新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全成本管理探究

江 誠(chéng)

（武漢祥悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，武漢 430014）

引 言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要拉動(dòng)力之一，對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市發(fā)展和民生改善具有舉足輕重的作用。然而，伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，如何通過有效的成本管理來提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)率、降低成本風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，以及優(yōu)化資源配置，已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。全成本管理作為一種系統(tǒng)性、全面性的成本控制手段，其在新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用顯得尤為重要。

一、全成本管理對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的重要性

（一）提高投資回報(bào)率

其一，全成本管理有助于企業(yè)全面、系統(tǒng)地分析各類成本，包括直接成本、間接成本、固定成本和變動(dòng)成本等。這種全面性分析使企業(yè)能夠深入了解項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)，從而制定合理的成本控制措施以降低總成本。其二，全成本管理有助于企業(yè)優(yōu)化資源配置。當(dāng)企業(yè)深入了解各類成本后，能夠?qū)θ肆?、物料、設(shè)備等資源進(jìn)行合理配置，提高資源利用效率，進(jìn)而優(yōu)化資源配置，有助于降低成本，從而提高項(xiàng)目的投資回報(bào)率。其三，全成本管理有助于企業(yè)制定合理的項(xiàng)目定價(jià)策略。通過對(duì)各類成本的全面分析，企業(yè)能夠更準(zhǔn)確地估算項(xiàng)目的成本及利潤(rùn)空間，從而制定合理的售價(jià)，以提高投資回報(bào)率。

（二）降低成本風(fēng)險(xiǎn)

其一，全成本管理有助于企業(yè)準(zhǔn)確識(shí)別成本風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，企業(yè)能夠發(fā)現(xiàn)潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)采取相應(yīng)措施進(jìn)行預(yù)防和控制。這一過程有助于降低項(xiàng)目的成本不確定性，進(jìn)而降低成本風(fēng)險(xiǎn)。其二，全成本管理能夠輔助企業(yè)制定有針對(duì)性的成本控制策略。在識(shí)別成本風(fēng)險(xiǎn)后，企業(yè)可以根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)制定相應(yīng)的成本控制策略，如優(yōu)化采購(gòu)流程、加強(qiáng)合同管理、提高資源利用效率等。這些策略有助于降低成本風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。其三，全成本管理有助于企業(yè)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。在識(shí)別和分析成本風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，企業(yè)可以提前制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，為可能出現(xiàn)的成本風(fēng)險(xiǎn)事件做好準(zhǔn)備。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，企業(yè)可以迅速啟動(dòng)應(yīng)對(duì)預(yù)案，將成本風(fēng)險(xiǎn)的影響降至最低。

（三）提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力

其一，全成本管理有助于提高項(xiàng)目的成本效益。通過對(duì)各類成本進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，企業(yè)能夠發(fā)現(xiàn)成本中的短板和改進(jìn)空間，從而采取針對(duì)性的措施提高成本效益。提高成本效益可以降低項(xiàng)目的總成本，使企業(yè)在同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其二，全成本管理有助于提升項(xiàng)目的質(zhì)量和效率。在全成本管理的過程中，企業(yè)會(huì)對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行深入剖析，從而發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的問題和潛在風(fēng)險(xiǎn)。通過解決這些問題和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以提高項(xiàng)目的質(zhì)量和效率，從而提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其三，全成本管理有助于企業(yè)建立良好的企業(yè)形象。通過全面、系統(tǒng)地分析項(xiàng)目成本，企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)資源的合理配置，提高成本效益和項(xiàng)目質(zhì)量。這些都有助于提升企業(yè)的口碑和形象，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

