房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及解決策略研究

張媛

（石家莊新聯(lián)鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 石家莊 050000）

改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也受到了重大影響，會(huì)計(jì)核算制度也根據(jù)我國的財(cái)政管理體制變化而變化，但房地產(chǎn)企業(yè)又不同于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的一些獨(dú)特之處，使得房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行起來比較復(fù)雜，也會(huì)出現(xiàn)一些困難。因此為了確保會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，必須要對(duì)其會(huì)計(jì)處理方法以及內(nèi)部控制制度等方面予以完善。只有這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。本文將對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題做一個(gè)簡單分析，訴說了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的意義及出現(xiàn)的問題，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)優(yōu)化策略加以完善。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算意義

（一）會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，其主要任務(wù)就是對(duì)企業(yè)日常財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，并直接參與對(duì)企業(yè)綜合目標(biāo)的理解。會(huì)計(jì)核算是全面表達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的會(huì)計(jì)信息，它能夠?yàn)闆Q策者提供一定的依據(jù)[1]。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭日趨激烈，企業(yè)利潤下降，開發(fā)成本組成非常龐雜，會(huì)計(jì)核算能夠使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力得到彰顯，從而能夠長盛不衰。而企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)濟(jì)信息并獲得利潤，勢(shì)必要依靠準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算來提供數(shù)據(jù)支持。

（二）會(huì)計(jì)核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

通過會(huì)計(jì)核算，有效地在企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段，對(duì)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)營情況進(jìn)行管理科學(xué)有效的運(yùn)算，正確地計(jì)算出成本以及利潤，讓企業(yè)經(jīng)營者和投資者了解到企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況，采取有效的措施來解決問題，控制成本投入使用，促使成本的降低，利潤最大化，最大可能地提高經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭力[2]，還可以有助于企業(yè)戰(zhàn)略制定的更多元化以及企業(yè)發(fā)展得更快更全面。

（三）會(huì)計(jì)核算能及時(shí)反映企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況，能夠及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有資金投資較大的特征，資金運(yùn)行狀況直接影響到企業(yè)是否可以有實(shí)力繼續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算可以真實(shí)記錄下企業(yè)所耗用的所有資金，并對(duì)其及時(shí)跟蹤監(jiān)督，通過會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)來展現(xiàn)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的真實(shí)狀況，這樣就可以在最為高效的時(shí)間內(nèi)監(jiān)督企業(yè)整體運(yùn)行情況，避免員工舞弊現(xiàn)象，造成不好的工作風(fēng)氣。會(huì)計(jì)核算工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展的重要保障。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營過程當(dāng)中，很容易受到多種不確定因素干擾，企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員只有秉公執(zhí)法，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亻_展會(huì)計(jì)核算工作，才可以保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，進(jìn)一步提升管理層對(duì)企業(yè)所有經(jīng)營活動(dòng)管理與監(jiān)督能力。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的問題

（一）科目設(shè)置太復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作最為突出的一個(gè)特點(diǎn)就在于會(huì)計(jì)科目設(shè)置太復(fù)雜。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施之后，各行各業(yè)在會(huì)計(jì)科目設(shè)置上具有很強(qiáng)的專業(yè)性和針對(duì)性[3]。房地產(chǎn)企業(yè)專屬的會(huì)計(jì)科目卻遲遲沒有得到優(yōu)化，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在隱患。在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，在成本、費(fèi)用構(gòu)成要素上也相對(duì)復(fù)雜、瑣碎，在這種情況下如果缺乏專業(yè)性會(huì)計(jì)科目設(shè)置，那無疑會(huì)在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力來梳理賬目和核算內(nèi)容，加之受到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期的影響，會(huì)計(jì)人員的工作難度和工作量也非常之大。

（二）社會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)不了解，存在虛假性

社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)始終存在著有關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。尤其房地產(chǎn)企業(yè)涉及面廣，稅種復(fù)雜且較多，財(cái)務(wù)過大，因此對(duì)信息透明化要求比較高，相對(duì)于其他企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大[4]。目前僅有極少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)公開過有關(guān)負(fù)面信息，部分企業(yè)為了美化公司財(cái)務(wù)狀況、掩蓋大額關(guān)聯(lián)交易、虛增利益而經(jīng)營財(cái)務(wù)報(bào)表。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，蘊(yùn)含著諸多社會(huì)矛盾，一旦信息披露不充分，就會(huì)造成外界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識(shí)不到位，對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況了解的片面化。因此，為了避免這些情況發(fā)生，應(yīng)將會(huì)計(jì)核算合規(guī)化，提高信息透明化的要求。

