“危情”富力

邱永芬

富力正在經(jīng)歷很難的一關(guān)。

2023年8月14日，因未按時(shí)履行法律義務(wù)，富力地產(chǎn)再添8宗被法院強(qiáng)制執(zhí)行的案件，強(qiáng)制執(zhí)行金額共約343.18萬元。這距其上一次被法院強(qiáng)制執(zhí)行只隔了6天。在8月8日那天，富力地產(chǎn)被廣州及濟(jì)南的兩家法院強(qiáng)制執(zhí)行，涉3宗案件，合計(jì)執(zhí)行金額約1.19億元。

被法院強(qiáng)制執(zhí)行之于富力地產(chǎn)而言，近年已頗為常見。天眼查顯示，截至8月17日，富力地產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的總金額已近82.06億元，涉案大約270宗。

從昔日的“華南地產(chǎn)五虎”之首，到一度被兩家公司申請(qǐng)其破產(chǎn)，被法院屢屢強(qiáng)制執(zhí)行，富力地產(chǎn)究竟經(jīng)歷了什么？

800多條開庭公告與兩次被申請(qǐng)破產(chǎn)

2023年8月10日，富力地產(chǎn)連發(fā)兩則公告，都涉及借款糾紛。

其中一則為兩家金融機(jī)構(gòu)與富力地產(chǎn)及其上海子公司的金融借款合同糾紛。上海金融法院判決：上海啟富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歸還原告一借款本金6.71億元、利息1482.84萬元以及相關(guān)逾期利息；上海啟富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歸還原告二借款本金5.37億元、利息1186.45萬元以及相關(guān)逾期利息。此外，富力地產(chǎn)還需共同分擔(dān)大約630萬元的案件受理費(fèi)等。

另一則涉及商票逾期。根據(jù)公告，截至2023年6月30日，富力地產(chǎn)及下屬子公司有兩筆商票逾期，逾期金額合計(jì)3072.74萬元。對(duì)于逾期原因，富力地產(chǎn)解釋稱，“受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境等多重因素影響，本公司銷售及融資等業(yè)務(wù)低迷，整體面臨一定的流動(dòng)性壓力。特別是，本公司銷售情況持續(xù)大幅下滑，較2022年同比下降約49%。在前述背景下，本公司及下屬子公司因階段性資金緊張導(dǎo)致商票逾期情況的發(fā)生”。

事實(shí)上，在此之前，富力地產(chǎn)已多次遭遇類似糾紛。

據(jù)天眼查監(jiān)測，截至今年8月17日，富力地產(chǎn)被起訴的開庭公告有885條，所涉案件有買賣合同糾紛、服務(wù)合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、票據(jù)追索權(quán)糾紛、融資租賃合同糾紛、廣告合同糾紛等等，當(dāng)中不乏與子公司一起成為共同被告；僅今年8月1日至11月10日，富力地產(chǎn)已開庭或?qū)㈤_庭的開庭公告就有58條。此外，富力地產(chǎn)起訴他人或公司的開庭公告也有160條。

與此同時(shí)，今年來，幾乎10天半個(gè)月，富力地產(chǎn)就會(huì)發(fā)生被法院強(qiáng)制執(zhí)行，被強(qiáng)制執(zhí)行的案件金額少則三五萬元/宗，高則十多億元/宗。至今，富力地產(chǎn)近年來累計(jì)被執(zhí)行的案件共約270宗，總執(zhí)行金額接近82.06億元。

從發(fā)生糾紛，到開庭，然后被執(zhí)行，乃至被申請(qǐng)破產(chǎn)，其間似乎息息相關(guān)。比如今年8月8日，富力地產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的3宗案件有兩宗出自廣州，均為同一公司因“票據(jù)追索權(quán)糾紛”起訴富力地產(chǎn)及其子公司，兩宗案件分別于去年10月、今年4月開庭。

而受子公司債務(wù)牽連，富力地產(chǎn)一度兩次被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)審查。

今年7月12日，廣東兩家公司或因約2000萬元的票據(jù)糾紛申請(qǐng)富力地產(chǎn)破產(chǎn)清算，引起社會(huì)關(guān)注。這兩家公司曾于今年3月向法院申請(qǐng)?zhí)炝ㄖ飘a(chǎn)，撤回后方將矛頭指向母司富力地產(chǎn)。

