商業(yè)綜合體財(cái)務(wù)核算模式及稅費(fèi)的思考

鐘佳軼

（舟山杉杉生活廣場(chǎng)有限公司，浙江 舟山 316100）

一、商業(yè)綜合體相關(guān)介紹

（一）商業(yè)綜合體概論

商業(yè)綜合體是成為現(xiàn)代人們購(gòu)物理想型商城，是一種先進(jìn)化商業(yè)地產(chǎn)模式，圍繞購(gòu)物建設(shè)商業(yè)區(qū)域中心，其中包含百貨、餐飲、教育、娛樂(lè)、辦公等業(yè)態(tài)結(jié)合形成，讓更多消費(fèi)者感受多元化和一站式購(gòu)物樂(lè)趣。同時(shí)在各種條件下，將這些業(yè)務(wù)相結(jié)合達(dá)到協(xié)助關(guān)系，構(gòu)建成多功能、統(tǒng)一、全面的商業(yè)購(gòu)物綜合體。

（二）特征

1．內(nèi)在特征

第一空間規(guī)格大。由于商業(yè)綜合體必須包含豐富、多元化業(yè)態(tài)功能，所以要求內(nèi)部空間足夠大，通常在建設(shè)過(guò)程中還要考慮城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)水平，達(dá)到相互對(duì)等效果。同時(shí)還要保證建筑功能多元化，成為城市購(gòu)物的天堂，滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求；第二構(gòu)建完整通道樹(shù)型交通體系。為了方便消費(fèi)者梳理清晰購(gòu)物路線，可以將內(nèi)部交通和公共交通通道相互銜接，不僅與外界城市交通系統(tǒng)產(chǎn)生聯(lián)系，還能解決人們交通不便問(wèn)題，構(gòu)建完整通道樹(shù)型交通體系，有效發(fā)揮便捷作用；第三現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。人們生活水平的提升，需求量也會(huì)日益增加，所以在購(gòu)物過(guò)程中經(jīng)常會(huì)購(gòu)買(mǎi)很多用品，滿足自身物質(zhì)要求。并且人們購(gòu)物審美也在提升，商業(yè)綜合體緊抓這一條件，在內(nèi)部設(shè)置標(biāo)志物、小品、家具、植栽、鋪裝、照明等手段渲染內(nèi)部氛圍，讓人們親身體驗(yàn)景觀，改變心理狀態(tài)；第四高科技集成設(shè)施。商業(yè)綜合體的實(shí)現(xiàn)是為了滿足現(xiàn)代人們購(gòu)物需求。當(dāng)其建設(shè)過(guò)程中，會(huì)引用高科技和智能化功能以及技術(shù)，將其全面集中到一起，通過(guò)先進(jìn)設(shè)施彰顯現(xiàn)代化建設(shè)優(yōu)勢(shì)，并且成為科技發(fā)展的重要體現(xiàn)[1]。

2．外在特征

第一，高可達(dá)性?，F(xiàn)如今，大多數(shù)建筑物都位于地勢(shì)繁華區(qū)域，而商業(yè)綜合化是現(xiàn)代購(gòu)物的新型模式，不僅推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，還能與外界保持密切聯(lián)系，建設(shè)先進(jìn)化交通網(wǎng)格和信息網(wǎng)絡(luò)；第二，高密度和集中性。面對(duì)高大聳立的建筑物，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，也是城市的著名地標(biāo)建筑。它的出現(xiàn)可以分散城市人口，區(qū)分工作日和休息日的關(guān)鍵區(qū)域，并且利用不同功能與外界相互補(bǔ)，共同促進(jìn)與發(fā)展；第三，整體統(tǒng)一。商業(yè)綜合體為了成為城市標(biāo)志，必須保證外部結(jié)構(gòu)風(fēng)格統(tǒng)一，要求每個(gè)獨(dú)立個(gè)體經(jīng)營(yíng)方面保持密切協(xié)助，相互影響和促進(jìn)。同時(shí)還要和城市整體環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)進(jìn)度相統(tǒng)一，保持良好協(xié)調(diào)關(guān)系；第四，功能復(fù)合性。為了形成完整工作運(yùn)行體系、與生活相接軌的運(yùn)營(yíng)體系，強(qiáng)化推動(dòng)各功能密切接觸，實(shí)現(xiàn)相互彌補(bǔ)效果。

