法律背景下房地產(chǎn)交易存在的問(wèn)題與防范對(duì)策研究

陳 明

浙江海貿(mào)律師事務(wù)所，浙江 臺(tái)州 318000

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊火爆，房地產(chǎn)的整體價(jià)值水平也處于逐年上升狀態(tài)，發(fā)展前景很是廣闊，對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，房地產(chǎn)交易無(wú)疑是購(gòu)房的核心環(huán)節(jié)，但他們普遍不熟悉相關(guān)法律細(xì)則，在實(shí)際交易過(guò)程中往往面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。如此，在購(gòu)房后期很容易出現(xiàn)這樣那樣的糾紛，要想更好地防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，便要求購(gòu)房者多多了解相關(guān)法律，明確交易的一應(yīng)流程，以有效手段保障自身權(quán)益。

一、房地產(chǎn)交易中存在的法律問(wèn)題

（一）房屋交易合同的無(wú)效性風(fēng)險(xiǎn)

作為確保房地產(chǎn)交易活動(dòng)循序推進(jìn)的重要前提和有力保障，房屋交易合同的重要性彰明昭著，唯有強(qiáng)化對(duì)合同有效性、合法性的嚴(yán)格監(jiān)督，方能更好地保障交易雙方的切身權(quán)益。無(wú)效合同的后果與原因之間關(guān)聯(lián)密切，對(duì)于無(wú)效的房屋交易合同，《中華人民共和國(guó)民法典》給出了確切規(guī)定，無(wú)民事行為能力人在參與房地產(chǎn)交易活動(dòng)時(shí)，交易合同的簽訂必須交由專門的法定代理人來(lái)負(fù)責(zé)；限制民事行為能力人在簽訂房屋交易合同時(shí)，必須交由法定代理人來(lái)負(fù)責(zé)或者征得其同意，在此條件下簽訂的合同才是有效的，不然便是無(wú)效合同。此外，在房地產(chǎn)交易中，還存在諸多合同無(wú)效情形，在此著重就幾種常見情形加以概述：一方當(dāng)事人通過(guò)杜撰事實(shí)、歪曲真相等欺詐方式誤導(dǎo)另一方當(dāng)事人，使其形成錯(cuò)誤認(rèn)知，由此簽訂的有違其實(shí)際意愿的合同；一方當(dāng)事人以不良手段脅迫對(duì)方，導(dǎo)致其生命、財(cái)產(chǎn)、精神等受到威脅，在心生恐懼、惶恐不安的情況下簽訂的合同；當(dāng)事人之間惡意勾結(jié)，使得國(guó)家、集體、他人利益受損的情況下簽訂的房屋交易合同或當(dāng)事人并非簽訂書面性質(zhì)的合同且查無(wú)實(shí)據(jù)的，也是無(wú)效合同［1］。

（二）銀行貸款審批未能通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)交易期間，如果買方在申請(qǐng)貸款時(shí)沒(méi)有獲得審批，賣方便會(huì)存在不過(guò)戶問(wèn)題，一旦在交易中顯露此類情形，便要依據(jù)雙方當(dāng)事人事先簽署的合同做出正確決斷，再圍繞合法權(quán)益實(shí)施其他有效對(duì)策。就常規(guī)而言，此類事件的合同約定通?？煞譃槿N：一是如果買方存在貸款未獲得審批的情況，其可以在合同約定期限內(nèi)選擇以現(xiàn)金形式加以補(bǔ)缺，此方法在保障賣方權(quán)益方面具有較好的效力；二是如果貸款未能獲得審批，雙方皆有將合同解除的正當(dāng)權(quán)利，買方也可以再行向其他銀行提請(qǐng)貸款，此方法在保障買方權(quán)益方面具有較好的效力；三是沒(méi)有對(duì)貸款審批不通過(guò)或者貸款不足方作出該約定，面對(duì)此情形，應(yīng)參照其他法律就雙方交易者的違約責(zé)任加以辨別。在應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，買方在交易中發(fā)揮主要影響，其有責(zé)任就一應(yīng)貸款事宜進(jìn)行緊密追蹤和關(guān)注，以期及早察覺(jué)到可能存在的風(fēng)險(xiǎn)并以有效對(duì)策將余款填補(bǔ)上，以防在交易期間出現(xiàn)類似情況。此舉也正是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的有力手段，對(duì)于在交易合同細(xì)則內(nèi)沒(méi)有明確標(biāo)注貸款審批不通過(guò)約定的，買賣雙方可以自行加以協(xié)商，增設(shè)賣方有權(quán)協(xié)助買方申請(qǐng)貸款的事項(xiàng)。

