住宅開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理分析

周 楠

（北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司，北京 100101）

0 引言

隨著城市人員的增多，居住問題越來越明顯。為了改善城市居住環(huán)境，營造良好的居住條件，需要做好調(diào)研工作，分析人們對住宅工程的需求，合理定位住宅開發(fā)建設(shè)方向，掌握各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)要點(diǎn)，從而保證住宅開發(fā)建設(shè)的效果。同時(shí)，為了提升服務(wù)效果，還需要不斷優(yōu)化住宅運(yùn)營管理措施，形成社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益平衡的局面。

1 住宅開發(fā)建設(shè)理念

為了確保住宅開發(fā)建設(shè)的實(shí)際意義和價(jià)值，必須了解其開發(fā)建設(shè)理念，進(jìn)而保證住宅開發(fā)建設(shè)的可行性。

（1）住宅開發(fā)建設(shè)一般比較注重人與自然、人與人的和諧狀態(tài)，人是環(huán)境的保護(hù)者，所以住宅工程因人而獲得生命[1]。同時(shí)，人與人的和諧相處是構(gòu)造溫馨生活圖景的重要方式，為此，在住宅開發(fā)建設(shè)的時(shí)候，需要考慮人文因素，構(gòu)建和諧生活場景，提升自身的幸福感。

（2）住宅開發(fā)建設(shè)還需要考慮空間、場所、生活等方面，處理好各個(gè)方面之間的關(guān)系，并且需要做好整體與局部之間的協(xié)調(diào)，合理設(shè)計(jì)商業(yè)、教育、醫(yī)療等區(qū)域的空間布局，保證住宅開發(fā)建設(shè)的多樣性，滿足不同人群對住宅工程的需求。同時(shí)，在住宅開發(fā)建設(shè)的時(shí)候，需要對人們的不同需求進(jìn)行綜合考慮，根據(jù)需求創(chuàng)建各種功能設(shè)施，如巧妙規(guī)劃步行系統(tǒng)、自行車系統(tǒng)、公交系統(tǒng)等。另外，住宅開發(fā)建設(shè)時(shí)，還需要尊重自然環(huán)境，保護(hù)歷史文化，避免對生態(tài)環(huán)境造成負(fù)面影響，實(shí)施文化韻味住宅工程，促進(jìn)城市的發(fā)展與建設(shè)[2]。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理存在的問題

就目前情況來說，我國住宅建設(shè)有著良好的發(fā)展趨勢，但還是存在諸多的問題，不利于住宅開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營管理，也阻礙了住宅建筑工程的發(fā)展進(jìn)程?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理存在的問題如下。

2.1 整體發(fā)展環(huán)境有待完善

住宅工程經(jīng)常會(huì)受到宏觀和微觀環(huán)境因素的影響，如經(jīng)濟(jì)利益、規(guī)章制度等方面，導(dǎo)致住宅工程的發(fā)展空間和環(huán)境相對缺乏，不利于住宅開發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營管理的展開。另外，如果經(jīng)營體系不夠完善，也會(huì)影響住宅運(yùn)營管理效果，使經(jīng)濟(jì)效益得不到保障。

2.2 管理定位不夠明確

由于住宅的種類相對較多，一些房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的定位不夠明確，經(jīng)常存在含糊不清的問題，這樣也會(huì)造成一定的負(fù)面影響[3]。同時(shí)，由于運(yùn)營考核導(dǎo)向性較差，難以衡量，再加上沒有一個(gè)明確的統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)，以及考核方式，管理目標(biāo)導(dǎo)向不夠明確，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理效果不佳。

2.3 運(yùn)營規(guī)劃不合理

盡管在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理中，已經(jīng)取得了良好的管理效果，但是在某些地方，往往沒有從實(shí)際出發(fā)，其管理仍然存在一些不合理的地方，延誤了房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理時(shí)，沒有具備前瞻性，未能從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，再加上沒有與實(shí)際情況相結(jié)合，失去了自身獨(dú)有的特點(diǎn)，從而無法達(dá)到預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理效果。

2.4 人才缺失

人是房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理工作展開的核心，一旦人才缺失，勢必會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的效果。就目前情況來說，對于相關(guān)管理人才的重視度不夠，沒有定期展開培訓(xùn)，現(xiàn)有的一些人員的專業(yè)性較差，無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的需求。同時(shí)，由于認(rèn)識(shí)度較低，未能從外面引進(jìn)專業(yè)性較強(qiáng)的人才，以及先進(jìn)的管理理念，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理缺乏一定的人才支撐。

3 房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理措施

住宅開發(fā)建設(shè)完成以后，為了獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益，需要將住宅運(yùn)營管理落實(shí)到位，采取合理的手段和措施，不斷對其進(jìn)行優(yōu)化，提升住宅運(yùn)營管理效果，實(shí)現(xiàn)其存在的意義和目的[4]。住宅運(yùn)營管理，可以從以下幾個(gè)方面展開。

