基于法律角度的“問題樓盤”重啟問題控制措施

李東風(fēng)

河南利物律師事務(wù)所，河南 鄭州 450000

我國在2016 年第一次提出了“住房不炒房”的概念，這也表示我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入到一個新的發(fā)展階段，同時各個地區(qū)出臺了調(diào)控政策，對上漲房價進(jìn)行控制，從中也能夠看出政府對于控制炒房問題的決心。但是同時也出現(xiàn)了大量的“問題樓盤”，主要是指由于資金鏈斷裂或者建筑施工質(zhì)量沒達(dá)到要求等原因，產(chǎn)生問題的樓盤。解決“問題樓盤”相關(guān)問題，已經(jīng)成為控制社會風(fēng)險的有效措施。

一、“問題樓盤”類型

（一）施工階段的“問題樓盤”

該類型“問題樓盤”中，在規(guī)劃、設(shè)計以及土地征收階段存在一定問題，例如土地征收缺乏規(guī)范性、拖欠施工工人工資等?；蛘哂捎谫Y金鏈斷裂導(dǎo)致無法繼續(xù)施工，最終形成“問題樓盤”。該階段屬于房地產(chǎn)開發(fā)流程的初期階段，一旦在該階段產(chǎn)生問題，會直接影響后續(xù)各項工作的順利開展，導(dǎo)致開發(fā)商以及消費者產(chǎn)生矛盾。

（二）預(yù)售銷售階段的“問題樓盤”

其主要指的是開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證以及銷售房屋中產(chǎn)生問題的樓盤，例如，開發(fā)商并沒有得到合法的房屋預(yù)售證書，違規(guī)銷售房屋，或者利用虛假信息欺騙消費者等。當(dāng)前沒有取得預(yù)售房許可證，但是仍然銷售房屋的現(xiàn)象并不鮮見，這屬于違法行為。除此之外，還存在部分房屋開發(fā)商為消費者提供虛假的房屋信息，誤導(dǎo)消費者購買房屋，導(dǎo)致以上糾紛產(chǎn)生的主要原因為，開發(fā)商在銷售階段，通過擴大、虛假宣傳等方式，過度夸張描繪房屋附近的建筑設(shè)施，并且給予購房者承諾。但是在交房階段，實際情況與承諾不相符，導(dǎo)致購房者拒絕收房，二者之間產(chǎn)生相應(yīng)矛盾。該階段主要涉及的問題包括房地產(chǎn)行政審批問題以及銷售問題等。

（三）交付使用階段的“問題樓盤”

開發(fā)商在完成項目施工之后，通過開展驗收等一系列工作，完成客戶房屋的交付，但是客戶在實際使用過程中產(chǎn)生問題，其中主要包括延期交房、房產(chǎn)證無法正常辦理等問題。除此之外，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生變化也是其中存在的影響因素之一。而延期交房的現(xiàn)象在該階段也較為普遍，由于房地產(chǎn)項目在建設(shè)施工中存在的影響因素較多，開發(fā)商無法對其中的全部影響因素進(jìn)行有效控制，進(jìn)而出現(xiàn)無法根據(jù)合同約定日期交房等情形，這也是導(dǎo)致“問題樓盤”出現(xiàn)的主要原因。但是在延期時間不長的情況下，雙方可以通過協(xié)商等方式達(dá)成和解，產(chǎn)生激烈社會矛盾的概率也會下降。

二、“問題樓盤”重啟存在的問題

（一）資金監(jiān)管挪用問題

“問題樓盤”中存在的資金問題主要包含以下內(nèi)容：首先，房地產(chǎn)項目的資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目建設(shè)停止；其次，融資困難；最后，企業(yè)出現(xiàn)非法集資問題。資金鏈?zhǔn)菍崿F(xiàn)企業(yè)正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)條件，資本的穩(wěn)定運行能夠為企業(yè)正常運行提供條件。但是資金鏈穩(wěn)定性中存在的影響因素較多，一旦資金的使用率超過臨界點，資金越多則企業(yè)的經(jīng)營效率越低，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)商具有大量的資金，這就導(dǎo)致無法保證每筆資金的利用效率達(dá)到最大值，進(jìn)而出現(xiàn)資金浪費問題，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。此外，當(dāng)前在“問題樓盤”資金管理中，存在樓盤監(jiān)管資金被挪用、樓盤建設(shè)資金被樓盤總部轉(zhuǎn)走等現(xiàn)象，導(dǎo)致項目建設(shè)中資金嚴(yán)重缺失、監(jiān)管資金池中的資金無法支撐項目建設(shè)等，這一問題也是影響“問題樓盤”重啟的主要原因之一。

