湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)測算及應(yīng)用建議

李中華，王婷

摘? 要：科學(xué)測算補(bǔ)充耕地指標(biāo)市場的價(jià)格指數(shù)，對引導(dǎo)湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場的健康發(fā)展及發(fā)揮土地要素保障作用、促進(jìn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等具有重要意義。本文依托湖南省公共資源交易中心補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易信息服務(wù)平臺數(shù)據(jù)庫，在分析補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格動(dòng)態(tài)變化的基礎(chǔ)上，界定了補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易指數(shù)的內(nèi)涵，探索建立了補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的測算方法和編制步驟，并據(jù)此測算了2016—2022年湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。其研究結(jié)果可為各級政府、自然資源管理部門、投資者開展補(bǔ)充耕地指標(biāo)的開發(fā)、管理和交易提供科學(xué)依據(jù)和理論支撐。

關(guān)鍵詞：補(bǔ)充耕地指標(biāo)；交易價(jià)格；指數(shù)；湖南省

中圖分類號：F301.2? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1672-5603（2023）03-39-08

Calculation and Application Suggestions for the Transaction Price Index of Supplementary Farmland Quota in Hunan Province

Li Zhonghua1， Wang Ting2

（1.Hunan Provincial Public Resource Trading Center， Changsha Hunan 410116；

2.School of Geographical Sciences， Hunan Normal University， Changsha Hunan 410081）

Abstract：Scientific calculation of the price index of the supplementary farmland indicator market is of great significance for guiding the healthy development of the supplementary farmland indicator trading market in Hunan Province， playing the role of land factor protection， and promoting regional socio-economic development. This article relies on the database of the Hunan Provincial Public Resource Trading Center's Supplementary Cultivated Land Index Trading Information Service Platform. Based on the analysis of the dynamic changes in the transaction price of supplementary cultivated land indicators， the connotation of the supplementary cultivated land indicator trading index is defined， and the calculation method and preparation steps of the supplementary cultivated land indicator trading price index are explored. Based on this， the basic index and month on month index of the supplementary cultivated land indicator trading price in Hunan Province from 2016 to 2022 are calculated. The research results can provide scientific basis and theoretical support for governments at all levels， natural resource management departments， and investors to develop， manage， and trade supplementary farmland indicators.

Keywords：supplementary cultivated land indicators;transaction price;index;Hunan province

0 引言

耕地占補(bǔ)平衡制度是我國耕地保護(hù)的一項(xiàng)基本制度。為解決耕地資源分布與占用的空間錯(cuò)位、落后地區(qū)發(fā)展資金短缺等問題，國家鼓勵(lì)有條件的地方探索補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域流轉(zhuǎn)，并把補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場建設(shè)作為建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系和全國統(tǒng)一大市場的重要抓手[1]。2021年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動(dòng)方案》要求，有條件的地方探索建立省域內(nèi)跨區(qū)域補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場，完善交易規(guī)則和服務(wù)體系。2022年，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》要求，須加快建設(shè)高效規(guī)范、公平競爭、充分開放的全國統(tǒng)一大市場，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易機(jī)制為有效解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的各地對土地的差異性需求提供了新的思路，在穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡、顯化土地市場價(jià)值和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。

湖南省公共資源交易中心從2016年4月開始開展省域內(nèi)補(bǔ)充耕地指標(biāo)網(wǎng)上交易的實(shí)踐探索。經(jīng)過7年多的運(yùn)行，全省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場體系已初步形成。如何在后疫情時(shí)代進(jìn)一步規(guī)范和提升交易效率、強(qiáng)化自然資源要素特別是耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)保障作用是湖南省公共資源交易中心目前面臨的現(xiàn)實(shí)問題。補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格是指標(biāo)交易供需雙方以及交易平臺等各方關(guān)注的焦點(diǎn)。從湖南省自然資源管理的角度出發(fā)，研究補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易的價(jià)格水平，測算其價(jià)格指數(shù)及其變化情況，可拓展公共資源交易市場的信息服務(wù)功能，提升公共資源交易服務(wù)智能化水平，也可以為各地開展補(bǔ)充耕地指標(biāo)的開發(fā)、管理和交易提供科學(xué)依據(jù)。由此，本文依托湖南省公共資源交易中心補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易信息服務(wù)平臺數(shù)據(jù)庫，參考國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)、道瓊斯工業(yè)股票平均價(jià)格指數(shù)等做法，對湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格及指數(shù)開展了相關(guān)研究，并提出了指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的應(yīng)用建議[2-5]。