（三）發(fā)展趨勢(shì)

首先理論界對(duì)商業(yè)綜合體的研究。在傳統(tǒng)區(qū)域經(jīng)營(yíng)方面，側(cè)重于針對(duì)性經(jīng)濟(jì)研究，逐漸轉(zhuǎn)向到獨(dú)立建筑，從而向著復(fù)合型建筑研究方向邁進(jìn)。主要圍繞三方面展開(kāi)，第一是現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)性研究團(tuán)隊(duì)，第二是大學(xué)層面，研究?jī)?nèi)容重點(diǎn)涉及綜合體理論方面的研究項(xiàng)目，第三是國(guó)外留學(xué)回來(lái)的研究學(xué)者。值得欣慰的是，城市綜合體的實(shí)現(xiàn)為中國(guó)全新改革明確發(fā)展方向，推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)上升；其次是實(shí)踐方面，出現(xiàn)了第三支主體力量。第一支主體力量以大型購(gòu)物為載體，逐漸演變成現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體。第二支力量是將休閑娛樂(lè)為主的休閑綜合體很娛樂(lè)綜合體，同時(shí)還包含寫(xiě)字樓為主的辦公綜合體，吸引全國(guó)各省份的關(guān)注，通過(guò)廣泛推廣讓更多城市不斷嘗試。例如中信城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象城，都是以商業(yè)購(gòu)物運(yùn)營(yíng)為主。并且在短期發(fā)展背景下，也出現(xiàn)了創(chuàng)意地產(chǎn)為主的復(fù)合型創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)綜合體，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，提高經(jīng)營(yíng)效率。最后是專(zhuān)業(yè)、以城市商業(yè)綜合體為主的公司，和傳統(tǒng)地產(chǎn)顧問(wèn)有所差別。由于商業(yè)綜合體是根據(jù)城市整體發(fā)展、區(qū)域地帶活躍性以及各種商業(yè)發(fā)展水平等方面，建設(shè)出多功能、綜合性購(gòu)物中心建筑物。因此，專(zhuān)業(yè)服務(wù)城市商業(yè)綜合體會(huì)隨著城市變化而產(chǎn)生，也會(huì)因商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展方向進(jìn)行明確細(xì)化，加強(qiáng)提高專(zhuān)業(yè)化，提高服務(wù)水平，加大開(kāi)發(fā)實(shí)踐力度，從而在未來(lái)發(fā)展中顯得更加專(zhuān)業(yè)、認(rèn)真。

二、商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)核算模式

（一）自營(yíng)模式

自營(yíng)模式是從商業(yè)綜合體項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)開(kāi)始，對(duì)其進(jìn)行策劃、建設(shè)、招商以及運(yùn)營(yíng)。整體流程由建筑方獨(dú)立完成。同時(shí)，建筑方必須要有建筑資格，擁有高質(zhì)量專(zhuān)業(yè)獨(dú)立商業(yè)管理隊(duì)伍，無(wú)須借助委托公司達(dá)到監(jiān)督管理效果。如果在實(shí)際建設(shè)中沒(méi)有配備甲乙雙方，商業(yè)綜合體具備獨(dú)立且專(zhuān)業(yè)的核算模式，自己負(fù)責(zé)盈虧，不會(huì)與其他合作方產(chǎn)生聯(lián)系。除此之外，租金支付、物業(yè)費(fèi)、多經(jīng)營(yíng)收取等費(fèi)用都將歸屬于商業(yè)綜合體，而房產(chǎn)稅和其他稅費(fèi)也需要自己安排，處理相應(yīng)工作[2]。

（二）委托經(jīng)營(yíng)模式

從客觀描述，商業(yè)綜合體所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)利都必須相互分離使用。所有權(quán)歸屬于建筑方，等到建筑方正式完成后，委托具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理公司，保障其管理具有合規(guī)性。在這種模式實(shí)施下，租金收入歸納于建筑方，物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)和其他費(fèi)用都屬于商管公司。面對(duì)租金相關(guān)的增值稅、房產(chǎn)稅等都需要由甲方承擔(dān)，自主申請(qǐng)和繳納稅費(fèi)；而乙方除了不承擔(dān)租金之外，其他相關(guān)稅費(fèi)都需要由甲乙雙方共同承擔(dān)，通過(guò)各自核算得出結(jié)論。