（四）優(yōu)化資源配置

其一，全成本管理有助于企業(yè)全面了解項(xiàng)目資源的使用狀況。通過對(duì)各類資源的投入產(chǎn)出進(jìn)行全面分析，企業(yè)能夠更加清晰地把握資源配置的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)潛在的問題和改進(jìn)空間。其二，全成本管理有助于提高資源利用效率。在對(duì)各類資源進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上，企業(yè)可以有針對(duì)性地調(diào)整資源配置策略，從而提高資源的使用效率。例如，企業(yè)可以通過優(yōu)化人力資源、物資采購(gòu)、施工管理等方面的成本控制，減少資源浪費(fèi)，降低項(xiàng)目成本。其三，全成本管理有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展。在資源配置的過程中，企業(yè)可以借助全成本管理的方法，加大對(duì)綠色建筑和可持續(xù)發(fā)展的投入，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綠色發(fā)展。這樣的資源配置不僅有助于提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，還有利于提升企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和形象。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全成本管理面臨的問題

（一）成本控制不精細(xì)化

第一，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面仍然存在一定的不足。盡管大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到全成本管理的重要性，但在實(shí)際操作中，部分企業(yè)缺乏精細(xì)化的成本控制手段，導(dǎo)致成本管理效果不佳。第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本預(yù)算和成本核算方面的方法過于簡(jiǎn)單。這種簡(jiǎn)單化的方法往往無法充分考慮項(xiàng)目的特點(diǎn)和復(fù)雜性，從而導(dǎo)致成本控制水平低下。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，這種低效的成本控制可能會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)、成本超標(biāo)等問題，進(jìn)而影響項(xiàng)目的整體效益。第三，一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制的過程中忽視了與相關(guān)部門和合作伙伴的溝通協(xié)作。由于信息不對(duì)稱，各方在成本控制方面的行動(dòng)不一致，從而導(dǎo)致整體成本控制效果不理想。這種情況在很大程度上限制了全成本管理在項(xiàng)目開發(fā)過程中的優(yōu)勢(shì)。

（二）成本風(fēng)險(xiǎn)及不確定性增加

第一，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面面臨更大的挑戰(zhàn)。這些挑戰(zhàn)包括原材料價(jià)格波動(dòng)、勞動(dòng)力成本上升、政策變化等，均會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生較大的影響，從而增加成本風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性不斷提高。在新時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的領(lǐng)域更加多元化，如綠色建筑、智能化技術(shù)等。這些新型領(lǐng)域的應(yīng)用帶來了更高的技術(shù)要求，同時(shí)也使得項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)和預(yù)測(cè)更加復(fù)雜，導(dǎo)致成本不確定性增加。第三，在全球化背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越受到國(guó)際市場(chǎng)和政策的影響。例如，貿(mào)易政策的變化可能導(dǎo)致建筑材料進(jìn)口成本的波動(dòng)，匯率波動(dòng)可能影響項(xiàng)目的融資成本，等等。這些因素都為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理帶來了更高的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

（三）信息化程度不高

第一，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在信息化建設(shè)方面存在滯后現(xiàn)象。由于企業(yè)在信息技術(shù)投入和應(yīng)用方面的不足，成本管理過程中信息獲取、傳遞和處理的能力有限，進(jìn)而影響全成本管理的效果。第二，信息化程度不高可能導(dǎo)致成本管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性受到挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性對(duì)全成本管理具有重要意義。然而，缺乏高效的信息化手段會(huì)使企業(yè)難以及時(shí)掌握成本變化情況，從而降低成本控制的針對(duì)性和有效性。第三，信息化程度不高將限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全成本管理過程中的決策效率。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)需要快速地對(duì)成本進(jìn)行分析和調(diào)整。然而，信息化建設(shè)滯后的企業(yè)往往無法迅速處理大量的成本數(shù)據(jù)，從而導(dǎo)致決策過程滯后，影響項(xiàng)目成本的優(yōu)化。