（二）法律法規(guī)不完善

多數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)法律關(guān)系主要是通過行政法規(guī)進(jìn)行規(guī)制，利用條例、辦法以及細(xì)則的形式進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，整體上看立法的層級較低。該種情況下，將房地產(chǎn)法律關(guān)系納入到司法調(diào)整范圍的難度較大，進(jìn)一步限制了司法部門在解決相關(guān)問題中的作用與功能。而在實際司法實踐中，由于立法資源較為匱乏，法官在裁判過程中，往往需要征求上級法院的指導(dǎo)，再決定最終結(jié)果，這一操作會對司法權(quán)威性產(chǎn)生損害，導(dǎo)致相關(guān)糾紛的解決難度提高［1］。

（三）政府監(jiān)督管理問題

這也是“問題樓盤”重啟中存在的主要隱患，政府部門監(jiān)督管理工作不到位會產(chǎn)生大量問題，例如，開發(fā)商違規(guī)建設(shè)、拖欠工程款以及違規(guī)銷售等，都與政府監(jiān)督管理不到位存在緊密聯(lián)系。該種情況下，從房地產(chǎn)項目土地的規(guī)劃選擇到選址施工以及最終交付，其中一項環(huán)節(jié)產(chǎn)生問題，都會導(dǎo)致問題下沉進(jìn)而集中爆發(fā)。除了政府監(jiān)督管理之外，我國在近幾年大力建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，政府在該種經(jīng)濟環(huán)境下，需適當(dāng)放松監(jiān)督管理，實現(xiàn)整體規(guī)劃目標(biāo)，因此產(chǎn)生了沒有獲得批準(zhǔn)就先動工建立的項目，如果最終無法辦理相關(guān)手續(xù)文件，就會成為“問題樓盤”。加上房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度過快，相關(guān)政策以及環(huán)境處于快速變化階段，無法及時對相關(guān)手續(xù)進(jìn)行調(diào)整，企業(yè)清算的難度也較高，以上問題共同導(dǎo)致政府的監(jiān)督管理工作出現(xiàn)困難，影響“問題樓盤”的重啟［2］。

三、“問題樓盤”法律化解機制

（一）資金問題法律化解機制

“問題樓盤”是我國城市化發(fā)展中，房地產(chǎn)市場過度繁榮發(fā)展產(chǎn)生的必然結(jié)果，我國各地都存在一定數(shù)量的“問題樓盤”，近幾年政府通過專項整治的方式，已經(jīng)解決了部分“問題樓盤”。而在當(dāng)今時代，要想從法律角度解決“問題樓盤”，就需要在借鑒以往經(jīng)驗的同時，根據(jù)實際情況制定新的優(yōu)化方案，充分利用法律化解問題。資金問題是導(dǎo)致“問題樓盤”產(chǎn)生的主要因素，針對這一現(xiàn)象，各地相關(guān)部門要明確納入臺賬的“問題樓盤”的具體情況，針對每個“問題樓盤”項目，建立單獨的政府監(jiān)督賬戶，由政府與企業(yè)共同進(jìn)行管理，將其中涉及的專項資金全部歸納到政府監(jiān)督管理的賬戶中，采取資金封閉管理的方式，完成資金的閉環(huán)管理。另外，政府相關(guān)部門與金融機構(gòu)相互合作，加強對相關(guān)法律法規(guī)以及政策的宣傳，幫助金融機構(gòu)突破難點問題，簡化資金審批流程，幫助在資金中存在困難的企業(yè)以及群眾解決資金問題。采取“問題樓盤”專項小組監(jiān)督機制，與銀行等機構(gòu)相互配合，確保?？顚Ｓ?，保證資金能夠真正應(yīng)用在工程建設(shè)中。當(dāng)前，針對出現(xiàn)資金鏈問題的“問題樓盤”某地出臺《H市分類化解處置房地產(chǎn)領(lǐng)域“問題樓盤”指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，根據(jù)屬地管理原則，規(guī)定由“問題樓盤”屬地政府全面核查建設(shè)單位的資金情況，對于其中不具備開展條件的項目進(jìn)行研判，利用促進(jìn)破產(chǎn)的方式，解決“問題樓盤”。針對存在嚴(yán)重問題的“爛尾樓”，要及時對其進(jìn)行清算，控制其產(chǎn)生的負(fù)面影響，如果案件的影響范圍較大，則政府可以撥付專項資金款項完成救濟工作，最大程度上降低社會風(fēng)險與矛盾［3］。