三、不同財(cái)務(wù)核算模式下稅費(fèi)的思考

（一）自營(yíng)模式下的稅費(fèi)

商業(yè)綜合體體量不能過(guò)小，作為自營(yíng)模式，租金收入、物業(yè)費(fèi)、多方面經(jīng)營(yíng)等收取效益都要?dú)w納于甲方。對(duì)于所有涉及的成本費(fèi)用都是由甲方所承擔(dān)，并且有關(guān)稅費(fèi)的相關(guān)部分則由甲方統(tǒng)一申報(bào)并且繳納費(fèi)用。因此，針對(duì)甲方而言，收入、成本、費(fèi)用等都要與額甲方統(tǒng)一核算完成，并且在計(jì)算過(guò)程中能夠了解每年利潤(rùn)，為推算出商業(yè)綜合體投資效益和投資回收率提供很大幫助。除此之外，收入、成本、費(fèi)用等都需要由甲方自行核算，清楚了解到每年收入效益和納稅額。

比如，某省份城市建設(shè)大型購(gòu)物中心A，面積32萬(wàn)平方米左右，2013年開(kāi)業(yè)。因?yàn)橐?guī)模龐大，體量巨大，每年繳納較高稅額，根據(jù)我國(guó)相關(guān)政策文件規(guī)定，自從2012年以后建設(shè)的房產(chǎn)建筑，應(yīng)當(dāng)自持固定資產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅務(wù)所得增值，按照30%給予資金獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)“支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”政策規(guī)定：對(duì)于引進(jìn)建筑面積10萬(wàn)-20萬(wàn)平方米、20萬(wàn)-30萬(wàn)平方米以及30萬(wàn)平方米以上的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，分別對(duì)招商主體給予10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元的資金鼓勵(lì)。

除此之外，參照城市發(fā)展相關(guān)文件，針對(duì)招商經(jīng)濟(jì)方面涉及以下內(nèi)容：租賃自用辦公室公用房，三年內(nèi)要求當(dāng)?shù)刎?cái)政局按照房屋補(bǔ)貼給予30%的資金補(bǔ)貼；三年內(nèi)繳納的營(yíng)業(yè)稅、增值稅和所得稅等都會(huì)保留部分，結(jié)合額度指標(biāo)給予50%資金獎(jiǎng)勵(lì)。借助以上國(guó)家文件，大型購(gòu)物中心A已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)代當(dāng)?shù)刎?cái)政和地區(qū)財(cái)務(wù)監(jiān)督局稅收政策，并且同樣享受以上提及的政策，這樣當(dāng)年則會(huì)收到一定資金。對(duì)于這種稅收優(yōu)惠政策，主要是采用自營(yíng)模式才能實(shí)現(xiàn)享受。如果是采用委托經(jīng)營(yíng)模式，物業(yè)費(fèi)等相關(guān)營(yíng)業(yè)稅則會(huì)由商管公司代理繳納，無(wú)法在此舉動(dòng)中享受以上優(yōu)惠政策。由此得知，商業(yè)綜合體自營(yíng)模式，要求所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)保持相同，大幅度減少溝通成本，獲取更多經(jīng)濟(jì)效益[3]。

（二）委托經(jīng)營(yíng)模式下的稅費(fèi)

