房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險分析及管理策略

徐家棟 青島魯澤置業(yè)集團有限公司

在市場經(jīng)濟發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了一定的發(fā)展，但與此同時，隨著住房消費的逐步增長，房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟增長點，也逐漸得到社會各界的高度關(guān)注，政府對以稅收為例的行業(yè)監(jiān)管也更加嚴格和規(guī)范。此時房地產(chǎn)企業(yè)若想確保自身仍能獲得健康良好的發(fā)展，對稅務(wù)風(fēng)險展開全面分析并制定有效的管理策略顯得尤為重要，基于此，不僅能夠確保企業(yè)始終保持與不斷變化的市場經(jīng)濟環(huán)境相適應(yīng)，也能為企業(yè)立足于激烈的市場競爭以及營造更好的運營環(huán)境提供更加強有力的推動。

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)風(fēng)險及特征

(一)房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)風(fēng)險種類

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險可劃分為主觀風(fēng)險和客觀風(fēng)險這兩個類別，其中前者多數(shù)情況下是由企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱或者是管理不到位導(dǎo)致的，如未設(shè)置專門的稅務(wù)部門或人員，或者是稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)與要求不符，就會致使稅務(wù)風(fēng)險向企業(yè)日常運營的相關(guān)環(huán)節(jié)中滲透。而由稅務(wù)機制落實所帶來的風(fēng)險，以及客戶或者是合作伙伴帶來的風(fēng)險則屬于客觀稅務(wù)風(fēng)險。由于缺乏對稅務(wù)風(fēng)險的關(guān)注，使得企業(yè)在經(jīng)營過程中稅務(wù)風(fēng)險不斷累積并最終爆發(fā)，最終給企業(yè)帶來不少損失。同時，企業(yè)在運營各類項目時，并不完全執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度，對各類稅務(wù)指標(biāo)視而不見，也沒有對稅務(wù)風(fēng)險相關(guān)的材料進行整合及剖析，致使企業(yè)在未來應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險時顯得捉襟見肘。此外，部分企業(yè)對發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險后的后果沒有充分認識，使得企業(yè)沒有稅務(wù)風(fēng)險處理的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生問題，甚至不能第一時間找到風(fēng)險因素及原因，處理起來無從下手，不能及時地減小企業(yè)損少，嚴重影響了企業(yè)的良性健康發(fā)展。

除此之外，我們還可將房地產(chǎn)企業(yè)的具體規(guī)模作為根據(jù)，將稅務(wù)風(fēng)險劃分為違法、涉稅核算及管理這三種風(fēng)險。具體來講，一個企業(yè)從創(chuàng)立初期直至成熟期，各個階段易發(fā)生的稅務(wù)風(fēng)險也各不相同，如企業(yè)在初始階段往往會面臨資金周轉(zhuǎn)難度大的問題，企業(yè)規(guī)模也比較小，所以直接避稅是最常見的避稅方式，但這樣很容易造成稅務(wù)違法。房地產(chǎn)企業(yè)在進入成長發(fā)展期后，企業(yè)各方面都更加規(guī)?；c規(guī)范化，在前期累積的稅務(wù)違法問題得以解決的情況下，涉稅核算會成為企業(yè)攻克的重點，這也會在一定程度上帶來風(fēng)險。成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)基本上已經(jīng)處于行業(yè)前端，此時稅務(wù)處理上必然會出現(xiàn)新的特殊情況，企業(yè)對于此類問題處理的經(jīng)驗很少甚至完全沒有，就極有可能出現(xiàn)稅務(wù)管理風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的主要特征

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險是可控的。雖然稅務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營中無法完全避免的，且有著極強的復(fù)雜性，但總體來講還是可以控制并防范的，企業(yè)可先建立起完善的稅務(wù)風(fēng)險識別體系，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對數(shù)據(jù)進行分析后，再進行稅務(wù)風(fēng)險的識別與規(guī)避，將由稅務(wù)風(fēng)險導(dǎo)致稅務(wù)成本增加情況出現(xiàn)的概率在最大程度上降低。其次，稅務(wù)風(fēng)險的動態(tài)性極強[2]。具體來講，未來經(jīng)濟發(fā)展與稅務(wù)制度改革必然還會持續(xù)深入，且為使政策能更好地服務(wù)于經(jīng)濟，新政策會隨著市場變化不斷推出，舊政策也會被適當(dāng)調(diào)整，進而使企業(yè)面臨更多更大的稅務(wù)風(fēng)險。最后，稅務(wù)風(fēng)險的主觀性相對極強，根據(jù)相關(guān)調(diào)查研究報告顯示，對具體涉稅事項來講，稅務(wù)單位與企業(yè)在理解上并不完全相同，這也是導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的主要因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)管理風(fēng)險的主要原因分析

