廣州限購(gòu)松綁，釋放什么信號(hào)？

降蘊(yùn)彰

限購(gòu)本身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用已經(jīng)弱化，取消限購(gòu)可以更好讓有自住需求的購(gòu)房者入場(chǎng)，回歸房地產(chǎn)的居住屬性，保障樓市合理的購(gòu)房需求。不過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)依舊堅(jiān)持“房住不炒”。

7月下旬以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期。8月各地累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策120多次；9月發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)175次。在如此高密度的房地產(chǎn)松綁調(diào)控中，最受市場(chǎng)關(guān)注的是，廣州成為第一個(gè)松綁“限購(gòu)令”的一線城市。

從8月底至9月底，廣州出臺(tái)了房地產(chǎn)領(lǐng)域及信貸、稅收等領(lǐng)域的一系列優(yōu)化調(diào)控政策，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、調(diào)整廣州商品房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”、非廣州戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年等政策，對(duì)廣州現(xiàn)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策等做出調(diào)整、做出優(yōu)化，向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)，全面支持剛需和改善型住房需求。

廣州為何在一線城市中率先放松限購(gòu)？這一動(dòng)作有怎樣的信號(hào)意義？接下來(lái)全國(guó)樓市走向?qū)?huì)如何？2010年開(kāi)始實(shí)施的“限購(gòu)令”何去何從？“房住不炒”的定位是否將改變？

廣州為何率先放松限購(gòu)？

9月20日，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”、非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年等政策。

廣州成為年內(nèi)第一個(gè)放寬購(gòu)房條件的一線城市，一方面是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，另一方面是與廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀有關(guān)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“在新的形勢(shì)下，不管是供求關(guān)系，房地產(chǎn)前景和房?jī)r(jià)預(yù)期，還是買房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢(shì)性的變化?！彼崾荆壳暗淖》空哒{(diào)整，表明此前以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策都已不再適用。

具體到廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州新建商品住宅成交自今年4月以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月下滑，8月新建商品住宅成交僅為50.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應(yīng)為56.9萬(wàn)平方米，同比下降40.8%。在8月底廣州官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”之前，無(wú)論從供應(yīng)端還是成交端來(lái)看，該市樓市供求規(guī)模已處于歷史低位水平。

“綜合以上，廣州迫切需要新政策提振市場(chǎng)情緒，避免預(yù)期惡化和市場(chǎng)下行形成負(fù)反饋循環(huán)，防止其對(duì)舊改、投資、消費(fèi)等基本面形成明顯拖累?！崩钣罴伪硎?。

自8月底廣州官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到9月出臺(tái)降首付和利率、放松區(qū)域限購(gòu)、外地戶籍社保要求由5年減少為2年，同時(shí)免征增值稅也有5年降為2年等一系列利好政策，廣州樓市開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的勢(shì)頭。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月廣州新建商品住宅成交面積約60萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約四成。其中，增城區(qū)成交量位居全市第一，占比約28%，黃埔區(qū)、番禺區(qū)列居第二、三位，成交量占比分別約為17%、14%。

從全國(guó)范圍來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，1—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%（降幅較1—8月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)），其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬(wàn)平方米，同比下降7.1%，其中住宅施工面積574250萬(wàn)平方米，下降7.4%。房屋新開(kāi)工面積72123萬(wàn)平方米，下降23.4%，其中住宅新開(kāi)工面積52512萬(wàn)平方米，下降23.9%。

1—9月全國(guó)商品房銷售面積84806萬(wàn)平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

綜合來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境是：房企投資和擴(kuò)張信心仍然不足，銷售端和資金端的壓力仍然艱巨。

不過(guò)，從單月環(huán)比數(shù)據(jù)看，銷售端連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了較為積極的變化。8月，全國(guó)商品房銷售面積為7386萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.8%；9月，全國(guó)商品房銷售面積為10857萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%。這說(shuō)明，8月底以來(lái)新一輪利好政策，刺激了一部分購(gòu)房需求入市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)重要指標(biāo)也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)信號(hào)。9月末，全國(guó)商品房待售面積64537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，已連續(xù)25個(gè)月正增長(zhǎng)，但同時(shí)也出現(xiàn)了近4個(gè)月來(lái)首次環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。8月末，商品房待售面積為64795萬(wàn)平方米，而9月末環(huán)比減少0.4%。隨著9月銷售力度加大，樓市去庫(kù)存成效初顯。

但這些轉(zhuǎn)好信號(hào)能否持續(xù)，樓市是否觸底仍存在未知數(shù)。李宇嘉表示：“盡管政策全面回歸常態(tài)，但并不會(huì)帶來(lái)新一輪樓市反彈，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)基本面已今非昔比?！爆F(xiàn)在無(wú)論是房?jī)r(jià)、居民杠桿率，還是住房需求空間，都發(fā)生了改變。他認(rèn)為，這次房地產(chǎn)政策調(diào)整目的主要是“防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定”。

房地產(chǎn)供求發(fā)生重大變化

“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”——這是7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新判斷。

7月下旬召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。其中，監(jiān)管部門對(duì)“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的表述，尚屬首次。

