商業(yè)銀行視角下宣城市經(jīng)開區(qū)城投企業(yè)轉型發(fā)展探途

姚平

地方政府是城市基礎設施建設的主要投資者，而城投企業(yè)作為我國財稅體制改革的特殊產(chǎn)物，是城市基礎設施投融資及建設運營的重要主體，在我國城鎮(zhèn)化進程、促進國民經(jīng)濟及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。而城投自形成以來也一直是商業(yè)銀行的主要客戶，是商業(yè)銀行存貸款的主要貢獻者，對其轉型發(fā)展的研究必然會對商業(yè)銀行的公司業(yè)務發(fā)展產(chǎn)生重要指導作用。本文以安徽省宣城市經(jīng)開區(qū)城投企業(yè)K公司作為研究主體，從存量負債壓力大、自身造血功能不足、缺乏專業(yè)化運作及受房地產(chǎn)行情影響等方面揭示了K公司在轉型發(fā)展過程中的困難和問題，并針對性地指出通過化解存量債務、整合業(yè)務板塊增收等方式實現(xiàn)公司新形勢下的轉型發(fā)展，同時對商業(yè)銀行在其轉型發(fā)展中的業(yè)務機遇進行分析，希望對新形勢下商業(yè)銀行公司業(yè)務的轉型提供方向指引和參考借鑒。

K公司轉型發(fā)展主要問題剖析

K公司成立于2005年，是宣城市經(jīng)開區(qū)最主要的基礎設施建設和投融資平臺。經(jīng)過多年的沉淀和發(fā)展，截至2022年末，公司合并報表下?lián)碛锌傎Y產(chǎn)291.67億元，凈資產(chǎn)97.95億元，主體信用評級為AA，為市級第三大平臺企業(yè)。

1.面臨較大還本付息壓力，轉型資金短缺

雖然有著接近300億的總資產(chǎn)，但K公司一直承擔著宣城市經(jīng)開區(qū)基礎設施建設、招商等任務，公司截至2022年末的總負債也高達約200億元。從有息負債的構成來看，主要由銀行借款、標準化債券、非標債權融資計劃和其他有息負債組成。從公司有息負債的利率水平來看，公司的銀行借款主要由項目貸組成，而項目貸的期限基本為5年以上，參考現(xiàn)行的LPR，5年期及以上的LPR為4.3%，我們保守估計公司銀行借款平均利率為4.3%。標準化債券方面，參考公司近期發(fā)行的PPN和交易所私募公司債利率，我們將其利率暫估為4%。公司非標債權融資計劃和其他有息負債為公司操作的租賃、保理等非標融資以及發(fā)行的定融產(chǎn)品，結合以往與公司開展業(yè)務的經(jīng)驗及市場走勢，我們將其利率暫估為7%。因此，從公司的有息負債規(guī)模和平均利率來看，在不考慮還本的前提下，我們測算公司一年的融資總利息約14億元。而從公布的財務數(shù)據(jù)來看，公司2022年末的合并營業(yè)總收入約為33億元，凈利潤僅為約1.90億元，因此我們可以判斷公司的還本付息資金主要來自于新增籌資的借新還舊。而隨著國家對城投融資政策的不斷收緊，公司的還本付息壓力不斷增大，加之新項目的不斷建設，資金嚴重短缺，使得公司在發(fā)展和還本付息之間疲于應付，嚴重滯緩了公司的轉型發(fā)展。

2.公益性項目占比較大，自身造血功能不強

從K公司的收入構成來看，公司的銷售收入主要來自于建設代建、工程建設、安置房銷售、不動產(chǎn)處置等板塊，其中建設代建主要為承接政府委托的宣城市經(jīng)開區(qū)范圍內基礎設施建設，工程建設也主要為承接的宣城市經(jīng)開區(qū)范圍內重點工程建設。公司2022年末應收賬款余額高達87.14億元，且基本為長期應收款，可以看出該類項目對公司流動資金有著較大規(guī)模和較長時間的占用，而公司資金多為杠桿資金，考慮到融資利息和機會成本，該類項目實際毛利率還是相對較低，而從2022年末的利潤表來看，建設代建和工程建設板塊所產(chǎn)生的收入在總收入中占比仍然較高，對于公司的盈利能力有著較大影響。另外，從資產(chǎn)負債表來看，公司的存貨和投資性房地產(chǎn)科目余額在總資產(chǎn)中占比達43.69%，但是從收入層面分析來看，這些資產(chǎn)收入貢獻甚低。較高的公益項目占比和較低的資產(chǎn)收益率綜合造成了公司自身造血功能不強，資金短缺的局面，對公司的轉型發(fā)展造成了不利影響。