（四）缺乏綠色建筑理念的全成本管理

第一，缺乏綠色建筑理念的全成本管理可能導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中忽視環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，資源消耗和環(huán)境污染問題尤為突出。而全成本管理如果未能充分融入綠色建筑理念，企業(yè)將難以對(duì)這些問題進(jìn)行有效控制和改善。第二，缺乏綠色建筑理念的全成本管理將限制企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。隨著消費(fèi)者對(duì)綠色建筑理念的認(rèn)同度不斷提高，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)充分考慮綠色建筑理念，以提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而，若企業(yè)在全成本管理中未能充分融入綠色建筑理念，將難以滿足市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求。第三，缺乏綠色建筑理念的全成本管理會(huì)影響企業(yè)在政策支持和優(yōu)惠方面的獲取。政府對(duì)綠色建筑的推廣給予了許多政策扶持和優(yōu)惠措施，若企業(yè)在全成本管理中未能融入綠色建筑理念，將難以享受到這些政策優(yōu)勢(shì)。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全成本管理策略

（一）建立全成本管理體系

首先，企業(yè)應(yīng)明確全成本管理體系的目標(biāo)與原則。其一，全成本管理體系應(yīng)以降低總成本、提高成本效益為目標(biāo)，以持續(xù)改進(jìn)、優(yōu)化資源配置為原則。其二，全成本管理體系應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目的全生命周期，從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)到拆除，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全面控制與優(yōu)化。其次，企業(yè)應(yīng)建立全成本管理體系的組織結(jié)構(gòu)和工作流程。具體而言，企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門負(fù)責(zé)全成本管理的部門或崗位，明確全成本管理的職責(zé)與權(quán)限。此外，企業(yè)應(yīng)建立完善的全成本管理工作流程，確保全成本管理的工作順利開展。再次，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)全成本管理體系的信息化建設(shè)。通過采用先進(jìn)的信息技術(shù)，企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目成本信息的實(shí)時(shí)傳遞與共享，有助于提高全成本管理的效率。同時(shí)，信息化手段還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本數(shù)據(jù)的大數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)決策提供支持。最后，企業(yè)應(yīng)注重全成本管理體系的績(jī)效評(píng)價(jià)與激勵(lì)機(jī)制。通過設(shè)定合理的績(jī)效指標(biāo)，企業(yè)能夠?qū)θ杀竟芾砉ぷ鬟M(jìn)行有效評(píng)價(jià)，進(jìn)而為全成本管理的持續(xù)改進(jìn)提供依據(jù)。

（二）引入BIM 技術(shù)提高成本管理精細(xì)化水平

首先，BIM 技術(shù)有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的可視化。通過三維建筑模型，企業(yè)可以直觀地了解項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)、材料及相關(guān)成本信息。此外，項(xiàng)目成本可實(shí)時(shí)更新，方便各部門進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控與調(diào)整，從而提高成本管理的效率。其次，BIM 技術(shù)有助于提高項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。其一，BIM技術(shù)可實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的精確計(jì)算，避免傳統(tǒng)估算方法中的人為因素導(dǎo)致的誤差。其二，基于歷史數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)挖掘與分析，有助于對(duì)未來成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，從而實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。再次，BIM 技術(shù)可以優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工方案。通過BIM 模型，企業(yè)可在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段預(yù)測(cè)并規(guī)避潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)，從而降低項(xiàng)目成本。在施工階段，BIM 技術(shù)也有助于優(yōu)化施工方案，提高資源利用率，降低成本和減少浪費(fèi)。最后，BIM 技術(shù)有助于提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的效率。通過建立全生命周期的建筑信息模型，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控與優(yōu)化。

（三）實(shí)施綠色建筑全成本管理

首先，企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段充分考慮綠色建筑的理念。其一，在選址、規(guī)劃與設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)遵循節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等原則，降低項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響。其二，在建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)采用環(huán)保、節(jié)能的建筑材料和技術(shù)，確保項(xiàng)目的可持續(xù)性。其次，企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目施工階段推行綠色施工管理，包括嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境污染，合理利用資源，減少?gòu)U棄物排放，提高施工過程中的能源利用效率，以降低項(xiàng)目的生命周期成本。再次，企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與維護(hù)階段實(shí)施綠色運(yùn)營(yíng)管理。其一，通過對(duì)項(xiàng)目設(shè)備與設(shè)施進(jìn)行智能化監(jiān)控與管理，實(shí)現(xiàn)資源的高效利用，降低運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。其二，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)的培訓(xùn)與指導(dǎo)，提高人員的綠色意識(shí)，確保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)完善綠色建筑全成本管理制度。這包括制定綠色建筑全成本管理的標(biāo)準(zhǔn)和流程，明確各部門和崗位的責(zé)任與權(quán)利，以確保全成本管理在項(xiàng)目各階段的有效實(shí)施。