對(duì)于“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”這一表述，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、上海交通大學(xué)深圳行業(yè)研究院研究員陳憲分析表示：“看到這段表述，部分人的第一反應(yīng)是，沒(méi)有提‘房住不炒’。殊不知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化，在很大程度上就是‘房住不炒’的產(chǎn)物。現(xiàn)在的問(wèn)題是，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在和將要發(fā)生的重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，主要是針對(duì)不同城市的具體政策，不排除在一些城市取消限購(gòu)、限貸，充分滿足居民剛性和改善性住房需求，并同時(shí)拉動(dòng)家居及相關(guān)產(chǎn)品的消費(fèi)，使房地產(chǎn)業(yè)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)做出積極的貢獻(xiàn)?！?/p>

陳憲認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：其一，因?yàn)椤胺孔〔怀础?，房產(chǎn)不再具有過(guò)去那樣的投資價(jià)值，進(jìn)而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求絕大部分不復(fù)存在，投資者正在遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)。其二，城鎮(zhèn)居民尤其是青年人購(gòu)房意愿發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，租房需求呈上升趨勢(shì)。最近，一項(xiàng)針對(duì)北京地區(qū)青年租房問(wèn)題的調(diào)研顯示，五年內(nèi)在北京保持租賃現(xiàn)狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購(gòu)買商品房的青年群體，占比為23.94%。調(diào)查結(jié)果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。越來(lái)越多的年輕人接受租房而非買房。其三，城鎮(zhèn)化的速率在放緩，80%左右的城鎮(zhèn)化水平未必會(huì)達(dá)到。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末僅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度較此前幾年明顯下降。其四，生育率持續(xù)下降，人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)《2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2022年末全國(guó)人口約14.12億人，比上年末減少85萬(wàn)人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著中國(guó)人口自1962年以來(lái)（近61年來(lái)）首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。如今，隨著家庭規(guī)模的縮小和家庭結(jié)構(gòu)的變化，人們更加注重舒適度和品質(zhì)，對(duì)于房屋的需求更加注重個(gè)性化和多元化，而非單純追求購(gòu)房面積。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的這些重大變化，中央政治局會(huì)議提出要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示：“限購(gòu)本身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用已經(jīng)弱化，取消限購(gòu)可以更好地讓有自住需求的購(gòu)房者入場(chǎng)，回歸房地產(chǎn)的居住屬性，保障樓市合理的購(gòu)房需求?！?/p>

10月上旬，第一財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布的“第一財(cái)經(jīng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心指數(shù)”為50.89，連續(xù)三個(gè)月回升，維持在50榮枯線以上。在房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的時(shí)期，為保障其平穩(wěn)有序發(fā)展，我國(guó)政府曾出臺(tái)了一系列限制性措施。在第一財(cái)經(jīng)研究院的本期調(diào)研中，招商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁安華、渣打銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁爽、興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委、興業(yè)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王涵等14位經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來(lái)會(huì)因城施策。

招商銀行丁安華表示，8月31日，首付比例下調(diào)、增量和存量房貸利率調(diào)整以及一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”三大工具同時(shí)落地，本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整已涉及“限貸”政策多個(gè)層面，“限貸”實(shí)際上已成為歷史，但目前除廣州非核心區(qū)取消限購(gòu)?fù)猓痪€城市限購(gòu)政策仍未放松。9月以來(lái)一線城市房地產(chǎn)成交邊際上有所改善，但考慮到經(jīng)濟(jì)主體收入承壓、信心不足，各項(xiàng)政策的落地實(shí)效仍有待觀察。未來(lái)地產(chǎn)政策是否繼續(xù)放松，取決于商品房銷售和經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的修復(fù)進(jìn)程。

興業(yè)證券王涵預(yù)測(cè)，部分非核心城市將有可能進(jìn)一步取消限購(gòu)等政策。他認(rèn)為，房地產(chǎn)在不同地區(qū)仍體現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一線城市以及二線核心城市仍有明顯的人口流入壓力，這些地區(qū)可能會(huì)繼續(xù)保留部分限制性措施。

對(duì)于7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，在新的發(fā)展階段，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“因城施策用好政策工具箱”，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。她提示，在過(guò)去一年多的時(shí)間里，二線和三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本放開(kāi)，當(dāng)前核心一二線城市政策優(yōu)化空間仍較大，短期來(lái)看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購(gòu)、降低交易稅費(fèi)等仍是政策優(yōu)化的方向。

“房住不炒”定位仍未改變

7月24日中央政治局會(huì)議提出：“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策?！?月，廣州在一線城市中率先放松限購(gòu)。于是，有人預(yù)測(cè)，樓市限購(gòu)正在退出歷史舞臺(tái)，“房住不炒”已不合時(shí)宜，果真如此嗎？

房?jī)r(jià)“限購(gòu)令”是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要利器。2010年我國(guó)樓市“限購(gòu)令”政策的出臺(tái)，有著極為深刻的國(guó)內(nèi)國(guó)際背景。

