論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理面臨的挑戰(zhàn)與破局之路

郭永清

[名城地產(chǎn)（福建）有限公司，福州 350000]

引 言

在當(dāng)前發(fā)展背景下，國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀政策調(diào)控力度。在過(guò)去的發(fā)展中，部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售市場(chǎng)急劇下降，增加了企業(yè)內(nèi)部融資難度，且由于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理不夠規(guī)范，容易出現(xiàn)相應(yīng)的債務(wù)危機(jī)，甚至出現(xiàn)爛尾的現(xiàn)象，造成嚴(yán)重不良的社會(huì)影響。因此，新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)要全面轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的資金管理模式，對(duì)資金籌集、使用的各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)重視，有效管控，全面提高內(nèi)部資金管理質(zhì)量與效率，確保企業(yè)具備穩(wěn)定的資金鏈，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在不足，對(duì)其加強(qiáng)研究具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）資金管理的概念

企業(yè)加強(qiáng)資金管理是監(jiān)督、管控資金流轉(zhuǎn)的過(guò)程，涉及籌集資金、制訂詳細(xì)的資金使用計(jì)劃、監(jiān)督資金使用過(guò)程、考核資金使用效果、提高資金運(yùn)行效率等各個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)資金較為密集，具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，且資金投資具有較長(zhǎng)的回收周期，通過(guò)加強(qiáng)資金籌集、計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)、支付等各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，能夠保障內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)具備穩(wěn)定的資金供應(yīng)，支撐房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。

（二）資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行內(nèi)部開發(fā)項(xiàng)目的流程涉及研究項(xiàng)目的可行性、購(gòu)買土地、啟動(dòng)項(xiàng)目、建設(shè)施工、預(yù)售開盤、項(xiàng)目持續(xù)施工、后期的交付及驗(yàn)收結(jié)算等各個(gè)流程。在企業(yè)前期購(gòu)地階段，需要內(nèi)部大量的投入資金及三年左右的施工建設(shè)周期。在此過(guò)程中，企業(yè)持續(xù)投入大量資金，只有在項(xiàng)目取得預(yù)售證后，才能通過(guò)銷售房產(chǎn)逐步回收資金，促進(jìn)內(nèi)部資金平衡并逐步產(chǎn)生相應(yīng)的盈余。在這個(gè)周期內(nèi)，不可控的因素較多，如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家信貸政策、監(jiān)管政策、對(duì)房?jī)r(jià)的管控與指導(dǎo)等，這些因素均可能影響企業(yè)的融資，增加企業(yè)的銷售難度，導(dǎo)致資金難以有效回籠，項(xiàng)目被迫停工?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的資金管理特點(diǎn)受運(yùn)作模式影響較大，因大量的資金需求，也使得企業(yè)承受較高的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金管理的重要性

眾所周知，資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是資金是保障企業(yè)生存的關(guān)鍵。企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的現(xiàn)金管理最為重要，資金如同企業(yè)的血液，只有資金充足，企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，若資金不足，項(xiàng)目便會(huì)出現(xiàn)爛尾的現(xiàn)象，也會(huì)因無(wú)法如期交房，甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨倒閉的危險(xiǎn)，給企業(yè)及業(yè)主帶來(lái)嚴(yán)重的影響。當(dāng)前，部分地方實(shí)施土地集中供應(yīng)的模式，使得內(nèi)部短期籌資壓力激增。因此，通過(guò)加強(qiáng)資金管理可以維護(hù)好內(nèi)部資金安全，同時(shí)制訂詳細(xì)的資金使用計(jì)劃確保資金正常周轉(zhuǎn)，能夠有效減少內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的生存和發(fā)展建立穩(wěn)定的基礎(chǔ)。二是資金是企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。立足于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，只有確保公司穩(wěn)定、有序運(yùn)行，才能逐步恢復(fù)市場(chǎng)信心。企業(yè)通過(guò)合理規(guī)劃、有效使用資金、重視銷售回款、加強(qiáng)債務(wù)管理，促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，全面提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)只有具備完善的資金管理和財(cái)務(wù)管理制度，并在市場(chǎng)中具備良好的企業(yè)信譽(yù)，才能全面提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題

（一）融資渠道單一，融資成本高

房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)張自身規(guī)模時(shí)，面臨的最大問(wèn)題是內(nèi)部資金較為緊張。為有效緩解內(nèi)部資金緊張問(wèn)題，企業(yè)多采用銀行貸款的方式保障資金穩(wěn)定供應(yīng)，受各種條件的限制，銀行貸款是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。此外，立足于當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)較為低迷，企業(yè)延長(zhǎng)銷售回款周期會(huì)增加工程款項(xiàng)的支付壓力，使企業(yè)隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)潛在的經(jīng)營(yíng)安全隱患。同時(shí)，銀行貸款利率上升會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)及融資成本。

