新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險防范研究

王林海 濰坊濱海新城公有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司

引言

如今，隨著我國房價的不斷波動，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭壓力也愈發(fā)增大。面對此種形勢，房地產(chǎn)企業(yè)需要降低自身的稅費繳納成本，依據(jù)當下的市場發(fā)展情況以及現(xiàn)行的稅收政策，從而實施恰當?shù)亩愂栈I劃。然而，當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面暴露出了諸多缺陷問題，以致于稅收籌劃風險頻發(fā)，在一定程度上制約著房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展。對此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要立足于自身的稅收籌劃現(xiàn)狀，進一步制定可行、有效的稅收籌劃風險防范計劃，在規(guī)范并約束稅收籌劃行為的同時，降低風險的出現(xiàn)率。

一、稅收籌劃相關(guān)概述

稅收籌劃還可以稱作稅務(wù)籌劃、納稅籌劃、稅務(wù)計劃，主要指納稅人按照稅收政策下的相關(guān)要求，在稅法允許的范圍內(nèi)，優(yōu)先制定完善、合理的納稅方案，推動實現(xiàn)最大化的稅收利益，同時妥善處理各類生產(chǎn)、經(jīng)營、投資等經(jīng)濟活動的行為，以期達到稅后利潤最大化目標。稅收籌劃具體涵蓋實現(xiàn)涉稅零風險、轉(zhuǎn)嫁籌劃、節(jié)稅籌劃、避稅籌劃。其中，實現(xiàn)涉稅零風險要求納稅人的賬目必須清楚，同時要保證正確的納稅行為，而且要在規(guī)定時間內(nèi)足額繳納稅款，并確保不會出現(xiàn)任何與稅收繳納有關(guān)的風險；轉(zhuǎn)嫁籌劃是納稅人為了降低自身的稅費壓力，從而借助價格調(diào)整手段，將稅費壓力向他人進行轉(zhuǎn)嫁的一種經(jīng)濟行為；節(jié)稅籌劃是納稅人在不超越稅收法律要求的前提下，利用稅法中的有關(guān)優(yōu)惠政策，比如減免稅、固有起征點等，然后站在全局的角度上，對籌資、投資、經(jīng)營等一系列活動進行統(tǒng)籌安排，以此達到少繳稅或不繳稅的目的；避稅籌劃是納稅人抓住稅法漏洞或空白，采取一定的違法違規(guī)手段實現(xiàn)降低稅費成本這一目標的行為。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅收籌劃風險的原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃理念的運用不正確

由于我國企業(yè)開展稅收籌劃工作的時間比較短，所以有關(guān)的參考案例并不多，并且各行業(yè)針對稅收籌劃的推進與實施還不夠成熟，因此大多數(shù)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理人員所具備的稅收籌劃理念還有待矯正與完善。通過相關(guān)調(diào)查來看，一般情況下，他們會更加側(cè)重于維護并經(jīng)營現(xiàn)存的稅務(wù)關(guān)系，而并沒有深層研究并分析與之有關(guān)的各項法律法規(guī)，更沒有充分運用自身的專業(yè)化知識來妥善、有效地落實稅收籌劃。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，作為我國的國民經(jīng)濟支柱之一，其稅收是我國國民收入的一項重要組成部分，且在國民收入中占據(jù)著關(guān)鍵地位，是進行稅務(wù)稽查、稅務(wù)征管的重點對象。實際上，企業(yè)稅務(wù)關(guān)系至上的這類理念無法推動企業(yè)稅務(wù)管理水平實現(xiàn)有效提升，而是在稅務(wù)人員時常變動的影響下，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟效益很難獲得顯著提升。

