房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題及對(duì)策思考

袁倩

（橫琴?lài)?guó)際商務(wù)中心開(kāi)發(fā)有限公司，廣東 珠海 519000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重要性

自1998年，我國(guó)取消住房分配制度，改為實(shí)行住房貨幣化，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了高速發(fā)展時(shí)期，但在2016年國(guó)家明確提出“房住不炒”，及后續(xù)“三道紅線”等一系列的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)公司需要控制成本，精打細(xì)算，提高資金的使用效率，向高質(zhì)量發(fā)展。

財(cái)務(wù)分析有助于管理者更好地了解企業(yè)的整體運(yùn)作，預(yù)測(cè)未來(lái)的收益，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)對(duì)預(yù)期可控的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是投資人、債權(quán)人了解企業(yè)目前獲利能力、償債能力以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的依據(jù)。財(cái)務(wù)人員通過(guò)提取報(bào)表數(shù)據(jù)并結(jié)合其他信息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，為管理層人員提供決策依據(jù)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略方針。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中存在的問(wèn)題

（一）管理層忽視財(cái)務(wù)分析工作

房地產(chǎn)企業(yè)管理層一般對(duì)工程進(jìn)度和銷(xiāo)售收入利潤(rùn)比較關(guān)注，容易忽視財(cái)務(wù)分析工作，在投資決策時(shí)較少使用財(cái)務(wù)分析信息，對(duì)于財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)，一般停留在會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算上，沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)分析在經(jīng)營(yíng)決策上的重要性，甚至認(rèn)為單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)分析崗位會(huì)增加公司成本。由于管理者在財(cái)務(wù)分析工作上沒(méi)有給予足夠的支持和重視，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員為了完成上級(jí)任務(wù)而做的財(cái)務(wù)分析報(bào)告最終也會(huì)流于形式。

（二）財(cái)務(wù)分析結(jié)果有效利用率低

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析結(jié)果大部分沒(méi)有得到有效利用，主要由以下三方面：其一，部分財(cái)務(wù)人員因業(yè)務(wù)能力有限所提供的財(cái)務(wù)分析報(bào)告與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高，無(wú)法準(zhǔn)確解讀企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)困境，對(duì)管理層來(lái)說(shuō)實(shí)際使用價(jià)值不大。其二，數(shù)據(jù)搜集需要各業(yè)務(wù)部門(mén)層層配合提供，最后進(jìn)行加工處理，在時(shí)效性方面具有一定的滯后性，無(wú)法及時(shí)提供會(huì)計(jì)信息。其三，財(cái)務(wù)分析結(jié)果整改工作因不屬于公司人員業(yè)績(jī)考核范圍內(nèi)，接收信息者對(duì)于后期整改工作未給予充分重視，這些都不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展[1]。

（三）財(cái)務(wù)分析方法單一

一是比率分析法和比較分析法作為傳統(tǒng)的分析方法，使用用途最廣，但也存在局限性。比率分析法是同一時(shí)期財(cái)務(wù)報(bào)表上相關(guān)數(shù)據(jù)比較，分析過(guò)去經(jīng)營(yíng)狀況的基本工具，其數(shù)據(jù)來(lái)源于財(cái)務(wù)報(bào)表的賬面價(jià)值而非公允價(jià)值，不反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，屬于靜態(tài)分析，對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)具有局限性。比較分析法是兩兩可比數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，從而對(duì)公司目前的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生的差異進(jìn)行分析，該方法所使用的數(shù)據(jù)必須具有可比性，否則得出錯(cuò)誤的結(jié)論。單一使用某個(gè)指標(biāo)難于判斷公司整體的經(jīng)營(yíng)狀況[2]。

二是同一類(lèi)指標(biāo)用單一方法無(wú)法滿(mǎn)足所有人需求，不同需求者對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告需求點(diǎn)不同，同一類(lèi)型指標(biāo)利益主體不同，看待問(wèn)題立場(chǎng)亦不同，如資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)投資者看重公司盈利能力，在資本收益率大于綜合借款利率時(shí)，借助財(cái)務(wù)杠桿提高整體盈利額，此時(shí)該資產(chǎn)負(fù)債率越高越好；對(duì)于銀行債權(quán)人，更看重資金的安全性，此時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率越低越好；對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者，需要綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡關(guān)系以及個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好。另外，同一種類(lèi)型指標(biāo)的高低應(yīng)結(jié)合行業(yè)差異、營(yíng)業(yè)周期、資產(chǎn)構(gòu)成、大環(huán)境等其他因素而定，不能一概而論。