1 湖南省耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的類型及價(jià)格體系

1.1 湖南省耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的類型

在占補(bǔ)平衡具體操作中，湖南省公共資源交易中心有效利用了補(bǔ)充耕地指標(biāo)庫。地方在滿足本區(qū)域耕地占補(bǔ)平衡的前提下，可將多余的補(bǔ)充耕地指標(biāo)通過市場交易的方式調(diào)劑給那些在本行政區(qū)域內(nèi)無法滿足耕地占補(bǔ)平衡的地區(qū)。根據(jù)《湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)庫管理辦法》（湘自然資發(fā)〔2020〕29號），補(bǔ)充耕地指標(biāo)包括耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)和增減掛鉤新增耕地指標(biāo)。耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)是各類補(bǔ)充耕地項(xiàng)目補(bǔ)充和改造的耕地報(bào)部備案后形成的新增耕地?cái)?shù)量、水田規(guī)模和糧食產(chǎn)能3類指標(biāo)，而增減掛鉤新增耕地指標(biāo)是增減掛鉤項(xiàng)目拆舊復(fù)墾與安置建新相抵后節(jié)余的水田面積、旱地面積2類指標(biāo)。由于增減掛鉤指標(biāo)在報(bào)部耕地占補(bǔ)平衡動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)備案要求下可轉(zhuǎn)換為耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)，所以最終兩類指標(biāo)可合并成一種，即耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)[6-7]。

1.2 湖南省耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的價(jià)格體系

補(bǔ)充耕地指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓方包括提供耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的省、市州、縣市區(qū)三級人民政府，而受讓方為在本行政區(qū)域內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的市州、縣市區(qū)人民政府。指標(biāo)價(jià)格主要由政府制定指導(dǎo)價(jià)，通過湖南省公共資源交易中心公開競價(jià)的方式確定。政府指導(dǎo)價(jià)需綜合考慮補(bǔ)充耕地成本、資源保護(hù)補(bǔ)償和管護(hù)費(fèi)用、市場供求情況等因素。湖南省根據(jù)本省實(shí)際情況確定了省內(nèi)指標(biāo)交易的指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)會根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和市場交易狀況適度調(diào)整。如，受新冠肺炎疫情影響，2020年宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟，湖南省指標(biāo)交易市場不景氣，交易中心將補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易指導(dǎo)價(jià)最低價(jià)做了不同幅度的下調(diào)。在政府指導(dǎo)價(jià)下，補(bǔ)充耕地指標(biāo)一般在湖南省公共資源交易中心公開掛牌出讓，而市縣用于旱改水承諾兌現(xiàn)、償還儲備補(bǔ)充耕地核查“欠債”的耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)可以采取協(xié)議方式交易。

2017年12月前，補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易尚未與耕地質(zhì)量相掛鉤，是按耕地類型即水田、旱地和旱改水等三種指標(biāo)進(jìn)行交易。2018年后，原國土資源部發(fā)布《關(guān)于改進(jìn)管理方式切實(shí)落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡的通知》（國土資規(guī)〔2017〕13號），根據(jù)改進(jìn)建設(shè)用地項(xiàng)目與補(bǔ)充耕地項(xiàng)目逐一掛鉤的做法，按照補(bǔ)改結(jié)合的原則，實(shí)行耕地?cái)?shù)量、糧食產(chǎn)能和水田面積三類指標(biāo)核銷制落實(shí)占補(bǔ)平衡，其交易價(jià)格按新增耕地?cái)?shù)量、水田規(guī)模、糧食產(chǎn)能3類指標(biāo)進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)了耕地占補(bǔ)平衡數(shù)量和質(zhì)量的同步監(jiān)管[8-10]。湖南省根據(jù)自身情況，確定了3類指標(biāo)的最低限價(jià)，即：新增耕地?cái)?shù)量指標(biāo)不高于15萬元/畝（1 畝=666.67 m2），不低于10萬元/畝；新增水田指標(biāo)不高于10萬元/畝，不低于6萬元/畝；糧食產(chǎn)能指標(biāo)交易價(jià)格 30 元/kg。截至2023年4月，全省成交耕地?cái)?shù)量指標(biāo)59 434畝，耕地水田指標(biāo)84 885畝，耕地產(chǎn)能指標(biāo)28 843.5 t，成交總價(jià)達(dá)166.5億元。