3.1 完善運(yùn)營管理體系

完善的管理體系是保證管理工作落實(shí)的關(guān)鍵。為了確保房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理效果，必須完善管理體系，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)內(nèi)容。

（1）不斷提升自身的業(yè)務(wù)水平，確保項(xiàng)目高效地運(yùn)行。 同時(shí)，需要根據(jù)現(xiàn)有的情況，對框架進(jìn)行優(yōu)化和完善，為提升管理質(zhì)量提供基礎(chǔ)性的保障。在優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理框架的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注重組織靜態(tài)結(jié)構(gòu)，明確各個(gè)部門的管理職責(zé)，不斷提升管理能力。

（2）從動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)來說，一定要明確管理目標(biāo)，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的配合，這樣才能達(dá)到良好的管理效果。為有效解決協(xié)同與效率的問題，住宅開發(fā)負(fù)責(zé)人員需要不斷完善自身的運(yùn)營管理體系，將整合運(yùn)營效益融入到住宅開發(fā)項(xiàng)目管理工作中。在這一背景下，諸多房企強(qiáng)調(diào)打破部門之間的壁壘，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。如以某住宅開發(fā)項(xiàng)目為例，其十分重視運(yùn)營管理，開展“項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)”，掀起了一大浪潮，使計(jì)劃運(yùn)營成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)詞匯，通過這一運(yùn)營管理模式，實(shí)現(xiàn)了長遠(yuǎn)發(fā)展，很好地解決了運(yùn)營管理體系中的存在的問題[5]。

（3）需要定期培訓(xùn)以及制定人才招聘制度，并且還需要進(jìn)行考核，根據(jù)考核結(jié)果對人員崗位進(jìn)行調(diào)整，從而強(qiáng)化運(yùn)營管理人員的專業(yè)性，減少問題的產(chǎn)生，為提升房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理效果，提供有力人才支撐。

3.2 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化

業(yè)務(wù)流程也是容易產(chǎn)生問題的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的時(shí)候，需要重點(diǎn)考慮該方面，從開源、節(jié)流等方面展開，并且結(jié)合實(shí)際情況，對運(yùn)營管理流程和規(guī)劃進(jìn)行完善，使整個(gè)業(yè)務(wù)流程變得更加嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，以此提升房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理效率。同時(shí)，還需要根據(jù)現(xiàn)有的情況，對組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，提升價(jià)值鏈的完善性和流暢性，形成良好的運(yùn)營服務(wù)體系，使房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理更有活力。另外，需要結(jié)合數(shù)據(jù)管理目標(biāo)，在環(huán)境調(diào)研、土地開發(fā)、工程項(xiàng)目的實(shí)施、營銷策劃等方面，明確各項(xiàng)管理人員所承擔(dān)的責(zé)任，使房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營形成高效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟Ｊ絒6]。

3.3 績效評(píng)價(jià)優(yōu)化，

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的效果，使管理人員積極投入到管理工作中，做好績效評(píng)價(jià)優(yōu)化是非常有必要的。在績效評(píng)價(jià)優(yōu)化期間，應(yīng)當(dāng)對運(yùn)營管理的主體、目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行評(píng)價(jià)，并且根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，避免與實(shí)際情況產(chǎn)生較大的誤差。同時(shí)，還需要結(jié)合現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的情況，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)莫?jiǎng)懲機(jī)制，實(shí)行賞罰分明的制度，不斷創(chuàng)新，以此保證房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的效果，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 資金靈活運(yùn)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理需要綜合考慮運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)方面，與相關(guān)行業(yè)或者企業(yè)進(jìn)行交流，互幫互助，共同發(fā)展。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的時(shí)候，以現(xiàn)金流為主，將其融入企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，要求業(yè)務(wù)線條在項(xiàng)目開展全過程中以現(xiàn)金流管理進(jìn)行工作，這種方式著重強(qiáng)調(diào)了以財(cái)務(wù)經(jīng)營為導(dǎo)向、以現(xiàn)金流和利潤為基礎(chǔ)、以計(jì)劃管理為主線、以貨值管理為要點(diǎn)的統(tǒng)籌經(jīng)營模式，其可以很好地輔助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)[7]。另外，從數(shù)據(jù)經(jīng)營的角度來說，可以通過各類業(yè)務(wù)活動(dòng)的變更，分析數(shù)據(jù)的變化，從而確定業(yè)務(wù)活動(dòng)變更帶來的價(jià)值?；诖?，可以作出相應(yīng)的調(diào)整，以此降低住宅開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。

4 住宅開發(fā)建設(shè)要點(diǎn)

為了保證住宅開發(fā)建設(shè)效果，滿足人們對住宅建筑工程的需求，必須結(jié)合常見問題，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)住宅開發(fā)建設(shè)要點(diǎn)，其主要有以下幾個(gè)方面。

4.1 合理開發(fā)建設(shè)定位

（1）住宅開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)納入市場，采用市場運(yùn)作的方式進(jìn)行，并且需要堅(jiān)持以人為本、開放性和多元化等原則，考慮人們對住宅工程的需求，有針對性地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)定位，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。同時(shí)，在住宅開發(fā)建設(shè)定位時(shí)，需要將重點(diǎn)放在待開墾地上，緊緊抓住機(jī)遇，為人們打造良好的居住家園。