（二）稅后籌劃方案的時效性較短

近年來，我國的稅收政策發(fā)生了較為明顯的變化，在大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，其所制定的稅收籌劃方案的時效性并不長。各房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理與項目操作方面存有較大差異，甚至同一房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的不同地產(chǎn)項目之間的差異也比較大，而且在項目開發(fā)過程中還會不可避免地受到宏觀政策以及稅法出現(xiàn)較大變化的影響，一旦發(fā)生這種情況，企業(yè)既有的稅收籌劃方案就會難以滿足新形勢、新業(yè)務(wù)、稅務(wù)管理下的各項要求。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)內(nèi)容如果發(fā)生明顯變化，那么再施行企業(yè)原定的稅收籌劃方案將無法合理、合法地減少稅金。在推行營改增之后，營業(yè)稅和增值稅二者的轉(zhuǎn)換會導(dǎo)致稅收籌劃內(nèi)容出現(xiàn)變化，比如新房地產(chǎn)項目開發(fā)的條款約定、合同簽訂等方面的變化。但由于一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員對相關(guān)稅收政策的跟蹤缺乏及時性，對政策的了解與掌握也不夠全面、透徹，這就對稅收籌劃方案的合理性、可行性產(chǎn)生了一定影響。房地產(chǎn)企業(yè)廣泛分布在經(jīng)濟發(fā)展狀況不一的各個地區(qū)，需要企業(yè)辦稅人員開展稅務(wù)管理工作時還要充分考慮地域性特征，結(jié)合地區(qū)稅收政策，進而制定出更理想的稅收籌劃方案。然而在實際工作環(huán)節(jié)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務(wù)管理人員普遍忽略了對這方面的考慮，最終導(dǎo)致稅收籌劃方案運行失效。

（三）稅收籌劃方案欠缺整體性和全面性

房地產(chǎn)企業(yè)在制定最佳的稅收籌劃方案的過程中，必須綜合兼顧方案是否具備整體性、全面性。如若房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅收籌劃工作時，只考慮眼下或短時間內(nèi)的降稅成效，那么仍舊需要面對長期的稅費負擔，這就反映出所進行的稅收籌劃并未切實達到整體節(jié)稅的目的，致使稅收籌劃的效果不理想。例如，自營業(yè)稅改增值稅以來，房地產(chǎn)企業(yè)在拓展新項目的過程中必須考量使用哪種發(fā)票能夠取得最大化的稅收利益，而這需要企業(yè)財務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員據(jù)此展開共同研究，同時還要在采購成本和發(fā)票成本間做出更優(yōu)的稅收籌劃選擇。如果仍舊同過去一樣，僅根據(jù)取得發(fā)票的稅點的高低選擇供應(yīng)商，則會由于因小失大而導(dǎo)致不必要的損失。很多房地產(chǎn)企業(yè)中的辦稅人員因為過度關(guān)注單一稅種所需繳納的稅金，并沒有對全部稅種的繳稅問題進行統(tǒng)一考慮，也沒有明確了解部分稅種之間存在的此消彼長的關(guān)系，進而出現(xiàn)籌劃失敗的情況。針對房地產(chǎn)項目來說，其實際的開發(fā)周期比較長，從土地獲批到開始建設(shè)再到進行銷售，這其中的各個環(huán)節(jié)會涉及諸多不同類型的稅種，并且要對這些稅種展開合理、規(guī)范的稅收籌劃，熟悉與所有涉稅稅種有關(guān)的政策法規(guī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案能夠呈現(xiàn)出良好的整體節(jié)稅效果。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險防范策略

（一）建立良好的稅企關(guān)系

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想全面、有效地防范稅收籌劃風險，就必須做到實時跟進、了解、熟悉相應(yīng)的稅務(wù)政策信息，基于這一前提，如果房地產(chǎn)企業(yè)和自身各部門以及稅務(wù)局之間并未構(gòu)建及時、高效的稅務(wù)政策信息溝通橋梁，那么難免會出現(xiàn)對稅務(wù)政策的理解存在較大偏差的問題，進而形成不同程度的稅收籌劃風險。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極建立良好、穩(wěn)定的稅企關(guān)系，并派遣專業(yè)人員同稅務(wù)機關(guān)等相關(guān)部門做好定期聯(lián)系，以便能夠?qū)崟r接收到最新的稅務(wù)政策內(nèi)涵，然后根據(jù)所掌握的稅收政策內(nèi)容，和稅務(wù)局有關(guān)工作人員展開相互交流，進一步明確稅務(wù)政策的實際要求，形成對政策規(guī)定的系統(tǒng)性、完整性認識，有效規(guī)避在稅收籌劃過程中的稅收政策風險。除此之外，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策實際更新比較快，需要企業(yè)監(jiān)督稅收籌劃工作人員不斷加強自主學習，要求其在每月的月初和月末全面整理近期的稅收政策內(nèi)容，然后將從稅務(wù)局獲得的政策條例、信息等匯總成文件，同時遞交反饋給管理層，再由管理層通過例會向企業(yè)各部門做出新稅收政策的要求，確保各部門對稅收政策的充分了解，以便在企業(yè)后續(xù)的稅收籌劃風險防范工作中做好合理、合法、合規(guī)的配合。