3.缺乏專業(yè)化和市場化資產(chǎn)運作經(jīng)驗

上面提到，K公司的存貨和投資性房地產(chǎn)科目余額在總資產(chǎn)中占比達43.69%，但由于缺乏專業(yè)化運作，這些資產(chǎn)收益率較低。與此同時，隨著長三角一體化和招商專業(yè)化的不斷推進，優(yōu)質企業(yè)對股權融資的需求持續(xù)增加，加之受合肥模式的影響，安徽省的股權投資也迎來前所未有的發(fā)展高潮。對K公司來說，隨著宣城市不斷接軌長三角，公司也迎來新一波發(fā)展機遇，產(chǎn)業(yè)基金配套股權投資將成為公司轉型的一個重要支撐點。

4.受房地產(chǎn)行情影響，轉型風險增加

從宣城市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2022年1—12月，全市和市本級房地產(chǎn)銷售面積分別完成262.5萬平方米和58.2萬平方米，同比分別下降43.9%和65%；其中商品住宅銷售面積分別完成233.4萬平方米和46.5萬平方米，同比分別下降44.5%和65.9%，降幅十分明顯。目前K公司名下有多個樓盤進行銷售，公司報表中的投資性房地產(chǎn)科目余額也高達35.31億元，受房地產(chǎn)不利行情的影響，公司的轉型風險將增加。

K公司轉型發(fā)展路徑分析

盤活存量資產(chǎn)，化解債務負擔。由于存量債務還本付息的負擔，K公司的轉型發(fā)展一直面臨困局，隨著國家宏觀政策的收緊和宣城市經(jīng)開區(qū)規(guī)劃建設的推進，這一壓力不斷加大，可見債務負擔是阻礙K公司轉型發(fā)展的關鍵問題。結合國家相關政策，從商業(yè)銀行視角來看，除通過存量債務置換降低利率來減輕負擔外，K公司還可通過嘗試利用名下產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)開展公募REITs的方式來化解存量債務和獲取新項目建設資金，為轉型發(fā)展助力。

按監(jiān)管要求，公募REITs 90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應當以資本金形式用于在建項目或前期工作成熟的基礎設施補短板項目建設。另外，公募REIES的發(fā)行不僅會幫助化解公司的存量債務，對于盤活公司存量資產(chǎn)，維持公司流動性以及提升K公司和宣城市經(jīng)開區(qū)知名度也具有重要意義。而對于商業(yè)銀行來說，通過與理財子公司聯(lián)動，公募REIES將為其帶來理財代銷、托管和并購貸款業(yè)務，從存貸款和中間業(yè)務收入多方面促進商業(yè)銀行業(yè)創(chuàng)收。

尤其是在貸款方面，2022年郵儲銀行重慶分行向中鐵建重慶投資集團有限公司提供了金額為5億元、期限7年的公募REITs并購貸款，創(chuàng)造了引入銀行系資金支持企業(yè)發(fā)行公募REITs的先進案例，為銀行探索多樣化路徑參與該業(yè)務提供了經(jīng)驗。截至2021年末，K公司名下?lián)碛型顿Y性房地產(chǎn)33.04億元，除去市場化商品房、商鋪等資產(chǎn)，其余均為產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，總占地面積125.97萬平方米，市場評估價值27.13億元，出租率達80%以上，2021年實現(xiàn)租賃收入3638.35萬元。租賃收入較低的原因主要為前期招商政策影響，減免或優(yōu)惠廠房租金所致。宣城市在國家政策惠及下，在招商廠房租賃優(yōu)惠政策實現(xiàn)收支兩條線管理和產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)權明晰的基礎上，K公司產(chǎn)業(yè)園REITs業(yè)務具有可實踐性。

加強業(yè)務板塊整合，增加收入現(xiàn)金流。在化解存量債務減輕還本付息負擔的基礎上，K公司要做的就是結合自身及經(jīng)開區(qū)實際，加強對集團內資源的整合，不斷增強自身造血功能，增加收入現(xiàn)金流。結合公司實際運營情況，公司業(yè)務板塊整合可以從以下幾個方面入手。一是做大做強貿(mào)易業(yè)務板塊。公司前期已經(jīng)成立了商品貿(mào)易公司，但當初成立的主要目的是做大貿(mào)易現(xiàn)金流，豐富集團銷售收入，并未從開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)分布情況考慮。公司應在經(jīng)開區(qū)建立統(tǒng)一的物資采購平臺，對接企業(yè)原料采購需求。這樣一方面公司可以融合經(jīng)開區(qū)企業(yè)原料采購需求，對同種原料進行批量化采購，壓低采購價格，賺取剪刀差；另一方面，公司可以對資金短缺企業(yè)予以一定時間賬期，由此既扶持了園區(qū)企業(yè)發(fā)展，又豐富了公司創(chuàng)收。