（二）缺少獨(dú)立的資金預(yù)算體系

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立的資金預(yù)算管理體系還不完善，僅在內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度中制定了相應(yīng)的預(yù)算管理要求。在開展資金預(yù)算編制前，相關(guān)人員并未充分調(diào)查、分析企業(yè)環(huán)境因素，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)向把握不足，難以有效應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，且不具備相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案，容易產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。此外，立足于預(yù)算執(zhí)行層面，對(duì)資金流入、流出的動(dòng)態(tài)監(jiān)督不足，因而難以及時(shí)控制超支情況，預(yù)算執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)超出預(yù)算總額的現(xiàn)象，增加了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，預(yù)算執(zhí)行結(jié)束后，相關(guān)歸口部門不重視總結(jié)、分析，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金閑置、資金短缺的問(wèn)題長(zhǎng)期難以解決，這也增加了企業(yè)內(nèi)部的資金風(fēng)險(xiǎn)。總之，由于企業(yè)在預(yù)算編制、執(zhí)行及后期總結(jié)層面均缺乏規(guī)范的體系，導(dǎo)致各項(xiàng)工作難以規(guī)范、有序開展。

（三）資金管理較為分散

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模普遍較大，具有眾多的子公司，若采用分散的管理模式就不能及時(shí)、有效地管控內(nèi)部資金。企業(yè)子公司多采用隨意的資金管理模式，因其獨(dú)立行事，導(dǎo)致集團(tuán)無(wú)法統(tǒng)籌安排各項(xiàng)投資、融資活動(dòng)，難以提高內(nèi)部資金的使用效率。此外，這種分散的資金管理模式容易使資金充足的子公司出現(xiàn)資金閑置現(xiàn)象，而資金短缺的子公司卻在銀行貸款，增加了企業(yè)不必要的支出，危及企業(yè)的整體利益。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管、按揭放款的銀行賬戶較多，各個(gè)銀行賬戶分存內(nèi)部資金，增加了資金統(tǒng)一管理的成本，也使得企業(yè)面臨相應(yīng)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

（四）內(nèi)部控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)督

當(dāng)前，企業(yè)內(nèi)部控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)督是內(nèi)部資金管理表現(xiàn)出的重要問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖制定了相應(yīng)的預(yù)算管理方案，但在執(zhí)行環(huán)節(jié)方案落實(shí)不足，未能及時(shí)調(diào)整各項(xiàng)目標(biāo)，增加了內(nèi)部資金的使用成本，難以實(shí)現(xiàn)理想的資金管理效果。此外，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展，具備較多的分支機(jī)構(gòu)，且廣泛分布于不同的地區(qū)，企業(yè)往往下放相應(yīng)的財(cái)務(wù)及采購(gòu)權(quán)力，導(dǎo)致子公司與商業(yè)銀行之間自主往來(lái)，在不同的銀行中開設(shè)賬號(hào)，且均具有相應(yīng)的現(xiàn)金儲(chǔ)備，使得內(nèi)部出現(xiàn)資金分布不均的問(wèn)題，更難以有效利用好內(nèi)部資金，對(duì)資金的流程無(wú)法有效把控，增加了企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）資金管理人才不足

房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴資金，資金管理在企業(yè)內(nèi)部占據(jù)重要地位。但因內(nèi)部資金管理人才不足，資金管理效果不佳，是企業(yè)當(dāng)前必須重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員比較關(guān)注工程項(xiàng)目建設(shè)情況、房產(chǎn)銷售情況，對(duì)資金管理工作較為忽視，并不重視培養(yǎng)及招聘專業(yè)的資金管理人才，增加了內(nèi)部資金管理潛在的風(fēng)險(xiǎn)。例如，現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員對(duì)資金管理方面的知識(shí)欠缺，因前期融資成本較高，提高了企業(yè)內(nèi)部負(fù)債率，項(xiàng)目中期建設(shè)環(huán)節(jié)對(duì)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化不足，使得內(nèi)部財(cái)務(wù)杠桿不夠平衡。當(dāng)前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理歸財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，其他部門對(duì)資金管理的參與度不足，也使得內(nèi)部資金管理氛圍不夠濃厚，難以收獲理想的資金管理效果。另一方面，隨著財(cái)務(wù)數(shù)字化不斷普及并在企業(yè)資金管理中加強(qiáng)應(yīng)用，現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)能力欠缺，不適應(yīng)精細(xì)化管理的各項(xiàng)要求，增加了內(nèi)部資金管理工作開展的難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化對(duì)策