（二）分稅種制定稅收籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)在運營及發(fā)展過程中涉及的稅種多、跨度廣、周期長，且部分稅種涉及預(yù)繳、清算，計算過程復(fù)雜。對此，有必要在實際的稅收籌劃風險防范環(huán)節(jié)通過分稅種的形式來制定針對化、科學化的稅收籌劃方案，從而有效預(yù)防稅收籌劃風險的出現(xiàn)。其一，房地產(chǎn)企業(yè)對于增值稅稅收籌劃方案的制定，需要事先選用合理的計稅方式。當前，我國采用的增值稅計稅方法主要有一般計稅法、簡易計稅法、扣繳計稅法，對此，需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的一般納稅人按照項目的實際交易時間，選取恰當?shù)脑鲋刀愑嫸惙绞?，然后再展開稅收籌劃；其二，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對增值稅專用發(fā)票管理的重視度。自營業(yè)稅改增值稅這項政策實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的增值稅稅額的多少開始同進項稅額有關(guān)，而增值稅專用發(fā)票將直接關(guān)系到增值稅的抵扣，在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如果想切實提高自身防范稅收籌劃風險的質(zhì)量，有必要進一步強化管理相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。比如，企業(yè)在采買貨物、接受勞務(wù)等工作中，必須嚴格查驗供貨方與勞務(wù)提供方的銷售資格，清楚、明確地咨詢他們能否開具或代開增值稅專用發(fā)票。而且施工部門在業(yè)務(wù)決算環(huán)節(jié)，同時需要及時取得增值稅專用發(fā)票，以此保證之后能夠在稅法規(guī)定的時間內(nèi)，如期向稅務(wù)部門申請關(guān)于增值稅進項稅額的抵扣問題；其三，房地產(chǎn)企業(yè)可以視情況適當提高自身對精裝房的開發(fā)比重?，F(xiàn)如今，縱觀我國很多發(fā)達城市中的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展狀況，他們所開發(fā)的精裝房占據(jù)新房總成交額的30%，對此，企業(yè)要想有效降低自身稅收籌劃風險出現(xiàn)的概率，可以依據(jù)營改增的相關(guān)政策條例，進一步加強對精裝房項目的開發(fā)，而由此形成的進項稅額，即可進行抵扣。如此，不但能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的繳稅壓力，而且還有助于提升企業(yè)的經(jīng)濟效益；其四，房地產(chǎn)企業(yè)需科學應(yīng)用房屋銷售策略。從當前我國推行的有關(guān)稅收政策規(guī)定來看，納稅人在進行貨物銷售或提供應(yīng)稅勞務(wù)時，形成納稅責任的時間應(yīng)當是拿到銷售款或者銷售款憑據(jù)的當天，但如若房地產(chǎn)企業(yè)開出了票據(jù)，那么繳稅責任的生效時間就是開票的當天。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的進程中，需要根據(jù)自身在當月繳納完成的增值稅款以及簽約完成的實際狀況，從而選定一個簽訂房屋銷售合同的時間，同時還要管理并把控好每月的發(fā)票開具數(shù)額，參考現(xiàn)行的稅收政策適當延長增值稅的繳納時間，繼而確保對現(xiàn)金流的更好控制，實現(xiàn)對稅收籌劃風險的有效預(yù)防。

