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    房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀分析

    2023-11-01 06:08:16楊帆
    中國民商 2023年9期
    關(guān)鍵詞:現(xiàn)金流房地產(chǎn)問題

    楊帆

    摘 要:房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流具有數(shù)額巨大、占用周期長、占用風(fēng)險性大等特點(diǎn)。目前,房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來源主要有自有資金、銀行貸款、債券融資以及聯(lián)建等多種形式。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷壯大發(fā)展,其必須重視加強(qiáng)現(xiàn)金流管理,進(jìn)而在日益競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地,獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展機(jī)會。為此,本文將當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)狀展開分析,以此找出目前存在的現(xiàn)實(shí)問題,針對問題提出解決策略,具體有重視加強(qiáng)現(xiàn)金流管理工作、建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系等,更好促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);現(xiàn)金流;問題;策略

    現(xiàn)金流通是指將現(xiàn)金按照已經(jīng)計(jì)劃好的流程進(jìn)行使用,從而使現(xiàn)金使用率最大化,為企業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流數(shù)額巨大,且占用周期長,隨之而來的占用風(fēng)險也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他行業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)是否在項(xiàng)目開發(fā)中獲得最大利益,不僅取決于項(xiàng)目開發(fā)是否合理,是否具有絕對優(yōu)勢,是否滿足市場環(huán)境需求,更取決于是否有足夠的資金進(jìn)行運(yùn)營。在當(dāng)前誰有充足現(xiàn)金流,誰就有更好的發(fā)展優(yōu)勢的時代,房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得更好發(fā)展,在日益競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中處于有利競爭地位,那么必須重視分析當(dāng)前自身的現(xiàn)金流現(xiàn)狀,依據(jù)現(xiàn)狀分析是否存在問題,針對問題進(jìn)行問題的合理有效解決,最終將現(xiàn)金流價值最大化,將自身綜合發(fā)展實(shí)力提升,更具市場競爭力。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀

    (一)融資渠道單一

    目前,房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來源主要分為四種,第一種是企業(yè)自有資金,一般進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)本身就有一定的自有資金,這些資金是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。但在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展擴(kuò)大過程中,這一部分的現(xiàn)金額有限。第二種是銀行貸款,企業(yè)需與銀行簽訂定向借款合同,貸款用途與借款時簽訂的合同條款相符,當(dāng)貸款到期后,企業(yè)需要及時歸還貸款和相應(yīng)的利息,或者是采取分期還款方式。這種方式是目前房地產(chǎn)企業(yè)最常用,也是獲得大額現(xiàn)金流最有效、最快捷的方式。第三種是債券融資,企業(yè)為獲得更多現(xiàn)金,會通過發(fā)行債券或者股票的形式來吸引更多小額投資者,以此擴(kuò)大資金渠道。此種方式的融資速度相較于銀行貸款較慢,但相對穩(wěn)固,且長遠(yuǎn)來看融資價值最高。第四種是聯(lián)建、參建等合伙制的其他融資形式,此種方式目前較少。從以上分析中可知,目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來源還是依賴于銀行貸款這個渠道。而銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求較高,且對申請的貸款額度、還款期限等都有較為嚴(yán)格的規(guī)定和要求。一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)與中大型房地產(chǎn)企業(yè)相比,通過銀行貸款融資困難度更高。為此,很多小型的房地產(chǎn)企業(yè)會將融資目光轉(zhuǎn)移到海外,雖然貸款成功率提高,成本付出相對較少,但同時存在的不穩(wěn)定因素也更多,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,存在著更多不可控、不安全風(fēng)險。

