寫字樓需求會(huì)回升嗎

甄愛軍

中外資企業(yè)信心均逐步回歸，超過四分之三的受訪企業(yè)對(duì)2023年?duì)I收持增長(zhǎng)預(yù)期，約42%的企業(yè)未來計(jì)劃增加辦公面積。值得關(guān)注的是，中資企業(yè)仍是辦公面積需求增長(zhǎng)的主力。

據(jù)CBRE世邦魏理仕日前發(fā)布的《2023年中國(guó)內(nèi)地辦公樓租戶調(diào)查》報(bào)告，中外資企業(yè)信心均逐步回歸，超過四分之三的受訪企業(yè)對(duì)2023年?duì)I收持增長(zhǎng)預(yù)期，約42%的企業(yè)未來計(jì)劃增加辦公面積。值得關(guān)注的是，中資企業(yè)仍是辦公面積需求增長(zhǎng)的主力。

報(bào)告同時(shí)指出，企業(yè)ESG（企業(yè)社會(huì)責(zé)任）戰(zhàn)略進(jìn)程全面提速，零碳目標(biāo)設(shè)定、能源審計(jì)和資源循環(huán)利用實(shí)施力度大幅提升，使得更多企業(yè)愿意接受綠色溢價(jià)。其中，有16%的受訪企業(yè)表達(dá)了搬遷至綠色樓宇的意愿，增加租金支出，為“綠色”買單，而去年同期，有同類需求的企業(yè)僅占3%。

中資企業(yè)需求增加

2023年中資企業(yè)對(duì)辦公面積的需求增加，尤其是醫(yī)藥、科技互聯(lián)網(wǎng)和制造業(yè)擴(kuò)張意愿明顯回升，對(duì)推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求回暖發(fā)揮了不小的作用。

調(diào)查結(jié)果顯示，超過四分之三的受訪企業(yè)對(duì)未來表達(dá)了樂觀預(yù)期。多數(shù)受訪企業(yè)認(rèn)為，預(yù)計(jì)2023年度營(yíng)業(yè)收入將會(huì)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。值得一提的是，該比例較去年的調(diào)查結(jié)果大幅提升71個(gè)百分點(diǎn)。

也正是基于對(duì)未來的樂觀預(yù)期，在受訪企業(yè)中，有42%的企業(yè)計(jì)劃在未來3年里增加辦公面積，該比例較2022年小幅提升4個(gè)百分點(diǎn)。不過，企業(yè)并未盲目樂觀，與前幾年的調(diào)查結(jié)果相比，今年的數(shù)據(jù)并不高。

寫字樓租賃需求也將跟隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和企業(yè)信心而逐步改善。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2023年全國(guó)寫字樓凈吸納量將達(dá)到430萬平方米左右，超過2020年和2022年的水平，達(dá)到2021年歷史峰值的六成左右。

此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中資企業(yè)繼續(xù)保持更強(qiáng)的增長(zhǎng)動(dòng)力，其中有52%的中資企業(yè)計(jì)劃增加辦公面積，與去年的調(diào)查結(jié)果相比，上升了10個(gè)百分點(diǎn)。從細(xì)分行業(yè)來看，寫字樓租賃需求主要來自金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)等三大行業(yè)，占據(jù)擴(kuò)張意愿榜單的前三位。此外，制造業(yè)和醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)的公司也存在不小的擴(kuò)張意愿，與去年的調(diào)查結(jié)果相比，準(zhǔn)備在未來增加辦公面積的企業(yè)的比例也分別提升了13和18個(gè)百分點(diǎn)。