三是財(cái)務(wù)人員容易忽視非財(cái)務(wù)信息。大部分財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)分析工作側(cè)重于取報(bào)表數(shù)據(jù)而進(jìn)行分析，往往忽視財(cái)務(wù)報(bào)表之外的能反映公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的非財(cái)務(wù)信息，這些信息內(nèi)容多而廣，且有助于管理者了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，同樣需要重點(diǎn)關(guān)注。

（四）財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)水平有待提高

大部分財(cái)務(wù)人員沒(méi)有完整參與過(guò)項(xiàng)目立項(xiàng)到清算整個(gè)階段，無(wú)法把握項(xiàng)目不同階段財(cái)務(wù)需要重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)，相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)單薄，分析結(jié)果與實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)，沒(méi)有深度或是解讀不到位，不能為企業(yè)提供有價(jià)值的信息，另外財(cái)務(wù)人員為了完成任務(wù)或是應(yīng)付突擊檢查而做分析報(bào)告，其分析結(jié)果對(duì)使用者是否有用不予關(guān)注，數(shù)據(jù)背后的原因不予重視；此外，以會(huì)計(jì)思維做分析難以揭示業(yè)務(wù)根本問(wèn)題，數(shù)據(jù)分析過(guò)于專(zhuān)業(yè)化，不利于非財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)管理者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者理解和使用，無(wú)法解決管理層面臨的困境，對(duì)于那些真正需要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做分析的責(zé)任人苦惱于無(wú)法獲取真正有用的信息。財(cái)務(wù)人員日常學(xué)習(xí)側(cè)重于會(huì)計(jì)核算、研究新的財(cái)稅政策和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度，需要跟上國(guó)家相關(guān)政策的調(diào)整，少有時(shí)間對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面分析。

三、針對(duì)上述問(wèn)題的對(duì)策建議

（一）提高管理層對(duì)財(cái)務(wù)分析重要性的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理者想要整體提高人員財(cái)務(wù)分析水平，首先要意識(shí)到財(cái)務(wù)分析的重要性，將財(cái)務(wù)分析工作有效落實(shí)到位，責(zé)任到人，同時(shí)業(yè)務(wù)開(kāi)展及數(shù)據(jù)獲取需要各部門(mén)配合，管理者需要積極協(xié)調(diào)各部門(mén)工作，建立切實(shí)可行的計(jì)劃有序開(kāi)展。另外，建立科學(xué)財(cái)務(wù)分析制度，有利于財(cái)務(wù)分析工作順利開(kāi)展，有章可循，制定財(cái)務(wù)分析制度必須符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，并根據(jù)實(shí)際情況具體任務(wù)進(jìn)行細(xì)化，通過(guò)反復(fù)實(shí)踐做出科學(xué)預(yù)判。在規(guī)范的制度幫助下有效提高財(cái)務(wù)分析完成水平，凸顯其價(jià)值。通過(guò)財(cái)務(wù)分析結(jié)果綜合評(píng)價(jià)各部門(mén)管理人員業(yè)績(jī)完成情況，并與績(jī)效考核掛鉤，充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性。

