鄰里中心商業(yè)策劃與建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐
——以大興空港新苑商業(yè)項(xiàng)目為例

歐金明 代兵 于曉麗 姚瑾蓉

為將鄰里中心引入大興機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)（大興片區(qū)）城市規(guī)劃，大興空港新苑商業(yè)項(xiàng)目通過商業(yè)策劃-概念設(shè)計(jì)-業(yè)態(tài)落位-方案設(shè)計(jì)-初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)流程，在開放空間內(nèi)將業(yè)態(tài)、建筑、功能、景觀等因素結(jié)合，既滿足了周邊居民的美好生活需求，又使建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)了投資收益。

鄰里中心；商業(yè)策劃；建筑設(shè)計(jì)

0 引言

社區(qū)鄰里中心概念來源于美國社會(huì)學(xué)家克拉倫斯·佩里于1929年提出的“鄰里單位”概念?！班徖飭挝弧钡囊?guī)模以小學(xué)生不穿越交通干道為原則，在其內(nèi)部配置商店、教堂、圖書館和公共中心[1]。1933年《雅典憲章》將“鄰里單位”原則作為居住區(qū)規(guī)劃的基本思想。新加坡在“鄰里單位”的基礎(chǔ)上，將鄰里中心概念運(yùn)用到實(shí)踐中。鄰里中心是集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等功能于一體的居住區(qū)商業(yè)中心，圍繞12項(xiàng)居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為人們提供一站式服務(wù)[2]。鄰里中心摒棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)，不同于傳統(tǒng)意義上小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)。

蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間合作項(xiàng)目，園區(qū)內(nèi)商業(yè)開發(fā)和社區(qū)服務(wù)在規(guī)劃和建設(shè)上借鑒了新加坡鄰里中心模式。根據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，遵循“有序、規(guī)范、配套”的原則，在70km2工業(yè)園區(qū)內(nèi)根據(jù)住宅區(qū)建設(shè)17個(gè)鄰里中心。半徑約1km輻射范圍內(nèi)存在1個(gè)鄰里中心，在獨(dú)立地塊采用建筑群體組合形式進(jìn)行布置。每個(gè)鄰里中心服務(wù)6000～8000戶，2～3萬人口。目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已建成新城、貴都、玲瓏、湖東、師惠、沁苑、翰林等鄰里中心[3]。鄰里中心模式在新加坡和蘇州的成功應(yīng)用已得到國內(nèi)廣泛認(rèn)可，在天津、揚(yáng)州、合肥等城市規(guī)劃中得到落實(shí)，并在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中得到應(yīng)用[4]。

1 項(xiàng)目概況

為將鄰里中心引入大興機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)（大興片區(qū)）城市規(guī)劃，在大興空港新苑配套商業(yè)項(xiàng)目土地掛牌文件中，將項(xiàng)目定位為鄰里中心，服務(wù)于周邊社區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地面積為12067m2，容積率為1.5，新建地上建筑面積為18100m2，需充分利用地下空間，提高土地利用效率，提升場(chǎng)地東側(cè)城市公園綠地。

項(xiàng)目建設(shè)團(tuán)隊(duì)通過打造社區(qū)鄰里中心，為周邊社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資收益，在策劃和設(shè)計(jì)階段與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)全過程共同創(chuàng)作，形成商業(yè)策劃-概念設(shè)計(jì)-業(yè)態(tài)落位-方案設(shè)計(jì)-初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)流程。

2 商業(yè)策劃

項(xiàng)目地塊位于大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)空港新苑安置房居住區(qū)配套組團(tuán)中，配套組團(tuán)包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、殘疾人康復(fù)中心、中小學(xué)、郵政設(shè)施、住宅底商等。配套組團(tuán)適宜步行范圍（1km，15min）可覆蓋空港新苑大部分住宅樓，商業(yè)功能應(yīng)著重考慮住戶需求（見圖1）。項(xiàng)目地塊既不具備高速公路出入口、快捷公共交通場(chǎng)站優(yōu)勢(shì)，又不具備輻射大半徑范圍條件。

1 項(xiàng)目用地位置及周邊道路

項(xiàng)目所處區(qū)位1km范圍內(nèi)整體人口密度較高，以居住人群為主，因該區(qū)周邊配套相對(duì)完善，除還遷居民外，還存在機(jī)場(chǎng)與航空公司工作人員。項(xiàng)目周邊辦公人員密度較低，其消費(fèi)能力及消費(fèi)偏好與居住人群相似，重合度較高。項(xiàng)目周邊到訪人群消費(fèi)能力較強(qiáng)，偏好西餐。未來客群將由周邊家庭、辦公及偶然到訪共同組成，以家庭客群為主要目標(biāo)客群。

項(xiàng)目定位以生活服務(wù)、親子互動(dòng)、社交體驗(yàn)為主要核心功能，為周邊客群提供家庭生活消費(fèi)、聚餐社交、娛樂體驗(yàn)等一站式生活消費(fèi)空間。

3 概念設(shè)計(jì)

在概念設(shè)計(jì)階段，將集中式商業(yè)和街區(qū)式商業(yè)進(jìn)行方案比選。集中式商業(yè)具有聚攏人氣的商業(yè)氛圍，使消費(fèi)充滿儀式感的同時(shí)，為消費(fèi)者提供舒適的室內(nèi)空間；通過整體的建筑形象打造，提升區(qū)域熱度（見圖2）。街區(qū)式商業(yè)充滿鮮活市井百態(tài)與人情味，在商業(yè)氛圍營造上有天然優(yōu)勢(shì)，打造戶外空間多、通風(fēng)性好、游逛體驗(yàn)感強(qiáng)的漫步式消費(fèi)場(chǎng)景，特別是在后疫情時(shí)代，是消費(fèi)者向往的購物休閑場(chǎng)所（見圖3）。

