城市商業(yè)銀行房產(chǎn)管理存在的問題及對策建議
——以某城市商業(yè)銀行為例

秦 剛

一、前言

房產(chǎn)是銀行經(jīng)營活動中不可或缺的基礎(chǔ)性資源，高效利用房產(chǎn)資源對提升國有資產(chǎn)使用效益和預(yù)防廉政風(fēng)險具有重要意義。隨著金融體制改革的不斷深入，加強(qiáng)房產(chǎn)管理對銀行的健康持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。為有針對性地指導(dǎo)城市商業(yè)銀行進(jìn)一步提升房產(chǎn)管理的規(guī)范性、有效性和科學(xué)性，推進(jìn)房產(chǎn)管理工作優(yōu)化升級，提高房產(chǎn)使用質(zhì)效，確保安全運(yùn)營，本文以某城市商業(yè)銀行自有房產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，就房產(chǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入研究，分析當(dāng)前房產(chǎn)管理中存在的問題，并就如何進(jìn)一步管好用好房產(chǎn)提出對策建議。

二、存在的主要困難及問題

（一）歷史遺留問題難辦，制約房產(chǎn)合理合規(guī)處置

盡管瑕疵房產(chǎn)確權(quán)工作取得明顯成效，但目前除新購房產(chǎn)及正常辦理產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)之外，仍有部分房產(chǎn)因歷史遺留問題而無法確權(quán)。

1.多處房產(chǎn)存在“歷史問題”。全行136 處房產(chǎn)中，已辦好權(quán)證104 處、未辦證的有23 處、房屋實(shí)際已拆除且無證的3 處。在未辦理權(quán)證的23 處中，除7 處可正常取得后續(xù)權(quán)證外，其余16 處均存在辦證困難。主要原因有：一是因原銷售房地產(chǎn)開發(fā)公司跑路，開具不了銷售發(fā)票，導(dǎo)致無法辦證。二是購買房屋所處大樓消防驗(yàn)收不過關(guān)，無法辦證。三是聯(lián)合建房存在糾紛或訴訟，無法辦證。四是購買房屋所處樓盤容積超規(guī)，住建不予辦理。

2.部分房產(chǎn)不能“物歸原主”。一是三處權(quán)證辦理在個人名下，系原城市信用社1994 年12月記入固定資產(chǎn)系統(tǒng)。二是一處房產(chǎn)被他人長期占用，系1998 年法院判決給銀行抵債所得，因當(dāng)時某區(qū)信用社沒有妥善處理，被抵債業(yè)主兒子實(shí)際侵占至今，分行多次維權(quán)該占有人均實(shí)施暴力抗?fàn)?。三是一處房產(chǎn)存在爭議，被他人占用，被原某信用社法人韓某武主張產(chǎn)權(quán)并實(shí)際占用，權(quán)屬問題一直無法解決。

3.部分房產(chǎn)實(shí)物“不復(fù)存在”。一是某分行三處房產(chǎn)在2018 年以前已被拆除且后兩處已在系統(tǒng)內(nèi)銷賬。經(jīng)分行積極努力，3 處房產(chǎn)擬還房進(jìn)行置換，但至本文截稿時還房事宜尚未落實(shí)。二是某分行營業(yè)房已被拆遷多年，現(xiàn)已找不到原拆遷房地產(chǎn)開發(fā)公司，補(bǔ)償問題難以解決。

（二）閑置房產(chǎn)面積較大，資產(chǎn)利用率低且有監(jiān)管風(fēng)險

經(jīng)統(tǒng)計，全行自有閑置房產(chǎn)共49 處，閑置面積66280.63m2，閑置率為18.2%。其中總行閑置2 處、遵義分行16 處、六盤水11處、安順18 處、畢節(jié)1處。

1.閑置房產(chǎn)處置不力。一是以資抵債而來的房產(chǎn)可能存在眾多歷史問題，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)，不能有效與合規(guī)處置。二是部分房產(chǎn)土地性質(zhì)為劃撥，當(dāng)?shù)卣邥翰恢С謩潛芡恋胤课蒉k理產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致無法及時合規(guī)處置。三是部分閑置房產(chǎn)評估值過高，扣除相應(yīng)稅費(fèi)和凈值后出現(xiàn)負(fù)收益，若出售將導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

