對加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理的幾點(diǎn)思考

王瑩

（北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，北京 100124）

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)投資大、效益高、周期長與風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高的特征，驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)增加，投資活動的不穩(wěn)定性、不確定性因素增加。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)進(jìn)行時，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理的具體事宜，增進(jìn)對市場行情與相關(guān)政策的了解，全面分析多種影響因素。通過組織項(xiàng)目調(diào)研活動，保證工程項(xiàng)目投資可行性，深入剖析的數(shù)據(jù)，制定有效應(yīng)對措施，進(jìn)一步保證企業(yè)項(xiàng)目投資達(dá)到預(yù)期收益，推動行業(yè)持續(xù)性發(fā)展，穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)以及投資管理特性分析

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目特征

隨著房地產(chǎn)市場行情逐漸冷卻，工程項(xiàng)目初步投入技巧的完善更具客觀性，特別是項(xiàng)目投資額度大幅度降低。對比房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀，過去項(xiàng)目建設(shè)收益速度快，呈現(xiàn)炒房高潮，一度將市場推向繁榮態(tài)勢，借此契機(jī)為相關(guān)人員創(chuàng)造極大效益。但是，當(dāng)前項(xiàng)目建設(shè)數(shù)量雖多，其價(jià)格幅度相對平穩(wěn)，主要是在房住不炒的總基調(diào)下國家逐漸加大把控力度，試圖合理調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)避行業(yè)泡沫現(xiàn)象。

近幾年，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資額度較高，加之收益周期長，涉及建筑物類別豐富，確認(rèn)主要經(jīng)濟(jì)來源為商品房銷售、商業(yè)、寫字樓及辦公地租賃。鑒于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金管理在眾企業(yè)中備受重視，經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾詢r(jià)比模式，故而務(wù)必不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金管理。

（二）房地產(chǎn)投資管理特征

項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)旨在追求高效益，并借助該目標(biāo)為行業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目建設(shè)提供支持。但是，任何項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)進(jìn)行過程都會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有必要堅(jiān)持全過程理念完善項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)，保證全過程投資管理可靠性。通過該控制逐步完善，秉著精細(xì)化觀念科學(xué)評估項(xiàng)目具體情況，一方面對未來項(xiàng)目建設(shè)加以精準(zhǔn)判斷，另一方面提升投資客觀性，規(guī)避盲目投資現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理全面性特征顯著。項(xiàng)目開發(fā)不僅僅是投資，需立足于全過程多維度優(yōu)化投資各方面，通過控制費(fèi)用，改善房地產(chǎn)項(xiàng)目虧損問題[1]。

二、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理的主要因素

（一）項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)

一般情況下，雖然企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)占比較小，但整體工程造價(jià)影響較大，由此可見項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)質(zhì)量好壞與建設(shè)投資費(fèi)用具有直接關(guān)系。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理工作開展的重心為初步方案規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時，與房地產(chǎn)后續(xù)項(xiàng)目定位確立、建筑風(fēng)格形成、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等因素息息相關(guān)，屬于項(xiàng)目投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在企業(yè)投資策劃前期環(huán)節(jié)的投資額影響比例較大，影響程度較深遠(yuǎn)。

（二）耗材用量和價(jià)格

耗材用量與價(jià)格大致分為內(nèi)部與外部因素：內(nèi)部因素指依據(jù)企業(yè)內(nèi)部條件下存在的可控性因素，如控制材料消耗用量，加大一次成活率，避免不必要的拆改及返工；外部因素屬于不可控因素，比如價(jià)格因素，即在采購環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制價(jià)格，加大招采平臺利。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必合理把控項(xiàng)目建設(shè)耗材用量與價(jià)格因素，保證項(xiàng)目投資行為的有效性。

（三）項(xiàng)目建設(shè)周期

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目投資額度與項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期密切相關(guān)，并且根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期長短不斷變化。項(xiàng)目建設(shè)過程中原料、人力、設(shè)施等資源損耗都具備特有的時間價(jià)值，任何一項(xiàng)因素出現(xiàn)問題，均會直接影響到項(xiàng)目建設(shè)周期，浪費(fèi)價(jià)值，成為項(xiàng)目投資變化的主要因素。

（四）項(xiàng)目規(guī)模

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的本質(zhì)決定性因素是項(xiàng)目規(guī)模。廣義而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模與投資成本成正比，即項(xiàng)目規(guī)模越大投資成本越大、項(xiàng)目規(guī)模越小投資成本越??；深度而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)復(fù)雜程度與投資成本成正比，即項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)越復(fù)雜投資成本越大、項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)復(fù)雜越簡單投資成本越小。