（四）加強(qiáng)人力資源、物資采購(gòu)、項(xiàng)目管理和財(cái)務(wù)管理成本控制

首先，加強(qiáng)人力資源成本控制。企業(yè)應(yīng)制訂合理的人力資源規(guī)劃，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。其一，通過建立績(jī)效考核制度激勵(lì)員工提高工作效率，降低人力資源成本。其二，加強(qiáng)人力資源培訓(xùn)，提升員工的業(yè)務(wù)能力和成本意識(shí)，確保人力資源成本的有效利用。其次，優(yōu)化物資采購(gòu)成本控制。企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的物資采購(gòu)管理制度，確保物資采購(gòu)過程中的成本效益。其一，通過采用競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)和集中采購(gòu)等方式，降低采購(gòu)成本。其二，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與供應(yīng)商的合作與溝通，實(shí)現(xiàn)物資采購(gòu)與實(shí)際需求的匹配，避免浪費(fèi)和滯銷。再次，強(qiáng)化項(xiàng)目管理成本控制。企業(yè)應(yīng)通過有效的項(xiàng)目管理體系，確保項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本可控。其一，項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的嚴(yán)格控制有助于降低返工、拖期等成本損失。其二，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與應(yīng)對(duì)，降低因項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的成本損失。最后，提高財(cái)務(wù)管理成本控制。企業(yè)應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，確保財(cái)務(wù)成本的合理分配與控制。其一，通過合理的資金籌措方式，降低企業(yè)融資成本。其二，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部成本核算和報(bào)告的監(jiān)督與審計(jì)，確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)、準(zhǔn)確，為成本控制提供有效支持。

（五）利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段提高成本管理效率

首先，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)優(yōu)化成本管理。企業(yè)應(yīng)收集、整理和分析各類成本數(shù)據(jù)，挖掘潛在的成本節(jié)約機(jī)會(huì)。其一，大數(shù)據(jù)分析有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)成本控制中的問題和短板，為優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)提供依據(jù)。其二，通過對(duì)歷史成本數(shù)據(jù)的分析，企業(yè)可預(yù)測(cè)未來成本趨勢(shì)，為決策提供科學(xué)支持。其次，運(yùn)用云計(jì)算提高成本管理效率。企業(yè)應(yīng)構(gòu)建基于云計(jì)算的成本管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)成本信息的實(shí)時(shí)更新與共享。其一，云計(jì)算平臺(tái)可以提高成本數(shù)據(jù)處理速度，減少企業(yè)對(duì)硬件資源的依賴。其二，通過云計(jì)算平臺(tái)的數(shù)據(jù)共享，企業(yè)可實(shí)現(xiàn)跨部門、跨地域的協(xié)同成本管理，降低溝通成本。最后，采用人工智能技術(shù)提升成本決策水平。企業(yè)可運(yùn)用機(jī)器學(xué)習(xí)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等人工智能技術(shù)，為成本決策提供智能化支持。其一，人工智能技術(shù)可幫助企業(yè)在大量數(shù)據(jù)中自動(dòng)識(shí)別成本驅(qū)動(dòng)因素，為成本控制提供有針對(duì)性的建議。其二，人工智能技術(shù)可在企業(yè)成本預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面發(fā)揮作用，提高決策的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。

結(jié) 語

展望未來，隨著綠色建筑、數(shù)字化建筑、智能建筑等新興技術(shù)的廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全成本管理將面臨更多挑戰(zhàn)和機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷地學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)的成本管理理念和方法，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。此外，企業(yè)應(yīng)關(guān)注政策法規(guī)的變化，積極參與政策制定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的完善，以推動(dòng)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。