2 集中式商業(yè)方案

3 街區(qū)式商業(yè)方案

針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)比集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)可知，集中式商業(yè)在形象展示、氣候適應(yīng)、人流動(dòng)線垂直引流方面具有優(yōu)勢(shì)，但建設(shè)成本高、建設(shè)周期長、建筑能耗大。街區(qū)式商業(yè)在空間開放、場(chǎng)地靈活、建筑節(jié)能、消費(fèi)引流、建設(shè)成本和運(yùn)營成本方面具有優(yōu)勢(shì)，但人流動(dòng)線垂直引流較弱。由于本項(xiàng)目為小規(guī)模商業(yè)，層數(shù)不高，最終選用街區(qū)式商業(yè)。

4 業(yè)態(tài)落位

項(xiàng)目集商業(yè)、超市、酒店功能為一體。根據(jù)街區(qū)式商業(yè)初步方案，為規(guī)避人流動(dòng)線垂直引流弱點(diǎn)，商業(yè)街南樓、北樓商業(yè)地上整體為3層。建筑1～2層設(shè)置一拖二商鋪，框剪結(jié)構(gòu)的建筑主體為運(yùn)營招商提供最大的靈活性，業(yè)態(tài)包括餐飲、零售、銀行、洗衣房、美容美發(fā)、藥店等。3層為商鋪，引入主題業(yè)態(tài)形成目的性消費(fèi)完成垂直引流，業(yè)態(tài)含家庭影院，并與大興機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)協(xié)調(diào)引入社區(qū)文化中心、兒童日托中心等服務(wù)業(yè)態(tài)。

北樓4～5層設(shè)置精品酒店，滿足機(jī)場(chǎng)和航空公司工作人員短期居住需求。為充分利用地下空間，提高土地利用效率，地下1層設(shè)置社區(qū)生鮮超市，地下2層設(shè)置機(jī)動(dòng)車庫。

5 方案設(shè)計(jì)

以打造開放的城市商業(yè)空間，形成漫步式購物體驗(yàn)?zāi)康牡貫槔砟?，地上建筑分為南北兩部分，中間為戶外商業(yè)步行街。宜人的小尺度步行街更具漫步感，為居民提供商業(yè)購物服務(wù)的同時(shí)，營造了親切舒適的休閑空間，為城市增添豐富的空間體驗(yàn)。步行街內(nèi)可設(shè)置商業(yè)外擺區(qū)，在不同節(jié)慶營造豐富的商街主題氛圍。

在地塊西南側(cè)和東側(cè)商業(yè)街入口處設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)，形成聚攏人氣的城市空間，東側(cè)小廣場(chǎng)與城市公園綠地相連，通過景觀通廊延伸體驗(yàn)（見圖4）。南側(cè)臨榆祥路設(shè)計(jì)3層沿街商業(yè)界面，將5層北樓后退至城市界面，提升建筑的層次感，同時(shí)為沿榆祥路的城市界面創(chuàng)造更加開闊的視覺空間。

4 提升后的東側(cè)城市公園綠地

地下1層設(shè)置超市，西側(cè)沿康泰街方向設(shè)置超市獨(dú)立入口，與商業(yè)街廣場(chǎng)結(jié)合，為主廣場(chǎng)增添人氣和商業(yè)引流，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。在康泰街方向設(shè)置酒店入口，與商業(yè)人流彼此獨(dú)立互不干擾。

建筑立面為簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，既親切明亮又充滿時(shí)代氣息。沿城市界面采用豎向構(gòu)圖手法，遵循豎向秩序，通過墻面磚紋肌理與仿石材質(zhì)及玻璃的穿插疊落形成豐富的商業(yè)氛圍。內(nèi)街以流線型水平連廊和豎向構(gòu)架的垂直錯(cuò)動(dòng)形成靈動(dòng)的空間形態(tài)，運(yùn)用金屬板、Low-E中空玻璃等現(xiàn)代材料為商業(yè)街帶來濃厚的現(xiàn)代氣息（見圖5）。

5 項(xiàng)目街景5a東南側(cè)5b西南側(cè)

6 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

社區(qū)鄰里中心是多業(yè)態(tài)商業(yè)中心，施工技術(shù)較復(fù)雜。在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目建設(shè)團(tuán)隊(duì)協(xié)同設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)研究荷載、電量負(fù)荷、上下水、排油煙、燃?xì)獾扰渲脴?biāo)準(zhǔn)，并提前協(xié)同精裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、園林設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、電力設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、燃?xì)庠O(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，與建筑主體設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)共同展開施工圖設(shè)計(jì)，提前進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，并遵循限額設(shè)計(jì)原則，保證設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量。

7 結(jié)語

社區(qū)鄰里中心是多業(yè)態(tài)商業(yè)中心，體現(xiàn)出城市居民的生活模式，并非簡單地將多種業(yè)態(tài)堆積在封閉空間中，而是在開放空間內(nèi)將業(yè)態(tài)、建筑、功能、景觀等因素結(jié)合。通過對(duì)社區(qū)鄰里中心進(jìn)行全過程策劃和設(shè)計(jì)，為保障項(xiàng)目順利建設(shè)與運(yùn)營提供了條件，滿足了周邊居民的美好生活需求，助力建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)投資收益。