成都樓市“霧里看花”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 石青川|四川成都報(bào)道

8 月28 日晚間，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，自2023 年8 月29 日起，成都市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，當(dāng)?shù)責(zé)o住房即為“無房戶”，且自當(dāng)天開始建筑面積在144 平方米以上（不含144 平方米）的房源可不再實(shí)施公證搖號(hào)。限購(gòu)被劃開一道口子。

9 月26 日，成都緊接著官宣，調(diào)整限購(gòu)政策。除了“5+2”地區(qū)（即四川天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)）繼續(xù)實(shí)施住房限購(gòu)，其他區(qū)域不再審核購(gòu)房資格。同時(shí)給改善性住房需求打開了限購(gòu)限制，在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買144 平方米以上房產(chǎn)也不再審核購(gòu)房資格。

此前據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70 個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，成都以6.4%的新房同比價(jià)格上漲幅度領(lǐng)漲7 月份的表單。在今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，成都多個(gè)月份的漲幅也均名列前茅。

本就銷售情況優(yōu)秀，加之政策頻出，“buff”疊滿的成都，隨著“金九銀十”的到來，購(gòu)房者們能否在雙節(jié)假期里，給成都的地產(chǎn)市場(chǎng)再添一把火？

放開“限購(gòu)”沒帶來太大驚喜

盡管今年國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不佳，但相比之下，成都的地產(chǎn)市場(chǎng)還將就。這也讓曾經(jīng)想離開地產(chǎn)行業(yè)的端木最終選擇留了下來。

但就是這個(gè)留下來的決定，讓端木的9 月幾乎白忙活。

8 月29 日，成都開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。在這之前，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市早已開始執(zhí)行，這也讓端木覺得，成都的“認(rèn)房不認(rèn)貸”并沒有帶來太大驚喜。但作為一名地產(chǎn)中介，端木還是擠出了興奮的表情來給客戶傳遞這一利好政策。

接下來的幾天，咨詢的客戶有所增多，但對(duì)端木來說與今年3 月份成交最火熱時(shí)候比還差很遠(yuǎn)。“就像給政策一樣，擠牙膏似的來人。大部分只是問了問價(jià)格，需要帶著去看房的不多。”

緊接著9 月26 日，成都官宣，除“5+2”地區(qū)繼續(xù)實(shí)施住房限購(gòu)，其他區(qū)域不再審核購(gòu)房資格。此外，“5+2”地區(qū)購(gòu)買144 平方米以上（不含144平方米）住房，也不再審核購(gòu)房資格。成都執(zhí)行了5 年多的限購(gòu)政策被扯開一條口子。顯然這個(gè)政策比上一個(gè)要驚喜得多。端木受到了鼓舞。他甚至有意識(shí)地記下了社交媒體上同行的話術(shù)與數(shù)據(jù)，并且認(rèn)認(rèn)真真地編輯了一條新政策的朋友圈。端木發(fā)完就發(fā)現(xiàn)，自己的那條已經(jīng)被刷到了四五條之后，除了同行，不少咨詢過的客戶也在轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)新聞，朋友圈幾乎一瞬間全是這條放寬限購(gòu)的政策。

小黃目前手中有3 套在成都的房產(chǎn)。兩年前她曾以2 萬元/平方米出售過一套房產(chǎn)，這兩年也一直尋求再出售一套。但新政的出臺(tái)，讓她猶豫了。

“現(xiàn)在手上還有兩個(gè)三室一廳,一個(gè)一室一廳，之前賣掉的那套本來是要做婚房，但由于當(dāng)時(shí)沒有地鐵，上班不方便才出手的。但現(xiàn)在看那邊已經(jīng)有了地鐵站，并且價(jià)格也比賣的時(shí)候又高了點(diǎn)?！毙↑S說目前手上的3 套，有一套在出租，一套是從老人那里繼承的，要賣的話本來想賣自己現(xiàn)在住的這套，但新政出臺(tái)后，再看到成都房子均價(jià)在上漲，又不太想賣了，“父母建議我們可以考慮再買一套”。