除此之外，還可以通過法律手段進(jìn)行控制。在現(xiàn)實生活中，部分開發(fā)商已經(jīng)具備接盤資金，但是由于案件已經(jīng)進(jìn)入到訴訟程序或者執(zhí)行階段，開發(fā)商賬戶被查封或者被執(zhí)行。該種情況下，資金如果劃入到原有賬戶中，則可能被劃走用于執(zhí)行，進(jìn)而導(dǎo)致無法合理處置“問題樓盤”，購房者奔波于自身權(quán)利維護中，而開發(fā)商有資金不敢投資。針對這一問題，可以從以下幾方面入手解決。首先，針對開發(fā)商的賬戶進(jìn)行監(jiān)督管理，消除開發(fā)商賬戶資金被劃走的風(fēng)險，政府以及法院對賬戶展開監(jiān)督管理，確保資金不能被劃走的同時，保證資金真正運用在“問題樓盤”中，解決購房者以及開發(fā)商的利益訴求；其次，健全信息公開制度，提高公眾對“問題樓盤”的信任度，公眾對開發(fā)商失去信任也是樓盤重啟的難點問題，而建立信息公開制度，能夠有效彌補這一問題，為購房者與開發(fā)商之間建立信任提供條件。

（二）優(yōu)化法律制度

針對“問題樓盤”相關(guān)法律制度進(jìn)行優(yōu)化完善，針對同一標(biāo)的物中產(chǎn)生的權(quán)利沖突，建立解決方式。當(dāng)前我國法律法規(guī)體系并不完善，因此存在較多類型的法律問題，例如開發(fā)商對房屋進(jìn)行虛假宣傳、購房者拒絕收房等，不僅影響購房者的正常居住，還會導(dǎo)致物業(yè)糾紛問題。針對上述問題，我國法律法規(guī)中雖然制定了相應(yīng)規(guī)定，但是整體上看較為分散混亂，所以在實際運用中起到的效果并不好。尤其是針對同一標(biāo)的物中產(chǎn)生的權(quán)利沖突，如何對其進(jìn)行有效解決和控制，是解決“問題樓盤”的關(guān)鍵點。例如，針對“問題樓盤”采取“府院聯(lián)動”機制?！皢栴}樓盤”相關(guān)問題的解決，需要政府積極的支持與配合，房地產(chǎn)項目從項目確定到審批，再到竣工驗收，各個階段都需要政府進(jìn)行審批，而該項機制中，政府的各個職能部門需要依據(jù)法律規(guī)定明確自身職責(zé)。例如，河南省針對“問題樓盤”，在2023 年1月28 日出臺了《關(guān)于企業(yè)破產(chǎn)程序中辦理不動產(chǎn)事務(wù)的若干意見》，其中將破產(chǎn)程序中，關(guān)于不動產(chǎn)事務(wù)的辦理給予了單獨規(guī)定，法院以及管理人員在解決“問題樓盤”過程中，可以將其作為依據(jù)以及處理方法，這也對“問題樓盤”相關(guān)問題的高效解決起到了促進(jìn)作用。法律法規(guī)作為“問題樓盤”問題處理的依據(jù)，對其進(jìn)行優(yōu)化完善，能夠在增強其規(guī)范性的同時，簡化處理流程，提高問題處理效率，這對于“問題樓盤”問題化解來說具有非常重要的作用。由此可以看出要想將法律法規(guī)的運行價值充分發(fā)揮出來，就要對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行清理與整合，制定具有統(tǒng)攝力的法律文件，提高“問題樓盤”中產(chǎn)權(quán)的明晰性，保證能運用法律法規(guī)從根本上解決相應(yīng)問題。