    (二)對現(xiàn)金流缺乏重視

    房地產(chǎn)持有一定量的現(xiàn)金流是為了更好地促進(jìn)自身穩(wěn)定發(fā)展,在正常交易活動中處于有利地位。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流缺乏一定重視,尤其是很多房地產(chǎn)企業(yè)將銷售額看作現(xiàn)金流,在大量投入成本后,會樂觀地認(rèn)為銷售額可觀。企業(yè)發(fā)展將會一直處于穩(wěn)定狀態(tài),卻忽視了一個重要因素,那就是房子建成后,不一定會在短時間內(nèi)全部售出。即使售出,大部分的購房者沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以一次性付清房款,需要到銀行辦理貸款手續(xù),而這個過程一般快則半個月,慢則三個月,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,這些時間都較長,都會影響銀行還貸時間。尤其是一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了少付一些貸款利息,會將貸款期限與房子銷售期安排較近,以致于若售房進(jìn)度不理想,房地產(chǎn)企業(yè)會面臨更大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。此外,企業(yè)忽視了現(xiàn)金流存在的重要性,若沒有充足的現(xiàn)金流,將會使得建設(shè)項(xiàng)目在施工過程中無法按期完工,或者即使快速趕工使得建設(shè)項(xiàng)目按期竣工,但建筑質(zhì)量也將受到一定影響,在后續(xù)房子銷售之后,也會因?yàn)榉慨a(chǎn)質(zhì)量而引發(fā)更多爭端,導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營發(fā)展風(fēng)險增加。房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流缺乏足夠重視,這是目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流現(xiàn)狀之一。若不能轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念,重視現(xiàn)金流管理,那么在日益競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中,企業(yè)將會錯失更多發(fā)展機(jī)會,還會將自身發(fā)展束縛、局限。

    (三)對現(xiàn)金流缺乏戰(zhàn)略思維

    房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對現(xiàn)金流缺乏戰(zhàn)略思維?,F(xiàn)金流的整體控制與企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性有著直接的關(guān)系。但目前,大部分的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)并未重視成本管理,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前,并未針對該項(xiàng)目特點(diǎn),制定有效的、科學(xué)的預(yù)算成本計(jì)劃,在建設(shè)工程實(shí)施過程中,對成本控制采取的措施不足,使得一部分現(xiàn)金流未充分發(fā)揮價值,無效流出,對企業(yè)整體發(fā)展帶來影響。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時,也未依據(jù)企業(yè)本身實(shí)際情況,制定科學(xué)的成本控制計(jì)劃,導(dǎo)致在實(shí)際經(jīng)營中,資金風(fēng)險隱患增加,現(xiàn)金流流進(jìn)與流出量不符,出現(xiàn)緊張問題。同時,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中,并不是單一地開發(fā)一個建設(shè)項(xiàng)目,因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長,且建設(shè)工作性質(zhì)階段性較強(qiáng),比如建設(shè)工程項(xiàng)目需要經(jīng)歷決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段以及保修期階段等。每個階段都需要不同職責(zé)的工作人員參與,為使這些工作人員利用最大化,同時也為了創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益,房地產(chǎn)企業(yè)會在一個建設(shè)項(xiàng)目投入建設(shè)后,積極準(zhǔn)備下一個建設(shè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作。這種運(yùn)營模式,對現(xiàn)金流的流動性要求較高,因建設(shè)項(xiàng)目階段不同,存在一定的時間差異,對現(xiàn)金的需求標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同,從而導(dǎo)致一段時期現(xiàn)金流的需求量較大,一段時間的現(xiàn)金流需求量較小。為更好地助力企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就必須將企業(yè)現(xiàn)金流合理配置,以戰(zhàn)略思維進(jìn)行分配,確?,F(xiàn)金流使用率最大化,但目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張情況較多,問題突顯。

    (四)現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系不健全

    目前,通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀進(jìn)行分析后,可知大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系不健全。其主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

    首先,房地產(chǎn)企業(yè)并未將銀行存款與現(xiàn)金余額進(jìn)行有效管理,未形成日報制,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通過財(cái)務(wù)報表看到的現(xiàn)金流與實(shí)際不符。如企業(yè)收到一筆售房款,但還有一筆貸款需要用到這筆售房款,在財(cái)務(wù)報表上還未體現(xiàn),而房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對欠誰錢,欠多少并未有確切概念,從而使其認(rèn)為目前企業(yè)賬面上還有較多的現(xiàn)金流,會自然而然地將這筆現(xiàn)金流應(yīng)用到其他需要的地方去,導(dǎo)致無法按期償還銀行貸款,出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險。其次,房地產(chǎn)企業(yè)并未依據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況確定最佳的現(xiàn)金流持有額度。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)營中,現(xiàn)金流所起到的作用并不是自身被應(yīng)用而為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,而是通過流通現(xiàn)金,使其在關(guān)鍵時刻完成其存在價值,從而保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此,企業(yè)必須留有足夠的現(xiàn)金流。在確定現(xiàn)金流額度后,企業(yè)需制定相應(yīng)的監(jiān)管制度,確保企業(yè)可以有效調(diào)整現(xiàn)金流,一直處于安全流通狀態(tài),但是目前房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到現(xiàn)金流持有額度確定的重要性。最后,企業(yè)未必重視應(yīng)付賬款的運(yùn)用時機(jī)。應(yīng)付賬款是其他企業(yè)付給本企業(yè)的資金,且不需要支付利息,可供企業(yè)應(yīng)用的一部分現(xiàn)金流,若可以有效應(yīng)用這部分現(xiàn)金流,則將會提高現(xiàn)金的使用率。但實(shí)際上,企業(yè)并未重視合理應(yīng)用應(yīng)付賬款,會在收到應(yīng)付賬款后直接使用,導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險隱患伴隨存在。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流控制策略