2 湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格變化分析

自補(bǔ)充耕地指標(biāo)網(wǎng)上掛牌交易制度試行以來，湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格經(jīng)歷了兩輪變化。

2.1 2016—2018年啟動(dòng)期

本輪有21批次共6.89萬畝分水田、旱地和旱改水三種類型的補(bǔ)充耕地指標(biāo)完成了交易，交易均價(jià)為21.54萬元/畝（表1）。總體而言，各種類型的補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格均呈現(xiàn)先較快升高再下降并趨于平緩的發(fā)展態(tài)勢，但不同類型的補(bǔ)充耕地指標(biāo)價(jià)格有明顯差別，且各自調(diào)整幅度不同（圖1）。以水田為例，2016年指標(biāo)投入市場后，市場反響逐步強(qiáng)烈，特別是2017年上半年，原國土資源部執(zhí)行嚴(yán)格的新增建設(shè)用地報(bào)批“占水田必須補(bǔ)水田”政策，水田價(jià)格一度飆升至歷史最高位。但2017年12月實(shí)行耕地?cái)?shù)量、糧食產(chǎn)能和水田面積三類指標(biāo)交易后，補(bǔ)充耕地指標(biāo)價(jià)格逐步回調(diào)。同時(shí)，在此期間共有6批次水田指標(biāo)完成交易，最高價(jià)為73.13 萬元/畝，除了2016年剛開始第一批次水田指標(biāo)交易價(jià)格較低（為5.03 萬元/畝）外，其余批次的水田價(jià)格均維持在27 萬元/畝以上，其價(jià)格均顯著高于其他兩種類型，均價(jià)39.17 萬元/畝遠(yuǎn)超過旱地15.49 萬元/畝和旱改水12.98 萬元/畝，較大程度上體現(xiàn)了補(bǔ)充的耕地質(zhì)量間的差異。

2.2 2019—2022年調(diào)整期

本輪共有40批次6.7萬畝分新增耕地?cái)?shù)量、水田規(guī)模、糧食產(chǎn)能等三種類型的補(bǔ)充耕地指標(biāo)完成了交易。根據(jù)原國土資源部《關(guān)于改進(jìn)管理方式切實(shí)落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡的通知》（國土資規(guī)〔2017〕13號）文件精神，自2018年7月始，湖南省相繼出臺了湘國土資發(fā)〔2018〕18號、湘自然資辦發(fā)〔2020〕102號、湘自資辦發(fā)〔2021〕128號等文件，確定了新增耕地指標(biāo)、水田指標(biāo)和糧食產(chǎn)能指標(biāo)的政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行耕地?cái)?shù)量指標(biāo)、水田指標(biāo)和糧食產(chǎn)能指標(biāo)三類指標(biāo)交易以來，湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場競價(jià)乏力，每個(gè)標(biāo)的都基本上在起始價(jià)成交（表2）。

3 湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)測算

補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的編制有助于各類市場交易主體發(fā)現(xiàn)、分析補(bǔ)充耕地指標(biāo)市場價(jià)格變動(dòng)的周期性規(guī)律，作為準(zhǔn)確把握交易市場變化情況，判斷補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格的未來趨勢的“風(fēng)向標(biāo)”，引導(dǎo)各級政府及各類社會資本投入耕地開發(fā)和農(nóng)村土地綜合整治，充分保障投資主體的收益。同時(shí)，也為指標(biāo)使用方提供真實(shí)有效的交易數(shù)據(jù)，引導(dǎo)各類補(bǔ)充耕地指標(biāo)合理有序流轉(zhuǎn)。湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易制度已運(yùn)行八年，積累了豐富的市場交易數(shù)據(jù)，編制補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)既具有重要的現(xiàn)實(shí)意義也具備可行性。本文參考國家公布的城市土地價(jià)格及其指數(shù)，城市監(jiān)測地價(jià)及其地價(jià)指數(shù)，以及國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)等經(jīng)驗(yàn)，探索補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的測算方法。

