關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考

裴金成

（綠城建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，杭州 310012）

引 言

房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)民生緊密相關(guān)，并且與多個(gè)行業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展及降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，房產(chǎn)稅改革是必然趨勢(shì)。我國(guó)先后在重慶、上海兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)并發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革矛盾。探索如何解決存在的問(wèn)題并強(qiáng)化改革效應(yīng)，是現(xiàn)階段的重要任務(wù)。

一、房產(chǎn)稅改革宏觀調(diào)控作用

（一）抑制投機(jī)現(xiàn)象，合理調(diào)控房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)投資和投機(jī)都是將自有資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)用以獲得收益的行為，但投資與投機(jī)行為也存在差異，投機(jī)行為屬于非理性投資，目的在于期望在短期內(nèi)獲得高收益，投機(jī)者囤地炒房，扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲，增加群眾住房成本壓力。就房產(chǎn)稅政策而言，針對(duì)居民住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，將使其住房成本增加，部分房屋持有者選擇對(duì)外租賃或售賣房產(chǎn)，有效增加了市場(chǎng)中的房屋供給量，在一定程度上降低了房?jī)r(jià)，從而抑制投機(jī)現(xiàn)象。

（二）調(diào)節(jié)收入分配

對(duì)于貧富差距的問(wèn)題，需采取合理措施縮小差距，保證社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)居住用房征收房產(chǎn)稅可實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的作用，首先是征收階段，房產(chǎn)稅直接面向居民財(cái)產(chǎn)征收，可直接調(diào)節(jié)居民財(cái)富，實(shí)現(xiàn)財(cái)富二次分配。因?yàn)楦呤杖肴后w所持有的房產(chǎn)價(jià)值較高，采取累進(jìn)制的房產(chǎn)稅可增加高收入群體的稅負(fù)，從而實(shí)現(xiàn)收入調(diào)節(jié)作用。其次是房產(chǎn)稅使用階段，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，地方政府將房產(chǎn)稅收收入用于提升公共服務(wù)質(zhì)量，等同于將高收入群體的部分收入轉(zhuǎn)移至低收入群體，間接調(diào)節(jié)收入分配。

（三）拓展地方政府稅源

土地出讓金由地方政府支配，其規(guī)模較大，恰好滿足地方政府的預(yù)算需求，因此地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性強(qiáng)。而自營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)，地方財(cái)政失去營(yíng)業(yè)稅收入支持，對(duì)土地財(cái)政依賴性較強(qiáng)，地方政府亟須拓展稅源，保證財(cái)政收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。向存量房產(chǎn)主體征收房產(chǎn)稅，可有效增加地方財(cái)政稅收收入，提高政府收入的可持續(xù)性，降低政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性。從短期來(lái)看，征收房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響較大，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，征收房產(chǎn)稅無(wú)疑是提高地方政府公共服務(wù)能力的重要手段，地方政府在房產(chǎn)稅政策支持下可實(shí)現(xiàn)減輕財(cái)政壓力、降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升服務(wù)效率的作用。

（四）促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

房產(chǎn)稅政策可促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，征收房產(chǎn)稅抑制住房需求且增加市場(chǎng)住房供給量，促使地區(qū)房?jī)r(jià)降低，與其他地區(qū)相比，實(shí)行房產(chǎn)稅政策的地區(qū)生活成本低，使勞動(dòng)力流入量增加，當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力雇傭成本有所降低。同時(shí)，在房產(chǎn)稅政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率下降，社會(huì)投資者的投資方向不再固定于房產(chǎn)，而是集中于其他新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高生產(chǎn)率產(chǎn)業(yè)等，當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)有機(jī)會(huì)獲得大量投資資金支持。

二、上海、重慶房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)