(一)經(jīng)營本身的復(fù)雜性與特殊性較強

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容主要包括對土地或者已有的建筑物進行建設(shè)、改造、加工和經(jīng)營等，其無論是從企業(yè)經(jīng)營活動的性質(zhì)來看，還是從經(jīng)營對象來看，和其他普通勞務(wù)生產(chǎn)及商品都有著本質(zhì)的差別。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中通常還會涉及到土地的開發(fā)與轉(zhuǎn)讓，以及房屋所有權(quán)的租賃與買賣等，開發(fā)經(jīng)營形式相對來講非常繁雜。具體來講，房地產(chǎn)在開發(fā)階段需要經(jīng)歷從立項、招投標(biāo)到開始建設(shè)，再到竣工、銷售和交付等多個環(huán)節(jié)，各個企業(yè)在此過程中的表現(xiàn)形式也不盡相同，再加上房地產(chǎn)項目需要投入大量資金，開發(fā)周期相對較長，也會大幅提高企業(yè)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險的機率。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)極易受到國家宏觀政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，政府對其稅收的重視程度極高，會不定期基于對市場發(fā)展環(huán)境的考慮，靈活調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)的稅法與稅收政策。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)必須合法展開稅務(wù)籌劃工作，因此，企業(yè)需要在稅法調(diào)整后的一段時期內(nèi)，將重點放在新稅法內(nèi)容的深入理解與適應(yīng)上，此階段稅務(wù)籌劃是很容易出現(xiàn)問題的。另外，在新時期文化環(huán)境、社會風(fēng)氣以及稅務(wù)單位自由裁量權(quán)等因素的多重影響下，在與稅務(wù)單位的交流與合作當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)所處的地位往往是弱勢的，很難避免由于裁量不公致使企業(yè)所面臨的違法風(fēng)險。由此可見，能否合法維護自身的納稅權(quán)益，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與決定其是否會承擔(dān)此類稅務(wù)風(fēng)險的主要原因。

(三)缺乏完善的稅務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)

經(jīng)實踐證明，即使房地產(chǎn)企業(yè)足夠重視國家與地方的相關(guān)政策法規(guī)，在經(jīng)營中也有意識地主動降低稅務(wù)風(fēng)險，但若是企業(yè)未建立科學(xué)完善的稅務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)，則不僅稅務(wù)人員在籌劃的過程中會由于缺少章程與制度支撐，加大錯誤與風(fēng)險出現(xiàn)的機率，企業(yè)其他相關(guān)工作的效率與質(zhì)量也會受到影響，對企業(yè)整體運營是非常不利的。稅務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)不健全或落實得不夠深入，還會導(dǎo)致企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險的認知過于膚淺，認為只要不在稅收方面違法就能避免，這樣企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的處理措施也會非常局限，往往只將納稅管理作為稅務(wù)風(fēng)險防控的重點，這對企業(yè)發(fā)展而言無疑是不利的。同時由于缺少合理的稅務(wù)工作流程，企業(yè)采用傳統(tǒng)的稅務(wù)管理辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，當(dāng)涉稅業(yè)務(wù)產(chǎn)生后，再由財務(wù)部門進行稅務(wù)處理，缺乏一定的事前控制，納稅申報時也沒有進行再次審核。企業(yè)沒有有效的稅務(wù)流程，將無法確保企業(yè)稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性以及納稅申報的時效性，長此以往將會給企業(yè)帶來一定的稅務(wù)風(fēng)險。同時，在涉稅業(yè)務(wù)發(fā)生時，如果財務(wù)部門不及時介入，由于業(yè)務(wù)部門缺乏對稅務(wù)法規(guī)的認識，極有可能造成業(yè)務(wù)合同中稅務(wù)條款的不利因素，進而影響企業(yè)稅負，使得企業(yè)產(chǎn)生一定的損失。