（三）會(huì)計(jì)核算人員專業(yè)性不高，經(jīng)驗(yàn)較少

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的不足，其中，缺乏高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人才，大部分房地產(chǎn)企業(yè)招聘會(huì)計(jì)人員設(shè)置門檻不高、人員專業(yè)素養(yǎng)不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)較少，自身能力受到一定制約，需要不斷提升自己，而且房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)方面的知識(shí)涉及面廣、情況比較復(fù)雜，要求會(huì)計(jì)人員一定要有優(yōu)秀的專業(yè)綜合素養(yǎng)、既要熟練運(yùn)用各種財(cái)務(wù)處理方法、又要了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征以及企業(yè)未來的發(fā)展方向、能夠制定符合企業(yè)發(fā)展實(shí)際的高效規(guī)劃。綜上，我國的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員還是存在很多欠缺[5]。

（四）收益支出不能體現(xiàn)企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，業(yè)績時(shí)高時(shí)低，經(jīng)營狀況不能通過凈利潤反映出來，而且會(huì)計(jì)也沒有對(duì)不同的房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的記錄分析，當(dāng)前，我國的會(huì)計(jì)制度發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)行業(yè)的核算制度并不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)報(bào)表缺少真實(shí)性，及時(shí)性，不能準(zhǔn)確地體現(xiàn)出企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，雖然企業(yè)看著良好，內(nèi)部情況具體怎么樣，不能及時(shí)做出判斷，很有可能隨時(shí)出現(xiàn)倒閉的情況，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的解決策略

（一）提高信息質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在激烈競(jìng)爭的環(huán)境下，如何提升信息質(zhì)量已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從一開始就實(shí)施全程監(jiān)督，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露強(qiáng)度，健全信息披露體系等措施，能夠?qū)⒉煌l(fā)展程度的企業(yè)劃分為不同類別，從而建立不同的信息公示體系，將資金管理與信息披露真正落到實(shí)處，為企業(yè)提供更準(zhǔn)確的信息，使得外部尋求社會(huì)價(jià)值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值與企業(yè)共生和諧共融，使得企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任能夠得到很好的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息同企業(yè)共生共榮，其信息質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和資源的合理使用，運(yùn)用金融手段來提高房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警、及時(shí)了解信息、強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的監(jiān)控、對(duì)價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行研究等等。

（二）增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在日益激烈的競(jìng)爭產(chǎn)業(yè)中提升自身優(yōu)勢(shì)并實(shí)現(xiàn)長久發(fā)展，就需要及時(shí)采取相關(guān)收支規(guī)避措施來保證會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性和有效性，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)平穩(wěn)地發(fā)展[6]。同時(shí)，企業(yè)管理人員應(yīng)注重收支核算工作，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況制定出合適的解決措施。當(dāng)然，房地產(chǎn)各個(gè)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r所制定的戰(zhàn)略目標(biāo)是不一樣的，會(huì)計(jì)核算所具有的價(jià)值是也是存在差異性的。對(duì)于一般企業(yè)來說，會(huì)計(jì)核算能夠?yàn)槠髽I(yè)提供一定的財(cái)務(wù)信息支持，同時(shí)還能幫助管理者進(jìn)行決策；而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，會(huì)計(jì)核算則可以幫助企業(yè)會(huì)計(jì)工作人員更好地完成工作任務(wù)，提升工作效率。極端企業(yè)要求會(huì)計(jì)核算能夠推動(dòng)企業(yè)的長期發(fā)展，而穩(wěn)定企業(yè)戰(zhàn)略要求會(huì)計(jì)核算能夠反映及時(shí)性，繼而推動(dòng)企業(yè)的迅速發(fā)展。

（三）增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，增強(qiáng)社會(huì)對(duì)企業(yè)信任度