2.房產(chǎn)處置意愿不強(qiáng)。一是由于房產(chǎn)管理并非銀行主責(zé)主業(yè)，且分行條線管理人員身兼數(shù)職，主要精力并未放在房產(chǎn)管理上。二是缺乏相應(yīng)的明確的監(jiān)督管理措施，閑置房產(chǎn)處置工作未與績效考核掛鉤，導(dǎo)致條線管理人員重視程度不足。三是缺乏相應(yīng)的閑置房產(chǎn)處置獎勵措施，導(dǎo)致房產(chǎn)處置積極性不強(qiáng)。

3.容易引發(fā)各類風(fēng)險。一是閑置面積過大，不僅對經(jīng)營效益造成一定影響，還有一定的外部審計、巡視等監(jiān)管風(fēng)險。二是閑置房產(chǎn)較多可能會導(dǎo)致相關(guān)人員利用職權(quán)進(jìn)行違規(guī)操作、濫用職權(quán)謀取不當(dāng)利益等廉政風(fēng)險。三是長期閑置的房屋由于未經(jīng)常得到巡查，可能會出現(xiàn)房屋老化、地基下沉、門頭門楣銹蝕、水電管網(wǎng)老化等安全風(fēng)險。

（三）管理機(jī)制有待完善，各類隱患糾紛不容忽視

1.管理意識有待增強(qiáng)。分、支行偏向于緊盯經(jīng)營主責(zé)主業(yè)，將主要人員和精力都投放在主營業(yè)務(wù)上，房產(chǎn)管理人員往往身兼數(shù)職，房產(chǎn)管理意識和責(zé)任還不夠強(qiáng)。對總行下發(fā)的《房產(chǎn)管理辦法》等制度不夠熟悉、落實(shí)不到位，日常出現(xiàn)管理臺賬統(tǒng)計不規(guī)范、入賬不及時、登記不準(zhǔn)確等問題。一是固定資產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)房屋面積登記錯誤，或系統(tǒng)內(nèi)登記面積與產(chǎn)權(quán)證上面積不符。二是房產(chǎn)信息、使用狀態(tài)未及時更新等。三是未按制度要求，定期對自有閑置房產(chǎn)進(jìn)行巡檢，存在安全隱患等[1]。

2.歷史問題解決困難。由于部分問題房產(chǎn)“年代已久”，歷史問題持續(xù)發(fā)酵，加之其間管理人員的頻繁更迭，導(dǎo)致后續(xù)問題溯源工作越發(fā)困難，很多房產(chǎn)確權(quán)問題成為管理上的“疑難雜癥”。這些問題主要集中在：房屋被惡意侵占、房屋確權(quán)不及時、問題無法溯源等情況，導(dǎo)致權(quán)屬糾紛久而不決，使得銀行合理利益受損，甚至有可能引起國有資產(chǎn)流失風(fēng)險或引發(fā)廉政風(fēng)險。

3.安全隱患不容忽視。部分分支行由于房產(chǎn)管理制度落實(shí)不嚴(yán)、管理人員更替頻繁、房產(chǎn)安全意識薄弱，加之房屋年久失修，導(dǎo)致房產(chǎn)管理上存在各類隱患。一是消防安全隱患。一方面，部分房屋建成時間較早，初期未完成相關(guān)消防設(shè)施建設(shè)及消防驗(yàn)收，后期加裝或改造難度較大；另一方面，部分房產(chǎn)建筑年限較長，消防設(shè)施設(shè)備未按標(biāo)準(zhǔn)開展維護(hù)保養(yǎng)，導(dǎo)致消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)老化情況普遍。二是房屋結(jié)構(gòu)安全隱患。由于部分房屋建成時間較長，若未定期檢查維護(hù)，房屋容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)老化、開裂下沉、墻磚脫落、水電管網(wǎng)老化、消防設(shè)施缺失或失效、門窗門頭嚴(yán)重銹蝕等安全隱患。三是個別房產(chǎn)房齡較長。銀行固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)中并未記錄房屋實(shí)際建成使用時間，而是以總行成立后統(tǒng)一入賬時間作為計量起點(diǎn)。實(shí)際上，部分房產(chǎn)在總行成立之前就早已建成或投入使用，故實(shí)際房齡這一重要因素有所缺失。

