房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中的問題及解決方法分析

劉紅云

（鄭州黃河大觀有限公司，河南 鄭州 450000）

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展期間，需要在生產(chǎn)運營的各個環(huán)節(jié)落實財務(wù)成本管理，對各環(huán)節(jié)的成本費用進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在運營階段，通過綜合性的核算方法，管理前期預(yù)算、審核、監(jiān)督等環(huán)節(jié)工作，從而對各環(huán)節(jié)工作進(jìn)行控制，最終達(dá)到降低企業(yè)運營成本的目的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理落實的重要性

（一）加快企業(yè)發(fā)展速度

房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期一般在兩年以上，如果開發(fā)項目為滾動類，需要的工作周期更長。研究過往房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)階段受到多種因素的影響，使工程項目進(jìn)度遲緩，增加房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方面的風(fēng)險，難以達(dá)到企業(yè)管理目標(biāo)，無法在成本控制方面取得良好效果，容易引發(fā)多種安全事故。在財務(wù)成本管控期間，企業(yè)需要將成本管理貫徹執(zhí)行到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，對各環(huán)節(jié)工作進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督與控制。由此可以加快項目開發(fā)的速度，規(guī)避意外狀況，不會因意外情況，使項目無法在規(guī)定時間內(nèi)竣工[1]。

（二）減少企業(yè)稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)在運營區(qū)間，為完成項目建設(shè)任務(wù)，需要龐大的資金，由此才能確保各環(huán)節(jié)工作在資金支撐下良性開展。由此可以清楚房地產(chǎn)企業(yè)在運行期間，資金體量大的特點，也會相繼提高房地產(chǎn)稅負(fù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)期間，需要按照國家在稅收方面的要求繳納各類稅費，主要包含土地增值稅、增值稅、營業(yè)稅、消費稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)在項目運營期間，開發(fā)周期較長。項目進(jìn)行前期籌備、立項以及后續(xù)多項工作，會花費不小的稅費，讓企業(yè)在經(jīng)營方面遇到不小的難題。如果企業(yè)沒有對成本進(jìn)行有效的管控，會使企業(yè)遭遇發(fā)展瓶頸，無法很好地完成發(fā)展任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行中落實成本管控工作，可以隨著立項、銷售、驗收等工作進(jìn)行成本控制。在科學(xué)的稅收籌劃下進(jìn)行合理調(diào)節(jié)，降低企業(yè)在開發(fā)項目運行中的稅負(fù)，不會對企業(yè)施加過多的壓力[2]。

（三）強化企業(yè)競爭能力

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展期間，銷售開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)張，從而滋生炒房客。在國家宏觀政策的管控下，提倡房住不炒。購房者在買房時需要按照自身需求購置，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國家政策的管控下進(jìn)入嚴(yán)冬。房地產(chǎn)開發(fā)銷售體量在國家換空下逐漸變小，企業(yè)在該環(huán)節(jié)需要具備較強的管控能力，將工作重點投放在財務(wù)成本管理上，依托科學(xué)的管控方式完成內(nèi)部管控任務(wù)，強化房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭中的能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中的問題

（一）成本管理流程不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展期間，需要關(guān)注財務(wù)成本管理。作為新興行業(yè)，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間尚短，很多企業(yè)在最近幾年成立，管理體制建設(shè)方面仍在摸索與改進(jìn)中。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展階段，通過實踐數(shù)據(jù)印證管理體系是否可行，在此期間不斷改進(jìn)管控制度。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)管理期間，未能形成科學(xué)、健全的管理制度體系，影響到房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本控制方面的表現(xiàn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)需要的資金體量龐大、項目運行時間長，在工程各階段均需要大量的資金，否則難以推進(jìn)施工。在項目運行階段，由于干預(yù)因素較多，如果不能在科學(xué)、健全的管理制度控制活動，難以確保工作良性進(jìn)行。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成健全的管理制度，管理流程并不規(guī)范，在項目運行中無法對各環(huán)節(jié)工作進(jìn)行有效控制，不能保證工作達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，由此會出現(xiàn)多類問題。比如，在施工階段如果沒有按照流程對到場材料進(jìn)行檢驗，不能保證施工所用的材料是否符合要求?，F(xiàn)場施工可能因材料存在質(zhì)量問題，使后期工作出現(xiàn)大量返工情況，工程建設(shè)費用超出預(yù)算，對企業(yè)運營與發(fā)展形成較大威脅[3]。