當(dāng)前，會(huì)計(jì)核算還不能充分發(fā)揮其準(zhǔn)確性來推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)快速地發(fā)展。而會(huì)計(jì)信息則能夠直接反映出企業(yè)經(jīng)營情況，社會(huì)十分注重一個(gè)企業(yè)的實(shí)力，在這一點(diǎn)上房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展中必須注重創(chuàng)新與優(yōu)化，并結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展情況制定出相關(guān)規(guī)章制度，緊跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展潮流適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化，最大限度發(fā)揮會(huì)計(jì)核算價(jià)值與功能。如果房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展和運(yùn)行過程中與社會(huì)需求相背離，則會(huì)計(jì)核算將及時(shí)地反映和指出企業(yè)在經(jīng)營管理中出現(xiàn)的一些問題。企業(yè)管理人員應(yīng)針對(duì)所產(chǎn)生的問題制定出解決措施[7]?？梢?，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要時(shí)刻保持會(huì)計(jì)核算的正確性，給企業(yè)提供精準(zhǔn)的會(huì)計(jì)信息以避免假賬和錯(cuò)賬風(fēng)險(xiǎn)，提高社會(huì)對(duì)企業(yè)的信任度，當(dāng)然，在制定企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)核算及時(shí)性，實(shí)時(shí)性，預(yù)測(cè)性及準(zhǔn)確性等特點(diǎn)，將會(huì)計(jì)信息中積極的一面進(jìn)行放大，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)進(jìn)步與長久發(fā)展。

（四）提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)性

強(qiáng)化項(xiàng)目人員監(jiān)督，嚴(yán)拒無理違規(guī)要求。適當(dāng)提高招聘門檻需要本科以上等專業(yè)學(xué)歷。努力拉攏會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理專業(yè)人才，俗話說，德才兼?zhèn)?，是最好，但是，在我看來，德比才重要，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)除了要有全面的知識(shí)體系外，還要有學(xué)而思之，思而行之的優(yōu)秀品格，主動(dòng)了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新消息，不斷地完善企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃。尤其是近年來營改增計(jì)劃實(shí)施后，需要財(cái)務(wù)人員具備較強(qiáng)接受和學(xué)習(xí)能力并不斷地創(chuàng)新、充實(shí)自我，讓企業(yè)能夠第一時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行不斷更新，確保財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)籌劃和其他方面滿足政治要求確保賬實(shí)相符和企業(yè)所有資金的安全性。

（五）建立健全會(huì)計(jì)核算的體制體系

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算制度和會(huì)計(jì)核算流程中存在著不容忽視的問題，影響著房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效率。而且《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》是根據(jù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)來寫的，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)方面的一些特殊經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并沒有專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒有約束性，正所謂，沒有規(guī)矩，不成方圓，不能更好地去管理，甚至有時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況存在一定的虛假性，所以強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系建設(shè)，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系、規(guī)范各個(gè)業(yè)務(wù)部門會(huì)計(jì)資料、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程都顯得尤為重要[8]。因此，對(duì)比著這些問題，對(duì)如何提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平進(jìn)行探討分析，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)章制度，也可以借鑒他國的優(yōu)秀案例，不斷完善本國的制度，使得會(huì)計(jì)核算越來越標(biāo)準(zhǔn)化，制度化。

四、結(jié)束語

現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭越來越激烈，為了能夠在本行業(yè)內(nèi)脫穎而出，會(huì)計(jì)核算一定要做到位，掌握好財(cái)務(wù)發(fā)展的方向，增加企業(yè)業(yè)務(wù)營運(yùn)的效率，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少問題出現(xiàn)，并配合稅務(wù)審核和稅務(wù)稽查，使得企業(yè)財(cái)務(wù)更加透明化、信息更加精準(zhǔn)，同時(shí)還要注重對(duì)各種隱藏風(fēng)險(xiǎn)和重、難點(diǎn)的處理，使得企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展，做好會(huì)計(jì)核算工作，保證企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，是重中之重，所以，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展所具有的獨(dú)特性以及會(huì)計(jì)核算所面臨的一些問題，相關(guān)決策者以及管理人員必須采取多種行之有效的措施，從根本上真正意義上提升企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平以及質(zhì)量的提升。