由于每個“問題樓盤”出現(xiàn)問題的原因不同，因此在對其展開處理的過程中，要始終堅持一個案例對應(yīng)一個對策，建立聯(lián)合協(xié)調(diào)機制，以有效解決“問題樓盤”。例如，通過建立專案小組的方式，確定問題處理的關(guān)鍵點以及解決目標(biāo)等，確?！皢栴}樓盤”解決效率最大化。以上過程中，各地政府、信訪部門以及自然資源規(guī)劃部門，都要積極參與到其中，提高聯(lián)調(diào)機制的綜合性，有效控制“問題樓盤”中存在的風(fēng)險。對于其中涉及時間較長并且人數(shù)較多的“問題樓盤”，將其歸納到重點管理控制范圍之內(nèi)，設(shè)定化解時間表，利用這種方式提高群眾對“問題樓盤”審理的信任度。對于以往“問題樓盤”處理中存在的遺留問題，例如由于政策變動產(chǎn)生矛盾以及產(chǎn)權(quán)證無法辦理等問題，可由專案組負(fù)責(zé)與其中涉及的各個部門相互協(xié)調(diào)。在我國法律政策允許的范圍之內(nèi)，采取特殊的方式解決問題，并且將自身示范效應(yīng)充分發(fā)揮出來，帶動其他“問題樓盤”得到有效解決［4］。

（三）加大監(jiān)督管理力度

當(dāng)前我國對房地產(chǎn)市場展開了監(jiān)督管理，雖然已經(jīng)建立了相應(yīng)的監(jiān)督管理機制，但是在細(xì)節(jié)方面仍然需要進(jìn)一步優(yōu)化完善，從市場準(zhǔn)入環(huán)節(jié)入手，加大監(jiān)督審查力度。這種方式可以從源頭解決“問題樓盤”。除此之外，制定全流程常態(tài)化監(jiān)督管理，始終堅持一案一策的處理方案，集中分析重點案件，協(xié)調(diào)各個組織，共同促進(jìn)“問題樓盤”監(jiān)督管理工作的良好開展。及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并及時完成問題信息的傳輸。針對不符合當(dāng)今時代發(fā)展要求的企業(yè)，開展及時清退工作。政府機構(gòu)中的監(jiān)督管理人員，要充分履行自身職責(zé)，禁止在沒有得到預(yù)售許可證的情況下銷售房屋，這也能減少“問題樓盤”的產(chǎn)生數(shù)量。建立專項監(jiān)督項目，劃分重點監(jiān)督項目范圍，實現(xiàn)快辦快查，針對“問題樓盤”管理中存在的不擔(dān)當(dāng)和不作為問題，依法追究相應(yīng)責(zé)任，保證“問題樓盤”監(jiān)督管理工作能夠真正落實。同時嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金，避免出現(xiàn)預(yù)售資金挪用等問題。住建部門在此過程中，根據(jù)“問題樓盤”實施情況，申請項目預(yù)收款監(jiān)督管理賬戶，并在金融機構(gòu)中開設(shè)“問題樓盤”項目資金專用賬戶，根據(jù)多方配合的原則，共同完成對“問題樓盤”的監(jiān)督管理。這種管理方式能夠在降低資金鏈斷裂風(fēng)險的同時，控制“問題樓盤”產(chǎn)生概率。在我國信用體系的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)信用體系，該體系能夠?qū)θ珖秶畠?nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)管理。

四、結(jié)束語

在對社會環(huán)境中存在的風(fēng)險進(jìn)行防范過程中，“問題樓盤”解決是其中的重要環(huán)節(jié)，與人民實際生活以及國家穩(wěn)定運行具有緊密聯(lián)系。隨著改革開放的逐漸深入，房地產(chǎn)市場中存在的不確定因素也較多，因此，在“問題樓盤”法律化解機制建設(shè)過程中，要改變傳統(tǒng)單一的思維，建立多層次多維度的解決機制，切實解決相關(guān)問題，保證人民福祉。