（五）項(xiàng)目質(zhì)量

項(xiàng)目質(zhì)量作業(yè)主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中圍繞質(zhì)檢與質(zhì)量損害補(bǔ)救兩方面進(jìn)行，保證開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上切實(shí)滿足住戶與業(yè)主實(shí)際需求和安全。同時，若要科學(xué)管控房地產(chǎn)項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)，還應(yīng)當(dāng)圍繞項(xiàng)目建設(shè)過程的原料消耗度、價(jià)格、周期、質(zhì)量與規(guī)模等具體要素執(zhí)行集成式控制，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動的良性循環(huán)與發(fā)展趨勢。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理存在的問題

（一）投資管理模式缺乏合理性

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理模式普遍由企業(yè)安排內(nèi)部員工組建的投資管理團(tuán)隊(duì)為引導(dǎo)力量展開。但是，企業(yè)投資管理團(tuán)隊(duì)從事人員主要為項(xiàng)目銷售或行政人員，該系列人才有關(guān)項(xiàng)目投資管理運(yùn)行的理論知識體系并不完善，在實(shí)踐參與過程中無法對投資管理業(yè)務(wù)提供專業(yè)性、可靠性的意見與指導(dǎo)，無法充分結(jié)合當(dāng)下建筑市場行情制定正確的、有效的處理決策，無法實(shí)時調(diào)研剖析項(xiàng)目建設(shè)施工人員、施工設(shè)施、施工物料價(jià)格流動趨勢，從而導(dǎo)致項(xiàng)目投資管理效果無法達(dá)到項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)預(yù)期值。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理模式缺乏合理性，屬于房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)投資業(yè)務(wù)的常見性問題，一旦企業(yè)組建非專業(yè)團(tuán)隊(duì)、應(yīng)用非專業(yè)工作模式，加之投資管理對企業(yè)整體經(jīng)營的重要意義，勢必會產(chǎn)生嚴(yán)重影響[2]。

（二）投資管理重點(diǎn)不清晰

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理工作開展重心通常集中于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的成本管控方面，而項(xiàng)目建設(shè)方案制定與施工圖紙繪制環(huán)節(jié)對項(xiàng)目投資管理影響程度有所忽視。項(xiàng)目建設(shè)方案與施工圖紙繪制作為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期階段的關(guān)鍵性工作任務(wù)，其工作屬性對項(xiàng)目系統(tǒng)造價(jià)成本具有重大影響。一旦投資管理重點(diǎn)確定不合理，在后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段中很容易引發(fā)一系列問題，比如項(xiàng)目變更、技術(shù)變更、施工物料采購不合理、施工難度增加等，即使全方面開展項(xiàng)目施工管理工作，也無法保證項(xiàng)目建設(shè)成本控制范圍的合理性。

（三）投資管理風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱

通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目高風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)該情形的主要原因有：項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、房地產(chǎn)市場行情發(fā)展變動過大；建設(shè)環(huán)節(jié)物料價(jià)格大幅度上漲、施工人員勞務(wù)費(fèi)用大幅上漲、施工設(shè)備租賃費(fèi)用大幅上漲。總之，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱，則會造成嚴(yán)重資金問題。比如：資金留置不充足，難以應(yīng)付價(jià)格上漲現(xiàn)象。項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目投資成本預(yù)算不合理等。一旦資金調(diào)動方面出現(xiàn)問題，勢必會讓項(xiàng)目陷入停工危局。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理質(zhì)量的建議

（一）項(xiàng)目決策階段

項(xiàng)目決策作為預(yù)建工程項(xiàng)目投資方案抉擇與制定的關(guān)鍵步驟，重點(diǎn)判斷預(yù)建項(xiàng)目的可行性。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段進(jìn)行過程中，項(xiàng)目投資預(yù)估作業(yè)首當(dāng)其沖，具體囊括項(xiàng)目土體獲取費(fèi)用、建設(shè)項(xiàng)目土地勘查費(fèi)用、建設(shè)計(jì)劃及建設(shè)圖紙繪制費(fèi)用及項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用等多類別費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，各階段經(jīng)費(fèi)變動幅度大不相同，由此可以認(rèn)定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用存在不穩(wěn)定性。