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位非常重要，有利于推動(dòng)GDP 增長(zhǎng)、增加稅收收入、促進(jìn)社會(huì)就業(yè)，受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)情況與人民群眾的利益密切相關(guān)，也是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。因房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的依存度較高，貫穿于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間周期才可回籠資金，使得企業(yè)資金管理環(huán)節(jié)面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在實(shí)際的資金管理工作開展中也存在較多的問(wèn)題，因此企業(yè)需予以重視并及時(shí)解決好現(xiàn)有的問(wèn)題。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中普遍存在的融資渠道單一、資金預(yù)算管理體系不足、資金管理較為分散、內(nèi)部監(jiān)督不足、缺乏資金管理人才等各項(xiàng)問(wèn)題，提出以下解決方案。

（一）構(gòu)建多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資活動(dòng)過(guò)程中，不僅要拓寬現(xiàn)有的融資渠道，也要重視控制融資成本，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。一來(lái)企業(yè)要保持自身良好的信用，增進(jìn)與銀行之間的聯(lián)系，建立密切的關(guān)系，利用好各項(xiàng)融資政策，保障企業(yè)具備穩(wěn)定的融資來(lái)源。二來(lái)企業(yè)可采用債券及股權(quán)融資的方式，實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)、利益共擔(dān)，降低企業(yè)融資成本。三來(lái)企業(yè)需通過(guò)多元化的支付工程款方式，如商業(yè)承兌匯票等方式，合理控制內(nèi)部資金成本，建立有效的多元化融資模式。

（二）優(yōu)化年度資金預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高資金管理質(zhì)量，就必須重視優(yōu)化年度資金預(yù)算，建立完善且獨(dú)立的資金預(yù)算管理體系，科學(xué)預(yù)測(cè)各項(xiàng)目資金流，確保資金鏈穩(wěn)定且持續(xù)供應(yīng)。

首先，在資金預(yù)算編制環(huán)節(jié)，需要充分考量外部環(huán)境、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)及市場(chǎng)動(dòng)向，完善多層、多級(jí)預(yù)算審核體系，各部門負(fù)責(zé)人需嚴(yán)格審核各自資金預(yù)算，再上報(bào)至管理部門加以審核匯總之后，企業(yè)管理層方可召開內(nèi)部會(huì)議，制定相應(yīng)的決策，形成相應(yīng)的年度資金預(yù)算方案，以便于更好地應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，減少企業(yè)內(nèi)部損失。

其次，企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)要重視加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理，樹立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范觀念，對(duì)資金的流入、流出加強(qiáng)控制，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程監(jiān)管，針對(duì)超支風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)加以糾偏，建立閉環(huán)的反饋機(jī)制，更好地在實(shí)踐過(guò)程中對(duì)各項(xiàng)工作開展進(jìn)行優(yōu)化。

最后，在預(yù)算管理工作完成后，企業(yè)也要重視組織員工召開相應(yīng)的分析會(huì)議，明確年度預(yù)算管理工作的問(wèn)題，反思、總結(jié)問(wèn)題的解決方案，從而可以更好地調(diào)整下一階段的工作開展情況，通過(guò)在預(yù)算管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中建設(shè)完善的管理體系，促進(jìn)各項(xiàng)工作高效開展。

（三）建立資金集中管理機(jī)制

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)要重視建立資金集中管理機(jī)制，以更好地配置、使用內(nèi)部資金，全面提升資金使用效益。具體而言，企業(yè)可以從三個(gè)方面展開：首先，重視運(yùn)營(yíng)資金的存放管理，以自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)為基礎(chǔ)，制訂合理的資金使用計(jì)劃，除政府指定存放的資金外，企業(yè)可建立“資金池”進(jìn)行管理，成立相應(yīng)的資金管理中心，進(jìn)行統(tǒng)一化監(jiān)督、管理，以收獲良好的資金管理效果。其次，企業(yè)需重視調(diào)節(jié)、支配內(nèi)部資金，加強(qiáng)統(tǒng)一調(diào)度，做好相應(yīng)的重大項(xiàng)目建設(shè)投資工作。此外，為有效控制籌資、融資成本，企業(yè)總部也可采取向下屬企業(yè)提供內(nèi)部貸款的方式，有效控制內(nèi)部融資支出。最后，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金借貸活動(dòng)加以規(guī)范，及時(shí)評(píng)價(jià)下屬企業(yè)的資金借貸行為，制定公開、完善、安全、權(quán)責(zé)分明的資金借貸機(jī)制，提升內(nèi)部資源配置與使用能力，為企業(yè)創(chuàng)造更大的管理效益。