3.1 補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的內(nèi)涵

補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)即指在正常市場條件下，一定時(shí)期內(nèi)，全省區(qū)域內(nèi)各類型補(bǔ)充耕地指標(biāo)（耕地?cái)?shù)量指標(biāo)、水田指標(biāo)、產(chǎn)能指標(biāo)）的價(jià)格及其總體綜合平均變動(dòng)趨勢和程度的相對指數(shù)，它以一定的期日為基期，基值確定為100。它是直接反映補(bǔ)充耕地指標(biāo)市場中指標(biāo)價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢和幅度的相對指標(biāo)，可從側(cè)面反映補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場的發(fā)育狀況以及社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢。

按照對象分，補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)分為4種指標(biāo)類型：（1）數(shù)量指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)；（2）水田指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)；（3）產(chǎn)能指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)；（4）補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格綜合指數(shù)。本文選取補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格綜合指數(shù)進(jìn)行編制。鑒于數(shù)量指標(biāo)、水田指標(biāo)、產(chǎn)能指標(biāo)有最低限價(jià)規(guī)定，選取最低限價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)的，其他指標(biāo)類型交易價(jià)格進(jìn)行指標(biāo)類別修正到綜合指數(shù)。

按比較基期分，指數(shù)共分為3類：定基指數(shù)。湖南省耕地指標(biāo)網(wǎng)上交易自2016年2季度開始，以2016年二季度為基期。2018年原湖南省國土資源廳制定交易限價(jià)，以2018年限價(jià)起始價(jià)為基準(zhǔn)，所有類型的指標(biāo)交易價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。環(huán)比指數(shù)。以上一個(gè)季度為基期。同比指數(shù)。以上年同一季度為基期。鑒于補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易現(xiàn)狀和實(shí)際應(yīng)用需要，本文選取定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)進(jìn)行編制。

按研究周期分，分為年度、季度、月份、交易批次4種。鑒于湖南省耕地指標(biāo)交易一般集中在建設(shè)用地報(bào)批的年底和年初，經(jīng)反復(fù)測算，采用按季度編制有利于反映指標(biāo)交易變化趨勢。

3.2 補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的測算過程

目前，國內(nèi)外指數(shù)編制采用最廣泛的公式是拉式公式和派氏公式[3-4]。拉式指數(shù)公式和派氏指數(shù)公式的優(yōu)點(diǎn)在于數(shù)量與物價(jià)加權(quán)之和具有相同的量綱，因此具有同質(zhì)可比性。兩公式的區(qū)別在于，拉式公式是用基期的銷售額作為權(quán)數(shù)，派氏公式是用報(bào)告期的銷售額作為權(quán)數(shù)。在技術(shù)上派氏公式要求調(diào)查更多的數(shù)據(jù)，要求每個(gè)報(bào)告期調(diào)查一次，而拉式公式只須調(diào)查一次基期時(shí)的數(shù)據(jù)。本文擬采用拉式價(jià)格指數(shù)公式，即：

Il=∑PitQoi/∑PoiQoi×100? ? ? ? ? ? ? ?（式1）

其中，Il為拉式指數(shù)，Poi為基期第i種物品的物價(jià)，Pit為報(bào)告期第i種物品的物價(jià)，Qoi為基期第i種物品的消費(fèi)量。具體的測算過程如下文所示。

3.2.1 數(shù)據(jù)修正

編制地價(jià)指數(shù)體系時(shí)，需要將樣點(diǎn)價(jià)格的一些差別因素分別修正到一致性水平，使得修正后的樣點(diǎn)價(jià)格真是可比。影響價(jià)格的因素有客觀因素與人為因素，擬從交易情況、交易時(shí)間等方面進(jìn)行修正和調(diào)整。

（1）交易情況修正

2018年以前，補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易的指標(biāo)種類為水田（數(shù)量指標(biāo)+水田指標(biāo)+產(chǎn)能指標(biāo)），旱地（數(shù)量指標(biāo)+產(chǎn)能指標(biāo)），旱改水（水田指標(biāo)+產(chǎn)能指標(biāo)），須修正到2018年之后交易的數(shù)量指標(biāo)、水田指標(biāo)、產(chǎn)能指標(biāo)三類指標(biāo)中。為此，選擇此三類指標(biāo)的交易最低限價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。2018年之前交易的水田和旱地中，產(chǎn)能價(jià)格按照水田8級、旱地9級產(chǎn)能價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。據(jù)此對所有類別補(bǔ)充耕地指標(biāo)進(jìn)行價(jià)格修正。

