)企業(yè)所造成的風險及影響。在多元化投資策略選擇部分，那么就需要針對不同的城市房屋需求進行研究，人口數(shù)量和消費水平的認識，以現(xiàn)階段社會老齡化為背景進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，其實，這是一種非常明顯而又具有典型性的多元化投資策略運用。在實踐中，需時刻注意項目風險分擔和投資收益問題，使多元化投資戰(zhàn)略取得的成效充分展現(xiàn)出來。

結語：

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要管理手段，它的管控過程復雜多變，變化多端。只有對市場環(huán)境及多項房地產(chǎn)政策有了全面認識后，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)實情況，制定了科學合理的、采取有效管控措施，為了減少財務風險，達到經(jīng)營目標，成功實現(xiàn)財務風險管控，為了企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展與上行做出了積極的貢獻。