（三）交付定金后賣方不履行合同

就整個(gè)房地產(chǎn)交易的過(guò)程而言，買方在支付全部購(gòu)房金額之前可以先行支付一部分的擔(dān)保定金，在其將剩余金額一一補(bǔ)齊之后，此前支付的定金一般回收或者直接充當(dāng)購(gòu)房金額的一部分。倘若買方在支付完定金之后，在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有按照合同約定履約，則其沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)制賣方將定金退回給自己，倘若賣方在收取定金之后，做出有違合同約定的行為，則要按照原有定金的雙倍返還給買方。在實(shí)際交易中，此類狀況屢見不鮮，當(dāng)買方依循定金規(guī)定支付給賣方時(shí)，兩者于此期間沒(méi)有簽署相應(yīng)合同或制定相關(guān)協(xié)議，存在此類狀況時(shí)很容易出現(xiàn)一方違約不想繼續(xù)簽署合同的問(wèn)題。加上缺乏有關(guān)的條款、材料充當(dāng)定金支付的有效憑據(jù)，此時(shí)，認(rèn)真守約的一方很難保障自身權(quán)益，對(duì)于這一風(fēng)險(xiǎn)的防范，買賣雙方于定金交付期間便應(yīng)簽署相應(yīng)合同，留下憑證。并將房屋資料、定金數(shù)額等一應(yīng)信息加以確切標(biāo)示，購(gòu)房時(shí)間也要一起標(biāo)注在合同細(xì)則內(nèi)，此外，還要嚴(yán)格區(qū)分好定金與訂金，兩者雖然只有一字之差，然而其法律效力和后果卻迥然相異［2］。

（四）房屋在出租期間出售的風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果在房屋出租過(guò)程中對(duì)外售賣，則承租者理應(yīng)享有一定的購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)，所以，出租者在售賣房屋時(shí)，需要將承租者所享有的這一權(quán)利加以明確告知。還要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，就算出租者沒(méi)有將購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)告知給承租者，其所享有的權(quán)利依舊是有效的，最高人民法院曾就這一問(wèn)題提出過(guò)確切規(guī)定——出租者在租房過(guò)程中沒(méi)有在限定時(shí)間內(nèi)告知承租者其所享有的購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)或承租者在購(gòu)買權(quán)上遭受他人的侵害時(shí)，承租者可以向出租者申請(qǐng)相應(yīng)的賠償。因而，為規(guī)避后續(xù)可能出現(xiàn)的紛爭(zhēng)問(wèn)題，買方在交易期間可以向賣方提出相應(yīng)要求，督促其及時(shí)同承租者做好溝通，確定承租者放棄購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)之后再商討合同的簽訂事宜，此舉也正是防范后續(xù)紛爭(zhēng)問(wèn)題、減少不必要麻煩的有力手段，需引起相應(yīng)人員的重視［3］。

（五）房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的風(fēng)險(xiǎn)

作為判斷房地產(chǎn)交易是否合法的要點(diǎn)環(huán)節(jié)，標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系務(wù)必要給出明確清晰的界定，買賣雙方需要給出相應(yīng)憑證作為證實(shí)其所簽訂的交易合同存在法律效力的依據(jù)，簽訂合同者同樣應(yīng)享有一定權(quán)利，例如，賣方是不是真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人，還有沒(méi)有共有人，共有人有沒(méi)有同意并委托代其行使權(quán)利等等。非產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過(guò)公證部門公證的委托公證書，在委托事項(xiàng)中的權(quán)限內(nèi)容是什么？諸如委托簽訂合同、確定交易價(jià)格、房款的收取、房屋的交割等等，在交易合同的簽訂過(guò)程中，若是存在委托事項(xiàng)不夠細(xì)致、價(jià)格不夠合理等問(wèn)題，很容易給買賣雙方帶來(lái)諸多紛爭(zhēng)與難題。除此之外，同樣存有諸多詐騙行為，例如有人打著收購(gòu)的名義將房屋買斷，等獲得相關(guān)房產(chǎn)鑰匙及其法律文件原件之后通過(guò)各種借口拖延、不辦理手續(xù)，而后假冒產(chǎn)權(quán)人通過(guò)一房多賣、多租等方式實(shí)施詐騙等違法行為，嚴(yán)重侵害產(chǎn)權(quán)人的切身利益。