(四)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)有待增強

就我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的目前情況來看，雖然設(shè)有專門的財務(wù)部門，但財務(wù)人員對房地產(chǎn)稅收政策不夠熟悉，或者是沒有專職稅務(wù)人員的現(xiàn)象卻十分普遍，難以高效展開對“金稅三期”稅務(wù)的處理。還有一些企業(yè)為節(jié)省人員成本，現(xiàn)有的財務(wù)人員甚至是從工業(yè)會計轉(zhuǎn)型而來的，在并未系統(tǒng)學(xué)習(xí)過專業(yè)房地產(chǎn)會計知識的情況下，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度與核算要求一知半解，導(dǎo)致核算混亂且布滿缺陷和漏洞，賬目質(zhì)量遠低于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，更不用提按照“金稅三期”的要求，將房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范作為根據(jù)嚴格填寫會計報表。另外，在稅務(wù)籌劃中財務(wù)人員未能有效地落實相關(guān)監(jiān)管制度，也是導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避水平較低的重要因素，且如果涉稅問題的處理質(zhì)量較差，那么企業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算的整體水平也無法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的有效策略

(一)加強對相關(guān)政策的關(guān)注與分析

房地產(chǎn)企業(yè)若想從根本上加強對稅務(wù)風(fēng)險的管控與防范，思考如何及時高效地整合稅務(wù)政策及相應(yīng)法規(guī)條款就必須放在首要位置上，在數(shù)據(jù)庫得以更新之后，將各類稅務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵節(jié)點作為根據(jù)，制定應(yīng)對措施并確保措施的針對性與完備性。就現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場環(huán)境來講，企業(yè)在支付賬款之前應(yīng)先取得增值稅進項發(fā)票，且應(yīng)根據(jù)實際情況選擇采用銀行支付或其他方式來支付采購貨物的貨款；企業(yè)還應(yīng)加大成本控制的力度，結(jié)合自身經(jīng)營特征與需求靈活落實全成本控制模式，在做好成本檔案資料管理工作的同時，將合理、合情、合法的原則貫徹到稅務(wù)籌劃的全過程中，使風(fēng)險在最大程度上降低。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)與地方稅務(wù)單位間良好關(guān)系的建立與保持也很必要，這能幫助企業(yè)掌握實時準(zhǔn)確的稅務(wù)政策發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從而有效避免以往常出現(xiàn)的由于稅收執(zhí)行者不集中于同個稅務(wù)單位，以及企業(yè)解讀政策時造成的理解偏差所導(dǎo)致的和政策頒布初衷相違背的現(xiàn)象，使企業(yè)能以政策實質(zhì)本意為導(dǎo)向?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險進行管控。另外，若房地產(chǎn)企業(yè)能定期展開納稅評估，滿足稅務(wù)單位納稅評估管理的要求，則其識別稅務(wù)風(fēng)險的能力也會獲得提升，這對于企業(yè)進一步增強稅務(wù)籌劃的合理性，幫助企業(yè)有效地規(guī)避風(fēng)險也會起到積極的作用。

(二)針對各類稅收風(fēng)險制定應(yīng)對措施

稅收風(fēng)險評估與風(fēng)險應(yīng)對其實是相輔相成的，將二者有效結(jié)合才能真正做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作。首先，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)納稅信息量大且傳輸速度快等特征，在制定風(fēng)險應(yīng)對與處置措施時，針對性與實效性必須有所保證，確保稅務(wù)風(fēng)險能在稅務(wù)單位采取處罰措施之前被全部排除。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)單位的例行檢查時，企業(yè)應(yīng)提前做好賬簿梳理工作，及時檢查會計憑證、審批及合同等資料，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險系數(shù)扼殺在萌芽階段。最后，如果企業(yè)即使做好準(zhǔn)備仍被稅務(wù)單位查出問題，稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)做出處罰，這種情況下，企業(yè)應(yīng)在受到處罰文書時先對其是否與法律流程相符進行核實，查明文書適用法律恰當(dāng)與否，若無誤則應(yīng)積極繳納罰款；如果發(fā)現(xiàn)文書的法律流程有誤或其他問題，則應(yīng)利用法律手段來維護自身的合法權(quán)益。

