外資，正在抄底中國房地產(chǎn)

刻在骨子里的逐利性，使資本天然有著捕食弱者的殘酷一面，就像荒野中的兇狼，看到奄奄一息的麋鹿，便會(huì)毫不猶豫地沖上去分而食之。

從國資背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)出現(xiàn)債務(wù)票據(jù)違約，到“宇宙房企”碧桂園遭遇“成立以來的最大困難”，如今，不少房企仍處在至暗時(shí)刻。

這一輪房企出險(xiǎn)始于2021年下半年，局面一旦開啟，嗅到其中有利可圖的氣味，一批外資聞風(fēng)而動(dòng)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的報(bào)告顯示，近兩年來，貝萊德、高盛等多家外資瞄準(zhǔn)中國房企的股票債券，出險(xiǎn)房企是他們的主攻目標(biāo)。

2021年年底，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)表示，正在買入中國房企債券；此前數(shù)月，貝萊德兩次增持融創(chuàng)股票，價(jià)格分別為19.22港元/股與13.92港元/股；2021年9月，馬拉松資本買入恒大債券，“并堅(jiān)信存在絕對(duì)機(jī)會(huì)”，瑞銀資管、匯豐資管也紛紛加倉。

出險(xiǎn)企業(yè)的股票或債券，投資風(fēng)險(xiǎn)高，但好處在于便宜。外資機(jī)構(gòu)頻頻變動(dòng)著手中的股票、債券，以期實(shí)現(xiàn)“低價(jià)買入，高價(jià)賣出”的精彩戲碼。

不過，在這一階段，外資做的絕不僅限于低價(jià)買入房企的股票債券。他們想要的，還有更多。

買地買債買樓，外資大“撿漏”

除了購買房企股票債券，收購物業(yè)和競拍土地，都是外資、港資近幾年布局中國房地產(chǎn)的方式。

今年上半年，久不見蹤影的境外資本，重新回到了深圳房地產(chǎn)市場。

5月23日，鐵獅門與輝盛國際聯(lián)合收購了深潤大廈的長租公寓部分，深潤大廈位于深圳深南東路1001號(hào)，是華潤置地開發(fā)的超甲級(jí)寫字樓。

根據(jù)公開資料，鐵獅門與輝盛國際預(yù)計(jì)總投資7.27億元，將項(xiàng)目打造成中高端長租公寓。

鐵獅門是世界有名的房地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商和基金管理公司，而輝盛國際是服務(wù)式公寓和高端租賃公寓投資者與運(yùn)營商，此次投資改造，可謂“對(duì)口”。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示，前幾年長租公寓機(jī)構(gòu)紛紛爆雷，而今重獲外資青睞，一方面與政策端對(duì)國內(nèi)租賃行業(yè)支持力度加大有關(guān)，另一方面，從投資角度來看，長租公寓收益穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)，是投資者的良好選擇。

同在今年上半年，新加坡房地產(chǎn)投資管理公司silkRoad以15.4億元的價(jià)格，買入深南68萬科里，后者同為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

曾有業(yè)內(nèi)投資人士在采訪中表示，這兩個(gè)項(xiàng)目的成交價(jià)格相對(duì)于傳統(tǒng)理解的深圳物業(yè)價(jià)格“有比較大的落差”。

“本輪房地產(chǎn)調(diào)整疊加了疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等多重因素，部分地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)回到了幾年之前的水平?！笨硕饛V佛地區(qū)首席分析師肖文曉告訴鹽財(cái)經(jīng)。

資產(chǎn)價(jià)格下降，自然帶動(dòng)資產(chǎn)回報(bào)率上升，吸引了一波外資、港資前來“撿漏”。

其中不少機(jī)構(gòu)甚至成立專項(xiàng)基金，以尋覓機(jī)會(huì)。

時(shí)代周報(bào)報(bào)道，不良資產(chǎn)管理公司聯(lián)博嘉沃正籌劃在中國推出不良貸款基金，適時(shí)尋求機(jī)遇。2022年8月，新世界集團(tuán)表示中國房地產(chǎn)已經(jīng)見底，計(jì)劃2023年在上海、杭州等地投資100億元。

2023年2月，凱德集團(tuán)設(shè)立凱德中國特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃（簡稱“CCOP計(jì)劃”）。凱德集團(tuán)官網(wǎng)顯示，該計(jì)劃總承諾股本11億新元，用于投資中國的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目。

所謂特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目，指的是中國商業(yè)地產(chǎn)中低估與減價(jià)的項(xiàng)目。

目前，凱德中國特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃已經(jīng)完成了第一批收購，包括以5.53億新元（約28.1億元人民幣）收購的北京蘇寧生活廣場，和1.57億新元（約7.99億元人民幣）收購的廣東佛山一個(gè)優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目。

北京蘇寧生活廣場位于朝陽區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，是一個(gè)19層樓的綜合體項(xiàng)目。凱德收購后，計(jì)劃將綜合體內(nèi)原來的零售部分改造為甲級(jí)辦公樓，增加30800平方米的出租辦公面積。

有媒體報(bào)道，凱德用于收購蘇寧生活廣場的5.53億新元，大約為其估值的八折。此前，2022年10月，凱德以估值七折的價(jià)格20.37億元拿下了北京東三環(huán)的博瑞大廈。

凱德集團(tuán)是總部位于新加坡的多元化不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)，聚焦不動(dòng)產(chǎn)投資與開發(fā)。凱德向來對(duì)中國市場較為看重，不只是收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土拍市場上也能見到其身影。

