房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析

李 虹 蘇華美建設(shè)投資集團(tuán)有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著不容小覷的作用，然而在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營期間，企業(yè)中仍會(huì)不可避免地出現(xiàn)相應(yīng)財(cái)務(wù)問題。所以為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展，企業(yè)應(yīng)在財(cái)務(wù)管理方面給予足夠重視。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面，所得稅稅務(wù)籌劃是其中應(yīng)用的一個(gè)關(guān)鍵性手段，需要房地產(chǎn)企業(yè)對該手段的應(yīng)用給予足夠重視，在實(shí)踐工作中能夠?qū)λ枚愰_展更加具體的稅務(wù)籌劃工作，這對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展運(yùn)營效益來說是非常有利的，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供重要支撐。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅務(wù)籌劃的重要性

從房地產(chǎn)企業(yè)近些年來的發(fā)展情況來看，其市場環(huán)境正在不斷發(fā)生變化，加之國家在政策方面的調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)營過程中的利潤空間一定程度壓縮。當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展運(yùn)營，稅收屬于企業(yè)支出的重要組成部分，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，保證稅務(wù)籌劃工作開展效果，便可以提高企業(yè)成本支出的控制水平，使成本支出更具合理性，這對于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性和穩(wěn)定性發(fā)展來說具有重要意義。所以當(dāng)前時(shí)代背景下的房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅務(wù)籌劃具有重要性，具體體現(xiàn)在以下幾方面：

首先，利于提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開閘，要求其能夠基于多角度、多方面來進(jìn)行影響因素的分析，其中除了包含房地產(chǎn)企業(yè)所得稅比例及金額，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、管理模式等，都是需要重點(diǎn)考慮的因素。各方面因素的存在，都會(huì)對企業(yè)所得稅產(chǎn)生或多或少的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際稅務(wù)籌劃工作過程中，企業(yè)對于各方面影響因素的梳理，便無形之中實(shí)現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部管理質(zhì)量的優(yōu)化，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展提供可靠保障。

其次，利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展運(yùn)營過程中，在其收入增長與成本支出之間比例不能夠?qū)嵤┐蠓秶{(diào)整的情況下，那么企業(yè)的盈利效果便會(huì)呈現(xiàn)出趨于穩(wěn)定的狀態(tài)，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若能夠高效開展稅務(wù)籌劃工作，對于增加企業(yè)收入來說是比較有利的，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。并且，時(shí)間對于房地產(chǎn)企業(yè)而言同樣具備相應(yīng)價(jià)值，具體而言，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠在不違背相關(guān)法律法規(guī)的前提下對稅款繳納時(shí)間進(jìn)行合理延遲，其便可以在較短一段時(shí)間內(nèi)使用已有的流動(dòng)資金為自身創(chuàng)造更多的利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃特征分析

(一)遵循法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際所開展的所得稅稅務(wù)籌劃活動(dòng)遵循法律法規(guī)具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，該活動(dòng)僅能夠在國家稅務(wù)法律法規(guī)范圍中開展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃最終的目標(biāo)應(yīng)該和國家的立法意圖是相符的，應(yīng)充分發(fā)揮所得稅稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)管理層的積極引導(dǎo)作用，避免對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為產(chǎn)生負(fù)面影響。

(二)預(yù)先性

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際所開展的所得稅稅務(wù)籌劃工作應(yīng)建立在企業(yè)納稅之前，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為開展于企業(yè)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之后，從這便能夠看出，納稅行為自身的滯后性特點(diǎn)比較突出，而稅務(wù)籌劃便體現(xiàn)出了預(yù)先性特點(diǎn)。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員應(yīng)圍繞相關(guān)涉稅主體開展更具精準(zhǔn)性與全面性的分析，針對涉稅事項(xiàng)展開合理化設(shè)計(jì)，同時(shí)能夠預(yù)測企業(yè)在所得稅稅務(wù)籌劃活動(dòng)完成后經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到的影響。所以實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)后才采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，確保所得稅稅務(wù)籌劃活動(dòng)的預(yù)先性。