富力地產(chǎn)子公司天力建筑的被破產(chǎn)審查申請(qǐng)也接二連三地發(fā)生：監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從去年7月至今年3月，天力建筑曾15次被合作公司申請(qǐng)破產(chǎn)審查，不過后期對(duì)方自行撤回申請(qǐng)，或被法院裁定不予受理。

從“華南五虎”之首到千億債務(wù)纏身

回溯廣州城市建設(shè)軌跡，富力地產(chǎn)的發(fā)展路線清晰可見。

成立于1994年的富力地產(chǎn)，曾是業(yè)界公認(rèn)的“舊改大王”。從創(chuàng)立之初接手荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目，到廣州鋼鐵廠、硫酸廠等10余座舊廠改造項(xiàng)目，坊間一度流傳，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

在城中村改造方面，富力地產(chǎn)自2007年起聯(lián)手合景、新鴻基完成廣州首個(gè)城中村改造項(xiàng)目——獵德村舊改，此后是楊箕村舊改，再到正在改造中的筆村舊改、茅崗路以西舊改、陳田村舊改等等，其在全國舊改領(lǐng)域占有重要一席之地。

財(cái)務(wù)摘要

數(shù)據(jù)來源：富力地產(chǎn)2022年年報(bào)

在聞名全國的珠江新城CBD，細(xì)數(shù)與“富力”有關(guān)的寫字樓、公寓、酒店或住宅等，或達(dá)20個(gè)。

在2005年，富力地產(chǎn)奔赴香港上市，成為首家納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。兩年以后，2007年，其以161億元的銷售額排名房企TOP4，僅次于萬科、綠地、中海，居“華南五虎”（富力、碧桂園、恒大、雅居樂、合生創(chuàng)展）之首。

大江東去，浪淘盡，千古風(fēng)流。眨眼18年過去，在公眾眼里，昔日的地產(chǎn)“華南五虎”如今已經(jīng)“涉險(xiǎn)”，或接近“涉險(xiǎn)”，而富力地產(chǎn)也身陷風(fēng)波里，千億債務(wù)纏身。

回看富力地產(chǎn)近11年財(cái)報(bào)，一切似乎有跡可循。

2012年，富力地產(chǎn)在全國15個(gè)城市開發(fā)超過40個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)年協(xié)議銷售額322億元，持6間酒店。這年，富力地產(chǎn)判斷，“不斷成熟的非住宅物業(yè)市場是2012年另一發(fā)展趨勢……”擴(kuò)張?zhí)嵘献h程。

2013年，富力地產(chǎn)雄心勃勃，一度將2014年的協(xié)議銷售目標(biāo)拔高至700億元。其員工陡增4631人至22933人。這年富力首次走出國門，豪擲近85億（人民幣，下同）在馬來西亞柔佛州大舉購地。也是從這一年起，富力地產(chǎn)開始接受三大主要信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)）的信用等級(jí)評(píng)估，當(dāng)年分別獲得BB（穩(wěn)定）、Ba2（穩(wěn)定）及BB（正面）的評(píng)級(jí)，不遜于大部分同業(yè)所獲的評(píng)級(jí)。

10年之后，在2023年7月31日，富力地產(chǎn)宣布與惠譽(yù)“決裂”，不再委托惠譽(yù)進(jìn)行評(píng)級(jí)。此時(shí)，惠譽(yù)對(duì)其最新的一次評(píng)級(jí)（今年6月中旬）是：富力地產(chǎn)及富力地產(chǎn)（香港）的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)為“RD”（限制性違約），富力香港的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及其擔(dān)保的票據(jù)的評(píng)級(jí)為“C”，回收率評(píng)級(jí)為“RR5”。

2023年8月9日，富力地產(chǎn)在公告上半年兩筆合計(jì)逾期金額3072.74萬元的商票時(shí)坦承：“截至2022年12月31日，本公司的銀行借款、境內(nèi)外借款及其他借款總額為1351.1億元”。

而在2023年7月中，廣州中級(jí)人民法院裁定不予受理廣東兩家公司對(duì)富力地產(chǎn)的破產(chǎn)審查申請(qǐng)，其緣由是：查明“富力公司目前營業(yè)正常且未有證據(jù)證明該公司資不抵債”，“富力公司提交的2021、2022年度審計(jì)報(bào)告等材料顯示，該公司2022年度總資產(chǎn)合計(jì)1137.79億元，負(fù)債總額為1009.06億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.69%。”