2022年4月，凱德地產(chǎn)分別在武漢和成都競得兩塊住宅地塊，成交價(jià)分別為23.1億元與11.83億元。兩塊地塊都將被打造為優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目。

隨著房地產(chǎn)市場的下行，土地市場也不復(fù)過去高溢價(jià)的火熱局面；而不少房企在現(xiàn)金流危機(jī)面前，已暫緩在全國四處拿地。這給了資金充裕的外資、港資“可乘之機(jī)”。

在大陸有著豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的港資表現(xiàn)得尤為突出。

2021年至2022年，港龍中國在廣州、揚(yáng)州等城市共拿下4幅住宅用地、3幅綜合用地；香港置地買下商業(yè)、綜合、住宅用地共8幅；仁恒置地共計(jì)11幅。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，這些競得的土地中，有48%為綜合用地、40%為住宅用地。超過半數(shù)（60%）的土地以低價(jià)競得，土地溢價(jià)率在0%-10%之間的占比23%，10%以上的為17%。

外資的投資邏輯

外資、港資在中國樓市動(dòng)作頻頻，肖文曉表示，根本上這是因?yàn)楹脵C(jī)會(huì)變多了，“今天無論在存量資產(chǎn)市場，還是在土拍市場，企業(yè)都有機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)以前不大可能見到的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的” 。

盡管不少地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)格已呈現(xiàn)出底部特征，但外資并非“照單全收”，他們對(duì)投資標(biāo)的的選擇表現(xiàn)出明顯的傾向性。

陳宵告訴鹽財(cái)經(jīng)，土地市場上，外資傾向于在核心一二線城市的熱點(diǎn)板塊拿地布局，看重其資產(chǎn)保值增值的特性；在股票債券方面，外資傾向于低價(jià)收購出險(xiǎn)房企的債券股票，并進(jìn)行短線操作；在收購物業(yè)的形態(tài)上，外資對(duì)商辦、物流、產(chǎn)業(yè)園更為青睞，這類項(xiàng)目具有長期持有、收益穩(wěn)定的特性。

自去年下半年起，“外資抄底中國樓市”聲音陸續(xù)出現(xiàn)，但值得注意的是，從收購角度來看，外資真正青眼相待的，并非很多人認(rèn)為的住宅項(xiàng)目。

同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示，在外資、港資2021年起收購的項(xiàng)目中，有超過三分之一涉及物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)。其中一個(gè)例子是，在富力地產(chǎn)出現(xiàn)償債壓力之際，黑石集團(tuán)以40.62億元現(xiàn)金，買下富力旗下廣州國際機(jī)場綜合物流園70%的股權(quán)。“他們（外資）認(rèn)為，不能太悲觀，不能一棍子打死所有的物業(yè)類型?！?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。他認(rèn)為，相較國內(nèi)的一些市場主體，外資更注重長期視角，具備長期投資價(jià)值，是外資購入的根本原因。

無論是寫字樓、物流園還是產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，主要依靠租金作為收益，并非通過一次性的銷售就可“回本”。

同時(shí)，一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，近幾年，外資并沒有真正在中國房地產(chǎn)市場加大投資。

南方周末曾報(bào)道，2019年，境外資本參與中國樓市大宗交易的總金額為811億元，2020年銳減至471億元，2021年回升至746億元。境外資本的動(dòng)作受到關(guān)注，或與疫情后反彈明顯，加上本土開發(fā)商活躍程度下降有關(guān)。

房地產(chǎn)是一個(gè)強(qiáng)周期性的行業(yè)，故而資本活動(dòng)也隨著周期擺動(dòng)。加之外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場有著較高的門檻，投資活動(dòng)也受到相關(guān)政策收緊或放寬的影響。

2006年，住建部等六部門發(fā)布“限外令”，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)的代表機(jī)構(gòu)與境外個(gè)人不得購買非自用、非自住商品房；到了2011年，《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》將房地產(chǎn)業(yè)列為限制外商投資產(chǎn)業(yè)。

不過到了2015年，“限外令”開始松綁；2016年，住建部等六部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，允許一定量的外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；后一年，《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》中對(duì)房地產(chǎn)的限制也隨之取消。

在政策放寬、人民幣匯率下降等原因疊加之下，2018年后曾一度出現(xiàn)過外資在國內(nèi)“買買買”的現(xiàn)象，主要集中在一線城市的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕集團(tuán)的報(bào)告顯示，2018年，海外資本采購占整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的31%，尤其在上海，樓市大宗交易一半都被外資購買。

總的來說，外資愿意投資，顯示出對(duì)中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基本面的看好。如成立“CCOP計(jì)劃”時(shí)，凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔就表示，看好中國強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面，將繼續(xù)尋求機(jī)會(huì)擴(kuò)大市場份額。

對(duì)于外資、港資本身來說，肖文曉認(rèn)為，經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代末金融風(fēng)暴洗禮的外資、港資企業(yè)在發(fā)展策略上要審慎許多，并未在國內(nèi)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的發(fā)展時(shí)期，參與到內(nèi)地房企“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的“三高”發(fā)展模式中。如今，他們憑借資金優(yōu)勢重新伺機(jī)而動(dòng)，也在情理之中。但無論外部環(huán)境如何變化，都改變不了投資與風(fēng)險(xiǎn)相伴的事實(shí)。外資在中國房地產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)出出，有的賺得盆滿缽滿，有的“套牢”后黯然離場。在賭桌上，有贏就會(huì)有輸。（來源：鹽財(cái)經(jīng)）

責(zé)任編輯/李雪曼