（二）成本管理方法不夠先進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運營期間，沒有隨著時代的發(fā)展更新財務(wù)成本管控方法。很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管控中，依舊使用傳統(tǒng)方式處理財務(wù)數(shù)據(jù)。在信息化時代下，數(shù)據(jù)海量出現(xiàn)，隨著項目運行出現(xiàn)大量數(shù)據(jù)，如果不能關(guān)注財務(wù)成本管理，無法滿足現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)需要，還會在一定程度上提高企業(yè)在財務(wù)管控工作的難度，使企業(yè)無法良性運行各類任務(wù)。在財務(wù)成本管理期間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注財務(wù)成本管控方式的創(chuàng)新，學(xué)習(xí)先進(jìn)單位在財務(wù)成本控制方面的方法，及時發(fā)現(xiàn)技術(shù)在應(yīng)用階段存在的問題。然而，當(dāng)下很多企業(yè)管理人員并未能發(fā)現(xiàn)信息技術(shù)在數(shù)據(jù)處理方面的優(yōu)勢，還有一部分企業(yè)管理者不關(guān)注財務(wù)成本管理，不愿意在該領(lǐng)域投入大量的資金。在資金的限制下，企業(yè)無法根據(jù)財務(wù)成本管控方面的需要，建立科學(xué)的管控方式，推進(jìn)財務(wù)成本管控工作。

（三）預(yù)算以及結(jié)算管理較差

房地產(chǎn)企業(yè)在工程預(yù)算與結(jié)算方面，需要明確工作要點，應(yīng)該采用合理的方式推進(jìn)工作，否則將會對企業(yè)財務(wù)成本控制形成巨大影響，難以達(dá)到企業(yè)在經(jīng)營方面的目標(biāo)。當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目運行期間，沒有做好結(jié)算與預(yù)算定額管控等工作，相關(guān)工作進(jìn)程遲緩，難以提高結(jié)算和預(yù)算的可靠性。如果采用傳統(tǒng)煩瑣計算與換算的方式，不能使房地產(chǎn)建筑工程財務(wù)管控工作快速進(jìn)行，會使工程建設(shè)遇到一定的阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)在項目管控期間，綜合管控方式不合理，讓管理工作效率較低。建筑工程設(shè)計與施工單位在項目運行中并沒有良性溝通，致使項目管理缺乏全面性，難以快速對各類工作進(jìn)行控制。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算款與預(yù)算款方面出現(xiàn)問題，使自身在資金控制方面存在隱患。如果預(yù)算和結(jié)算管控失效，沒有按照要求嚴(yán)格進(jìn)行，使企業(yè)在項目管控階段，出現(xiàn)實際成本支出高于預(yù)算成本的情況，削弱企業(yè)的盈利能力[4]。

（四）管理人員綜合素質(zhì)不足

財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)財務(wù)成本管控時有不小的作用，財務(wù)管理人員需要清楚企業(yè)內(nèi)部情況，具備較強的財務(wù)數(shù)據(jù)分析與活動控制能力，由此可以達(dá)到財務(wù)成本管理目標(biāo)。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有發(fā)現(xiàn)自身在財務(wù)成本控制方面出現(xiàn)的問題，也沒有組建財務(wù)管理人才隊伍，無法提高在職財務(wù)人員的工作能力。財務(wù)管理人員在活動中，對財務(wù)管控工作掌握不足，不能使用現(xiàn)代化管控技術(shù)推進(jìn)成本管理工作，難以通過科學(xué)的方式，快速發(fā)現(xiàn)管理工作的核心要點，會在管理階段出現(xiàn)不少問題。財務(wù)管理人員的責(zé)任意識較為薄弱，在工作運行期間存在責(zé)任推諉的情況。財務(wù)管理人員需要明確工作重點，根據(jù)崗位要求靈活轉(zhuǎn)變工作方式。然而，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理人員的關(guān)注不足，沒有積極推進(jìn)專業(yè)培訓(xùn)活動。財務(wù)管理人員沒有接受系統(tǒng)的培訓(xùn)，在日?；顒又校瑹o法良好地完成財務(wù)管控任務(wù)，使自身陷入財務(wù)危機(jī)中。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題的解決方法

