土地一級開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防控

麥兆煊／文

土地一級開發(fā)是指政府等土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過授權(quán)或委托滿足條件的企業(yè)，由企業(yè)拆遷、安置、補(bǔ)償和建設(shè)城鄉(xiāng)的國有土地，使土地達(dá)到建設(shè)條件后有償出讓、轉(zhuǎn)讓。土地一級開發(fā)涉及的流程較為復(fù)雜，在投資、融資和資金回流等環(huán)節(jié)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)對土地一級開發(fā)活動(dòng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，有助于提高項(xiàng)目收益，保證我國土地資源的完整性。文章以土地一級開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防控為主要研究對象，在闡述土地一級開發(fā)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理重要意義的基礎(chǔ)上，深入分析現(xiàn)階段我國土地一級開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，針對性地提出了土地一級開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，以期為土地一級開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供有益的理論指導(dǎo)。

近年來，我國土地一級開發(fā)模式的市場化程度不斷提升，越來越多的企業(yè)參與到了土地一級開發(fā)當(dāng)中。但是從土地一級開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理實(shí)踐來看，由于土地一級開發(fā)活動(dòng)相對復(fù)雜、土地一級開發(fā)市場監(jiān)管環(huán)境缺位和企業(yè)經(jīng)營管理措施落后，不少土地一級開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作還有待完善。

土地一級開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義

強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

對于把土地一級開發(fā)項(xiàng)目作為主要業(yè)務(wù)活動(dòng)的企業(yè)而言，大力防控土地一級開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)維持正常經(jīng)營管理起到至關(guān)重要的作用。土地一級開發(fā)企業(yè)的管理者應(yīng)深入理解國家宏觀政策，通過分析研究企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確業(yè)務(wù)活動(dòng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因和類型，有針對性地完善財(cái)務(wù)控制措施，強(qiáng)化企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。通過建設(shè)完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，帶動(dòng)企業(yè)提高對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素的重視程度，變被動(dòng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作為主動(dòng)。

提高風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)效

土地一級開發(fā)是政府主責(zé)與企業(yè)共同開發(fā)的項(xiàng)目，對國家宏觀環(huán)境和政策非常敏感，土地一級開發(fā)企業(yè)原有的風(fēng)險(xiǎn)管理模式已不適應(yīng)高速發(fā)展的社會(huì)需求。土地一級開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無處不在，因此需要科學(xué)管理與合理分析，不斷加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，及時(shí)補(bǔ)救以盡量減少損失。土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)引入風(fēng)險(xiǎn)管理，創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)控制策略，以規(guī)范企業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

土地一級開發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)

第一，土地一級開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，除內(nèi)籌方式外，實(shí)務(wù)中大多只有商業(yè)銀行貸款這一融資渠道，加之國家宏觀金融政策對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控限制，土地一級開發(fā)企業(yè)存在巨大的融資難度和壓力。

第二，土地一級開發(fā)企業(yè)融資提款效率和具體項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)速度不匹配，土地一級開發(fā)企業(yè)無土地使用權(quán)作為抵押增信措施，商業(yè)銀行為了規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)在合同中明確貸款總額與提款計(jì)劃要求，使得企業(yè)在土地一級開發(fā)過程中出現(xiàn)支付延后或資金不足的問題，影響土地一級開發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)跟進(jìn)。

第三，融資會(huì)提高企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的概率，銀行融資雖然能夠起到穩(wěn)固資金鏈的作用，但提高了資產(chǎn)負(fù)債率，財(cái)務(wù)杠桿增加伴隨經(jīng)營壓力和還貸壓力增加，且土地一級開發(fā)在這一過程中沒有足夠的資金回報(bào)，續(xù)貸難度較大，因此銀行融資是把不可忽視的“雙刃劍”。

投資風(fēng)險(xiǎn)

第一，土地一級開發(fā)項(xiàng)目的投資成本高且周期長，具有不確定性。土地一級開發(fā)項(xiàng)目的投資成本通常包括征地拆遷成本與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本兩大類。補(bǔ)償成本逐年提升，且拆遷過程中通常會(huì)遇到一些拒不配合拆遷的被拆遷戶，導(dǎo)致拆遷周期拉長、成本增加，最終導(dǎo)致企業(yè)無法獲得預(yù)期的投資收益。