（二）提高財(cái)務(wù)分析的有用性

有效的財(cái)務(wù)分析能夠反映企業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng)狀況以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，揭示現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展前景，這對(duì)于投資者和管理者的決策是非常重要。以使用者需求為導(dǎo)向，撰寫(xiě)分析報(bào)告需具有針對(duì)性[3]，對(duì)于股東投資者側(cè)重于資本的保增值狀況、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、利潤(rùn)及股利分配；債權(quán)人重視資金的安全性，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)償債能力，同時(shí)也會(huì)關(guān)注盈利能力；經(jīng)營(yíng)管理者需要掌握所有重點(diǎn)信息，綜合分析企業(yè)各個(gè)方面，主要包括盈利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力及發(fā)展能力，同時(shí)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員在編制財(cái)務(wù)分析報(bào)告時(shí)需要積極與各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)溝通，了解其真正需求點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向撰寫(xiě)財(cái)務(wù)分析報(bào)告，同時(shí)要求其報(bào)告具有可理解性，數(shù)據(jù)分析要到位，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下降原因不能簡(jiǎn)單歸集于營(yíng)業(yè)收入下降多少，其間費(fèi)用增加多少，需要結(jié)合市場(chǎng)大環(huán)境將數(shù)據(jù)深入到業(yè)務(wù)，分析數(shù)據(jù)背后的原因，將業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題反映出來(lái)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供有價(jià)值的決策信息，這樣的分析報(bào)告更具有實(shí)用價(jià)值。

財(cái)務(wù)分析報(bào)告需要和房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合。所謂企業(yè)戰(zhàn)略，是以未來(lái)為主導(dǎo)，并對(duì)該目標(biāo)進(jìn)行全方面整體規(guī)劃，管理者根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)和能力生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)不同市場(chǎng)環(huán)境做出相應(yīng)的調(diào)整，始終跟戰(zhàn)略保持一致。近年來(lái)國(guó)家多次提出“房住不炒”，回歸到居住屬性，而非投資屬性，整體告別黃金時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要思考如何轉(zhuǎn)型及切換賽道，始終跟隨國(guó)家政策方針走。2022年12月國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《綱要》”），該綱要對(duì)地產(chǎn)未來(lái)13年發(fā)展具有指導(dǎo)意義，其明確堅(jiān)持“房住不炒”定位，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變?cè)械拇址判凸芾?，?xì)分產(chǎn)業(yè)鏈，探索未來(lái)發(fā)展模式，因城施策順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，根據(jù)市場(chǎng)剛性需求和改善住房需求未來(lái)往高質(zhì)量住宅發(fā)展。

借助現(xiàn)代化技術(shù)，收集和處理數(shù)據(jù)，提高財(cái)務(wù)分析效率和質(zhì)量。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，財(cái)務(wù)分析者借助計(jì)算機(jī)技術(shù)保存大量數(shù)據(jù)，業(yè)務(wù)部門(mén)按時(shí)上傳相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部數(shù)據(jù)共享，收集數(shù)據(jù)更快捷，建模并轉(zhuǎn)化為有用的信息，挖掘數(shù)據(jù)背后的聯(lián)系，極大提高財(cái)務(wù)分析的效率[4]。財(cái)務(wù)分析及后期行動(dòng)方案追蹤執(zhí)行結(jié)果需要納入管理人員績(jī)效考核范疇，讓各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)層意識(shí)到財(cái)務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要性，綜合評(píng)價(jià)管理者工作業(yè)績(jī)完成水平，對(duì)于通過(guò)考核的人員可進(jìn)行薪酬調(diào)整，調(diào)動(dòng)管理人員的積極性。通過(guò)財(cái)務(wù)分析可客觀了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并加以改進(jìn)，有利于企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，整體提高經(jīng)濟(jì)效益。

（三）改進(jìn)財(cái)務(wù)分析方法

1．構(gòu)建多元化財(cái)務(wù)分析

使用比率分析法需要將各種比率進(jìn)行全面分析，有效結(jié)合，單一使用某個(gè)指標(biāo)難于準(zhǔn)確判斷公司整體經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)需要配合因素分析法進(jìn)行差額分析，對(duì)于總差異造成的原因劃分為各個(gè)因素的影響，從而進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去現(xiàn)在將來(lái)有個(gè)詳盡的了解。單一的財(cái)務(wù)分析方法因某個(gè)指標(biāo)的好壞并不能說(shuō)明整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，局部無(wú)法替代整體，需要結(jié)合綜合分析方法才能全面評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況。杜邦分析法，是企業(yè)綜合績(jī)效分析方法，利用指標(biāo)間內(nèi)在邏輯關(guān)系，對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合分析，以?xún)糍Y產(chǎn)收益率為代表，拆解成銷(xiāo)售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)三個(gè)因素的乘積，其分別對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量狀況和償債能力，通過(guò)分析這三個(gè)因素，找到房企經(jīng)營(yíng)過(guò)程問(wèn)題關(guān)鍵點(diǎn)并加以改進(jìn)。