在補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易方式中，主要有競價(jià)方式和協(xié)議方式兩種。競價(jià)方式屬于客觀公平的市場行為，能夠真實(shí)準(zhǔn)確反映補(bǔ)充耕地指標(biāo)的市場價(jià)格，應(yīng)作為標(biāo)準(zhǔn)的交易方式。協(xié)議方式往往附帶一定的條件，價(jià)格遠(yuǎn)低于價(jià)值的現(xiàn)象較多，市場競價(jià)體現(xiàn)價(jià)值不充分，須進(jìn)行修正。修正幅度為+10% ～ +30%（具體修正系數(shù)視每個(gè)標(biāo)的交易樣點(diǎn)的實(shí)際存在的特殊情況確定）。其修正公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

（2）交易時(shí)間修正

不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，需修正到估價(jià)期日的地價(jià)，其計(jì)算公式為：

V=V0×Kt? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （式2）

式中：V為修正到基準(zhǔn)日的標(biāo)的價(jià)格；V0為實(shí)際成交的標(biāo)的價(jià)格；Kt為時(shí)間修正系數(shù)。

湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)市場發(fā)育程度較低，價(jià)格指數(shù)體系尚為空白，綜合考慮近5年來零售物價(jià)指數(shù)變化，選取補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格交易時(shí)間修正系數(shù)為價(jià)格季度上漲幅度+0.05%（表3）。

（3）樣點(diǎn)標(biāo)的價(jià)格檢驗(yàn)

對異樣樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行檢驗(yàn)并剔除異常樣點(diǎn)。對異常樣點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法有：①樣本個(gè)體檢驗(yàn)，即對樣本價(jià)格的可比條件進(jìn)行一致性檢查；②樣本分布檢驗(yàn)，對樣本分布數(shù)量、分布位置和價(jià)格類型比例進(jìn)行檢驗(yàn)；③樣布數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，對樣布數(shù)據(jù)進(jìn)行總體和方差檢驗(yàn)；④判斷計(jì)算地價(jià)是否超過標(biāo)準(zhǔn)，如超過標(biāo)準(zhǔn)，則需要剔除異常值；⑤重新計(jì)算樣本總體的均值和方差，剔除異常值，直至所有計(jì)算交易價(jià)格都在規(guī)定的精度范圍之內(nèi)[11-14]。

3.2.2 基期和權(quán)重選擇

正確選擇周期和基期實(shí)施編制是準(zhǔn)確反映補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場變化趨勢的關(guān)鍵之一。本文以2016年第二季度為基期，其補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易指數(shù)定為100。

權(quán)重是衡量各項(xiàng)價(jià)格變動(dòng)對總價(jià)格的影響程度（要素指標(biāo)），一般分為現(xiàn)期權(quán)和固定權(quán)?，F(xiàn)期權(quán)的權(quán)重經(jīng)常變化，現(xiàn)實(shí)意義強(qiáng)，且各期指數(shù)不具有直接可比性；固定權(quán)的權(quán)重一般不變，即各報(bào)告期的權(quán)重等于基期的權(quán)重，固定權(quán)可用于動(dòng)態(tài)比較，但與現(xiàn)期權(quán)相比現(xiàn)實(shí)意義略差。編制補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易指數(shù)體系的目的之一就是通過指數(shù)的可比性分析補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場狀況，因此采用固定權(quán)[15-17]。

湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)指數(shù)體系編制采用拉式價(jià)格指數(shù)公式。而拉式價(jià)格指數(shù)公式是基期的銷售額作為權(quán)數(shù)，對個(gè)體價(jià)格指數(shù)求和加權(quán)算術(shù)數(shù)得出的一個(gè)綜合價(jià)格指數(shù)公式?？紤]補(bǔ)充耕地指標(biāo)數(shù)量、代表性等情況，編制價(jià)格指數(shù)時(shí)，采用基期各類型指標(biāo)面積與總面積之比作為權(quán)重。

3.2.3 湖南省補(bǔ)充耕地指標(biāo)價(jià)格指數(shù)體系的求取

耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)體系為不同類型指標(biāo)具有同一內(nèi)涵樣點(diǎn)修正價(jià)格的加權(quán)平均值。通過各類指標(biāo)交易資料，進(jìn)行各類型指標(biāo)平均價(jià)格的求取。