    (一)科學(xué)進(jìn)行融資

    針對目前房地產(chǎn)企業(yè)融資單一問題,需冷靜思考,做出正確融資決定,科學(xué)進(jìn)行融資,實(shí)現(xiàn)融資多元化。房地產(chǎn)企業(yè)可有計(jì)劃地增加融資渠道,首先重點(diǎn)優(yōu)先考慮銀行貸款,其優(yōu)點(diǎn)有四:其一以銀行客戶的名義在銀行開立貸款賬戶,便于后續(xù)資金的使用和還款;其二申請階段雖然手續(xù)繁瑣,但審批后資金管理較為簡單,呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)報表也將更加清晰明了;其三可向多家銀行申請貸款,且貸款種類繁多,還款期限較為靈活,可選空間大;其四銀行貸款融資相對較小,不會引發(fā)稅務(wù)等問題,但同樣的需要付出一定的貸款利息。其次,可選用債券融資。目前債券融資較為規(guī)范化,通過此方式籌集的資金使用周期與銀行貸款相比較期間更長,對企業(yè)現(xiàn)有股東的股權(quán)并未影響,同時發(fā)行的債券成本要顯著低于普通股的,對企業(yè)而言具有財(cái)務(wù)杠桿作用;在實(shí)際籌資過程中,籌資范圍廣、金額大,籌資對象要求不高,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,收益也更穩(wěn)定,所需要承擔(dān)的風(fēng)險相對較低。最后,可應(yīng)用房地產(chǎn)股票融資方式。其優(yōu)點(diǎn)是可籌集的資金數(shù)額更大,融資能力強(qiáng),融資取得的資金使用年限久,可有效改善房地產(chǎn)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),便于企業(yè)分散風(fēng)險,利于企業(yè)進(jìn)行股份制改造,利于企業(yè)整體價值提高,利于企業(yè)知名度提升。由上分析中可知,無論采取哪一種的融資方式,對房地產(chǎn)企業(yè)而言都有一定的融資優(yōu)勢。但不忽視的是,利益總是伴隨一定風(fēng)險存在的,房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時不可僅選用一種,可應(yīng)用多種融資方式進(jìn)行科學(xué)融資,將融資風(fēng)險合理分散,確保企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定,助力企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

    (二)重視現(xiàn)金流管理

    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)金流管理,首先,應(yīng)制定符合企業(yè)目前現(xiàn)金流動情況的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)?,F(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的決定性命脈,將房地產(chǎn)企業(yè)比喻為一個健康的人類,那么現(xiàn)金流就是其健康存活的新鮮血液,只有血液流動,才能確保人類健康。同理,企業(yè)若想健康發(fā)展必須重視現(xiàn)金流管理,在制定發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時,第一要考慮的是自身可靈活使用的現(xiàn)金流額度,確?,F(xiàn)金流可為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)而服務(wù)。企業(yè)發(fā)展不可盲目擴(kuò)張,要依據(jù)現(xiàn)金流的配置情況進(jìn)行合理安排。其次,應(yīng)確?,F(xiàn)金流平衡。因房地產(chǎn)企業(yè)的投入與支出時間差較大,資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長,且每一次的建設(shè)項(xiàng)目投入巨大,必須加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理,使其可以一直助力企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展,避免現(xiàn)金流斷裂而引發(fā)企業(yè)發(fā)展障礙問題。最后,企業(yè)還需重視對現(xiàn)金的收入進(jìn)行科學(xué)管理。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,其主要的現(xiàn)金收入是售房款。那么在管理這部分現(xiàn)金收入時,就要在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)初期就建立有效的成本管理制度,確保建設(shè)質(zhì)量,使項(xiàng)目竣工后可快速完成銷售,盡快回籠資金。