平穩(wěn)發(fā)展到高周轉(zhuǎn)，富力跌宕十年

十年之間，富力地產(chǎn)經(jīng)歷了什么？

在2014年的財(cái)報(bào)中，富力地產(chǎn)曾判斷，“本集團(tuán)未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市，預(yù)期來年將不會(huì)參與太多土地收購項(xiàng)目，特別是在三線和四線城市的土地收購。如有十分合適的土地收購項(xiàng)目，亦只限于考慮北京和廣州等一線城市……舊城改造將是來年開發(fā)計(jì)劃中優(yōu)先考慮的項(xiàng)目?！北藭r(shí)的富力地產(chǎn)，仍偏于穩(wěn)扎穩(wěn)打。

但在2016年，富力地產(chǎn)卻豪擲160億元在珠三角、京津冀、長三角、太原，以及海南區(qū)域15個(gè)城市拿地22宗，拿地金額較2015年增長255%，新進(jìn)9個(gè)城市，從此也不斷布局二三線城市。

如今回顧過往，2017年當(dāng)屬富力地產(chǎn)發(fā)展史上最大的轉(zhuǎn)折。這一年，富力地產(chǎn)董事長寄語如是寫道，“二〇一七年是富力地產(chǎn)的里程碑。年內(nèi)，集團(tuán)一躍成為全球最大的豪華酒店業(yè)主……”

盡管早在2012年，富力地產(chǎn)旗下的酒店業(yè)務(wù)就產(chǎn)生凈虧損1.75億，2013年凈虧損2.49億，但富力地產(chǎn)對(duì)酒店仍是情有獨(dú)鐘，且逐年增加新建酒店，更于2017年豪擲177億元收購萬達(dá)酒店。

在行業(yè)人士眼里，這一筆交易或是富力地產(chǎn)今天際遇的伏筆。實(shí)際上，2017年的富力地產(chǎn)，在土地市場上更為瘋狂，豪擲584.3億元在全國53個(gè)城市購地，其金額接近同年富力地產(chǎn)的總營業(yè)額592.8億元。此外，與其他同行一樣，富力在這一年喊出“2020年沖刺三千億”的目標(biāo)。

2017年是全國土地價(jià)格的峰值期。以廣州為例，當(dāng)年海珠區(qū)石崗路AH051028號(hào)地塊以樓面地價(jià)高達(dá)55437元/平方米成交（迄今仍居全廣州樓面地價(jià)TOP3）；4年以后，2021年，海珠區(qū)石崗路AH050946地塊以樓面地價(jià)50526元/平方米成交，降價(jià)5000元/平方米。這或也意味著，富力地產(chǎn)當(dāng)年囤地越多，后期地塊價(jià)值縮水越大，其司的發(fā)展隱患也由此埋下。雪上加霜的是，富力地產(chǎn)彼時(shí)已經(jīng)持續(xù)加倉二三線城市。

富力地產(chǎn)最為得意的高光時(shí)刻，或?qū)?018年至2019年。從2018年起，富力地產(chǎn)的員工人數(shù)從4萬突破至6萬大關(guān)，2019年更是巔峰期，擁有員工62305人，是2012年（18302人）的3.4倍。這兩年，富力地產(chǎn)仍分別揮金371億元、244億元拿地。

高周轉(zhuǎn)之下，富力地產(chǎn)在2018年一躍躋身千億房企陣營，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1311億元，較2017年增長60%，可供出售及即將完工的項(xiàng)目數(shù)量從88個(gè)增至155個(gè)，大增76%。這年新進(jìn)28個(gè)城市，布局國內(nèi)外96個(gè)城市和地區(qū)；包括在建的37間酒店在內(nèi)，共有126間酒店。

到2019年，富力地產(chǎn)的借款總額達(dá)到1971.4億元，負(fù)債總額3475.27億元，負(fù)債創(chuàng)下新高。

沖刺在2020年戛然而止。這年8月，中央傳達(dá)“三道紅線”之后，富力結(jié)束多年的“買買買”，改為“賣賣賣”，努力降負(fù)債。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2020年至2022年間，富力地產(chǎn)賣掉花都物流園套現(xiàn)約83億；賣掉富力物業(yè)套現(xiàn)不到100億元；賣掉英國倫敦Thames City50%的股權(quán)套現(xiàn)26.6億港元；賣掉澳洲一個(gè)性化房地產(chǎn)地塊套現(xiàn)9000萬澳元；賣掉北京、福州、鎮(zhèn)江3間酒店套現(xiàn)約12.45億元等等。同時(shí)，兩位董事長也于2021年“自掏腰包”80億港元無息支援富力地產(chǎn)共渡難關(guān)。