（1）旱地、水田、產(chǎn)能指標(biāo)交易均價(jià)的求取，計(jì)算公式為：

Pi=∑Pij/n? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （式3）

式中，Pi為第i類指標(biāo)交易均價(jià)，Pij為第i類指標(biāo)樣點(diǎn)交易價(jià)格，n為樣本數(shù)。

（2）耕地指標(biāo)均價(jià)的求取，計(jì)算公式為：

P=∑PiQi/∑Qi? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（式4）

式中，P為指標(biāo)綜合價(jià)格，Pi為第i類指標(biāo)交易均價(jià)，Qi第i類指標(biāo)權(quán)重。用所得到的耕地指標(biāo)交易均價(jià)求取各類價(jià)格指數(shù)。

（3）定基價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式為：

Il=∑PitQoi/∑PoiQoi×100? ? ? ? ? ? ?（式5）

其中，Il為拉式指數(shù)，Poi為基期耕地指標(biāo)的價(jià)格，Pit為報(bào)告期耕地指標(biāo)的價(jià)格，Qoi為基期耕地指標(biāo)交易數(shù)量。

（4）環(huán)比價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式為：

Il=∑Pit-1Qoi/∑PitQoi×100? ? ? ? ? ? ? ? ?（式6）

其中，Il為拉式指數(shù)，Poi為報(bào)告期耕地指標(biāo)的價(jià)格，Pit為報(bào)告期前一期耕地指標(biāo)的價(jià)格，Qoi為基期耕地指標(biāo)的交易數(shù)量。

3.3 補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的測算結(jié)果及分析

3.3.1 測算結(jié)果

按照上述技術(shù)路線，測算出湖南省耕地指標(biāo)交易價(jià)格定基指數(shù)、環(huán)比指數(shù)（表4、圖2）。

3.3.2 結(jié)果分析

總體而言，耕地指標(biāo)價(jià)格走勢呈現(xiàn)先高后低的波動(dòng)趨勢。從定基指數(shù)來看，2016年耕地指標(biāo)交易市場啟動(dòng)后，市場反響強(qiáng)烈，指數(shù)急劇攀升。2017年1—4季度先后達(dá)到兩個(gè)峰值。2018年以后，價(jià)格指數(shù)基本走平，2020年2季度至2021年3季度，市場處于最低位運(yùn)行。從環(huán)比指數(shù)來看，2016—2017年既是價(jià)格最高的時(shí)期，也是價(jià)格波動(dòng)最大的時(shí)期。指數(shù)的波動(dòng)情況同樣從競價(jià)人數(shù)和競價(jià)次數(shù)上得到反映。這段時(shí)期，市場競爭激烈，一般標(biāo)的參與申請競買人數(shù)都在10人左右，競價(jià)次數(shù)在50次左右，最多的競價(jià)次數(shù)高達(dá)150多次，市場異?；钴S。2018年以后，申請競買人數(shù)基本在3人以下，競價(jià)次數(shù)在5次以下，市場基本趨于緩和。2019年以后，申請競買人數(shù)基本為1人，且無人競爭，按起始價(jià)成交，市場處于低迷狀態(tài)。

4 補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)應(yīng)用建議

4.1 為各級政府部門提供決策參考

補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)可以讓各級政府了解耕地指標(biāo)市場的總體行情和走勢，為制定耕地后備資源開發(fā)計(jì)劃、復(fù)墾計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、資金安排計(jì)劃、投資項(xiàng)目計(jì)劃等提供參考。同時(shí)，通過建立健全價(jià)格預(yù)警機(jī)制，對于成交價(jià)格異常的項(xiàng)目進(jìn)行自動(dòng)預(yù)警，消除指標(biāo)交易市場中的壟斷行為和投機(jī)行為，充分保證交易公平公正，維護(hù)交易各方主體的利益。也可以為各級政府部門開展監(jiān)管提供便利。

4.2 為自然資源部門調(diào)控補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格提供參考

補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易限價(jià)是自然資源管理部門未來合理調(diào)控和引導(dǎo)耕地指標(biāo)價(jià)格水平而制定的政策性價(jià)格。自然資源管理部門可以根據(jù)耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)的變化規(guī)律，合理制定和調(diào)整耕地指標(biāo)交易限價(jià)，完善補(bǔ)充耕地指標(biāo)轉(zhuǎn)讓市場體系，倒逼農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織重視和保護(hù)耕地資源，倒逼建設(shè)用地單位節(jié)約集約用地，形成統(tǒng)籌保護(hù)耕地和保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供有力的要素保障。