2．結(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)

對(duì)于投資者，債權(quán)人及內(nèi)部管理者，僅靠財(cái)務(wù)指標(biāo)不能夠滿(mǎn)足所有人的需求，還需要結(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)，形成一套合理的財(cái)務(wù)分析體系。關(guān)注企業(yè)償債能力的表外因素，企業(yè)本身是否存在債務(wù)危機(jī)、工傷賠償?shù)确杉m紛，未決訴訟，這些會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的知名度和市場(chǎng)認(rèn)可；另外要考慮銀行貸款給房企的授信額度、抵押物的質(zhì)量和變現(xiàn)能力、經(jīng)營(yíng)租賃、債務(wù)擔(dān)保或承諾支付事項(xiàng)，這些都會(huì)增加企業(yè)潛在的償債風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于新項(xiàng)目需要考慮所在城市的供求關(guān)系，已完工項(xiàng)目考慮銷(xiāo)售情況，如庫(kù)存商品數(shù)量、銷(xiāo)售額、去化率等其他指標(biāo)，這些反映整個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)決策者具有重要的參考意義[5]。

（四）全面提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

企業(yè)需要全面提高財(cái)務(wù)人員綜合能力，財(cái)務(wù)人員需要積極參與到工程項(xiàng)目運(yùn)作，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)，定期和管理者溝通，反饋意見(jiàn)，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，逐步由會(huì)計(jì)核算過(guò)渡到財(cái)務(wù)管理思維；時(shí)刻關(guān)注最新的房地產(chǎn)相關(guān)政策，在獲取相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)需考慮重要性原則，切忌在非重要信息上停留過(guò)多關(guān)注，能夠反映企業(yè)真實(shí)的有經(jīng)營(yíng)成效的數(shù)據(jù)才具有重要意義，這需要依賴(lài)經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)人員做出職業(yè)判斷；不定期進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和考核，實(shí)行2到3年輪崗制，這有利于財(cái)務(wù)人員充分熟悉公司成本、收入、資金、稅務(wù)、內(nèi)審各版塊業(yè)務(wù)，拓寬知識(shí)面，深入了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程及各部門(mén)工作職責(zé)。

財(cái)務(wù)分析報(bào)告編制根據(jù)不同報(bào)告使用者做出調(diào)整，因人而異，首先，提供給財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)數(shù)據(jù)解析可專(zhuān)業(yè)化，其他部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)者非本專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)解析應(yīng)通俗易懂、易于理解；其次，分析內(nèi)容范圍需考慮公司部門(mén)所在級(jí)別，若是部門(mén)或是子公司分析內(nèi)容可詳細(xì)具體，分析對(duì)象為集團(tuán)總部因內(nèi)容繁多無(wú)法面面俱到需抓住幾個(gè)大重點(diǎn)分析即可，提綱挈領(lǐng)，簡(jiǎn)明扼要。財(cái)務(wù)分析工作本身不能給公司帶來(lái)直接經(jīng)營(yíng)成果，唯有相關(guān)管理人員使用分析報(bào)告并作出行動(dòng)才具有意義，對(duì)于行動(dòng)方案結(jié)果財(cái)務(wù)分析人員需要同步追蹤，進(jìn)一步提供行動(dòng)結(jié)果評(píng)估分析，對(duì)于取得成效的結(jié)果應(yīng)大力推進(jìn)，無(wú)法取得成果需做進(jìn)一步溝通和改進(jìn)，形成一個(gè)正向的循環(huán)，提高財(cái)務(wù)分析報(bào)告的質(zhì)量，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的積極性，通過(guò)設(shè)置薪酬激勵(lì)體系激發(fā)財(cái)務(wù)人員內(nèi)在潛能，實(shí)現(xiàn)員工和企業(yè)共同成長(zhǎng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速發(fā)展階段進(jìn)入行業(yè)成熟期，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入分化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)分析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要性，有效的財(cái)務(wù)分析可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)揭示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問(wèn)題，合理配置資源，避免企業(yè)追求短期利益做出的決策失誤，整體提高經(jīng)濟(jì)效益促使房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。