4.物業(yè)管理重視不足。物業(yè)管理最主要的職能就是讓房屋保值增值并為業(yè)主提供便捷服務(wù)，但在銀行經(jīng)營活動中普遍得不到重視。大部分自有房產(chǎn)存在物業(yè)管理不專業(yè)、不規(guī)范，僅能提供基本的清潔、秩序值班服務(wù)等共性問題[2]。

三、對策及建議

（一）聚焦責(zé)任落實(shí)，在房產(chǎn)確權(quán)上發(fā)力

各分支行要積極應(yīng)對、勇挑重?fù)?dān)、主動作為，堅(jiān)持一戶一策、壓茬推進(jìn)，接續(xù)解決遺留問題。要進(jìn)一步強(qiáng)化屬地管理和分級管理責(zé)任，成立“一把手”掛帥的房產(chǎn)處置領(lǐng)導(dǎo)小組，提升解決房產(chǎn)權(quán)屬等各類“疑難雜癥”的決心。一是對于房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償未到位、產(chǎn)權(quán)存在糾紛、權(quán)證未轉(zhuǎn)移登記、不具備辦證條件等情況，分支行要實(shí)施“一房一策”動態(tài)管理，按照臺賬逐個擊破。二是對權(quán)屬不清但銀行實(shí)際占有的房產(chǎn)，分支行要深入調(diào)查，理順歷史脈絡(luò)，力爭做到追本溯源，盡快確權(quán)。三是對權(quán)屬為銀行所有但被他人長期侵占的房產(chǎn)，分支行要積極協(xié)調(diào)各方資源、使用法律武器，多措并舉尋求解決辦法。四是對于辦理在個人名下的房產(chǎn)，分支行要做好事實(shí)調(diào)查、挖掘證明依據(jù)、理清歷史沿革，力保問題房產(chǎn)“物歸原主”。五是對于已購但尚未按合同約定進(jìn)行網(wǎng)簽、備案和辦理權(quán)證的，要專人跟蹤弄清阻礙所在，積極對接屬地管理部門，完善手續(xù)，力爭快速辦理產(chǎn)權(quán)。

（二）聚焦效益提升，在盤活處置上發(fā)力

盤活閑置資產(chǎn)基礎(chǔ)在“盤”、核心在“用”、關(guān)鍵在“活”，規(guī)范處置是重點(diǎn)，優(yōu)化配置、強(qiáng)化使用是預(yù)防“新閑置”的關(guān)鍵。要打通房產(chǎn)管理全生命周期的各個環(huán)節(jié)，明晰各主體責(zé)任，讓“死”資產(chǎn)變成“活”資源，變“包袱”為財富。分支行要積極、主動與總行溝通，堅(jiān)持向固定資產(chǎn)要效益的原則，共同在盤活、處置上發(fā)力。重點(diǎn)聚焦銀行資產(chǎn)的舊閑置處置和新閑置防治兩方面，采用訪談、數(shù)據(jù)分析、案例研究和統(tǒng)計分析相結(jié)合的方式認(rèn)真開展研究。

（三）聚焦動態(tài)管理，在制度落實(shí)上發(fā)力

各分支行要切實(shí)抓好《房產(chǎn)管理辦法》落實(shí)，一是各分行條線管理人員要加強(qiáng)《房產(chǎn)管理辦法》學(xué)習(xí)，增強(qiáng)房產(chǎn)管理意識及合規(guī)能力。二是做好房產(chǎn)臺賬的動態(tài)更新，定期報總行實(shí)物管理部門。三是定期對轄區(qū)自有閑置房產(chǎn)進(jìn)行巡檢，切實(shí)開展隱患排查工作，發(fā)現(xiàn)安全風(fēng)險要及時上報處理。四是對于擬購和擬出售的房產(chǎn)，要嚴(yán)格按照內(nèi)外部規(guī)章制度結(jié)合授權(quán)組織實(shí)施，務(wù)必確保流程合規(guī)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理，防范操作風(fēng)險。