就上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅改革情況來(lái)看，對(duì)居住用房征收房產(chǎn)稅，兩地房產(chǎn)稅收收入在財(cái)政收入中的比重增加，有效補(bǔ)充政府財(cái)政資金，財(cái)政收入來(lái)源得以擴(kuò)大。征收房產(chǎn)稅可在短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)上漲，抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，上海、重慶兩地征收房產(chǎn)稅前期房?jī)r(jià)增幅緩慢。房產(chǎn)稅政策對(duì)居民預(yù)期的影響較大，增加了居民住房的持有成本，從而促使居民合理選擇房屋住宅，減少資源浪費(fèi)，貫徹落實(shí)房住不炒政策基調(diào)。重慶地區(qū)房產(chǎn)稅征收對(duì)象主要是高端住宅、別墅和“三無(wú)人員”購(gòu)置第二套住房，納稅人主要是高收入群體，房產(chǎn)稅加重其稅負(fù)，起到縮小貧富差距的效果。隨著試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅改革工作持續(xù)推進(jìn)，我國(guó)其他地區(qū)獲得了寶貴的改革經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革中存在的問(wèn)題。例如：房產(chǎn)稅稅基較窄，試點(diǎn)城市重點(diǎn)向增量領(lǐng)域房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，而存量房產(chǎn)并未納入征稅范圍，房產(chǎn)稅的政策效益無(wú)法全部發(fā)揮出來(lái)；房產(chǎn)稅方案中規(guī)定的減稅免稅面積較大，減少納稅人和需納稅的房產(chǎn)數(shù)量。同時(shí)，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅征收配套政策尚未完善，如價(jià)值評(píng)估體系有待改進(jìn)、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度有待完善、房產(chǎn)稅征收過(guò)程中各部門聯(lián)動(dòng)性有待加強(qiáng)等。其中，最為突出的問(wèn)題是房產(chǎn)稅改革與其他政策的聯(lián)動(dòng)機(jī)制尚未建立，地方政府并未將“雙支柱”環(huán)境納入房產(chǎn)稅改革方案制定考慮范圍，政府各級(jí)調(diào)控部門的合作水平有待提高。

三、推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的政策建議

（一）明確房產(chǎn)稅功能定位，完善稅收立法

推動(dòng)房產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)要素是明確其功能定位，即增加財(cái)政收入，根據(jù)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，其對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際調(diào)節(jié)作用較弱，因而在地方政府缺少主體稅種的情況下，可將其定位為獲得財(cái)政收入的工具?，F(xiàn)階段，我國(guó)在房產(chǎn)稅方面為切實(shí)執(zhí)行相關(guān)政策，應(yīng)當(dāng)提高立法層次，由全國(guó)人大及常務(wù)委員會(huì)負(fù)責(zé)起草立法方案，收集民眾意見(jiàn)及專家建議，同意確認(rèn)房產(chǎn)稅稅制要素，提高房產(chǎn)稅立法的科學(xué)性、民主性、合法性。由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平不同，實(shí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)稅政策將使不同地區(qū)面臨相同的稅收，導(dǎo)致各地區(qū)差距拉大，影響社會(huì)穩(wěn)定性。因此，應(yīng)賦予地方政府一定的稅權(quán)，授予地方政府立法權(quán)限，因地制宜地制定房產(chǎn)稅政策，最大限度地匹配當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，保證房產(chǎn)稅改革穩(wěn)定推進(jìn)。此外，平衡中央政府與地方政府稅權(quán)不容忽視，既要保證地方政府的合理稅權(quán)，也要保證中央政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，避免地方權(quán)力過(guò)大而產(chǎn)生不良稅收競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

（二）設(shè)置合理的稅收要素

1.明確征稅范圍、對(duì)象

征收房產(chǎn)稅必須考慮國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，確定具體的征稅范圍，并且區(qū)分征稅對(duì)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。房產(chǎn)分布于城市、農(nóng)村、礦區(qū)等地，因城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城鎮(zhèn)地區(qū)，在城市購(gòu)買房產(chǎn)；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)居住環(huán)境較好，吸引了投資者建房居住。對(duì)此，征收房產(chǎn)稅應(yīng)同時(shí)考慮城鎮(zhèn)和農(nóng)村地區(qū)，針對(duì)不同的房產(chǎn)屬性、住房群體采取差異化征稅政策，如農(nóng)村自建房、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房，其房產(chǎn)所有權(quán)人為農(nóng)戶或者農(nóng)業(yè)合作社，則可免征稅，以此減輕農(nóng)民生產(chǎn)作業(yè)負(fù)擔(dān)；針對(duì)城市地區(qū)的住房，則應(yīng)保護(hù)有住房剛需的群體，尤其是在計(jì)劃生育政策開(kāi)放后居民家庭成員增多的情形下，房產(chǎn)稅政策制定時(shí)應(yīng)以家庭為單位，不區(qū)分所有權(quán)人是農(nóng)戶還是城市居民，只針對(duì)超過(guò)人均住房面積的部分征稅。其中，人均住房面積上限標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市土地資源情況進(jìn)行設(shè)置，如中型城市設(shè)定人均住宅面積為30 m2，如果家庭成員共5 人，則對(duì)住宅面積超過(guò)150 m2的部分征稅。

