房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與防范研究

吳志剛 任杰

一、引言

中國經(jīng)濟逐步恢復常態(tài)，尤其是央行發(fā)布降低金融機構準備金率的舉措，為房地產(chǎn)行業(yè)恢復平穩(wěn)發(fā)展提供了平臺和機遇。自房改政策實施后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了發(fā)展的快車道，行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量快速增長，規(guī)模迅速擴張。此后我國頒布限購、“住房不炒”等政策以抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長，但也進一步加劇了激烈的行業(yè)競爭環(huán)境，部分房地產(chǎn)企業(yè)隱藏的財務風險逐漸顯露。

二、財務風險相關概念

1.企業(yè)財務風險概述

企業(yè)財務風險是指在企業(yè)的經(jīng)營活動中，由于缺乏科學性的管理使得企業(yè)出現(xiàn)資金結構不合理或是由于投、融資行為的不謹慎，使得企業(yè)陷入財務困境，導致企業(yè)投資者無法獲得預期回報或是企業(yè)出現(xiàn)無法維持長久發(fā)展的現(xiàn)象。

2.財務風險管理理論

財務風險管理是指經(jīng)營主體對其理財過程中存在的各種風險進行識別、度量和分析評價。采取及時有效的方法進行防范和控制，通過切實可行的方法進行處理，保證其經(jīng)濟利益免受損失的管理過程。

財務風險管理是一個連續(xù)的、循環(huán)的、動態(tài)的過程。一般風險管理由風險識別、風險度量和風險控制三個階段組成。風險識別是在風險發(fā)生之前的定性判斷，是風險管理的基礎。風險度量是在風險識別的基礎上，運用各種評價方法對風險的大小進行計量的過程。在不同的時間、不同的發(fā)生地點，風險及發(fā)生損失的程度各有差別。因此，能夠準確度量風險的大小就成為提高財務風險管理效率的關鍵性因素。風險控制是指在完成財務風險識別和度量后企業(yè)管理者通過一定的措施和方法減少風險事件發(fā)生的一種企業(yè)管理手段。

3.常見的財務風險類型

（1）籌資風險

籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務成果帶來的不確定性。

（2）投資風險

投資風險具體指企業(yè)在投入一定的資金后由于外部市場環(huán)境的轉變導致預期收益和最終實際收益之間產(chǎn)生偏差的風險。

（3）經(jīng)營風險

經(jīng)營風險也稱為營業(yè)風險，是指企業(yè)在生產(chǎn)、供應、銷售等經(jīng)營環(huán)節(jié)中，由于經(jīng)營決策或是外部經(jīng)營環(huán)境的不確定而導致企業(yè)無法達到預期收益的一種風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀

央行準備金率下降政策的頒布，為我國房地產(chǎn)行業(yè)恢復發(fā)展提供了機遇。依照不同的劃分標準可以將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為不同類型，不同類型的企業(yè)面臨的財務風險各不相同。一般情況下，成功上市是企業(yè)經(jīng)營活動的目標。企業(yè)上市之后，會根據(jù)行業(yè)的規(guī)范要求，制定相關的財務管理制度，以減少財務風險的出現(xiàn)；正在擴大經(jīng)營規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險主要體現(xiàn)在資金鏈方面。充足資金的供給才可以維持企業(yè)項目建設穩(wěn)定而有序地進行，進而形成企業(yè)資金鏈的良性循環(huán)。

1.外在風險

第一，政策調(diào)控風險。2021 年起，政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)實施“兩道紅線”政策，通過控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金流量，抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度，推動房地產(chǎn)和金融實體經(jīng)濟二者的均衡發(fā)展。值得肯定的是，政策的頒布完善了房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，但也使得部分房地產(chǎn)企業(yè)由于無法迅速調(diào)整自身經(jīng)營模式而出現(xiàn)債務違約等問題，面臨隨時破產(chǎn)的危機。

第二，利率變動帶來的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)的外來資金大部分來源于銀行的貸款，因而銀行利率的升高便會直接增加企業(yè)的融資成本，減少企業(yè)的收益。同時，利率的升高還會引起消費者購房行為的降低，房屋滯銷，企業(yè)無法及時收回前期墊付款項或是無法及時歸還銀行貸款，導致企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)財務危機。

第三，宏觀經(jīng)濟風險。2020 年上半年，新冠肺炎疫情的突然襲來使得我國經(jīng)濟發(fā)展進入停滯期。全國大規(guī)模的停工停產(chǎn)使得我國國內(nèi)生產(chǎn)總值大幅下滑，各行各業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售都受到巨大影響。而房地產(chǎn)行業(yè)作為一個前期需要大規(guī)模資金投入，回籠資金速度又相對較慢的行業(yè)，一旦將資金投入具體的項目建設中，就很難中斷或是重新開始。所以，在后疫情時代的房地產(chǎn)企業(yè)就需要更加嚴謹?shù)刂贫ㄍ顿Y決策，規(guī)避因決策偏差而帶來的財務風險。

2.內(nèi)在風險

（1）籌資風險

籌資活動是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并獲得經(jīng)濟效益的起點。企業(yè)一般通過所有者資金投入和資金借貸的方式籌集資金。所有者投入資金多在企業(yè)資金的使用效益方面體現(xiàn)，風險較??；企業(yè)外部借貸資金會隨著外部經(jīng)濟環(huán)境的變化而變化，影響企業(yè)能否按期歸還的確定性，風險較大。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)為了擴大經(jīng)營規(guī)模，每個經(jīng)營周期都需要大量的資金維持企業(yè)的正常運行，常常需要負債經(jīng)營。