(三)目的性

當(dāng)前時(shí)代背景下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際所開展的所得稅稅務(wù)籌劃工作，應(yīng)積極堅(jiān)持目的性原則。根據(jù)以往所得稅稅務(wù)籌劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛄私獾剑瑸榇_保所得稅稅務(wù)籌劃獲取成功，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐工作中還應(yīng)注重實(shí)現(xiàn)兩個(gè)重要目標(biāo)，并且保證這兩個(gè)目標(biāo)具有同步性，在獲取稅收利益的同時(shí)，注重對稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。若房地產(chǎn)企業(yè)針對此方面工作開展，僅通過采用相應(yīng)的目標(biāo)設(shè)定方式來緩解納稅負(fù)擔(dān)，缺乏對稅收風(fēng)險(xiǎn)的針對性控制，那么便很有可能會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)出現(xiàn)違法情況。若實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃在未違背國家相關(guān)法律法規(guī)的情況下，并未有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，便說明房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃并未獲取成功。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在以上兩項(xiàng)目標(biāo)的同步實(shí)現(xiàn)方面給予足夠重視，確保所得稅稅務(wù)籌劃的作用和價(jià)值得到充分發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用建議

(一)稅務(wù)籌劃在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展運(yùn)營過程中，為確保稅務(wù)籌劃工作開展的有效性，應(yīng)基于兩個(gè)角度出發(fā)作出說明，分別是負(fù)債籌資稅務(wù)籌劃與權(quán)益籌資稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)持續(xù)性和穩(wěn)定性發(fā)展，一定不能缺少資金作為的支撐。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)營初期，其資金供應(yīng)量通常存在相應(yīng)不足，難以為工程的高效運(yùn)轉(zhuǎn)提供強(qiáng)有力支撐，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強(qiáng)籌資手段的應(yīng)用。而企業(yè)對債務(wù)籌資方式的應(yīng)用更為廣泛，明確來說就是對相關(guān)貸款公司、商業(yè)銀行等利用借貸式手段開展資金的籌集工作，一般來說，銀行借貸是房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要來源，通常會(huì)將處于開發(fā)狀態(tài)的樓盤作為抵押，通過對此種方式的應(yīng)用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)有效緩解自身在前期工程建設(shè)方面遇到的資金壓力。而我國所出臺(tái)的相關(guān)稅務(wù)法律法規(guī)中說明了，在房地產(chǎn)企業(yè)所借貸的利息數(shù)額低于金融機(jī)構(gòu)的情況下，能夠在稅前對其予以扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中對于該籌資方式的應(yīng)用，應(yīng)注意強(qiáng)化貸款資金方面的稅務(wù)籌劃，這樣便有利于明顯縮減所上繳債務(wù)利息，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅的降低。

和負(fù)債籌資稅務(wù)籌劃進(jìn)行相應(yīng)對比，權(quán)益籌資稅務(wù)籌劃的穩(wěn)定性要相對較高，這樣房地產(chǎn)企業(yè)便可以長期享受這份權(quán)益，同時(shí)也無需在此方面支付相對較高的利息，其所面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更低。該籌資方式在實(shí)踐工作中的應(yīng)用，實(shí)質(zhì)上就是吸引投資，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如果具備相應(yīng)的地段優(yōu)勢，那么其便可以鼓勵(lì)更多的投資者應(yīng)用股票等方式來參與房地產(chǎn)行業(yè)投資活動(dòng)中，對于這些方式的應(yīng)用，可以促使企業(yè)在實(shí)現(xiàn)高收益目標(biāo)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資金的逐漸積累，并且還可以一定程度減少企業(yè)所需支付的利息，為之后的所得稅及繳稅數(shù)額的降低奠定基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)企業(yè)在開展籌資活動(dòng)過程中，還應(yīng)在工期的控制方面給予足夠重視，在工程建設(shè)的初期階段對合同進(jìn)行準(zhǔn)確確認(rèn)，從而對樓盤完工標(biāo)準(zhǔn)及完工日期等有一個(gè)相應(yīng)的認(rèn)知。而對工期方面進(jìn)行一定的延遲同樣是在不違背相關(guān)法律法規(guī)情況下的一種稅款繳納方式。房地產(chǎn)企業(yè)在開展繳稅活動(dòng)之前，應(yīng)注重對我國稅收法律內(nèi)容的分析，從而實(shí)現(xiàn)部分項(xiàng)目消費(fèi)的合理消除，包括參與施工人員的醫(yī)療保險(xiǎn)及企業(yè)員工的養(yǎng)老保險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)知這些無需納入稅收中，以此除了可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅的降低，還有利于培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部員工自身的責(zé)任心，并且還為企業(yè)內(nèi)部員工自身的權(quán)益提供可靠保障。