二是在政策性融資擔保公司的基礎上擴大集團類金融板塊，朝綜合性金融控股集團邁進。經(jīng)開區(qū)有著開展類金融業(yè)務的天然土壤，結合經(jīng)開區(qū)企業(yè)的日常融資需求，公司可在政策性融資擔保公司的基礎上設立小貸、租賃或者保理公司，為園區(qū)企業(yè)提供應收賬款融資或者租賃融資服務。經(jīng)開區(qū)城投直接面向園區(qū)實體企業(yè)，為實體企業(yè)提供綜合性服務，擴大類金融板塊，不僅可以滿足園區(qū)實體企業(yè)融資需求，解決小微實體企業(yè)融資難的問題，還可以實現(xiàn)自身轉型，豐富營業(yè)收入。而對于商業(yè)銀行來說，上述板塊的整合將從多個方面帶來業(yè)務機遇。第一，傳統(tǒng)信貸業(yè)務方面。依托K公司良好的股東背景和優(yōu)質的第三方擔保，商業(yè)銀行可為其貿(mào)易公司和類金融板塊提供綜合授信業(yè)務，用于補充企業(yè)流動資金；第二，金融科技方面。商業(yè)銀行可以結合貿(mào)易板塊和類金融板塊的業(yè)務開展場景化線上融資服務，實現(xiàn)批量化融資和獲客；第三，投行業(yè)務方面。目前公司集團本部主體信用評級已為AA+，后續(xù)公司類金融板塊所需要的資金，不僅可以通過傳統(tǒng)信貸的方式解決，商業(yè)銀行還可以依托貿(mào)易板塊和類金融板塊的底層資產(chǎn)，在集團本部增信的前提下開展ABN（銀行間資產(chǎn)支持票據(jù)）業(yè)務，為企業(yè)相關板塊的持續(xù)經(jīng)營提供源頭活水。

將片區(qū)開發(fā)與經(jīng)開區(qū)規(guī)劃發(fā)展相結合。宣城市經(jīng)開區(qū)的發(fā)展一直面臨著三個問題，這三個問題在影響經(jīng)開區(qū)的基礎上也制約著K公司的轉型發(fā)展。一是宣城市外來人口較少，人口主要分布于區(qū)縣，故宣城市經(jīng)開區(qū)企業(yè)一直面臨著招工困難，為經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展帶來阻礙；二是宣城市經(jīng)開區(qū)缺乏合理化規(guī)劃，未能將工業(yè)化與生活化和商業(yè)化相結合，使得宣城市經(jīng)開區(qū)的發(fā)展留不住人，引不進人，特別是本地院校的畢業(yè)生；三是由于宣城市經(jīng)開區(qū)未形成工業(yè)化、生活化和商業(yè)化協(xié)同發(fā)展的局面，使得園區(qū)企業(yè)員工不能在園區(qū)安家生活和消費，故園區(qū)企業(yè)員工工資收入的各種消費都不能落地宣城市經(jīng)開區(qū)，更無法形成稅收收入。據(jù)統(tǒng)計，2021年宣城市經(jīng)開區(qū)生產(chǎn)總值225.4億元，稅收收入僅13.85億元。

隨著宣城市城區(qū)面積的不斷擴大和長三角一體化產(chǎn)業(yè)轉移給宣城市經(jīng)開區(qū)招商帶來的發(fā)展機遇，眾多工業(yè)制造大項目落戶宣城市經(jīng)開區(qū)，加之國家對耕地的保護政策，導致宣城市經(jīng)開區(qū)的工業(yè)用地不斷緊張。2022年9月6日，宣城市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布宣城市經(jīng)開區(qū)片區(qū)三土地征收成片開發(fā)方案（征求意見稿），征收片區(qū)涉及飛彩街道團山社區(qū)、古泉鎮(zhèn)富山村和敬亭山茶廠，總面積499.7616公頃，正式拉開了宣城市經(jīng)開區(qū)北擴的序幕。目前，宣城市經(jīng)開區(qū)的綜合性發(fā)展已經(jīng)初具雛形，園區(qū)內教育資源從幼兒園到大學均有分布，體系健全，公私均有；醫(yī)療資源有宣城市婦女兒童醫(yī)院和宣城市第四人民醫(yī)院等，商業(yè)也形成了園區(qū)的鄰里中心，并正積極進行相關百貨的招商工作。

因此，此次規(guī)劃宣城市經(jīng)開區(qū)應結合宣城市經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)分布以及住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療資源分布合理進行，將片區(qū)開發(fā)所產(chǎn)生人口資源進行合理分配和安置，以此解決經(jīng)開區(qū)發(fā)展過程中面臨的人口、人才和財政收入問題，形成宣城市經(jīng)開區(qū)良性循環(huán)發(fā)展框架。而從商業(yè)銀行視角來說，宣城市經(jīng)開區(qū)此次規(guī)劃為典型的產(chǎn)城融合發(fā)展業(yè)務，其帶來的開發(fā)區(qū)、新城和園區(qū)的開發(fā)建設以及產(chǎn)業(yè)引進、培育、創(chuàng)新等發(fā)展機遇將為商業(yè)銀行產(chǎn)生項目貸款、供應鏈金融、流動資金貸款、債券承銷、資金托管、并購貸款以及咨詢顧問等一系列金融服務需求，將帶動商業(yè)銀行業(yè)務的綜合性發(fā)展。

責任編輯_曲玲玓