二、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

（一）規(guī)避房地產(chǎn)交易中的合同風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未配備起一整套足夠完善的運(yùn)行機(jī)制，且與之相關(guān)的法律條文也有待優(yōu)化，因而在實(shí)際交易中時(shí)常出現(xiàn)一些合同糾紛問(wèn)題，作為買方的購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)往往更大。在此背景下，防范交易過(guò)程中潛在的合同風(fēng)險(xiǎn)便成為重心所在，應(yīng)當(dāng)綜合考量房地產(chǎn)性質(zhì)、交易雙方類型等因素有針對(duì)性地應(yīng)對(duì)，諸如在購(gòu)置預(yù)售商品房時(shí)，一定要了解基本的房源信息，仔細(xì)查閱一應(yīng)證書文件；對(duì)于二手房的交易，一定要耐心核查賣方的真實(shí)信息，尤其要核查是否存在抵押、出租等不完整產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，確保交易主體的合理性、轉(zhuǎn)讓的合法性，維護(hù)購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)等等，充分彰顯合同所擁有的法律效力［4］。在合同簽訂過(guò)程中，務(wù)必要將交易雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約所需承擔(dān)的職責(zé)等逐一劃分到位，諸如對(duì)未能按規(guī)定時(shí)間交房、房屋質(zhì)量同合同規(guī)定的要求不相符合等情況的處理，以免后續(xù)出現(xiàn)一些額外的合同紛爭(zhēng)。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)安全信息工作體系

信息技術(shù)的普及與革新為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更為有利的發(fā)展環(huán)境，為了更輕松、高效地拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展范疇與規(guī)模，必須配備同房地產(chǎn)交易活動(dòng)相匹配的信息安全體系。依托于前沿信息技術(shù)手段，致力于對(duì)龐雜交易信息的整合，促進(jìn)信息資源的共享共用，若是在交易過(guò)程中察覺(jué)到有違法律規(guī)定的行為，則要立即進(jìn)行整改，提高房地產(chǎn)交易的安全系數(shù)。在日常交易中，相關(guān)部門及管理人員必須將自身職責(zé)與義務(wù)逐一踐行到位，及時(shí)公示有關(guān)的政策條文及信息數(shù)據(jù)，確保廣大基層購(gòu)房者可以了解到最新的房地產(chǎn)交易資訊，以防受到欺詐與蒙蔽。開發(fā)商、銷售商還需同購(gòu)房者簽署必要的誠(chéng)信協(xié)議，提高交易信息的可靠性和安全性，保證房地產(chǎn)品質(zhì)，一絲不茍地打擊交易中存在的違規(guī)欺詐行為，在適應(yīng)購(gòu)房者的購(gòu)房需求的同時(shí)也讓他們少一些后顧之憂。

（三）建立健全房地產(chǎn)配套法律制度

同其他發(fā)展歷史長(zhǎng)遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)依然屬于新興的年輕產(chǎn)業(yè)，在配套法律制度的設(shè)置方面尚有待完善，對(duì)此，相關(guān)政府部門必須充分彰顯自身引導(dǎo)效力，做好一應(yīng)監(jiān)管、引導(dǎo)工作。深化同市場(chǎng)、企業(yè)等多方主體的交流與協(xié)作，立足于對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)行情、實(shí)際需求、現(xiàn)存問(wèn)題的分析之上，依托于聽證會(huì)、網(wǎng)絡(luò)建言、媒體監(jiān)督等多元方式，致力于房地產(chǎn)法律制度的循序完善。在制度的實(shí)際執(zhí)行中，各部門及人員要秉持“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”等原則，一旦發(fā)現(xiàn)那些存在違規(guī)行為的開發(fā)商、中介商等，務(wù)必要給予嚴(yán)厲懲處，盡可能地凸顯相關(guān)制度的最大效力。縱觀房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，很多人對(duì)于相關(guān)法律的了解有限，法律意識(shí)不足，且還存有投機(jī)、僥幸、取巧等不良心理動(dòng)機(jī)，實(shí)際上，這些人中的很大一部分由于自身法律常識(shí)的缺乏，往往未能意識(shí)到潛在于暗處的風(fēng)險(xiǎn)［5］。因而，必須強(qiáng)化法制宣傳教育，做好相關(guān)法律常識(shí)的科普，確保越來(lái)越多的人可以知法、懂法、守法，唯有如此，各交易主體才能更為積極主動(dòng)地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。