（一）完善成本管理流程

房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行，需要重視財務(wù)成本管理，為落實成本管控任務(wù)，應(yīng)該構(gòu)建科學(xué)的管理制度，同時完善管理流程。通過制度規(guī)范流程活動，確保財務(wù)成本管理工作良性開展。房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行中，需要進(jìn)行全過程監(jiān)督，掌握項目各環(huán)節(jié)的工作要點，依托健全的管理制度對各項活動進(jìn)行控制。施工圖紙會審管理、工程交接驗收管理、材料管理、設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽證管理、安全生產(chǎn)管理等，均為房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本控制階段進(jìn)行的工作。財務(wù)人員應(yīng)該明確相關(guān)工作的規(guī)定，還需要落實管控任務(wù)，確定各環(huán)節(jié)管理責(zé)任，對各類活動進(jìn)行有效的控制。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)期間，需要確定項目在質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本等方面的管理要點，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，由此落實財務(wù)成本管控任務(wù)。

（二）優(yōu)化成本管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展期間需要順應(yīng)時代潮流，發(fā)現(xiàn)自身在財務(wù)成本管控階段存在的不足，快速更新成本管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)需要在財務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)增多的過程中，引入現(xiàn)代化信息技術(shù)，建立滿足財務(wù)成本管控的平臺，隨著項目的運行收集數(shù)據(jù)，為財務(wù)成本分析服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管控期間，需要明確工作目標(biāo)，做好財務(wù)成本分析工作，由此可以解決管理階段出現(xiàn)的問題，避免在工作運行期間出現(xiàn)失誤情況。在財務(wù)成本管理階段，房地產(chǎn)企業(yè)基于信息化技術(shù)進(jìn)行工作模式創(chuàng)新與優(yōu)化，更好地完成管理任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理活動運行階段，根據(jù)自身發(fā)展需求建立項目開發(fā)管理流程，明確自身在成本費用管控方面的需求，依托信息技術(shù)打造科學(xué)的管控模式。在企業(yè)不斷豐富財務(wù)成本管控方法時，需要監(jiān)測財務(wù)成本管控工作的實施表現(xiàn)，整理工作數(shù)據(jù)并進(jìn)行研究，及時發(fā)現(xiàn)創(chuàng)新成本管控存在的不足并加以完善。在新的管理方式下，可以監(jiān)測各環(huán)節(jié)費用支出并進(jìn)行合理管控，不會出現(xiàn)超預(yù)算的情況[5]。

（三）落實預(yù)算結(jié)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在運行期間，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須具備財務(wù)成本管控意識?；谧陨戆l(fā)展訴求，清楚財務(wù)成本控制存在的不足，按照企業(yè)內(nèi)部發(fā)展情況，聯(lián)合相關(guān)部門人員，編制科學(xué)層面的成本管理制度，打造可行性高的工作體系。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理期間，需要關(guān)注預(yù)算預(yù)結(jié)算工作，強化結(jié)算和預(yù)算的管控能力。企業(yè)在財務(wù)成本管理體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，關(guān)注預(yù)算考核并分析房地產(chǎn)企業(yè)，明確企業(yè)在財務(wù)管控方面的要求，在市場競爭中進(jìn)一步加強自身的競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展期間，需要調(diào)整財務(wù)成本管控方式，做好財務(wù)預(yù)算的編制，加大預(yù)算方案的執(zhí)行力度。在預(yù)算執(zhí)行期間，考核企業(yè)的發(fā)展情況，研究房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制方面的要求，調(diào)整管控方式，確保預(yù)算按照方案要求執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全的預(yù)算管理體制，圍繞投資管理、成本管理、利潤管理，打造各管理中心平臺，在相關(guān)平臺建設(shè)期間，通過各類媒介宣傳財務(wù)成本管理，讓房地產(chǎn)企業(yè)全體員工均能形成財務(wù)成本管控意識，嚴(yán)格遵守崗位工作要求，為財務(wù)成本管理提供助力。