2.制定合理的稅收用途

按照“取之于民、用之于民”的原則，在征收房產(chǎn)稅的過(guò)程中，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)需加大宣傳和引導(dǎo)力度，告知納稅人稅收用途以獲得群眾支持，減少房產(chǎn)稅征收期間的阻力。征收的房產(chǎn)稅可用于民生保障工程建設(shè)，如城市公租房建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，提高稅收用途的透明度，為房產(chǎn)稅改革保駕護(hù)航。

3.科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅稅率

目前，政府部門對(duì)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研收集，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)一步提升信息共享效率和管理效率。在房產(chǎn)稅改革期間，政府部門應(yīng)深度研究分析房產(chǎn)信息，為制定房產(chǎn)稅稅率提供科學(xué)依據(jù)。我國(guó)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一致，居民收入分配不平衡，部分城市擴(kuò)張速度快且人口密集，面臨資源配置緊缺的情況，在此情形下采取統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅率，不利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。因此，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息等合理設(shè)置房產(chǎn)稅稅率。首先，實(shí)施比例稅率，有效簡(jiǎn)化征稅工作。在房產(chǎn)稅征收期間，比例稅率計(jì)算簡(jiǎn)單便利，政府征管工作簡(jiǎn)單化。其次，實(shí)行差異化稅率，重點(diǎn)突出稅收公平性。差異化稅率應(yīng)體現(xiàn)在普通住宅與高端住宅、改善型住房與多套房屋持有者、不同城市地區(qū)方面，提高不同群體對(duì)房產(chǎn)稅征收的認(rèn)同度和接受度，從而順利推進(jìn)房產(chǎn)稅改革工作。在差異化稅率的作用下，房產(chǎn)稅政策可最大限度地發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控引導(dǎo)作用，有效控制囤地炒房投機(jī)行為。

（三）構(gòu)建房產(chǎn)稅改革配套機(jī)制

1.健全財(cái)產(chǎn)登記制度

完善的財(cái)產(chǎn)登記制度是支持房產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵條件之一，在制度指導(dǎo)下規(guī)范統(tǒng)計(jì)部門的收入數(shù)據(jù)完善工作，并且借助自然人征稅管理系統(tǒng)對(duì)個(gè)人稅收登記制度進(jìn)行優(yōu)化，調(diào)整政府層面稅收共享制度，加快速度掌握人民群眾的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，如權(quán)利人基礎(chǔ)信息、不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)信息等。在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，稅務(wù)部門應(yīng)把握信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，與信息部門聯(lián)動(dòng)，利用信息技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)稅收數(shù)據(jù)信息共享，精準(zhǔn)覆蓋納稅范圍，從嚴(yán)監(jiān)管逃稅漏稅行為?，F(xiàn)階段，我國(guó)部分省份已經(jīng)成功建立統(tǒng)一的房產(chǎn)稅征稅管理系統(tǒng)平臺(tái)，將稅務(wù)、工商、公安、土地等多個(gè)部門的信息整合歸集至統(tǒng)一的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息共享。為成功建設(shè)從市到省到全國(guó)范圍的房產(chǎn)信息物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，首要任務(wù)是各地區(qū)建立房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，全面掌握不同群體的住房信息，建立不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記制度，將不同地區(qū)的房產(chǎn)信息系統(tǒng)在全國(guó)范圍內(nèi)共享，基于真實(shí)的房產(chǎn)信息面向征稅對(duì)象應(yīng)征盡征。