一般來說，企業(yè)負債占據(jù)資產(chǎn)的40%～60%較為合理，表示該企業(yè)具有良好的償債能力，能夠通過外部資金注入進一步擴大經(jīng)營規(guī)模。根據(jù)表1 可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)近五年的資產(chǎn)負債率均超過65%，超出合理范圍。雖然相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)較高的資產(chǎn)負債率，但從近五年的逐步上升的趨勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體的償債能力有逐漸變?nèi)醯内厔荨７康禺a(chǎn)行業(yè)高杠桿的資產(chǎn)結構，給企業(yè)帶來更多獲利機會的同時也帶來了高額的負債，進一步增加了財務風險發(fā)生的可能。

表1 2017—2021年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率對比情況

（2）投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險主要來源于實際項目投資方面，具體表現(xiàn)為在預期內(nèi)實現(xiàn)投資收益的多少?？梢酝ㄟ^凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率指標變化情況，分析出房地產(chǎn)行業(yè)投資風險狀況。

凈資產(chǎn)收益率反映著凈利潤和平均股東權益之間的關系。隨著凈資產(chǎn)收益率的增高，能夠實現(xiàn)的收益也就越多，承擔的財務風險越少。根據(jù)表2 可以看出，在2017—2021 年，行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，且在2021 年出現(xiàn)負值?？梢钥闯觯瑢τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)整體而言，通過項目投資獲得的收益并沒有改善行業(yè)整體下滑的趨勢。

表2 2017—2021 年房地產(chǎn)行業(yè)投資回報分析表

（3）經(jīng)營風險

房地產(chǎn)企業(yè)以銷售房屋為主，在實際經(jīng)營活動中，風險多來自于投資的項目是否可以如期變現(xiàn)，可以通過存貨周轉率和總資產(chǎn)周轉率的變化情況進行分析。

根據(jù)表3 可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉率處于一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)，雖然在2018 年和2019 年出現(xiàn)小幅的下降，但整體呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢，說明房地產(chǎn)行業(yè)整體存貨周轉速度良好，受行業(yè)整體庫存擴張的影響較小。

表3 2017—2021 年房地產(chǎn)行業(yè)存貨資產(chǎn)分析表

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理問題

1.資本結構不合理

目前房地產(chǎn)企業(yè)大多還是沿用先開發(fā)后銷售的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，用前期工程的預收款繼續(xù)投入下一階段的項目開發(fā)。企業(yè)的流動資金多來自于銀行貸款，在項目建設前期，企業(yè)需要投入大量的工程建設款，直到項目達到預售條件才有可能產(chǎn)生資金回籠。此時企業(yè)前期的工程尚在建設期，銀行貸款可能無法及時獲批，那么就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。企業(yè)資產(chǎn)負債率不斷上升，對企業(yè)在建項目的融資產(chǎn)生消極影響，銀行信貸部門提升企業(yè)再融資難度，長此以往形成惡性循環(huán)，企業(yè)的融資額度會不斷減少。

2.財務風險管理意識淡薄

財務風險體現(xiàn)在企業(yè)日常經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中，不同的發(fā)展階段需要不同的風險防范措施。但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層由于缺乏完備的風險管理知識，誤將企業(yè)管理目標集中在資金管理方面，并未針對企業(yè)當前的市場形勢轉變相應的經(jīng)營模式，在企業(yè)的組織架構中并未設置專門的投資管理部門和風險管理部門，忽視財務數(shù)據(jù)分析的重要性，致使企業(yè)在戰(zhàn)略目標制定上缺乏全面性，這在一定程度上加大了企業(yè)財務風險的出現(xiàn)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)應對財務風險的管理措施

1.優(yōu)化資本結構

隨時市場環(huán)境的轉變，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，企業(yè)要想更加長久地生存下去，僅依靠自有資金的供給是遠遠不夠的。雖然大部分企業(yè)采用銀行貸款的方式獲得一定的流動資金，但也可能增加企業(yè)的資產(chǎn)負債率，引發(fā)企業(yè)財務風險。企業(yè)可以根據(jù)當下經(jīng)營階段，結合自有資金的使用情況分階段提款，以降低融資成本。同時還需要多關注市場環(huán)境形勢，抓住時機進行企業(yè)轉型，嘗試由獨資開發(fā)轉變?yōu)榇_發(fā)、合作開發(fā)等新型模式，以實現(xiàn)企業(yè)資本結構的優(yōu)化。

2.增強企業(yè)人員的財務風險意識

員工對于財務風險的認識，決定了財務風險管理的結果。企業(yè)可以開展多樣化的財務風險防范活動，并制定相應的考核機制，實現(xiàn)企業(yè)員工財務風險意識的提升。對于企業(yè)管理人員風險意識淡薄的狀況，可以結合管理人員的實際情況，有針對性地提升。然后通過先者帶動后者的方式，定期開展培訓學習，與時俱進，形成一種自上而下、自主學習的模式，增強全體員工的財務風險意識。

六、結語

新時代下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴、建設周期長、回籠資金速度慢等行業(yè)特點使得其財務風險水平居高不下。隨著經(jīng)濟結構的變化，我國房地產(chǎn)企業(yè)還應不斷增強風險管理意識，積極拓寬融資渠道，完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，建立健全風險評價體系，以提升自身的財務管理水平，盡可能地規(guī)避財務風險，確保企業(yè)更加健康長久地經(jīng)營下去。