信以立身，行穩(wěn)致遠(yuǎn)
——美的置業(yè)踐行值得信賴的責(zé)任之道

8 月29 日晚間，美的置業(yè)（3990.HK）披露2023 年半年度業(yè)績報(bào)告。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，美的置業(yè)始終重視保持基本面的穩(wěn)健和培養(yǎng)穿越周期的能力，以安全良性的財(cái)務(wù)表現(xiàn)筑牢風(fēng)險(xiǎn)底線。作為一家具備強(qiáng)大實(shí)業(yè)基因的民營房企，美的置業(yè)守住了安全底線，同時(shí)展現(xiàn)出業(yè)績穿越周期的韌勁，因前瞻性布局多元化產(chǎn)業(yè)賽道，內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力逐步增強(qiáng)。

安全角度，美的置業(yè)有著十分健康的財(cái)務(wù)底色，低至4.68%的加權(quán)平均融資成本以及審慎克制的擴(kuò)表，讓公司始終牢守綠檔，凈負(fù)債率下降至39.8%，償債無憂。業(yè)績角度，上半年公司市占率逐步提升，展現(xiàn)出市場周期波動(dòng)下的韌勁。經(jīng)營層面，通過持續(xù)調(diào)整航道結(jié)構(gòu)，打造第二增長極，旗下物業(yè)及產(chǎn)業(yè)航道貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流，外拓能力成熟，其中睿住建筑科技業(yè)務(wù)收入已100%來自外部。

無論是面臨行業(yè)上行或是劇變大環(huán)境，美的置業(yè)都堅(jiān)持保安全、穩(wěn)經(jīng)營、調(diào)結(jié)構(gòu)，將“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”刻在企業(yè)文化中。美的置業(yè)認(rèn)為，只有堅(jiān)守長期主義，才能成為動(dòng)能十足的馬拉松選手。

業(yè)績“穩(wěn)”：核心凈利潤18 億元，土儲(chǔ)面積權(quán)益比提升至72%

2023年，面對充滿挑戰(zhàn)與不確定性的市場環(huán)境，美的置業(yè)始終嚴(yán)守初心、穩(wěn)健經(jīng)營，有節(jié)奏收縮負(fù)債，同時(shí)對授信額度合理擴(kuò)表，在行業(yè)下行周期仍能保持一定業(yè)績韌勁。以實(shí)際行動(dòng)響應(yīng)“保交房、保穩(wěn)定、保民生”，持續(xù)踐行優(yōu)質(zhì)可信賴房企應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，助力實(shí)現(xiàn)人們對生活的美好向往。

上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額406 億元；對應(yīng)銷售面積321 萬平方米，期內(nèi)簽約回款率提升至98%。通過集約化管理，集團(tuán)管理和銷售費(fèi)用率穩(wěn)步控制。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363 億元，毛利率為13.2%，核心凈利潤達(dá)18 億元。

為貫徹區(qū)域深耕戰(zhàn)略，公司精準(zhǔn)布局有持續(xù)人口流入和經(jīng)濟(jì)增長的大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，兩者合計(jì)貢獻(xiàn)近七成業(yè)績，銷售均價(jià)增長3%至12653元/m2，城市升級(jí)戰(zhàn)略再上臺(tái)階。

值得注意的是，美的置業(yè)在投資方面一向保持審慎與克制，通過優(yōu)化投資策略和堅(jiān)定投資方向，積極調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。截至2023 年6 月，公司土儲(chǔ)面積權(quán)益比提升至72%，較年初上升3%。其中二線及以上城市的土儲(chǔ)占比為67%。上半年新獲廣州、佛山、長沙等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，權(quán)益貨值約38億元，為后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展增添動(dòng)能。

資信“高”：凈負(fù)債率下降至39.8%，流動(dòng)性充足，償債能力強(qiáng)

憑借穩(wěn)健基本面、財(cái)務(wù)審慎的優(yōu)勢，美的置業(yè)主動(dòng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，保障充足流動(dòng)性，保持低杠桿、安全性，有序布局償債計(jì)劃。截至上半年底，公司合理控制凈負(fù)債率，并下降至39.8%；剔除受限制現(xiàn)金后現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在1.49，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降至67.9%。

目前，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量238 億元，銀行授信額度1517 億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度1118 億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。與此同時(shí)，公司融資成本保持低位，加權(quán)平均融資成本為4.68%。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，信用發(fā)行及創(chuàng)設(shè)CRMW（風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證）對民營房企資信要求極高。得益于優(yōu)良的企業(yè)資質(zhì)和高信用價(jià)值，美的置業(yè)贏得了眾多主流機(jī)構(gòu)在資源賦能和信用價(jià)值上給予的堅(jiān)定認(rèn)可和強(qiáng)大支持。

作為“第二支箭”支持的首批房企，2023 年4 月，美的置業(yè)成功發(fā)行12 億元中票，系首家獲得中債信用增進(jìn)、交通銀行和中信證券三大權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證的民營房企。8 月，公司再次成功發(fā)行9.2 億元中期票據(jù)，優(yōu)秀的融資能力鞏固強(qiáng)大的資金實(shí)力，成為可持續(xù)經(jīng)營的重要支撐。一年內(nèi)到期融資余額期限占比28%，且無美元債。

交付“優(yōu)”：提前交付率達(dá)65%，全周期服務(wù)滿足業(yè)主需求

良好的財(cái)務(wù)狀況，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障，而項(xiàng)目系統(tǒng)化的管控，有效保證了全盤交付節(jié)點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)如期甚至是提前交付。今年上半年，美的置業(yè)提前和如期交付超4 萬套房屋，覆蓋38個(gè)城市、77 個(gè)項(xiàng)目，65%實(shí)現(xiàn)提前交付，客戶交付滿意度遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