故而在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段展開全面性項(xiàng)目投資預(yù)估以便深入分析判斷項(xiàng)目可行性，科學(xué)評價(jià)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，從而對項(xiàng)目初始設(shè)計(jì)與概算編制環(huán)節(jié)作業(yè)充分發(fā)揮管控效用，能夠科學(xué)引導(dǎo)投資管理工作導(dǎo)向與工作任務(wù)。另外，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理初始步驟為投資預(yù)估，更是系統(tǒng)項(xiàng)目投資行為的關(guān)鍵工作內(nèi)容[3]。

（二）設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段能夠?qū)?xiàng)目使用性能、施工成本、施工成效及竣工效益方面產(chǎn)生直接性影響。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段費(fèi)用占比偏低，但是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段形成的建設(shè)方案與繪制圖紙負(fù)責(zé)對后續(xù)工程項(xiàng)目正式施工提供專業(yè)、重要依據(jù)，可見其對后續(xù)項(xiàng)目造價(jià)管理工作的深層影響力。同時，為持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資管理質(zhì)量與水平，必須著手于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段積極促進(jìn)造價(jià)管理與設(shè)計(jì)員工的交流溝通，安排設(shè)計(jì)人員在合規(guī)范疇內(nèi)容進(jìn)行經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)，圍繞鋼筋配筋率、混凝土強(qiáng)度等重要因素展開設(shè)計(jì)工作，提升設(shè)計(jì)計(jì)劃與施工圖紙的全面性，避免項(xiàng)目建設(shè)過程工程變更情況；要求設(shè)計(jì)人員提升自身工程造價(jià)管理水平，增進(jìn)施工圖紙繪制深度。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的主要工作內(nèi)容有：項(xiàng)目統(tǒng)籌概念方案設(shè)計(jì)、施工方案設(shè)計(jì)、初始流程設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等，并且需要每階段落實(shí)造價(jià)管理與控制工作。鑒于此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理中，由設(shè)計(jì)單位務(wù)必保證各階段工程造價(jià)管理與控制文件的針對性，通過文件表述形式展現(xiàn)全部設(shè)計(jì)行為的造價(jià)控制水平。

（三）招標(biāo)階段

加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)文件及項(xiàng)目控制價(jià)格的編制、審核工作。若要控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資成本，需要造價(jià)管理人員定期采集、篩選、整合及分析招標(biāo)內(nèi)容，再結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及有關(guān)資料系統(tǒng)預(yù)測評估工程造價(jià)的影響性因素，之后根據(jù)行業(yè)規(guī)范制作整套招標(biāo)文件。在編制招標(biāo)文件環(huán)節(jié)，相應(yīng)人員重復(fù)審視條款細(xì)則，特別是關(guān)于費(fèi)用層面的條款細(xì)則，以防同投標(biāo)單位產(chǎn)生嚴(yán)重糾紛。另外，工程造價(jià)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合發(fā)包項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容編制招標(biāo)控制價(jià)，使其控制在科學(xué)合理范圍中，避免產(chǎn)生惡意競價(jià)、哄抬報(bào)價(jià)的行為，從而對項(xiàng)目整體建設(shè)質(zhì)量與建設(shè)安全產(chǎn)生負(fù)面影響[4]。

（四）施工階段

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入力度極大，通過形成合同細(xì)則制約，如同加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)控制管理。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本，按照合同擬定細(xì)則，執(zhí)行者明確責(zé)任、避免沖突，降低索賠行為。嚴(yán)格檢驗(yàn)項(xiàng)目變更，防止引發(fā)不確定事項(xiàng)與異常事項(xiàng)，若出現(xiàn)必要變更情況，要求監(jiān)理方詳細(xì)檢查項(xiàng)目清單，預(yù)估價(jià)格，按照合同約定變更后續(xù)具體條款調(diào)整價(jià)格，以此突出企業(yè)員工深入施工現(xiàn)場掌握項(xiàng)目施工變動情況及反應(yīng)，統(tǒng)籌考慮其中，進(jìn)一步維護(hù)企業(yè)與業(yè)主自身權(quán)益。

項(xiàng)目建設(shè)過程中因出現(xiàn)一系列問題引發(fā)雙方糾紛索賠，而導(dǎo)致糾紛索賠的具體原因有：項(xiàng)目質(zhì)量問題導(dǎo)致糾紛索賠，責(zé)任方為施工企業(yè)，但房地產(chǎn)企業(yè)也會受到牽連。故而，要求雙方在簽訂施工合同的前提下掌握合同細(xì)則，判斷項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是否進(jìn)行賠償?shù)?，從而大大降低資金的浪費(fèi)與流失。同時，持續(xù)加大項(xiàng)目建設(shè)全過程監(jiān)管力度，企業(yè)安排專業(yè)深入施工場所，提升施工人員的專業(yè)性，嚴(yán)謹(jǐn)審查采購物料管理及使用，保證項(xiàng)目質(zhì)量與周期不會遭受影響，進(jìn)一步控制項(xiàng)目投資。

