消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來破冰 商業(yè)地產(chǎn)退出通道拓寬

秦佳麗

隨著相關(guān)政策修訂，商業(yè)地產(chǎn)迎來依托公募REITs 進(jìn)行退出的新階段。近日華潤、萬科、金茂、物美商業(yè)各就華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT 四只產(chǎn)品進(jìn)行申報(bào)并獲交易所受理。

在同期諸多項(xiàng)目啟動資產(chǎn)篩選或申報(bào)的情況下，能夠成為首批獲受理的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，與其優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)密切相關(guān)，上述產(chǎn)品均拿出黃金商業(yè)地段的成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)。作為首批申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的4 家企業(yè)，前述企業(yè)申報(bào)進(jìn)展很大程度上影響著行業(yè)的申報(bào)發(fā)行信心，如果成功發(fā)行，商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”閉環(huán)將迎來突破。

醞釀已久的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 終于迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。繼10 月20 日證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡稱《指引》），將公募REITs 試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施后，企業(yè)迅速進(jìn)入申報(bào)發(fā)行通道，華潤、萬科、金茂、物美商業(yè)4 家企業(yè)進(jìn)行了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的申報(bào)工作。

10 月26 日，滬深交易所信息顯示，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金4 只產(chǎn)品申報(bào)已獲受理（見附表）。如果此次申報(bào)成功獲批，華潤、萬科、金茂及物美商業(yè)將正式進(jìn)入公募REITs 的發(fā)行階段。

作為首批申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的企業(yè)，上述公司拿出了較大誠意。從底層資產(chǎn)來看，華潤以青島萬象城作為首發(fā)資產(chǎn)，萬科以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，金茂以其首個覽秀城項(xiàng)目長沙金茂覽秀城作為底層資產(chǎn)，物美商業(yè)則拿出北京市中心城區(qū)多組項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)。

據(jù)相關(guān)基金招募說明書，首批4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs 底層資產(chǎn)合計(jì)評估價值為143 億元，預(yù)計(jì)募資127億元，其中華潤、萬科印力項(xiàng)目募資規(guī)模居前，分別為69.8 億元和35.8 億元。另據(jù)中金公司報(bào)告，4 單項(xiàng)目資本回報(bào)率在5.36%-7.14%，折現(xiàn)率在6.5%-7.25%，管理人預(yù)計(jì)2024 年可供分派收益率在4.73%-6.40%，該收益率水平與其他產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目上市時點(diǎn)相比略高。

企業(yè)火速申報(bào)公募REITs 的背后，相關(guān)政策其實(shí)醞釀已久。早在今年3 月，監(jiān)管部門便首次文件明示要將公募REITs 擴(kuò)容至購物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。10 月20 日證監(jiān)會發(fā)布《指引》，刪除了此前“不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)”的相關(guān)表述，明確將“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”以及“保障性租賃住房、清潔能源”等寫入基礎(chǔ)設(shè)施范圍。

區(qū)別于此前公募REITs 主要覆蓋到倉儲物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，此次4 單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 若能成功發(fā)行，或?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更多思路。

IPG 中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜就此向本刊表示，與此前高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保租房等底層資產(chǎn)相比，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 主要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，如購物中心、百貨商場、超市等，這些資產(chǎn)具有分散而多元的租戶、穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高的收益潛力?！皩τ诜科蠖?，通過申報(bào)和發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，可盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，同時也可以擴(kuò)大市場份額，提升品牌影響力。”他補(bǔ)充到。

在柏文喜看來，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 產(chǎn)品申報(bào)獲批的可能性較大：“目前交易所已受理了四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 產(chǎn)品的申請，表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)對這一領(lǐng)域的支持。一般來說，底層資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施更容易獲得審批機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，這些資產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、較高增值潛力和收益潛力?！?/p>

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊表示，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的申報(bào)，使得公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向進(jìn)一步擴(kuò)容，對持有型商業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來直接利好，房企有了資金退出通道，尤其是現(xiàn)金流較為緊張的房企，可以通過盤活存量資產(chǎn)避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)他介紹，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 對房地產(chǎn)領(lǐng)域而言有多重利好?！暗谝弧⒛壳吧剔k等存量市場規(guī)模巨大，沉淀了大量的資金，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的加快推進(jìn)有望解決盤活資金這一痛點(diǎn)。第二，傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)的退出方式多為大宗交易，金額大、門檻高，因此活躍度較低，新政的推進(jìn)有利于提升商辦存量市場交易的活躍度?！?/p>

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 進(jìn)入申報(bào)環(huán)節(jié)僅僅是第一步，底層資產(chǎn)屬性如何、能否獲得資本青睞是市場更加關(guān)注的問題。根據(jù)企業(yè)釋放的底層資產(chǎn)信息，目前4 只消費(fèi)公募REITs 普遍選擇了較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為首發(fā)項(xiàng)目。

從原始權(quán)益人來看，華潤、萬科、金茂、物美均為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的龍頭參與者，申報(bào)消費(fèi)REITs 的底層資產(chǎn)包括位于一二線城市的購物中心、社區(qū)商業(yè)等多種類型，且均為成熟的運(yùn)營項(xiàng)目。

以3 家房企項(xiàng)目為例，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT 分別以長沙金茂覽秀城、青島萬象城、杭州西溪印象城等購物中心作為底層資產(chǎn)，這類項(xiàng)目普遍居于一二線城市黃金商業(yè)地段，運(yùn)營時間均超過7 年，項(xiàng)目出租率均在98% 以上。