新政當(dāng)天漲漲跌跌

10 月5 日，當(dāng)記者走入武侯區(qū)一家鏈家時(shí)，亞非正在埋頭玩手機(jī)，甚至不知道有其他人進(jìn)入門店。

成都環(huán)球中心一處建筑工地正在施工建新樓

當(dāng)亞非抬起頭時(shí)滿臉的詫異。“您……您……有什么需求？”當(dāng)記者說明是來了解房子時(shí)，亞非試探性詢問：“租房？”直到得到“買房”的回應(yīng)后，亞非才開始進(jìn)入狀態(tài)介紹。

亞非解釋說，假期他們是輪休，加上這幾天來門店咨詢的人很少，所以門店里暫時(shí)只有他自己。對(duì)于新政后的影響，亞非覺得除了政策剛出來那兩天外，變化不大。“倒是房源增加了一些?！?/p>

9 月26 日后二手房源增加了多少，記者并沒有查到準(zhǔn)確的官方數(shù)據(jù)，但多個(gè)中介告訴記者，國(guó)慶假期期間成都二手房庫(kù)存累計(jì)達(dá)到22 萬套，其中不少是新政出臺(tái)后掛牌交易的。

在了解完需求后，亞非整理出9套房源。記者看到，這9 套房源中有6 套是8 月29 日政策出臺(tái)后才掛牌出售的。其中時(shí)間最近的一套是10 月4日剛剛掛牌，時(shí)間最遠(yuǎn)的一套則是今年2 月7 日掛牌。

據(jù)亞非介紹，這幾套是該區(qū)域內(nèi)價(jià)格適中，并有比較近的學(xué)校配套的房源。在近一個(gè)月內(nèi)，有5 套進(jìn)行過不同程度的調(diào)價(jià)，其中10 月4 日掛牌交易的一套中糧香頌麗都78 平方米房源，僅3 天便已調(diào)價(jià) 3 次。中介坦言，“926 新政”（即放松限購(gòu)）剛出來時(shí)，這幾套的價(jià)格都進(jìn)行了調(diào)高，但之后可能由于人氣并不高，房主又將價(jià)格調(diào)回，目前價(jià)格與新政前差別不大。其中這套78平米的，價(jià)格比掛牌時(shí)略高。

端木介紹說，9 月26 日部分地方解除限購(gòu)的新政出臺(tái)后，有不少已經(jīng)掛牌的二手房源調(diào)了價(jià)格，“我見到的一位業(yè)主當(dāng)天就提高了10 萬總價(jià)，還有同行說，有房東提了三四十萬。不過幾天后，新政策的熱度一過，他們又通過多次降價(jià)給調(diào)回來了?！倍四拘χf。

但亞非覺得，這很正常，“誰也不能判斷未來成都的房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲，不過剛需人群，現(xiàn)在確實(shí)可以看一看。畢竟自己住，可以不那么看重房?jī)r(jià)的漲跌”。

看房的人多是表示“關(guān)注”

一位成都地產(chǎn)中介在朋友圈營(yíng)造了火熱的市場(chǎng)氛圍：“國(guó)慶假期期間，成都二手房成交1700 多套，新房每日到訪千組以上。”成都某房地產(chǎn)公司高層透露，成都國(guó)慶假期期間人氣確實(shí)足，但并沒有自媒體說的那么足，當(dāng)然也沒有另一些自媒體說的那么差。

他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，其實(shí)從2018 年5 月15 日限購(gòu)政策后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)是在一萬七到一萬八之間，成交價(jià)的中位數(shù)在140萬元到160 萬元之間。到現(xiàn)在為止，除了像金融城板塊這樣在天府大道主軸上的核心樓盤在上漲外，其余區(qū)域的成交價(jià)中位數(shù)與5 年前并無明顯價(jià)格變化，但成交量卻在今年出現(xiàn)了下滑。上述房地產(chǎn)公司高層透露，據(jù)他采集的數(shù)據(jù)顯示，成都3 月成交2.5萬多套，4 月成交2.1 萬多套，5 月份下滑到了1.6 萬多套，到了8 月略有回彈，但 9 月下滑到了1.3 萬多套?！俺山涣颗c3 月份最高峰相比幾乎減半?！?/p>

該人士認(rèn)為，放開限購(gòu)新政對(duì)于成都本地人或新成都人來說，不會(huì)有太大刺激作用，他們之前有很多“上車”機(jī)會(huì)，還沒“上車”的也不會(huì)看重這次的機(jī)會(huì)。