五、保障房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理有效落實(shí)的措施

（一）重視事前投資分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資行為必須根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行，并且利用內(nèi)部有限資金，要求各地區(qū)立足于戰(zhàn)略視角進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。企業(yè)通過內(nèi)部調(diào)研，進(jìn)行城市劃分、項(xiàng)目分類，確定核心經(jīng)營理念，制定符合發(fā)展需求的投資策略，優(yōu)化配置有限資源，而不同經(jīng)營地位比例的發(fā)展結(jié)果大不相同。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營地位規(guī)范引導(dǎo)和協(xié)助投資行為，利用判斷工具與方法確認(rèn)投資項(xiàng)目，使其符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與投資規(guī)范，以防出現(xiàn)非理性行為及誘發(fā)因素造成的不當(dāng)決策現(xiàn)象[5]，可適時建立項(xiàng)目白皮書，合理布局優(yōu)質(zhì)資源地區(qū)。

（二）健全溝通機(jī)制

首先，搭建新型交流平臺，翔實(shí)闡述資產(chǎn)控制決策制定緣由，借助廣泛參與度持續(xù)改善優(yōu)化投資控制決策工作。提升對長久溝通機(jī)制的關(guān)注度，并科學(xué)評判信息交流環(huán)節(jié)各方利益協(xié)調(diào)價(jià)值，汲取多方訴求穩(wěn)步推進(jìn)投資控制機(jī)制建設(shè)作業(yè)，全方面贏取房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的支持；其次，強(qiáng)調(diào)政策實(shí)施成果的分析判斷，特別是圍繞當(dāng)下投資策略的必備條件進(jìn)行分析判斷，促使各項(xiàng)決策措施能精準(zhǔn)預(yù)測可能存在問題，真正利用溝通機(jī)制為房地產(chǎn)企業(yè)投資控制策略制定提供有效幫助；最后，高度關(guān)注控制策略副作用，并預(yù)測分析控制策略可能引發(fā)的危害進(jìn)行全面研究，分析判斷影響市場秩序良好運(yùn)行的影響因素，為投資控制工作契合企業(yè)人員訴求提供幫助。

（三）重視人為因素對項(xiàng)目投資管理的影響

首先，深層分析投資控制計(jì)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)條件，進(jìn)一步總結(jié)人為影響的正反影響因素，充實(shí)客觀條件，以便提升投資策略制定操作精準(zhǔn)度，向控制人為影響提供幫助；其次，通過合理分配權(quán)限完善人為監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)有力控制。研究分析行政機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的作用，在了解主觀因素的前提下，總結(jié)可能性高的問題，以便投資策略制定作業(yè)謹(jǐn)遵市場規(guī)律展開業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)，以防行政類因素產(chǎn)生的危害；最后，加強(qiáng)行政機(jī)構(gòu)績效考核重視，特別需要分析投資控制策略的市場反應(yīng)靈敏度，以便全面實(shí)現(xiàn)對人為屬性因素的控制[6]。

（四）提高行政監(jiān)管機(jī)制有效性

房地產(chǎn)項(xiàng)目行政監(jiān)管機(jī)制建設(shè)工作具體如下：細(xì)化行政監(jiān)管制度條例，落實(shí)大額投資行為有據(jù)可依，明確標(biāo)注違規(guī)現(xiàn)象的懲處措施，保證行政監(jiān)管工作順利開展。同時，針對性分析行政監(jiān)管缺位問題，總結(jié)關(guān)注關(guān)鍵要素，如房地產(chǎn)開發(fā)與交易，進(jìn)一步提升行政監(jiān)管機(jī)制有效性。另外，行政監(jiān)管機(jī)制建設(shè)需突出精細(xì)化，即重點(diǎn)研究房地產(chǎn)行業(yè)常見的大額貸款與非法集資現(xiàn)象，從而調(diào)動在投資控制方面行政監(jiān)管機(jī)制的效用。

六、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目不僅影響到整體發(fā)展質(zhì)量，而且與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)健性具有直接關(guān)聯(lián)。隨著不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供有力資金使用價(jià)值，持續(xù)優(yōu)化內(nèi)部項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量?；诖?，重點(diǎn)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理的具體問題，并制定可行的保障落實(shí)措施，從而提高投資管理水平，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)安全性，如期實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。