    (三)建立現(xiàn)金流戰(zhàn)略思維

    房地產(chǎn)企業(yè)需建立現(xiàn)金流戰(zhàn)略思維,首先應(yīng)重視提高現(xiàn)有資金的使用率,將閑置資金再投資利用。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中,常會有多個建設(shè)工程同時開工,或相繼開工的情況,而房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所使用的工程物資大多是相通的,因開工進(jìn)度不同,對物資的需求量也存在一定不同。當(dāng)一個建設(shè)項(xiàng)目的工程物資出現(xiàn)短缺后,可依據(jù)實(shí)際情況將另一個建設(shè)項(xiàng)目閑置的工程物資調(diào)取到缺少工程物資的建設(shè)項(xiàng)目上。這樣的結(jié)果使企業(yè)的現(xiàn)金流不需要同時應(yīng)用到工程物資購買上,既利于建設(shè)工程項(xiàng)目順利施工,又避免現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。其次,房地產(chǎn)公司可將要開發(fā)的建設(shè)工程項(xiàng)目滾動施工,應(yīng)用較少的現(xiàn)金推動多個建設(shè)項(xiàng)目的同步運(yùn)轉(zhuǎn),提高現(xiàn)金流使用率,緩解企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力,更可以規(guī)避一些現(xiàn)金流風(fēng)險。最后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況,對現(xiàn)金流進(jìn)行整體籌劃,如在現(xiàn)金流應(yīng)用初期,應(yīng)時刻注意會出現(xiàn)的投資風(fēng)險,做好現(xiàn)金流的支出管理工作;在現(xiàn)金流應(yīng)用高頻期,應(yīng)注意穩(wěn)健發(fā)展,控制好投資風(fēng)險,提升現(xiàn)金流的使用率;在現(xiàn)金流保守期,應(yīng)注意應(yīng)收賬款的回收管理,縮短現(xiàn)金流回流時間,尋找新的更適合投資項(xiàng)目。

    (四)健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系

    健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系需要做好以下幾點(diǎn):首先,應(yīng)重視加強(qiáng)現(xiàn)金流的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益,就要在同一時間內(nèi)將現(xiàn)金流利用最大化,為確保企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展,應(yīng)積極做好預(yù)算管理工作,做好提前準(zhǔn)備。其一要編制資金預(yù)算;其二要執(zhí)行并做好資金預(yù)算控制管理;其三要重視目前企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況,對預(yù)算進(jìn)行科學(xué)分析,并針對變化之處進(jìn)行合理調(diào)整,確保預(yù)算作用一直最大化發(fā)揮。其次,應(yīng)重視加強(qiáng)企業(yè)的籌資管理?,F(xiàn)金流是否充足,是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提和關(guān)鍵。因此,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,必須重視收回售房款,一來可提升自身現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率;二來便于企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)歸還貸款,提高信用度。此外,企業(yè)也可通過其他渠道進(jìn)行籌資。最后,企業(yè)要重視在日常管理中做好現(xiàn)金流量的監(jiān)管工作。其一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視建立銀行存款與現(xiàn)金余額日報制,建立現(xiàn)金收支預(yù)算月報制,規(guī)范現(xiàn)金預(yù)算反饋制。其二要做好現(xiàn)金管理相關(guān)流程的審核工作,對目前企業(yè)的現(xiàn)金流入與流出要有明確的審核標(biāo)準(zhǔn),優(yōu)化管理,建立現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。其三要重視做好現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換為貨幣資本的流通管理工作,在建設(shè)工程建設(shè)時間有效縮短的情況下,將現(xiàn)金流的考核以日為單位進(jìn)行,確保現(xiàn)金流流入大于流出。

    三、結(jié)論

    綜上所述,對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀經(jīng)過分析后,可知融資渠道單一、對現(xiàn)金缺乏重視、對現(xiàn)金流缺乏戰(zhàn)略思維、現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系不健全。針對這些現(xiàn)實(shí)問題,需重視制定現(xiàn)金流控制策略,如科學(xué)進(jìn)行融資、重視加強(qiáng)現(xiàn)金流管理工作、建立現(xiàn)金流戰(zhàn)略思維以及建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系等。通過以上策略的具體開展與落實(shí),將會使房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理提高重視的程度,從而將現(xiàn)金流價值最大化,為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益,處于穩(wěn)定可持續(xù)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài),在風(fēng)云多變的房地產(chǎn)市場中立于有利競爭地位。

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