(三)使稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制更加完善

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)首先建立起稅務(wù)風(fēng)險意識，在企業(yè)文化設(shè)計與構(gòu)建的初始階段，就將要稅務(wù)風(fēng)險作為重點內(nèi)容融入進去，充分發(fā)揮企業(yè)文化體系在風(fēng)險防控方面的主觀作用。其次，在制定稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制的過程中，企業(yè)應(yīng)將自身短期與總體發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)作為根據(jù)，一方面加大監(jiān)督與管理企業(yè)日常稅務(wù)工作的力度，另一方面也要提高對核算財務(wù)數(shù)據(jù)、應(yīng)收賬以及房屋建筑存量整理的重視程度，在確保各項數(shù)據(jù)真實且明晰的同時，也要能為資金健康、穩(wěn)定的流動提供保證，這樣才能從根本上規(guī)避由財務(wù)管理問題引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還可根據(jù)土地的開發(fā)規(guī)?；蚪ㄖ椖康慕?jīng)營效益等，建立可評級的稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警制度，這樣就能采取定量計算技術(shù)來科學(xué)確定風(fēng)險等級，進而制定并落實相對應(yīng)的應(yīng)對措施，盡可能消除不必要的稅務(wù)風(fēng)險。再次，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)充分發(fā)揮自身在稅務(wù)風(fēng)險梳理方面的督促作用，確保涉稅問題能按照相關(guān)法規(guī)政策嚴格處理。最后，應(yīng)注重稅務(wù)風(fēng)險在企業(yè)內(nèi)部的宣傳，讓全體員工都能在潛移默化中真正理解并認同稅務(wù)風(fēng)險防控的重要性，從而實現(xiàn)有效杜絕稅務(wù)風(fēng)險的目的。

(四)注重培養(yǎng)高素質(zhì)的稅收管理人員

房地產(chǎn)企業(yè)所涉業(yè)務(wù)的專業(yè)性和復(fù)雜性都極強，所以若想做好稅務(wù)風(fēng)險管理工作，稅務(wù)人員必須要具備高素質(zhì)、高水平的要求，且重要工作必須交給經(jīng)驗豐富的稅務(wù)人員去做，這是避免出現(xiàn)嚴重稅務(wù)風(fēng)險，從而使企業(yè)免遭受嚴重損失的必要舉措。具體來講，在當(dāng)前市場大環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)，在安排涉稅管理人員時除需確保其具備基本的專業(yè)知識外，還需確保其對稅務(wù)知識的深入理解與掌握，同時能夠各地相關(guān)政策進行熟悉和解讀，一方面要能熟練運用現(xiàn)代信息技術(shù)來解決稅務(wù)問題，另一方面也要熟悉“金稅三期”的相關(guān)操作規(guī)程，進而不斷提高稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對財務(wù)管理人員的培養(yǎng)，培養(yǎng)內(nèi)容具體可分為以下兩個方面。第一，因為房地產(chǎn)會計核算較為特殊，其要求財務(wù)人員在賬務(wù)處理的過程中，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則，在保證房地產(chǎn)開發(fā)日常經(jīng)營事項及時準(zhǔn)確的同時，會計報告的編制質(zhì)量也要與標(biāo)準(zhǔn)相符，所以企業(yè)應(yīng)著重強化財務(wù)人員的房地產(chǎn)會計核算水平。第二，房地產(chǎn)稅收有著繁多冗雜的特點，而金稅三期系統(tǒng)在納稅申報方面又非常嚴格，這就要求稅務(wù)人員不僅必須要掌握基本的房地產(chǎn)稅收知識，還要具備依照要求進行日常稅收管理工作的能力，因此，“金稅三期”也是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員培養(yǎng)的主要方向。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)只有從內(nèi)部和外部共同入手展開對稅務(wù)風(fēng)險的分析與防控，才能從根本上增強企業(yè)經(jīng)營的質(zhì)效與安全性，從而在為企業(yè)創(chuàng)造更大經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)行業(yè)能實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，在新時期為提高國家經(jīng)濟水平作出更大的貢獻。