成都有不少新盤正在建設(shè)

成都房?jī)r(jià)漲勢(shì)最好的金融城

“但對(duì)外地人來說，這次新政釋放了比較友好的信號(hào)?！倍四菊f，來成都的外地購(gòu)房者有很多來自新疆、西藏、甘肅，這部分購(gòu)房者被業(yè)內(nèi)稱為“新西蘭”，“這些地方有一些退休金充足的老人想找個(gè)環(huán)境更加宜居的城市安度晚年，他們可能會(huì)成為這次新政策的直接受眾”。

一位從新疆來成都的游客告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他的兒子三年前大學(xué)畢業(yè)后一直在成都工作，國(guó)慶假期他們來看看兒子，順便也看一看成都的房子，考慮幫孩子在成都安家。

來自西安的阮老漢帶著老伴與孫子來成都旅游，由于旅游景點(diǎn)大多擁擠，阮老漢另辟蹊徑，利用看房有免費(fèi)接送的班車在成都周邊走了一圈，他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，可能由于接送比較方便，他去的位于天府新區(qū)的幾個(gè)樓盤，人氣還比較旺，大部分都是外地口音，甚至有樓盤的接待人員要給好幾撥客人介紹。

但兩位游客均表示，只是先看一看，并沒有決定在假期期間購(gòu)買。

“外購(gòu)房團(tuán)”掃樓只是傳說

10 月4 日，高新區(qū)新川大道旁一處網(wǎng)紅盤（新川?。┑氖蹣翘幦寺暥Ψ?，不時(shí)有置業(yè)顧問帶人進(jìn)進(jìn)出出，這就是阮老漢說的人氣盤之一，門口的迎賓人員時(shí)而詢問來訪的客戶是否有進(jìn)行預(yù)約，時(shí)而讓置業(yè)顧問進(jìn)行簽到。看房的人有上了年紀(jì)的老人，也有帶著孩子的中年女人。置業(yè)顧問也未如網(wǎng)上所說，告訴你今天不買就買不到了，僅進(jìn)行了正常的銷售話術(shù)。

距離售樓處不遠(yuǎn)的地方，還停滿了車身印有西派融城、麓鳴九天、沁川林語、朗拾交子、和悅府、云河頌等樓盤廣告的接送大巴。有些樓盤距離不遠(yuǎn)，但有些接送大巴車身標(biāo)注的位置甚至跨區(qū)。上述網(wǎng)紅樓盤有工作人員開玩笑表示，這些盤都是來蹭他們客戶的。

一位帶人看房的置業(yè)顧問告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這些盤其公司都有渠道，想看房，他可以安排，今天就能跟著車把周圍在售的新房樓盤看完，也可以去稍遠(yuǎn)的地方看一看，那邊便宜些。他透露，現(xiàn)在成都地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)分化比較嚴(yán)重，有些熱門板塊非常火熱，除了新川這里凌晨?jī)牲c(diǎn)還有人在選房外，有的盤（保利北新學(xué)府）凌晨還在賣房，錦江區(qū)有個(gè)盤（嘉佰道）國(guó)慶這幾天已經(jīng)賣了22 套?！奥犉渌姓f，有樓盤國(guó)慶期間遇到了掃樓的外地購(gòu)房團(tuán)，一天賣出3 個(gè)億。”

在金融城附近工作的小夏告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，除了金融城板塊房?jī)r(jià)高得離譜外，其他地方大部分都是趁著政策與假期在以價(jià)換量。曾考慮今年置業(yè)的她透露，成都的住宅分化嚴(yán)重，“5+2”以外的區(qū)域或“5+2”中的二線板塊，國(guó)慶期間十分冷清。但核心地段確實(shí)價(jià)格沒有任何松動(dòng)，特別是學(xué)區(qū)好的位置，二手房非常緊俏，“錦江二區(qū)、青羊二區(qū)、青羊五區(qū)這些有優(yōu)質(zhì)教育資源的板塊，依然被很多雙眼睛盯著，價(jià)格也還在上漲?！倍渌麉^(qū)域，即使政策有松動(dòng)，小夏也并不打算去看，不缺住，缺教育的核心資源。