（四）聚焦資產(chǎn)保值，在物業(yè)管理上發(fā)力

物業(yè)管理最重要職能是使房產(chǎn)保值增值，為業(yè)主提供舒適、便捷、安全的工作生活環(huán)境。2021年，中國指數(shù)研究院通過對全國86 城，12 萬小區(qū)，9088萬戶的微觀數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，確認(rèn)了品牌物業(yè)企業(yè)能夠讓房產(chǎn)在同地理區(qū)域同類型中房價增值14%。所以，在有條件的情況下選聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值增值的目的。一是對具備自主招標(biāo)條件的自有獨(dú)棟房產(chǎn)，優(yōu)先選聘全國綜合排名前100 的優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司，以科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋增值保值。二是對不具備招標(biāo)條件的，房產(chǎn)條線管理人員應(yīng)提高物業(yè)管理重要性認(rèn)識，掌握物業(yè)管理基本常識，加大在管物業(yè)管理過程的監(jiān)督、考核，多提要求。在設(shè)施設(shè)備和房屋的修繕保養(yǎng)上多加關(guān)注，確保延長房屋及配套設(shè)施設(shè)備使用壽命，力爭房屋增值保值。三是對無物業(yè)企業(yè)管理的房產(chǎn)，房產(chǎn)條線管理人員要定期檢查房屋的結(jié)構(gòu)、水電氣管網(wǎng)、消防等重點(diǎn)配套設(shè)施，針對消防安全、結(jié)構(gòu)毀損、水電氣管網(wǎng)損壞、地基下沉等較大問題，要及時進(jìn)行專業(yè)修繕，建立“一房一檔”，做好巡檢、維修記錄，以便日后對房產(chǎn)修繕情況進(jìn)行精準(zhǔn)溯源[3]。

（五）聚焦智慧創(chuàng)新，在信息建設(shè)上發(fā)力

平臺搭建是推動銀行完成房產(chǎn)管理“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”的關(guān)鍵，也是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，對于房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的聯(lián)通共用和智慧管理具有重要意義。一是加強(qiáng)房產(chǎn)信息化管理建設(shè)，創(chuàng)新平臺開發(fā)，把房產(chǎn)管理和財務(wù)管理結(jié)合起來，運(yùn)用智慧化手段實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理真動態(tài)。二是聯(lián)通共用要求打造全行房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)“一張網(wǎng)”，現(xiàn)用房產(chǎn)管理系統(tǒng)只能由計財部專人提供數(shù)據(jù)信息，條線管理人員無法快速、準(zhǔn)確地厘清房屋屬性和歷史問題。新平臺將從現(xiàn)有管理模式進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)變，能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)全生命周期各個環(huán)節(jié)的動態(tài)管理，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)統(tǒng)籌管理的利器。

四、城市商業(yè)銀行房產(chǎn)管理未來發(fā)展趨勢

（一）數(shù)字化和智能化

城市商業(yè)銀行可以利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)來更好地理解房地產(chǎn)市場的趨勢和客戶行為。通過分析大規(guī)模數(shù)據(jù)集，銀行可以識別市場中的機(jī)會和威脅，預(yù)測房地產(chǎn)價格變動，優(yōu)化貸款審批過程，以及更好地了解客戶的需求和偏好。AI 技術(shù)可以用于改進(jìn)客戶服務(wù)和自動化流程。例如，AI聊天機(jī)器人可以提供實(shí)時客戶支持，AI 算法可以自動評估貸款申請，提高審批的效率。AI 還可以用于個性化的市場推廣和客戶關(guān)系管理。區(qū)塊鏈在不動產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理方面具有巨大潛力。它可以確保房地產(chǎn)交易的透明性和可追溯性，減少欺詐和糾紛。通過將房產(chǎn)信息和交易記錄存儲在區(qū)塊鏈上，可以提高交易的安全性和效率。虛擬和增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)技術(shù)可以用于改進(jìn)房地產(chǎn)展示和勘測?？蛻艨梢酝ㄟ^虛擬現(xiàn)實(shí)環(huán)境參觀房產(chǎn)，減少實(shí)地考察的需求。AR 應(yīng)用可以在實(shí)地考察時提供有關(guān)房產(chǎn)的實(shí)時信息。數(shù)字化和智能化技術(shù)可以幫助城市商業(yè)銀行自動化許多流程，包括貸款批準(zhǔn)、文件管理和報告生成，這不僅提高了效率，還降低了人為錯誤的風(fēng)險。數(shù)字化技術(shù)可以提高客戶體驗(yàn)?？蛻艨梢栽诰€提交貸款申請、查看房產(chǎn)信息、獲得實(shí)時反饋和支持。這種便捷性有助于吸引更多的客戶并提高滿意度。