第二，不同的土地一級開發(fā)模式和收益模式下，投資回報(bào)具有不確定性。而采取收益分成模式，會(huì)增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)未來收入的不確定性，土地出讓通常都在項(xiàng)目土地一級開發(fā)后的3～5年陸續(xù)進(jìn)行，受各地政府土地指標(biāo)限制，甚至可能更長，資金投入期較長。且土地出讓價(jià)格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、城市土地規(guī)劃、城鎮(zhèn)化發(fā)展以及人口結(jié)構(gòu)變化等多種因素的影響，未來土地出讓價(jià)格難以確定，將直接影響企業(yè)的投資收入。

第三，土地一級開發(fā)投資大、回收周期長，導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本不可估量。土地開發(fā)項(xiàng)目待定因素多，且為獲取項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)權(quán)，一般低價(jià)競標(biāo)一級開發(fā)項(xiàng)目，在現(xiàn)有政策環(huán)境下，企業(yè)容易陷入財(cái)務(wù)和信譽(yù)危機(jī)。加上現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)通常為多元化投資經(jīng)營，土地一級開發(fā)的投入將侵占其他投資的獲利空間，投資失敗甚至?xí)?dǎo)致資金鏈斷裂。

資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

第一，政府是土地一級開發(fā)的業(yè)主、收益分配的主導(dǎo)者，不同的合作和收益模式將產(chǎn)生不同的資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。對于采用收益分成模式的土地一級開發(fā)，企業(yè)無出讓定價(jià)權(quán)，土地出讓價(jià)完全由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)城鎮(zhèn)土地的規(guī)劃和城鎮(zhèn)化發(fā)展而定，因此，企業(yè)若不能和當(dāng)?shù)卣訌?qiáng)溝通并做足前期調(diào)查和投資預(yù)測工作，貿(mào)然開展土地一級開發(fā)，企業(yè)的資金回籠和預(yù)期收益分配的不確定性將顯著增強(qiáng)；對于固定回報(bào)模式，即政府按投入成本的固定比例向企業(yè)支付投資回報(bào)，該模式下若未及時(shí)完成土地收儲(chǔ)或出讓，政府無土地財(cái)政預(yù)算收入的支撐，能否及時(shí)全額支付企業(yè)墊付的開發(fā)費(fèi)取決于當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，政府拖欠開發(fā)費(fèi)的情況在欠發(fā)達(dá)地區(qū)尤為普遍。

第二，土地一級開發(fā)活動(dòng)受國家土地、金融、稅收等政策影響較大。土地政策由政府主導(dǎo)，直接影響土地供給的時(shí)間和規(guī)模以及土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，間接影響土地一級開發(fā)企業(yè)的資金回收周期和收益回報(bào)；金融政策受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策影響，信貸政策的偏向會(huì)直接影響土地一級開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本以及資金回收的節(jié)奏安排；稅收政策是國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段，稅率的提高會(huì)直接增加土地一級開發(fā)企業(yè)的實(shí)際負(fù)擔(dān)，提高資金回籠風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)成本。

土地一級開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，合理控制規(guī)模

一方面，企業(yè)需全面梳理土地一級開發(fā)相關(guān)政策法規(guī)，深入研究地方政府出臺(tái)的推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的相關(guān)金融政策，做好舊城改造、棚戶區(qū)改造等申請備案，從銀行獲得低息政府貸款，降低融資成本。另一方面，土地一級開發(fā)企業(yè)還可以嘗試債券融資、股權(quán)融資、土地資產(chǎn)證券化或信托融資等新型融資方式。債券融資即面向社會(huì)發(fā)行企業(yè)債券，相比股權(quán)融資、信托融資等，融資成本更低且企業(yè)對資金的控制力更強(qiáng)，資金使用限制更少；股權(quán)融資能夠獲取政府擔(dān)保，通過參股或控股的方式參與土地一級開發(fā)項(xiàng)目，從金融機(jī)構(gòu)獲得更多的資金支持。爭取股權(quán)融資，既能幫助企業(yè)解決資金問題，又能使企業(yè)保持適度的財(cái)務(wù)杠桿，合理控制融資規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的目的。