在租賃策略方面，近八成受訪企業(yè)表示未來3年房地產(chǎn)租金支出的增幅，將不會(huì)高于整體運(yùn)營(yíng)成本的增長(zhǎng)幅度。也就是說，絕大多數(shù)企業(yè)希望租賃成本與整體經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)保持一致。租賃開支預(yù)算直接影響企業(yè)房地產(chǎn)策略，顯而易見的是，計(jì)劃增加租金成本占比的企業(yè)具有強(qiáng)勁的擴(kuò)租和升級(jí)意愿。而在計(jì)劃降低租金成本占比的企業(yè)中，包括就現(xiàn)有租約進(jìn)行重新談判、行使租約到期或縮減辦公面積，以及向外圍區(qū)位搬遷等方式，將會(huì)成為可選方案之一。

無論采取擴(kuò)張還是收縮策略，租戶都不同程度地對(duì)設(shè)施使用權(quán)和租賃靈活性給予了更多的關(guān)注度。調(diào)查結(jié)果顯示，有超過六成的企業(yè)希望將所在樓宇服務(wù)、設(shè)施和靈活辦公空間使用權(quán)一并納入租約，以便采取更加靈活的方式來租賃。此外，逾四分之一的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為降低成本、提高靈活性選項(xiàng)之一。

三成企業(yè)計(jì)劃增加固定工位

隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，大部分員工回歸辦公室，進(jìn)而帶動(dòng)固定工位的增長(zhǎng)。調(diào)查結(jié)果表明，在2023年，將近三成比例的企業(yè)計(jì)劃增加固定工位，占比較2022年提升10個(gè)百分點(diǎn)。

整體而言，由于國(guó)內(nèi)辦公習(xí)慣受居家辦公影響較小，辦公室平均利用率達(dá)到67%，高于全球其他區(qū)域，比如歐美以及中東、非洲地區(qū)，辦公室平均利用率僅達(dá)到50%左右。其中，特大型租戶（全國(guó)辦公面積大于5萬平方米）使用率更高，達(dá)到了78%，對(duì)空間靈活性和健康元素要求也更高。而中小型租戶則受制于空間功能的單一性，利用率較低。

租戶可以借助傳感器等先進(jìn)的房地產(chǎn)科技獲取準(zhǔn)確的辦公室使用率數(shù)據(jù)，進(jìn)一步提升空間效率。調(diào)查顯示，有接近六成的受訪企業(yè)對(duì)辦公室利用率相關(guān)的科技表現(xiàn)出較高的興趣，比如有58%的受訪企業(yè)能夠接受辦公桌預(yù)約工具，有56%的受訪企業(yè)愿意安裝空間占用傳感器。

愿意為“綠色”買單

今年的調(diào)查結(jié)果顯示，企業(yè)在房地產(chǎn)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)中落實(shí)ESG戰(zhàn)略的進(jìn)程已全方位提速。在繼續(xù)把關(guān)注員工健康作為首要ESG舉措的同時(shí)，能源審計(jì)、資源循環(huán)利用和設(shè)定凈零目標(biāo)的實(shí)施力度大幅提升。

更多企業(yè)愿意為綠色“買單”。有明確意愿搬遷至綠色認(rèn)證樓宇的租戶占比達(dá)到66%，較2022年增加16個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，愿意搬遷至綠色樓宇并支付租金溢價(jià)的企業(yè)占比自2022年的3%提升至16%。另有28%的租戶表示可以考慮為所在樓宇進(jìn)行升級(jí)和綠色改造支出一定費(fèi)用。

除了愿意租賃綠色樓宇之外，企業(yè)對(duì)租約能否“綠化”日益重視。有19%的受訪租戶計(jì)劃在未來租約中放入綠色條款，其中綠色裝修、廢棄物處理和能耗數(shù)據(jù)披露相關(guān)條款的關(guān)注度最高。

世邦魏理仕認(rèn)為，隨著未來政府對(duì)公共建筑碳排放約束機(jī)制的不斷完善，以及能耗、碳排放數(shù)據(jù)的獲取和評(píng)估對(duì)樓宇租賃雙方實(shí)現(xiàn)其碳中和目標(biāo)的重要性日益提升，商業(yè)地產(chǎn)綠色租約的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化有望提速。