2.優(yōu)化納稅服務(wù)機(jī)制

納稅人對(duì)征收房產(chǎn)稅的接受度直接影響政策實(shí)施的有效性，因此政府部門應(yīng)優(yōu)化納稅服務(wù)機(jī)制，提高納稅人對(duì)房產(chǎn)稅的接受度。首先，政府部門必須向納稅人宣傳房產(chǎn)稅相關(guān)政策，普及征收房產(chǎn)稅的必要性，使納稅人明確認(rèn)識(shí)到繳什么稅、為什么繳稅、不繳稅的后果等，避免發(fā)生納稅人因不了解房產(chǎn)稅而出現(xiàn)漏稅的問(wèn)題。其次，以合理方式定期通知納稅人繳稅，比如以電子郵件或繳稅通知文件的形式，向納稅人告知繳稅金額、繳稅方式、繳稅期限及不繳稅的處罰規(guī)定。同時(shí)，擴(kuò)大個(gè)人稅收信用應(yīng)用范圍，在納稅人失信時(shí)，立即限制其出行和高檔消費(fèi)，督促納稅人及時(shí)繳稅。再次，建立納稅人申訴機(jī)制，為納稅人留有反映問(wèn)題的渠道。在稅收?qǐng)?zhí)法期間因執(zhí)法人員對(duì)政策的理解不一致，導(dǎo)致執(zhí)法出現(xiàn)失誤，在納稅人對(duì)繳稅金額或者處罰結(jié)果存在異議時(shí)，可通過(guò)納稅人申訴機(jī)制向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，合理維護(hù)自身權(quán)益。最后，建立房產(chǎn)稅信息公開(kāi)制度，將房產(chǎn)稅收入及用途對(duì)外公開(kāi)，接受納稅人的監(jiān)督。房產(chǎn)稅作為地方稅，地方政府多將其用于地方公共基礎(chǔ)建設(shè)，為保證稅收收入?？顚Ｓ?，加強(qiáng)稅收信息公開(kāi)尤為關(guān)鍵，地方政府需建立房產(chǎn)稅稅收信息公開(kāi)機(jī)制，對(duì)外公開(kāi)稅收收入用途及使用進(jìn)度等信息，提高納稅人的參與度及政府公信力。

3.政策聯(lián)動(dòng)

房產(chǎn)稅改革成效受政策環(huán)境影響，改革工作需要在良好的外部環(huán)境下進(jìn)行，最大限度地發(fā)揮宏觀調(diào)控功能。在“雙支柱”政策背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融信貸政策調(diào)整頻率較高：一方面，減少樓市非理性繁榮和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象；另一方面，促進(jìn)資金在其他行業(yè)流通，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房產(chǎn)稅收政策與其他政策聯(lián)動(dòng)配合，可進(jìn)一步強(qiáng)化房產(chǎn)稅改革效果，比如與宏觀審慎監(jiān)管政策的協(xié)調(diào)可在短時(shí)間內(nèi)擠出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)沖信貸收縮造成的沖擊力，貨幣當(dāng)局將房?jī)r(jià)納入政策制定考慮范圍，則可通過(guò)合理的貨幣政策應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅改革造成的負(fù)面影響。除此之外，地方政府應(yīng)繼續(xù)豐富政策工具箱，探索房產(chǎn)稅政策與其他政策的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，結(jié)合最新的政策環(huán)境和改革需求，調(diào)整政策組合，完善政策評(píng)估體系，促進(jìn)房產(chǎn)稅政策與其他政策之間協(xié)調(diào)發(fā)揮作用。

4.改進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估制度

國(guó)外征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)基本是以房屋評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)，我國(guó)在房產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)方面可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，因而準(zhǔn)確評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值是房產(chǎn)稅征收的關(guān)鍵前提，為此需改進(jìn)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度，提高評(píng)估準(zhǔn)確性。房產(chǎn)評(píng)估工作需要專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)支持，并且人員及機(jī)構(gòu)要保持獨(dú)立性，以中立身份存在，不允許與納稅征管雙方存在利益牽扯關(guān)系，保證房產(chǎn)評(píng)估工作的公平公開(kāi)，精準(zhǔn)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值指標(biāo)。其中，房產(chǎn)價(jià)值指標(biāo)包括房產(chǎn)原值、房產(chǎn)使用年限、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等，在對(duì)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估完成之后，應(yīng)當(dāng)對(duì)外公布評(píng)估結(jié)果，在增強(qiáng)政府公信力的同時(shí)，使納稅人主動(dòng)了解房產(chǎn)價(jià)值信息。房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估周期對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響較大，一般情況下以3～6 年為評(píng)估周期，確保價(jià)值評(píng)估工作能夠適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的物價(jià)變動(dòng)。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)是支持國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，住房問(wèn)題直接影響國(guó)計(jì)民生。房地產(chǎn)行業(yè)深受社會(huì)各界關(guān)注，我國(guó)已然形成規(guī)模龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的期間，政府部門為避免樓市動(dòng)蕩而造成經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇的風(fēng)險(xiǎn)，通常結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，以此保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制基本完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、民生保障方面的作用增強(qiáng)，同時(shí)為進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲、供給量少等問(wèn)題，房產(chǎn)稅改革工作需持續(xù)推進(jìn)，通過(guò)征收房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配，助力實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)。