盡管如此，截至2022年底，富力地產(chǎn)仍有負(fù)債總額3019.8億元，其中，流動(dòng)負(fù)債2072.19億元，凈資產(chǎn)669.41億元。當(dāng)然，其總資產(chǎn)規(guī)模也接近3700億元。

前七月銷售額145.4億元，不及11年前

在一些行業(yè)人士看來，相對(duì)其他“華南五虎”，富力地產(chǎn)今日狀況仍屬難得。

在2022年的年報(bào)中，富力地產(chǎn)稱，“在中國，市場對(duì)本集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)組合的興趣日益增加。2022年完成出售3間酒店，其余92個(gè)項(xiàng)目持續(xù)受到關(guān)注，預(yù)料市場估值超過人民幣470億元。酒店資產(chǎn)引起長期物業(yè)投資者的濃厚興趣，出售該等資產(chǎn)是本集團(tuán)的流動(dòng)資金來源”。

在2022年，富力地產(chǎn)資產(chǎn)出售所得款項(xiàng)總額超過49億元等值?！百Y產(chǎn)出售的所得款項(xiàng)為本集團(tuán)提供急需的流動(dòng)資金，以應(yīng)對(duì)所面臨的到期債務(wù)。本集團(tuán)仍保留具相當(dāng)規(guī)模且可自由支配的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，并將繼續(xù)與潛在買家及投資者進(jìn)行討論”。

2022年7月，富力地產(chǎn)完成10筆總額約為49億美元的美元票據(jù)重組；9月，對(duì)境內(nèi)人民幣債券進(jìn)行重組，將8筆原于一個(gè)月內(nèi)至八個(gè)月內(nèi)到期，金額約為135億元的債券重組，且將加權(quán)平均到期期限延長至三年以上。由此，富力地產(chǎn)總額約467億元的到期債務(wù)獲重組及延期。

富力地產(chǎn)稱，自2020年以來，其司優(yōu)先削減債務(wù)總額，債務(wù)總額由2019年高位的1971億元下降至2022年底約1267億元，為過去十個(gè)財(cái)政期間的最低債務(wù)水平。“本集團(tuán)認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，債務(wù)水平過高并不可持續(xù)，故采取嚴(yán)厲措施迅速降低債務(wù)余額，包括加速資產(chǎn)出售及利用現(xiàn)有現(xiàn)金資源，而非進(jìn)一步收購更多土地儲(chǔ)備或投資長期資產(chǎn)。管理層將繼續(xù)探索可用方案，以進(jìn)一步降低債務(wù)金額至可接受水平”。

“然而，交易條件的討論變得越來越困難，而可供選擇的買家亦非常有限”。在2022年的致股東的信中，富力地產(chǎn)表示，“盡管面對(duì)不利條件，本集團(tuán)仍然成功完成多項(xiàng)資產(chǎn)出售，包括地塊、持續(xù)出售的已竣工發(fā)展項(xiàng)目，以及發(fā)展中項(xiàng)目的所有權(quán)股份”。

值得關(guān)注的是，伴隨其出售物業(yè)等，富力地產(chǎn)近三年的員工也肉眼可見地縮減，截至2012年底，富力地產(chǎn)員工27162人，接近2014年時(shí)的規(guī)模。

然而，富力地產(chǎn)的銷售業(yè)績，至今仍未能回到當(dāng)年。

從富力地產(chǎn)最新公告可見，2023年累計(jì)至7月底，富力地產(chǎn)總銷售收入為145.4億，銷售面積達(dá)96.03萬平方米。其中，上半年總銷售收入135.4億元。

對(duì)比11年前，2012年上半年，富力地產(chǎn)半年就實(shí)現(xiàn)合約銷售額146億元，仍高于今年前七月的銷售總額。

時(shí)代的車輪滾滾向前，11年滄海巨變，富力地產(chǎn)明明已經(jīng)叱咤海內(nèi)外，如今卻又仿佛重新回到起跑線。