（四）強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，加強(qiáng)資金監(jiān)管

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的資金監(jiān)管與內(nèi)部控制制度，通過(guò)加強(qiáng)各層級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，切實(shí)落實(shí)好相應(yīng)的內(nèi)部控制方案。首先，在開展資金監(jiān)管工作前，要培訓(xùn)相關(guān)管理人員，從而在企業(yè)中建設(shè)良好的資金風(fēng)險(xiǎn)管理氛圍，減少經(jīng)營(yíng)決策環(huán)節(jié)的各項(xiàng)失誤。其次，企業(yè)需重視加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，利用好審計(jì)、法務(wù)部門的監(jiān)督職責(zé)，定期對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)加以梳理，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督與指導(dǎo)，在工作執(zhí)行中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善現(xiàn)有的內(nèi)部控制機(jī)制。最后，針對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)規(guī)劃，企業(yè)需設(shè)置相應(yīng)的彈性空間，科學(xué)制定內(nèi)部資金的安全警戒線，及時(shí)防范內(nèi)部資金風(fēng)險(xiǎn)。

（五）做好人員培訓(xùn)，提高人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)人員培訓(xùn)，全面提升內(nèi)部人員的綜合素質(zhì)以儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)的資金管理人才，促進(jìn)各部門配合資金管理相關(guān)人員的工作，在企業(yè)中形成良好的資金管理氛圍。首先，企業(yè)需定期展開資金管理培訓(xùn)工作，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理重點(diǎn)、難點(diǎn)予以培訓(xùn)，促使管理人員樹立成本管理意識(shí)，并高效使用數(shù)字化、信息化工具，為資金管理、成本管控工作賦能。其次，企業(yè)應(yīng)重視從外部招聘相應(yīng)的資金管理人員，對(duì)應(yīng)聘人員的資金管理知識(shí)、成本管理知識(shí)加以綜合考量，確保招聘到高水平的資金管理人才，為各項(xiàng)工作高效開展建立相應(yīng)的人才儲(chǔ)備。針對(duì)新招聘的人員，也要做好相應(yīng)的崗前培訓(xùn)工作，促使人員快速熟悉企業(yè)業(yè)務(wù)，投入相應(yīng)的資金管理工作當(dāng)中。最后，企業(yè)也要重視建設(shè)完善的晉升機(jī)制，為人才提供相應(yīng)的職業(yè)發(fā)展通道，使其在工作開展環(huán)節(jié)更加具備積極性，更好地推動(dòng)內(nèi)部資金管理工作切實(shí)落實(shí)。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)投入較高、風(fēng)險(xiǎn)較大且近年來(lái)存在較多的違約現(xiàn)象，使得延期交房的現(xiàn)象較為普遍，這也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏信心。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拋棄傳統(tǒng)粗放、野蠻的管理模式，實(shí)施精細(xì)化管理，在市場(chǎng)中建立良好的企業(yè)形象，增強(qiáng)消費(fèi)者的信任，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展也是有利的。企業(yè)應(yīng)構(gòu)建多元化的融資渠道，通過(guò)拓寬內(nèi)部資金來(lái)源，合理管控資金使用，提升內(nèi)部資金的使用效果；優(yōu)化年度資金預(yù)算管理體系，對(duì)預(yù)算編制、執(zhí)行及后續(xù)的總結(jié)環(huán)節(jié)加以嚴(yán)格管控，及時(shí)處理資金管理過(guò)程中的各項(xiàng)問(wèn)題，并通過(guò)加強(qiáng)反思，解決企業(yè)后續(xù)工作開展中的各項(xiàng)問(wèn)題；建立資金集中管理機(jī)制，通過(guò)對(duì)資金進(jìn)行集中管理，將內(nèi)部資金合理調(diào)配，確保資金使用于關(guān)鍵環(huán)節(jié)，達(dá)到理想的資金管理效果；重視內(nèi)部監(jiān)督，對(duì)資金使用的各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)避資金使用中的不合理現(xiàn)象；重視培養(yǎng)資金管理人才，通過(guò)人才培養(yǎng)、人才引進(jìn)等多樣化的方式，為資金管理工作的順利開展建立優(yōu)質(zhì)人才儲(chǔ)備，保障各項(xiàng)工作高效開展。