（三）加大稅收籌劃方案的執(zhí)行力度

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在制定完稅收籌劃方案之后，需要及時建立對應(yīng)的權(quán)責制度，明確梳理相關(guān)工作崗位的具體職權(quán)與責任，然后將執(zhí)行稅收籌劃方案的總?cè)蝿?wù)詳細劃分到不同崗位及其人員身上，保證稅收籌劃方案的執(zhí)行工作具體落實到個人，督促企業(yè)內(nèi)部的基層工作人員可以高質(zhì)量、高效率地推進稅收籌劃方案的實施；第二，房地產(chǎn)企業(yè)還需制定完善、可行的全過程監(jiān)督制度，由企業(yè)管理層來統(tǒng)一監(jiān)督各部門及崗位針對稅收籌劃方案的實際執(zhí)行進度與情況，同時還要不定時抽查個別部門或崗位的方案執(zhí)行成效，并將抽查結(jié)果及時反饋給上級部門；第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建公正、合理的獎懲激勵制度，上級部門可以依據(jù)管理層所遞交的監(jiān)督結(jié)果，對各部門、各崗位在執(zhí)行了稅收籌劃方案后所呈現(xiàn)出的效果進行整體、深入分析，然后針對稅收籌劃方案執(zhí)行期間表現(xiàn)優(yōu)異且取得較好成效的部門及個人給予一定的物質(zhì)獎勵；針對稅收籌劃方案執(zhí)行期間表現(xiàn)不夠突出且效果不理想的部門或人員，可以根據(jù)實際情況對其做出適當處罰，以此帶動企業(yè)內(nèi)部的全體工作人員實現(xiàn)對稅收籌劃方案執(zhí)行環(huán)節(jié)的高度關(guān)注與重視，切實保證稅收籌劃風險防范工作的針對、有效落實；第四，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立科學、完善的全過程稅收籌劃風險防范管理體系，積極研究并分析不同類型的稅收籌劃風險的出現(xiàn)原因，同時合理、準確地設(shè)置對于風險的識別閾值。此外，可以要求相關(guān)部門在稅收籌劃工作的全過程中，嚴格依據(jù)當下的實際情況，進而選取恰當、可行的防范稅收籌劃風險的方法，以此推動風險防范工作的規(guī)范化、有效化實施。企業(yè)管理層也要注重對內(nèi)部各部門的經(jīng)濟活動落實情況的定期審核，重點審核活動的各項流程環(huán)節(jié)，及時督促工作人員嚴格遵循既定的稅收籌劃方案來確保經(jīng)濟活動的順利開展與有序?qū)嵤?，進一步加強對方案的執(zhí)行力度，提升方案的落實質(zhì)效，進而有效避免意外稅收籌劃風險的出現(xiàn)。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險防范意識

其一，房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層人員必須以戰(zhàn)略層面作為出發(fā)點，切實提高對稅收籌劃風險防范工作的重視度，并能依據(jù)業(yè)務(wù)項目運營所取得的經(jīng)濟收益，繼而精準分析稅收籌劃風險防范工作的實施給企業(yè)發(fā)展帶來的影響，逐步帶動此項工作成為房地產(chǎn)企業(yè)增強業(yè)務(wù)經(jīng)濟收益、合理縮減項目開發(fā)成本的一項有效手段，然后對企業(yè)管理層和基層工作部門發(fā)揮一定的督促引導(dǎo)作用，幫助他們樹立正確、良好的稅收籌劃風險防范意識；其二，房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員必須形成對稅收籌劃風險的科學、正確認知，立足于理性視角全面了解稅收籌劃風險的具體特征，比如控制性、不確定性、客觀存在性，以此督促企業(yè)各部門的稅收籌劃風險防范意識的逐步提升；其三，房地產(chǎn)企業(yè)在推進稅收籌劃風險防范工作的過程中，還可以加強與信息化技術(shù)手段的有機結(jié)合，比如依托企業(yè)網(wǎng)站、微信公眾號等網(wǎng)絡(luò)媒體，利用圖文結(jié)合的形式明確列出稅收籌劃風險的實際內(nèi)涵，以及開展風險防范工作的必要性，然后將這部分內(nèi)容借助線上轉(zhuǎn)發(fā)的方式及時分享到企業(yè)各部門的工作交流群，并定期督促基層工作人員及時學習有關(guān)的專業(yè)知識，引起他們對于稅收籌劃風險防范工作的高度重視，然后能在之后的風險防范工作中做到踴躍參與，保證稅收籌劃風險防范質(zhì)量及效率的整體提升。

結(jié)語

綜上所述，合理的稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。本文以新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險防范研究為中心，通過對稅收籌劃的內(nèi)涵進行概述，能夠使相關(guān)人員形成對稅收籌劃的全面、正確了解；通過對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅收籌劃風險的原因進行分析，能夠使相關(guān)人員在實際工作環(huán)節(jié)有所規(guī)避；通過對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)防范稅收籌劃風險的具體策略進行總結(jié)，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)之后的稅收籌劃工作的規(guī)范、高效落實提供一定參考。