（二）在線房產(chǎn)交易平臺

在線房產(chǎn)交易平臺可以整合房產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)，包括房屋搜索、購買協(xié)議、貸款申請、文件處理和房屋交割等。這種一站式服務(wù)使購房和銷售過程更加順暢，減少了繁瑣的流程和中介環(huán)節(jié)。通過在線平臺，購房者可以輕松地提交貸款申請，并迅速獲得批準(zhǔn)。銀行可以利用數(shù)字化數(shù)據(jù)收集和自動化審批流程，快速決策貸款申請，提高了貸款的可獲得性和速度。在線房產(chǎn)交易平臺有助于提高市場流動性，因?yàn)樗档土私灰椎哪Σ脸杀竞蜁r間。賣方和買方可以更容易地找到對方，完成交易并實(shí)現(xiàn)資金流動，這有助于促進(jìn)市場活躍度。在線平臺可以支持?jǐn)?shù)字化合同和文件處理，減少了紙質(zhì)文件和繁瑣的文書工作。這不僅提高了效率，還降低了錯誤發(fā)生的概率。在線平臺可以提供實(shí)時的市場信息和洞察，幫助購房者做出明智的決策。這包括房價走勢、區(qū)域信息、房產(chǎn)歷史記錄等。這種信息的透明性有助于購房者做出更明智的投資。在線房產(chǎn)交易平臺需要嚴(yán)格的安全措施和合規(guī)性，以保護(hù)客戶的隱私和金融信息。它也需要遵守相關(guān)法規(guī)和規(guī)定，確保交易的合法性和可靠性。在線平臺將推動城市商業(yè)銀行和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。這意味著銀行需要投資于技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施和人才培養(yǎng)，以適應(yīng)新的交易方式和市場需求。

（三）客戶體驗(yàn)優(yōu)化

城市商業(yè)銀行可以利用客戶數(shù)據(jù)和分析來了解客戶的需求和偏好?；谶@些信息，銀行可以提供個性化的房產(chǎn)融資方案，滿足不同客戶的獨(dú)特需求。這種定制化的服務(wù)可以增加客戶忠誠度和滿意度。銀行可以通過數(shù)字化渠道提供更便捷的客戶接觸點(diǎn)?？蛻艨梢栽诰€提交貸款申請、查看貸款狀態(tài)、獲得實(shí)時反饋，并與銀行進(jìn)行在線互動。這消除了繁瑣的紙質(zhì)流程和長時間等待，提高了客戶體驗(yàn)?？蛻敉ǔＦ谕谫彿窟^程中能夠快速獲得貸款批準(zhǔn)。城市商業(yè)銀行可以利用數(shù)字化和自動化技術(shù)來加速貸款申請和批準(zhǔn)流程。這有助于提高客戶滿意度，并吸引那些尋求快速解決方案的客戶。

五、結(jié)語

城市商業(yè)銀行在房產(chǎn)管理方面需聚焦多個關(guān)鍵領(lǐng)域，以應(yīng)對未來發(fā)展趨勢。首先，數(shù)字化和智能化將是關(guān)鍵，通過大數(shù)據(jù)分析、人工智能、區(qū)塊鏈和虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)，銀行可以提高房產(chǎn)管理的效率和客戶體驗(yàn)。其次，在線房產(chǎn)交易平臺的建設(shè)將加速市場流動性，降低交易成本，提高市場透明度，需要加強(qiáng)安全和合規(guī)性。最后，客戶體驗(yàn)的優(yōu)化將成為競爭的關(guān)鍵，銀行可以通過個性化服務(wù)和數(shù)字化渠道滿足客戶需求，提高滿意度，吸引更多客戶。因此，城市商業(yè)銀行需要積極適應(yīng)這些趨勢，投資于技術(shù)和人才培養(yǎng)，以保持競爭力并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。