具體而言，據(jù)各基金招募說明書，華潤青島萬象城建筑面積為45 萬平方米，項(xiàng)目位于市南區(qū)中央核心政務(wù)及商務(wù)區(qū)，地理位置較為優(yōu)越；萬科印力杭州西溪印象城建筑面積約25 萬平方米，周邊配套整體優(yōu)質(zhì)；長沙金茂覽秀城位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湖南湘江新區(qū)的城市中心梅溪湖板塊，商業(yè)建筑面積18.3 萬平方米，被譽(yù)為“長沙城市新名片”。

前述商業(yè)項(xiàng)目具備長期穩(wěn)定運(yùn)營能力。以中金印力消費(fèi)REIT 為例，2020 年-2023 年6 月末，其目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.38 億元、2.81 億元、2.96 億元、1.63 億元；調(diào)整后的運(yùn)營凈收益分別為1.59 億元、1.85 億元、1.88 億元、1.06 億元。截至今年6 月底，中金印力消費(fèi)REIT 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)杭州西溪印象城的估值為39.77 億元。

另值得一提的是，首批消費(fèi)公募REITs 資產(chǎn)的民生保障屬性較為突出。典型例如嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT 的入池資產(chǎn)，包括北京市中心城區(qū)的大成項(xiàng)目、玉蜓橋項(xiàng)目、華天項(xiàng)目和德勝門4 個項(xiàng)目，總建筑面積約7.8 萬平方米。主要經(jīng)營品牌超市以及餐飲、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)，屬于保障首都基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。

與此同時，相較于目前其他消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 以單體項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT 是本批次惟一以“項(xiàng)目組團(tuán)”形式組建底層資產(chǎn)的基金。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊表示，從消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施概念來看，一類以交通、能源、醫(yī)療等民生類的基礎(chǔ)設(shè)施為主，央國企及地方城投企業(yè)在這方面布局較多；另外一類則是購物中心、農(nóng)貿(mào)交易市場、物流園區(qū)等，主流房企大多持有這類業(yè)務(wù)。REITs通道打開后，這些低回報(bào)、長周期的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有望盤活，房企無需沉淀過多資金。他補(bǔ)充道：“對于央國企而言，可以將盤活資金進(jìn)行再投資，用于非住宅領(lǐng)域不動產(chǎn)的深耕布局；如果民營房企持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也可以憑借REITs 通道退出以實(shí)現(xiàn)‘維穩(wěn)’，不過短期內(nèi)還談不上非住宅領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型?！?/p>

事實(shí)上，目前除了金茂、華潤、印力、物美在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)上率先試水，不少商業(yè)運(yùn)營企業(yè)早已躍躍欲試，百聯(lián)股份、天虹股份、首創(chuàng)鉅大、魯商置業(yè)、龍湖等企業(yè)此前均表達(dá)過申報(bào)商業(yè)REITs 的意向。

譬如，今年7 月，百聯(lián)股份、天虹股份披露了關(guān)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的相關(guān)計(jì)劃公告。其中，百聯(lián)股份計(jì)劃將“上海又一城”購物中心作為底層資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行REITs，基金暫定名為華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，由華安基金承做；天虹股份亦公告稱旗下天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司正在籌劃開展消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的相關(guān)工作。

目前公募REITs 常態(tài)化發(fā)行也在穩(wěn)步推進(jìn)中，今年以來擴(kuò)容增類較為活躍。除了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)獲受理，目前還有易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等7 只產(chǎn)品“ 排隊(duì)候場”，涉及園區(qū)、交通、能源等領(lǐng)域。截至2023 年11 月2 日，公募REITs 市場共有29 只產(chǎn)品獲批，發(fā)行規(guī)模突破千億元。

從二級市場表現(xiàn)看，歷經(jīng)整體回調(diào)，部分公募REITs 產(chǎn)品初步呈現(xiàn)回暖趨勢。據(jù)Wind 數(shù)據(jù)，本周（10 月30日-11 月3 日），中金安徽交控REIT、國金中國鐵建REIT、華泰江蘇交控REIT 等5 只產(chǎn)品價格迎來環(huán)比上漲。

在柏文喜看來，基于市場供求關(guān)系變化、投資者情緒波動以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，今年國內(nèi)公募REITs產(chǎn)品普遍回調(diào)，不過，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 產(chǎn)品未來的收益表現(xiàn)和發(fā)展前景仍然值得期待：“隨著國內(nèi)消費(fèi)市場的擴(kuò)大升級，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的需求將持續(xù)增長，這將為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的發(fā)展提供良好的市場基礎(chǔ)。同時，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也在積極推動公募REITs 市場的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來將有更多的政策出臺，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的發(fā)展提供更多的支持和保障?！?/p>

宋紅衛(wèi)表示，基于國內(nèi)大量的存量資產(chǎn)，未來消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有很好的發(fā)展空間。據(jù)介紹，目前市場中并不缺乏優(yōu)質(zhì)的商辦資產(chǎn)，而是缺乏成熟的退出通道。待退出通道完善以后，對于運(yùn)營商加大商辦資產(chǎn)投資力度、擴(kuò)大內(nèi)需及城市發(fā)展都有積極意義。

他補(bǔ)充道：“更為重要的是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 為普通個人投資者開辟了投資房地產(chǎn)的通道。傳統(tǒng)投資商辦領(lǐng)域的方式是買資產(chǎn)，這樣購置成本高，且缺乏優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營內(nèi)容；公募REITs 的推出后，由于進(jìn)入資產(chǎn)包的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有穩(wěn)定的租期及較好的租金回報(bào)，對于投資者有較高的吸引力，同時也能引導(dǎo)投資者從投資住宅向投資優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型，更有利于實(shí)現(xiàn)房住不炒?！?/p>

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）

數(shù)據(jù)來源：滬深交易所、基金招募說明書