4.3 為投資開發(fā)補(bǔ)充耕地提供參考

建設(shè)占用耕地必須補(bǔ)充耕地，補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)可以從另一個(gè)側(cè)面反映出地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的高低。同時(shí)，耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)也能夠反映社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢。定期發(fā)布耕地指標(biāo)交易價(jià)格指數(shù)，一方面，便于交易雙方科學(xué)研判耕地交易價(jià)格走勢、合理確定轉(zhuǎn)讓和受讓的指標(biāo)種類、數(shù)量、價(jià)格；另一方面，能讓投資耕地開發(fā)和土地整理復(fù)墾的主體精準(zhǔn)測算擬投資項(xiàng)目的成本和收益，為各類社會投資主體投資耕地開發(fā)提供決策參考。

4.4 因地制宜構(gòu)建完整的公共資源交易市場價(jià)格指數(shù)體系

按照科學(xué)性、全面性、敏感性、實(shí)用性等原則，全面構(gòu)建包括自然資源權(quán)益（土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)、耕地指標(biāo)等）、生態(tài)資源權(quán)益（排污權(quán)、林權(quán)、水權(quán)、碳排放權(quán)、用能權(quán)等）、工程建設(shè)、醫(yī)藥采購、政府采購等公共資源交易的完整的價(jià)格指數(shù)體系。同時(shí)，建立公共資源交易價(jià)格指數(shù)體系分析評價(jià)模式。通過與其他指數(shù)如房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)指數(shù)等對比分析，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平對比分析，使公共資源交易價(jià)格指數(shù)成為全國大市場體系的晴雨表和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展標(biāo)尺，充分滿足湖南省各級政府和社會公眾之需。

參考文獻(xiàn)/References

[1]孫慧鈞.指數(shù)理論研究[M].武漢：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，1985.

[2]帕爾·科夫斯.指數(shù)理論與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí).[M]北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，1990.

[3]US Institute of Real Estate Appraisal[M]. Real Estate Appraisal .

[4]韓嘉俊.價(jià)格指數(shù)理論與實(shí)踐[M].北京：中國發(fā)展出版社，1998.

[5]豐雷.我國城市地價(jià)指數(shù)編制研究[J].中國土地科學(xué)，1999.

[6]田永忠.城市地價(jià)指數(shù)編制研究[D].重慶：西南師范大學(xué)，2000.

[7]范潔，袁曉芳.地價(jià)指數(shù)及其編制中的有關(guān)問題[J].國土資源科技管理，2004，21（5）：42-46.

[8]朱健寧，吳群，于玲.我國城市地價(jià)指數(shù)理論和應(yīng)用研究綜述[J].國土資源科技管理，2006（4）：68-71.

[9]楊興權(quán).我國城市土地價(jià)格指數(shù)編制辨析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2008（3）：44-45.

[10]沈晶.城市地價(jià)指數(shù)編制與地價(jià)水平預(yù)測研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2008.

[11]國家統(tǒng)計(jì)局.通告：住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案[EB/OL].（2011-02-16）[2023-05-25].http：//www.stats.gov.cn/tjzg/tzgb/201102/t20110216_57581.html.

[12]張媛，孫鵬舉，劉學(xué)錄.蘭州市土地價(jià)格指數(shù)編制研究及變化趨勢分析[J].中國農(nóng)學(xué)通報(bào)，2014，30（26）：58-62.

[13]呂罡.城市土地特征價(jià)格影響因素研究與指數(shù)編制[D].杭州：浙江工業(yè)大學(xué)，2016.

[14]程鈺寒.產(chǎn)業(yè)"風(fēng)向標(biāo)" 市場"晴雨表" 鹽價(jià)指數(shù)反映食用鹽和工業(yè)鹽市場價(jià)格變化[J].中國鹽業(yè)，2019（20）：7.

[15]楊娟，鄭秀國，錢婷婷.農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)的功能研究[J].農(nóng)業(yè)展望，2020，16（10）：14-19.

[16]農(nóng)業(yè)農(nóng)村部官網(wǎng).江蘇：價(jià)格（指數(shù)）引導(dǎo)土地有序有效流轉(zhuǎn)[EB/OL].（2021-02-21）[2023-05-25].http：//www.zeggs.moa.gov.cn/nccbdggygl//202102/t20210224_6362223.html.

[17]徐國彬，張朦.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易價(jià)格指數(shù)構(gòu)建及應(yīng)用.[J].農(nóng)業(yè)展望，2022，18（5）：12-20.