（2）在住宅開發(fā)建設(shè)定位時(shí)，需要考慮建筑工程的形態(tài)，主要有通用住宅建筑、專用建筑、混合住宅等。按照配套設(shè)施進(jìn)行合理分類，可以與社區(qū)、醫(yī)療、教育共同建設(shè)，滿足人們對住宅建筑工程的需求。另外，在住宅開發(fā)建設(shè)定位的時(shí)候，還需要與后期運(yùn)營管理相互統(tǒng)一，在最大程度上取得良好的經(jīng)濟(jì)效益[8]。

4.2 建設(shè)開發(fā)選址

合理選址是保證住宅開發(fā)建設(shè)效果的關(guān)鍵，必須對這方面有足夠的重視。

在住宅開發(fā)建設(shè)選址的時(shí)候，需要從整體的角度出發(fā)，綜合考慮不同人群的需求，例如，在居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通、醫(yī)療等方面，不能單純根據(jù)價(jià)位選址，還需要得到當(dāng)?shù)卣闹С?。同時(shí)，從宏觀的角度來說， 住宅開發(fā)建設(shè)選址需要對城市整體布局進(jìn)行綜合考慮，在城市規(guī)范內(nèi)進(jìn)行均勻布置，避免集中在某一個(gè)區(qū)域，致使規(guī)劃不合理。另外，如果選擇低價(jià)位區(qū)域，需要依托城市公共交通設(shè)施，開發(fā)建設(shè)適合人們居住的住宅工程，便于人們的出行。住宅開發(fā)建設(shè)選址時(shí)，還需要注意如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

第一，需要考慮住宅工程環(huán)境，滿足人們的需求，這樣可以吸引人們購買。

第二，交通環(huán)境應(yīng)便于不同年齡的人群出行。同時(shí)，住宅區(qū)域一般是不需要穿過城市主干道的，以此保證住宅建筑工程的安全性。另外，在住宅開發(fā)建設(shè)選址時(shí)，需要遠(yuǎn)離污染源，避免給住戶造成負(fù)面影響。

第三，注重生活氣息，促進(jìn)人與人之間的交流，提升居民居住的幸福感。同時(shí)，需要注重道路與城市中心的連接，避免住戶與城市隔絕，導(dǎo)致封閉、閉塞。此外，還需要設(shè)置足夠廣闊的活動(dòng)空間，滿足住戶的日常生活需求。

4.3 配套設(shè)施營造

配套設(shè)施是住宅開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容，可以從生活場景或者服務(wù)內(nèi)容入手，有針對性地對住宅園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，對城市中心、商業(yè)街區(qū)、廣場等進(jìn)行綜合利用[9]。同時(shí)，在配套設(shè)施構(gòu)建的時(shí)候，可以根據(jù)組團(tuán)分級(jí)布局，設(shè)置服務(wù)半徑、注重協(xié)調(diào)功能等原則，設(shè)置合理的基礎(chǔ)設(shè)施，為住戶提供多樣化的服務(wù)。需要重點(diǎn)考慮以下兩個(gè)方面。

（1）結(jié)合實(shí)際情況，配置醫(yī)療設(shè)施，如醫(yī)院、健康服務(wù)中心、養(yǎng)生保健機(jī)構(gòu)等，這樣可以針對不同年齡段的人群，提供合理的醫(yī)療服務(wù)。同時(shí)，在住宅開發(fā)建設(shè)的時(shí)候，需要設(shè)置足夠、合理的運(yùn)動(dòng)器材，以供人們休閑娛樂時(shí)使用，從而為人們提供良好的服務(wù)。

（2）結(jié)合人們的需求，設(shè)置多樣化的生活服務(wù)設(shè)施，使人們的日常生活更加地便捷和舒適，提升人們居住的幸福感。同時(shí)，在住宅開發(fā)建設(shè)時(shí)，需要結(jié)合商業(yè)場所的布局，規(guī)劃好園區(qū)各項(xiàng)區(qū)域和周邊服務(wù)，以此提升住宅開發(fā)建設(shè)的效果。

5 結(jié)語

通過對住宅開發(fā)建設(shè)理念的了解，從定位、選址、配套設(shè)施、鄰里空間等方面進(jìn)行完善，不斷優(yōu)化住宅開發(fā)建設(shè)的效果，滿足人們對住宅建筑工程的需求。同時(shí)，在住宅運(yùn)營管理的時(shí)候，需要對各個(gè)方面進(jìn)行綜合性的考慮，不斷提升住宅運(yùn)營管理的智能性和時(shí)效性，利用數(shù)據(jù)和信息發(fā)現(xiàn)其中的不足，并加以改進(jìn)，確保住宅運(yùn)營管理有序、穩(wěn)步地進(jìn)行，提升住宅的服務(wù)質(zhì)量。