（四）強(qiáng)化誠(chéng)信理念和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

強(qiáng)化以誠(chéng)信為主題的道德引導(dǎo)工作，貫徹誠(chéng)信這一基本的交易準(zhǔn)則，依托于多元高效的新舊媒介做好宣傳、監(jiān)督、教育工作，相關(guān)部門及管理人員必須明確自身職責(zé)，協(xié)同做好組織和引導(dǎo)。組織好房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介公司的日常培訓(xùn)工作，特別要強(qiáng)化思想品德、誠(chéng)信理念方面的培訓(xùn)，使得相關(guān)人員可以提高思想認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)交易中真正將誠(chéng)信放在首位，使得各項(xiàng)交易工作可以按部就班推進(jìn)。若是開發(fā)商、銷售商、中介方在日常經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)有違誠(chéng)信原則的行為，監(jiān)管部門一定要及時(shí)給予懲治，督促其進(jìn)行整改，日后再發(fā)現(xiàn)此類問(wèn)題，則要限制其從事同房地產(chǎn)交易相關(guān)的工作。風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的強(qiáng)化同樣是關(guān)鍵所在，唯有具備強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，才能更好地規(guī)避、抑制潛在于交易各環(huán)節(jié)的大小風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效進(jìn)步、未來(lái)發(fā)展打好必要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員可以參考過(guò)往的風(fēng)險(xiǎn)案例，就其中問(wèn)題加以深層次剖析，協(xié)同各部門、員工學(xué)習(xí)、交流，并多多了解同行在風(fēng)險(xiǎn)防范、問(wèn)題處理方面的經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范體系［6］。

（五）房地產(chǎn)交易中買方的風(fēng)險(xiǎn)防范

在選購(gòu)房屋的過(guò)程中，買方需提前做好必要的準(zhǔn)備工作，例如可以采取查詢互聯(lián)網(wǎng)、傳媒信息，咨詢其他購(gòu)房者的評(píng)價(jià)，尋求房地產(chǎn)部門的幫助等途徑就當(dāng)前的房地產(chǎn)咨詢、政策加以了解。切記不要在不知情的情況下盲目購(gòu)買，在交易之前，最好親自到樓盤進(jìn)行參觀和核查，針對(duì)那些靠自己難以把握的問(wèn)題，諸如房屋品質(zhì)、未來(lái)政策、未來(lái)行情等，可以向?qū)I(yè)人員尋求建議。此外，買方在交易過(guò)程中，一定不要出現(xiàn)隨意交付定金的情況，而應(yīng)在仔細(xì)瀏覽合同條文、要求細(xì)節(jié)，全面把握各相關(guān)信息的基礎(chǔ)上再做決定，對(duì)于合同中那些自己不熟悉的部分要仔細(xì)問(wèn)清楚，以免受到中介、銷售等人員的誘導(dǎo)。對(duì)于合同中提及的國(guó)家政策相關(guān)內(nèi)容，可以咨詢房地產(chǎn)部門人員的專業(yè)意見，等到合同順利簽訂完畢之后，再依循有關(guān)條文交付定金，如此，才能更好地保障自身利益，免去不必要的麻煩?？偠灾?，對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房屋購(gòu)置是一件關(guān)乎自身利益的大事，熟悉相關(guān)法律條文、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、全面了解相關(guān)信息是購(gòu)房的必要準(zhǔn)備，必須引起足夠重視，以免受到誤導(dǎo)和欺騙。

三、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，房地產(chǎn)交易的規(guī)范化、市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中依舊顯露出諸多法律方面的問(wèn)題，這便要求相關(guān)部門及人員提高警惕，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，以有效手段將各類糾紛出現(xiàn)的可能性降至最低。在日常交易中，必須再接再厲、提高警惕、強(qiáng)化監(jiān)管，正視現(xiàn)存問(wèn)題，做好針對(duì)性防范，將一應(yīng)要點(diǎn)逐一踐行到實(shí)處，以期創(chuàng)設(shè)安全性更高、執(zhí)行性更強(qiáng)的房地產(chǎn)交易環(huán)境。