美的置業(yè)中部區(qū)域11 個(gè)項(xiàng)目交付，兌現(xiàn)了10067 戶家庭的品質(zhì)承諾。其中，5519 套實(shí)現(xiàn)提前交付，贏得了業(yè)主的認(rèn)可與點(diǎn)贊，為行業(yè)和市場注入了一股強(qiáng)心劑。

美的置業(yè)不僅保證交付節(jié)點(diǎn)，更著力于提升工程質(zhì)量、服務(wù)能力。在客戶高滿意度的背后，是因?yàn)楣緦⑵焚|(zhì)力、交付力和服務(wù)力置于重中之重，重視社群及用戶品牌打造。堅(jiān)持從客戶視角出發(fā)，推動(dòng)全周期服務(wù)質(zhì)量改善，為行業(yè)提供可信賴的發(fā)展樣本。

自2021年起，美的置業(yè)推出用戶品牌“橙意家”，此后進(jìn)行全面且持續(xù)的迭代升級(jí)。今年3 月以來，公司從購房、等待、交付、居住四大維度出發(fā)，圍繞“橙意家-全生命服務(wù)周期”體系，推出“品質(zhì)升級(jí)計(jì)劃”。7 月，美的置業(yè)與業(yè)主共創(chuàng)全新用戶品牌行動(dòng)，啟動(dòng)全國首屆“橙意生活節(jié)”。目前，全國7 大區(qū)域和200 多個(gè)小區(qū)，已累計(jì)舉辦超100場活動(dòng)，覆蓋近150 萬業(yè)主。

入駐一座城，熱愛一座城。美的置業(yè)不斷升級(jí)服務(wù)，持續(xù)傾聽業(yè)主對于美好生活的心聲，在全國各大深耕城市落地橙意社群，用全周期服務(wù)為業(yè)主打造專屬的美好生活圈。

今年上半年，美的置業(yè)中部區(qū)域橙意社群累計(jì)開展活動(dòng)86 場次，參與業(yè)主9708 人，裂變特色社群23個(gè)，業(yè)主對社群多樣化服務(wù)滿意度達(dá)95%以上。

結(jié)構(gòu)“調(diào)”：多元業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤規(guī)模增長，外拓占比持續(xù)提升

在緊握產(chǎn)品競爭力的同時(shí)，美的置業(yè)也在積極調(diào)整航道結(jié)構(gòu)，拓展多元化業(yè)務(wù)以此順利切換新增長動(dòng)能。依托制造業(yè)基因優(yōu)勢，美的置業(yè)房地產(chǎn)科技賽道成效顯著，作為美的置業(yè)旗下獨(dú)立品牌——睿住系列（ REMAC），已具備商業(yè)價(jià)值及市場認(rèn)可度。

武漢美的·君蘭半島

上半年，睿住建筑科技新增合同金額4 億元，第三方業(yè)務(wù)占比達(dá)100%；睿住智能新增合同金額超6 億元，第三方業(yè)務(wù)占比提升至36%。截至目前，睿住智能已落地超過90 萬個(gè)用戶場景、接入超過120 萬個(gè)設(shè)備，累計(jì)為超500 個(gè)智慧社區(qū)，超19 萬戶家庭提供智能空間體驗(yàn)。強(qiáng)大的交付體系也有助于推動(dòng)睿住智能進(jìn)入C 端市場。2023 年，睿住智能推出“睿住智選”品牌，可提供“6 大智慧空間，12 種生活方式”智慧整家產(chǎn)品。

從智能制造到智慧整家、智慧社區(qū)，再到智慧城市，美的置業(yè)借助房地產(chǎn)科技賽道，以及物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)力量，持續(xù)為城市生活提供傳統(tǒng)以外的增值服務(wù)。

今年上半年，美置服務(wù)的服務(wù)合約面積為9114萬平方米，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。累計(jì)清退21 個(gè)低質(zhì)項(xiàng)目（其中上半年主動(dòng)清退3 個(gè)），清退面積合計(jì)323 萬平方米，堅(jiān)持穩(wěn)健獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量經(jīng)營。

美的商業(yè)通過不斷加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投、融、管、退能力建設(shè)；強(qiáng)化覆蓋綜合體、長租公寓、鄰里商業(yè)系列綜合生態(tài)，其中佛山悅?cè)粡V場、佛山悅?cè)辉ⅰ①F陽悅?cè)粡V場項(xiàng)目租金收入占比約60%，標(biāo)桿項(xiàng)目品牌效應(yīng)和經(jīng)營效應(yīng)提升，進(jìn)一步增強(qiáng)商業(yè)品牌影響力。

2023 年，美的置業(yè)房地產(chǎn)科技賽道預(yù)計(jì)簽約額超20 億元，經(jīng)營性業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)收入超 21 億元。通過調(diào)整航道結(jié)構(gòu)，公司逐步提升兩者在房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)模及利潤占比，打造更穩(wěn)健開發(fā)價(jià)值鏈綜合實(shí)力。

美的置業(yè)始終珍視信用價(jià)值，信守承諾，關(guān)注品質(zhì)，重視交付。在質(zhì)的有效提升和量的合理增長方面尋求平衡，積極調(diào)整結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)基本面穩(wěn)健向好。同時(shí)，堅(jiān)信長期主義，堅(jiān)守信用價(jià)值，堅(jiān)持品質(zhì)發(fā)展，堅(jiān)定奮斗之心。未來，公司將積極踐行新型地產(chǎn)之路，推動(dòng)“地產(chǎn)+科技”戰(zhàn)略變革，構(gòu)建智慧健康生活服務(wù)商綜合發(fā)展模式。