委托經(jīng)營(yíng)模式是根據(jù)當(dāng)前商業(yè)綜合體特點(diǎn)，選擇合適委托方式，主要分為集團(tuán)內(nèi)委托和非統(tǒng)一集團(tuán)委托。對(duì)于集團(tuán)內(nèi)的委托，是商業(yè)綜合體托付給地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)管理建筑方（甲方），等到建筑方正式完成施工之后，在商業(yè)綜合體內(nèi)成立的商業(yè)管理公司，認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)公司和商管公司屬于一個(gè)集團(tuán)（甲方、乙方同一集團(tuán)）。而非同一集團(tuán)委托，是商業(yè)綜合體由建筑方（甲方），等到項(xiàng)目正式完成之后，委托給資質(zhì)高、實(shí)踐豐富的商管公司進(jìn)行全面管理，從實(shí)質(zhì)了解到建筑方和商管公司沒(méi)有直接聯(lián)系。經(jīng)過(guò)上述分析了解到，同樣都是委托經(jīng)營(yíng)，但是在操作方式會(huì)具有明顯差別，導(dǎo)致核算模式也會(huì)有所不同。針對(duì)同一集團(tuán)的委托方式，地產(chǎn)公司會(huì)在總公司賬號(hào)中設(shè)立子賬號(hào)，這個(gè)子賬號(hào)操作權(quán)交給商管公司，租金盡管在地產(chǎn)公司名下所代替，但是在實(shí)際中通常由商管公司負(fù)責(zé)繳納，將其整合到子賬號(hào)中。對(duì)于這種核算模式，很難減少溝通成本。并且對(duì)于非同一集團(tuán)下的委托，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有者和經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有實(shí)質(zhì)性聯(lián)系，獨(dú)自核算自身經(jīng)濟(jì)，自行承擔(dān)稅費(fèi)，從而在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，大幅度提高溝通成本。

所以，二者核算方式在實(shí)際中會(huì)包含很多共同點(diǎn)，主要體現(xiàn)在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離、獨(dú)自核算。收入不集中、稅費(fèi)分散，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)算出商業(yè)綜合體投資效益和投資回報(bào)率，導(dǎo)致測(cè)算整體稅額受到極大影響。與此同時(shí)，由于收入和稅費(fèi)不集中，不能及時(shí)享受當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策，給相關(guān)企業(yè)帶來(lái)很大經(jīng)濟(jì)成本。比如，某城市M商業(yè)綜合體，是當(dāng)?shù)卣黧w招商投資項(xiàng)目，政府會(huì)根據(jù)當(dāng)前優(yōu)惠政策引用到M商業(yè)綜合體。但是申報(bào)人員申請(qǐng)相關(guān)政策過(guò)程中，會(huì)面臨很多難題，比如以甲方名義申請(qǐng)當(dāng)?shù)卣擢?jiǎng)勵(lì)，導(dǎo)致大部分優(yōu)惠政策無(wú)法讓房地產(chǎn)企業(yè)享受；如果以乙方名義申請(qǐng)，商管公司沒(méi)有達(dá)到申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)法享受這些優(yōu)惠政策。

四、商業(yè)綜合體稅收管理措施

（一）優(yōu)化商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)管理流程

商業(yè)綜合體整個(gè)體量大，成本投入高，對(duì)建筑方（甲方）提出苛刻要求。高質(zhì)量商業(yè)綜合體必須參照當(dāng)前城市發(fā)展，要想建設(shè)效益穩(wěn)定的商業(yè)綜合體必須做好充足內(nèi)外管理招商，兩方面工作必須借助建筑方實(shí)力和影響，有效起到帶領(lǐng)作用。項(xiàng)目初始階段會(huì)提前確定商場(chǎng)位置和品牌策劃，商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理、品牌銷(xiāo)售等，都必須安排專(zhuān)業(yè)職工才能獲取高效服務(wù)。商場(chǎng)內(nèi)部格局與一般住宅建筑不相同，尤其是對(duì)于開(kāi)發(fā)部門(mén)，要求職工必須具有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)能力和豐富技能，同時(shí)建筑方還會(huì)選擇專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的工作崗位承包給專(zhuān)門(mén)公司，確保其各方面達(dá)標(biāo)。在品牌策劃和招商方面，合理規(guī)劃普通品牌和潮牌占用比例，避免在應(yīng)用中出現(xiàn)失衡，極易影響商業(yè)綜合體實(shí)力。只有加強(qiáng)組建優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，才能避免稅收問(wèn)題，并且調(diào)研市場(chǎng)消費(fèi)者需求，整合重要意見(jiàn)，加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，為商業(yè)綜合體持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)[4]。