多層面分散項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

做好項(xiàng)目前期調(diào)查工作

土地一級開發(fā)企業(yè)要在競標(biāo)前分析項(xiàng)目投資的可行性，深入調(diào)查項(xiàng)目開發(fā)涉及的區(qū)域人口、發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目成本、資金來源、稅收政策、政府財(cái)政實(shí)力等，認(rèn)真調(diào)研項(xiàng)目各環(huán)節(jié)實(shí)際情況，保證企業(yè)項(xiàng)目收益預(yù)測的準(zhǔn)確性，避免影響后續(xù)發(fā)展。不少企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)是為了后續(xù)獲取土地進(jìn)行二級開發(fā)，但實(shí)際上存在較大的不確定性，若出現(xiàn)新的政策要求和限制，企業(yè)將偏離預(yù)期規(guī)劃。因此，土地一級開發(fā)企業(yè)要做好政策解讀，了解政策變化，掌握政策調(diào)整情況，合理進(jìn)行規(guī)劃，做好風(fēng)險(xiǎn)控制，及時(shí)糾偏。

制訂科學(xué)合理的開發(fā)計(jì)劃，監(jiān)控計(jì)劃實(shí)施過程

基于前期調(diào)研數(shù)據(jù)，土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)詳細(xì)測算和分解項(xiàng)目開發(fā)各階段的資金需求、成本支出、收益等情況，結(jié)合實(shí)際制訂科學(xué)合理的開發(fā)計(jì)劃。同時(shí)，建立動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)時(shí)追蹤開發(fā)計(jì)劃落實(shí)情況，根據(jù)開發(fā)過程中實(shí)際投入資金以及政策變化、市場預(yù)期等，動(dòng)態(tài)測算、評估開發(fā)計(jì)劃，立足實(shí)際優(yōu)化和調(diào)整開發(fā)計(jì)劃，并重新配置各項(xiàng)資源，確保實(shí)際開發(fā)情況符合企業(yè)預(yù)期投資目標(biāo)。

完善合作開發(fā)條款，建立投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

首先，土地一級開發(fā)企業(yè)在與政府合作時(shí)，通過設(shè)立合資項(xiàng)目開發(fā)公司，共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，促使政府積極履行相關(guān)職責(zé)。其次，明確約定收益模式及保障條款，以應(yīng)對后續(xù)政府規(guī)劃變更、商住用地減少導(dǎo)致企業(yè)收益受損的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，土地一級開發(fā)企業(yè)針對收益分成模式下的開發(fā)合同，應(yīng)明確約定收益模式和分成比例，如果后續(xù)政府出新政、調(diào)新規(guī)導(dǎo)致商住用地減少，則應(yīng)調(diào)整企業(yè)分成比例，以對沖企業(yè)遭受的損失。最后，政府信用也是影響土地一級開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，如果政府部門不按照合同約定履行職責(zé)，就容易導(dǎo)致項(xiàng)目落地延期。面對土地一級開發(fā)收益分成模式下投資回報(bào)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，建議土地一級開發(fā)企業(yè)在和政府簽訂項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議時(shí)，明確約定土地開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成、項(xiàng)目投資總額、開發(fā)時(shí)間計(jì)劃、政府的前置配套手續(xù)、土地規(guī)劃指標(biāo)等重要事項(xiàng)。例如，在獲取土地指標(biāo)方面，可以在協(xié)議中明確土地指標(biāo)的獲取義務(wù)，并爭取規(guī)劃條件的把控權(quán)。為此，土地一級開發(fā)企業(yè)須做好合同擬定并過會(huì)，明確政府部門在土地一級開發(fā)中承擔(dān)的責(zé)任、工作以及約定的事項(xiàng)等，并約定一旦政府違約，企業(yè)有權(quán)終止項(xiàng)目合作，同時(shí)要求政府返還出資并賠償相應(yīng)損失，如企業(yè)已投入的資金、人力成本以及其他隱性損失。土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目立項(xiàng)之初同步做好相關(guān)資料、憑證的留檔工作，保管好項(xiàng)目成本記錄、項(xiàng)目進(jìn)度書等文件，為后期糾紛處理提供依據(jù)。

強(qiáng)化成本控制

其一，面對征地拆遷補(bǔ)償成本增加、拆遷周期拉長而導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益受損的風(fēng)險(xiǎn)，建議土地一級開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目拆遷開發(fā)方式，采用滾動(dòng)開發(fā)方式做好投資風(fēng)險(xiǎn)控制。有規(guī)劃地劃分投資項(xiàng)目內(nèi)的土地，設(shè)置投資開發(fā)優(yōu)先級，按順序逐塊開發(fā)，即當(dāng)商議地塊由生地變成熟地，企業(yè)完成出讓并在收到投資收益后再進(jìn)行下一地塊的開發(fā)。