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)暴發(fā)，引發(fā)席卷全球的金融危機(jī)。我國(guó)政府積極“救市”，出臺(tái)了四萬(wàn)億投資計(jì)劃，實(shí)施了寬松的貨幣政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，由此推動(dòng)了樓市的火熱，其中，以北京為代表的一線城市最為火爆。2010年4月17日，針對(duì)“部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍”的情況，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（業(yè)內(nèi)稱之為“新國(guó)十條”），推出10項(xiàng)調(diào)控措施，其中明確“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”，至此“限購(gòu)令”橫空出世。

“新國(guó)十條”出臺(tái)不久，2010年4月30日，北京市政府發(fā)布了《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》（業(yè)內(nèi)稱之為“京十二條”），規(guī)定：即日起每個(gè)家庭只能再購(gòu)買一套商品房，三套房和不合規(guī)的外地人購(gòu)房貸款被叫停。這是國(guó)內(nèi)第一次提出以家庭購(gòu)房套數(shù)為概念的限購(gòu)政策，從中可以看出，“京十二條”比“新國(guó)十條”更加嚴(yán)格，“不讓炒房”成為此項(xiàng)政策的根本意圖。此項(xiàng)“限購(gòu)令”落地后，北京市場(chǎng)表現(xiàn)立竿見(jiàn)影。2010年5月，北京新房成交環(huán)比腰斬。整個(gè)2010年，北京住宅成交量降至11萬(wàn)套，同比下滑近四成。北京市場(chǎng)的土地交易也明顯降溫。

但在隨后幾個(gè)月，北京之外的其他省市對(duì)“新國(guó)十條”的執(zhí)行卻不盡如人意。2010年9月下旬，先是住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部、監(jiān)察部、國(guó)稅總局等部委聯(lián)合出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市實(shí)施第二輪調(diào)控；緊隨其后，住建、國(guó)土、監(jiān)察三部門又聯(lián)合下文，決定將對(duì)全國(guó)各省級(jí)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

如此大的動(dòng)作讓房地產(chǎn)市場(chǎng)大為震撼，有多位業(yè)內(nèi)人士斷言，史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施——“北京限購(gòu)令”或?qū)⒃谌珖?guó)推廣。果不其然，此后，全國(guó)重點(diǎn)一二線城市相繼推出“限購(gòu)令”，部分三線城市也出手限購(gòu)。僅2010年，全國(guó)就有近50個(gè)城市出臺(tái)了樓市“限購(gòu)令”。

2011年1月26日，?國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施（業(yè)內(nèi)稱之為“新國(guó)八條”），要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。接下來(lái)，全國(guó)樓市限購(gòu)范圍不斷擴(kuò)大，力度也漸次加強(qiáng)，出臺(tái)限購(gòu)政策的城市越來(lái)越多，城市層級(jí)也逐漸下沉；限購(gòu)的門檻越來(lái)越高，相關(guān)的配套措施也不斷完善。

從2010年4月底開(kāi)始，除“北上廣深”以外的大部分城市先后解除了限購(gòu)，第一輪樓市限購(gòu)一直持續(xù)到?2014?年。第一階段的限購(gòu)政策，也使得房地產(chǎn)需求被遏制，商品房空置面積較大，房地產(chǎn)庫(kù)存增加，此時(shí)經(jīng)濟(jì)也面臨下行態(tài)勢(shì)。各地政府為了刺激市場(chǎng)回暖，紛紛對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，呼和浩特在全國(guó)率先取消實(shí)施3年的限購(gòu)政策，至2016年1月底，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)未取消限購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，第二輪限購(gòu)自2016年起在全國(guó)各大城市開(kāi)啟。

隨著2016?年樓市的重新火熱，全國(guó)各大城市又相繼出臺(tái)了第二輪限購(gòu)令，且力度相對(duì)于第一輪更加嚴(yán)格，并一直延續(xù)至今。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，全國(guó)有超過(guò)100個(gè)城市曾出臺(tái)過(guò)或正在執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，其中海南省仍在執(zhí)行全域限購(gòu)。北京是目前限購(gòu)政策最嚴(yán)厲的城市，除“五年納稅或社保證明”的基本門檻外，還對(duì)商住房實(shí)施同等的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。通州區(qū)則在此基礎(chǔ)上附加了更多條件，堪稱“全國(guó)最嚴(yán)限購(gòu)區(qū)域”。

“房住不炒”現(xiàn)在合不合時(shí)宜？下一步，“房住不炒”的定位是否改變？《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)注意到，8月23日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了標(biāo)題為《“房住不炒”定位不會(huì)改變》的專欄文章，批駁了有人面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、供求關(guān)系發(fā)生重大變化，認(rèn)為“再提‘房住不炒’已不合時(shí)宜”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，重申了“房住不炒”定位仍然要堅(jiān)持，沒(méi)有過(guò)時(shí)。9月13日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表了題目為《房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升需要長(zhǎng)期努力》的文章，文中指出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升需要長(zhǎng)期努力。在堅(jiān)持‘房住不炒’的基礎(chǔ)上，仍須不斷完善政策工具箱，多角度全方位持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！焙苊黠@，這是再次告訴讀者，“房住不炒”的定位并未改變。