（二）調(diào)整租金

現(xiàn)如今，租金定價(jià)大部分需要根據(jù)當(dāng)前地理優(yōu)勢(shì)和區(qū)域流量、行業(yè)變化以及經(jīng)營(yíng)預(yù)期等進(jìn)行明確計(jì)算，大多數(shù)使用定額租金、回扣率和租金加回等興寧市，無(wú)視商業(yè)綜合體，降低市場(chǎng)服務(wù)職能。在大數(shù)據(jù)時(shí)代下，電商平臺(tái)正在快速發(fā)展，阻礙傳統(tǒng)商業(yè)模式實(shí)施，導(dǎo)致很多品牌開(kāi)始不斷改革轉(zhuǎn)型，將實(shí)體店與電商平臺(tái)相結(jié)合，提高服務(wù)質(zhì)量，開(kāi)始融入信息時(shí)代，讓更多消費(fèi)者體會(huì)到實(shí)體店價(jià)值，間接提高消費(fèi)者在平臺(tái)消費(fèi)。對(duì)于這種情況，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)消費(fèi)不能整合到門(mén)店租金中。站在房產(chǎn)稅收角度，當(dāng)前租售與稅收不相等，從而給有關(guān)人員增加工作難度。建筑商利用現(xiàn)代大數(shù)據(jù)平臺(tái)，促進(jìn)實(shí)體店與網(wǎng)店業(yè)績(jī)相結(jié)合，仔細(xì)評(píng)估行業(yè)、店鋪經(jīng)營(yíng)成效，通過(guò)實(shí)體店位置，在保證收益穩(wěn)定情況下，依靠大數(shù)據(jù)給予的資金，間接增加租戶(hù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而大數(shù)據(jù)平臺(tái)提供的租金評(píng)估，有助于建筑方節(jié)省租金，繳納稅費(fèi)更加方便、快捷，從根本防范風(fēng)險(xiǎn)，降低門(mén)面空置率，有利于建筑方稅收風(fēng)險(xiǎn)極具降低。

（三）完善商業(yè)綜合體房產(chǎn)稅稅收制度

在社會(huì)快速發(fā)展環(huán)境下，資產(chǎn)價(jià)值日益增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市價(jià)也在發(fā)生明顯改變。房產(chǎn)稅賦予地方在一定程度上存在自由裁決權(quán)，針對(duì)連鎖商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不同地位的商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)方式不同，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收方式也會(huì)受到影響，促使集團(tuán)各方面稅款差距變大，影響整體管理效果。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)稅，我國(guó)設(shè)立的房地產(chǎn)是為了服務(wù)社會(huì)，通常實(shí)施房地稅合理的管理制度，有利于價(jià)計(jì)征和租計(jì)征結(jié)合完成計(jì)算。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)活躍性變大，促使很多房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)對(duì)其產(chǎn)生極大關(guān)注。由于房產(chǎn)稅占據(jù)比重大，影響整體行業(yè)發(fā)展，給稅務(wù)機(jī)關(guān)中的稅收人員增加難度，強(qiáng)化應(yīng)付租金不固定、區(qū)域制度不統(tǒng)一等問(wèn)題，避免在公共場(chǎng)合發(fā)生分?jǐn)偛缓侠?、租金?yōu)惠政策欠妥等問(wèn)題現(xiàn)象，積極縮短房產(chǎn)稅應(yīng)用范圍，促進(jìn)稅率不斷下調(diào)，共同和諧經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展[5]。

五、結(jié)束語(yǔ)

由此得知，在新時(shí)代社會(huì)發(fā)展迅速背景下，人們對(duì)商場(chǎng)功能、結(jié)構(gòu)等方面提出高要求。為了滿足人們購(gòu)物條件，形成商業(yè)綜合體。但是在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問(wèn)題，要想保證財(cái)務(wù)工作有效，加強(qiáng)運(yùn)用多種財(cái)務(wù)核算模式，從而對(duì)稅費(fèi)造成大小影響，導(dǎo)致商業(yè)綜合體如何選擇合適財(cái)務(wù)核算模式成為重要問(wèn)題。筆者曾在不同核算模式中的商業(yè)綜合體進(jìn)行工作，清晰了解商業(yè)綜合體各種核算模式的優(yōu)劣，再加上自身是一名財(cái)務(wù)人員，重點(diǎn)了解自營(yíng)模式、委托經(jīng)營(yíng)模式，但是在使用上仍然優(yōu)勢(shì)和不足明顯。所以，選擇何種財(cái)務(wù)核算模式，主要由投資人所決定，更好推動(dòng)商業(yè)綜合體全面發(fā)展。