其二，土地一級開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目拆遷過程中應(yīng)做好土地開發(fā)項(xiàng)目權(quán)屬調(diào)查，盡快協(xié)商處理具有爭議的部分；充分理解和把握拆遷賠付政策，制定合理合規(guī)的拆遷賠付標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目成本控制在可以接受的范圍內(nèi)。在土地拆遷安置過程中，企業(yè)財(cái)務(wù)和風(fēng)控部門要加強(qiáng)工作流程監(jiān)督，選擇有成功案例和豐富經(jīng)驗(yàn)的中介機(jī)構(gòu)開展征遷工作，并加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和控制，避免其利用工作之便增加項(xiàng)目成本。

其三，面對低價(jià)競標(biāo)一級開發(fā)項(xiàng)目給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要合理設(shè)置投資組合，選擇合適的投資模式。在投資開發(fā)高風(fēng)險(xiǎn)的土地項(xiàng)目時(shí)，可以考慮和多家土地一級開發(fā)企業(yè)聯(lián)合投資開發(fā)，有效規(guī)避單一投資項(xiàng)目給企業(yè)發(fā)展帶來的消極作用。

加強(qiáng)資金回款風(fēng)險(xiǎn)控制

針對土地一級開發(fā)項(xiàng)目收益難收回問題，企業(yè)應(yīng)做好以下工作。

第一，加強(qiáng)和政府的溝通，準(zhǔn)確把握地方政府土地出讓規(guī)則、節(jié)奏等，合理預(yù)期土地出讓時(shí)間，據(jù)此調(diào)整項(xiàng)目資金投放計(jì)劃，并推進(jìn)政府按時(shí)供地，使企業(yè)能合理計(jì)算收回開發(fā)成本和投資收益。

第二，落實(shí)政府就項(xiàng)目的財(cái)政支出預(yù)算，企業(yè)通過獲取政府相關(guān)單位公布的預(yù)決算信息等，確定好政府預(yù)算劃撥時(shí)間，提前做好溝通并準(zhǔn)備材料，避免因材料合規(guī)性、實(shí)施合法性等問題而影響項(xiàng)目回款。

第三，在開發(fā)合作協(xié)議中明確項(xiàng)目收益時(shí)間、回款路徑、違約條款以及企業(yè)無法按時(shí)獲取收益的處理辦法，并爭取足額的第三方擔(dān)保，解決資金回籠問題。如政府資金支付延誤等因素導(dǎo)致企業(yè)無法如期回籠資金，要求政府部門按照一定利率給企業(yè)計(jì)付資金占用利息，并要求優(yōu)質(zhì)地方國資公司對投資本金和收益進(jìn)行回款擔(dān)保，保障企業(yè)合法利益。

加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，打造高水平管理團(tuán)隊(duì)

培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)

控制土地一級開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要準(zhǔn)確把握開發(fā)政策、舊房改造政策、金融政策等，對財(cái)務(wù)人員能力提出了較高要求。土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)政策知識(shí)，參加土地一級開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制專題培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對土地一級開發(fā)過程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警及控制的認(rèn)知，促使其能結(jié)合企業(yè)實(shí)際，制定出有效規(guī)避融資、投資以及資金回籠等風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

加快業(yè)財(cái)融合，做好開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)調(diào)研工作

企業(yè)應(yīng)積極推進(jìn)財(cái)務(wù)人員轉(zhuǎn)型，加快業(yè)財(cái)融合，組織經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)人員組成管理團(tuán)隊(duì)，深入項(xiàng)目一線，掌握第一手的項(xiàng)目開發(fā)信息，根據(jù)實(shí)際情況精準(zhǔn)測算項(xiàng)目投資預(yù)算、成本支出等，做到動(dòng)態(tài)管理、動(dòng)態(tài)調(diào)整，強(qiáng)化項(xiàng)目事前、事中風(fēng)險(xiǎn)控制。

土地一級開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，由于土地一級開發(fā)活動(dòng)的特殊性，所以土地一級開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又集中表現(xiàn)為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)三類。土地一級開發(fā)企業(yè)的管理者要充分意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控對企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的積極作用。通過優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、合理控制規(guī)模來防控融資風(fēng)險(xiǎn)；從做好項(xiàng)目前期調(diào)查工作、科學(xué)制訂開發(fā)計(jì)劃、完善合作開發(fā)條款、強(qiáng)化成本控制等方面強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)控制。同時(shí)，加強(qiáng)與政府的溝通合作，做好資金回款風(fēng)險(xiǎn)控制，并加強(qiáng)人員綜合素質(zhì)培養(yǎng)，以此不斷提升土地一級開發(fā)企業(yè)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，助力企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。