(二)稅務(wù)籌劃在工程階段的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)的工程階段，稅務(wù)籌劃在其中應(yīng)用的最終目的是對工程項(xiàng)目的運(yùn)營成本進(jìn)行控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目開發(fā)周期相對較長，在工程開展的前期階段，需要對建筑材料費(fèi)用和土地占方面進(jìn)行報(bào)批，在后期針對的是工程成本費(fèi)用。項(xiàng)目的前期階段，房地產(chǎn)企業(yè)在地段開發(fā)方面需要進(jìn)行相應(yīng)稅費(fèi)的繳納，在該部分稅費(fèi)中涵蓋了契稅、印花稅及耕地稅。其中的契稅與印花稅需要將相關(guān)的土地轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)作為依據(jù)來繳納，通常難以對其開展相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，在這樣的情況下，針對耕地占用稅的稅務(wù)籌劃成為了房地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。針對耕地占用稅而言，其所包含的主要是房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)過程中在耕地占用方面需要進(jìn)行繳納的稅款，其一般都是定額繳納，將具體的占地面積及該地段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況作為評估和確認(rèn)的指標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)圍繞耕地占用稅所開展的稅務(wù)籌劃工作，首先應(yīng)根據(jù)我國在此方面出臺(tái)的法律法規(guī)來申請，然后針對耕地占用稅的繳納展開深入分析。在此過程中值得注意的是，企業(yè)對于投資款項(xiàng)的使用，應(yīng)對現(xiàn)階段所出臺(tái)的政策措施情況有一個(gè)明確的把握，明確投資款項(xiàng)出資的相應(yīng)主體，主要為房地產(chǎn)企業(yè)自身或國土規(guī)劃部門，若實(shí)際中為后者，便需要進(jìn)行相應(yīng)手續(xù)的簽署，在此基礎(chǔ)上繳納稅費(fèi)。若實(shí)際中的出資方是房地產(chǎn)企業(yè)，則需在繳納稅費(fèi)中將其扣除?，F(xiàn)階段我國的占用稅納具有一定的特殊性，其會(huì)由于各地在稅率標(biāo)準(zhǔn)及耕地土體方面的差異而存在相應(yīng)的不同。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的耕地稅繳納之前，應(yīng)安排專業(yè)人員深入實(shí)地考察，同時(shí)還應(yīng)對投資整個(gè)過程實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與自然資源部進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，確保目標(biāo)土地已經(jīng)從原本耕地轉(zhuǎn)化成了城市建筑用地，同時(shí)按照相應(yīng)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相應(yīng)的審批手續(xù)。在實(shí)踐工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對耕地周圍環(huán)境情況有一個(gè)充分了解的基礎(chǔ)上，對所需繳納稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)性確認(rèn)。