企業(yè)在財務(wù)成本管控中，需要根據(jù)管控需要建立管理體系，結(jié)合項目管理預(yù)算、財務(wù)成本預(yù)算、資金流管控預(yù)算，確保各項工作有序開展。在企業(yè)發(fā)展期間需要加大對預(yù)算的審批力度，了解預(yù)算執(zhí)行情況。通過對比分析企業(yè)在財務(wù)管控中的需求，研究各中心的工作職責(zé)，讓企業(yè)可以高效地推進(jìn)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)在運營中，需要優(yōu)化工作流程。在預(yù)算方案執(zhí)行階段，收集數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最終完成考核工作。在一體化的管控流程下，企業(yè)財務(wù)成本管控可以快速進(jìn)行。企業(yè)在管理體系實施階段，需要結(jié)合考核成果，分析自身在財務(wù)管控方面出現(xiàn)的問題并進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)在運營期間，需要學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)在財務(wù)成本管控方面的經(jīng)驗，整理對方的管控模式，基于自身在財務(wù)成本管控方案，落實財務(wù)成本管控工作。在流程化的管控方式下，對各階段資金進(jìn)行強力控制，將每環(huán)節(jié)資金控制在預(yù)算范圍內(nèi)，利于企業(yè)達(dá)到經(jīng)營管控目標(biāo)。

（四）強化人員素質(zhì)培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理階段，應(yīng)該在人才隊伍建設(shè)方面花費較多資金，組建培訓(xùn)班并編制培訓(xùn)方案，聘請專家教授作為財務(wù)管理人員的講師，按照培訓(xùn)計劃推進(jìn)活動，使財務(wù)管理人員的專業(yè)知識水平得到提升，掌握更加科學(xué)先進(jìn)的方法，處理財務(wù)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理人員培訓(xùn)環(huán)節(jié)，需要根據(jù)企業(yè)在財務(wù)、經(jīng)營、管理方面的要求，設(shè)置培訓(xùn)計劃。企業(yè)應(yīng)該建立培訓(xùn)考核機(jī)制，強化財務(wù)管理人員的責(zé)任意識，使其清楚財務(wù)成本管控要點，按照管理制度落實各項操作，防止工作出現(xiàn)失誤。

在財務(wù)管理人員開展各類活動時，需要建立有效的績效考核機(jī)制，研究財務(wù)管理人員在業(yè)務(wù)方面的短板。調(diào)整下次培訓(xùn)活動內(nèi)容，使其可以在培訓(xùn)活動的參與中，提高自身能力。房地產(chǎn)企業(yè)在人才隊伍建設(shè)時，需要調(diào)整培訓(xùn)內(nèi)容。在培訓(xùn)期間導(dǎo)入實踐活動，由講師為財務(wù)管理人員設(shè)置實踐活動題目，打造相應(yīng)的場景使其圍繞案例內(nèi)容，使用財務(wù)分析軟件構(gòu)建財務(wù)成本管理模型并進(jìn)行分析，從而可以提高財務(wù)管理人員使用現(xiàn)代技術(shù)完成工作的能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該定期組織培訓(xùn)活動，讓在職的財務(wù)管理人員可以接觸財務(wù)領(lǐng)域新出現(xiàn)的知識和技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)在人才隊伍建設(shè)中，還需要調(diào)整崗位薪資，提高對人才的吸引力，便于企業(yè)招攬到財務(wù)領(lǐng)域的人才，壯大自身財務(wù)管理隊伍，提高隊伍人員的綜合素養(yǎng)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營期間，需要發(fā)現(xiàn)外部環(huán)境發(fā)生的變化，在國家推出各類政策法規(guī)后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照現(xiàn)行的稅務(wù)與會計準(zhǔn)則，調(diào)整財務(wù)管控方式，在項目運行中對各環(huán)節(jié)工作進(jìn)行有效控制。當(dāng)下仍然存在一部分房地產(chǎn)企業(yè)，沒有在發(fā)展中推進(jìn)財務(wù)成本管控工作，讓自身在項目中可獲得的利潤值變低。房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注財務(wù)成本管理，清楚企業(yè)對自身發(fā)展起到的重要作用。本文針對大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管控中存在的管理流程不規(guī)范、管理方法單一等問題，提出完善成本管理流程、優(yōu)化成本管理方法、落實預(yù)算結(jié)算管理、強化人員素質(zhì)培養(yǎng)等方法。