在土地確認(rèn)完成后，接下來房地產(chǎn)企業(yè)便可以步入施工階段，與其他階段進(jìn)行對比，施工階段的企業(yè)所需承擔(dān)稅負(fù)要比較少，但房地產(chǎn)企業(yè)需要注意的是，該階段的稅費(fèi)繳納情況會(huì)對之后的土地增值稅及企業(yè)所得稅繳納產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段的成本投入包括工程款、安裝費(fèi)等，此時(shí)的成本會(huì)對其獲取利潤效果產(chǎn)生較大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)針對施工階段開展稅務(wù)籌劃工作過程中，應(yīng)確保稅負(fù)分配的科學(xué)性與合理性，針對相關(guān)施工材料的購買方面，應(yīng)使用相應(yīng)的發(fā)票單據(jù)對其證明，之后進(jìn)行扣除，促使在施工期間可以使所產(chǎn)生的一些利息納入成本當(dāng)中。針對精裝修房屋，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對毛坯房利潤與裝修利潤分別開展相應(yīng)的計(jì)算，若通過計(jì)算了解到裝修毛利率比較高，還應(yīng)及時(shí)落實(shí)相應(yīng)的外包手段。房地產(chǎn)企業(yè)對于樓盤取暖及相應(yīng)的信號(hào)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施方面，同樣應(yīng)充分認(rèn)知此種類型的代收代繳會(huì)對自身的工程開發(fā)造成相應(yīng)的稅費(fèi)影響，若此方面因素對工程成本產(chǎn)生了較大影響，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)委托物業(yè)部門開展代收代繳工作。

(三)稅務(wù)籌劃在銷售階段的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)針對銷售階段開展所得稅稅務(wù)籌劃工作過程中，首先，可以專門成立相應(yīng)的銷售公司，并且對企業(yè)內(nèi)部的銷售部門進(jìn)行獨(dú)立，以此來成立相應(yīng)的房地產(chǎn)掛名子公司，在開展房屋銷售工作過程中首先按照相對較低的價(jià)格將房屋售賣子公司，在這之后的子公司將房屋按照市場價(jià)格進(jìn)行售賣，通過對此種方式的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)便可以利用中間差價(jià)一定程度減少銷售階段的稅額，促使自身獲取更為可觀的利潤。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以專門成立相應(yīng)的合資公司，與其之間建立合作關(guān)系，將國家所出臺(tái)相關(guān)法律政策作為依據(jù)，在合同支撐下的房地產(chǎn)企業(yè)能夠劃分成多個(gè)共同投資主體公司，而國家的稅務(wù)法律中在新開設(shè)的企業(yè)公司方面不會(huì)進(jìn)行契稅的征收，以此便可以實(shí)現(xiàn)所得稅稅務(wù)籌劃目標(biāo)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)針對銷售階段還可以加強(qiáng)適宜租賃手段的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)作為主體，使所開發(fā)房產(chǎn)向其他企業(yè)進(jìn)行租賃，在合約到期的情況下，還可以將房產(chǎn)售賣給另外的公司，通過對該舉措的落實(shí)，同樣可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)。

(四)稅務(wù)籌劃在稅后的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)在所有稅費(fèi)繳納完成的基礎(chǔ)上，所剩余利潤同樣應(yīng)展開相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。在利潤分配工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保其中的選擇、利潤稅后處理等要素和企業(yè)所得稅之間存在相應(yīng)聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)對于利潤的分配選擇方面，應(yīng)將國家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)作為依據(jù)，對其中滿足要求的款項(xiàng)從利潤中進(jìn)行扣除。針對其他利潤開展稅務(wù)繳納核算過程中，為確保稅務(wù)籌劃效果，還應(yīng)加強(qiáng)兼并方式在其中的應(yīng)用，合理使用盈利對虧損進(jìn)行補(bǔ)充，做好資產(chǎn)計(jì)價(jià)及攤銷工作，對于其中可以刨除的利潤盡量扣除?，F(xiàn)階段在利潤分配方面，一般會(huì)采用網(wǎng)上交易或現(xiàn)金支付方式，由于前者無需使用現(xiàn)金，所以不會(huì)對企業(yè)造成過于嚴(yán)重的現(xiàn)金影響，后者對現(xiàn)金的需求量較大，對于該支付方式的應(yīng)用會(huì)不可避免地增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，所以網(wǎng)上交易更具有適用性與可行性。

四、結(jié)語

總而言之，所得稅稅務(wù)籌劃是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)為保證稅務(wù)籌劃手段應(yīng)用的有效性，在實(shí)踐工作中應(yīng)嚴(yán)格遵循國家相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)稅收規(guī)避措施的充分融合與滲透，為企業(yè)創(chuàng)造更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。