房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

何慧

（泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司，遼寧 沈陽 110000）

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅工作中，土地增值稅占據(jù)其中較大的比重，也是房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納經(jīng)濟(jì)數(shù)目較高的稅種之一。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷進(jìn)步，人們愈發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格地遵守納稅規(guī)定，合理上繳土地增值稅，帶動企業(yè)不斷向前發(fā)展。

一、土地增值稅主要含義與意義

（一）土地增值稅含義

通過分析土地增值稅可以得出，它的主要收稅機(jī)關(guān)就是國家，所收稅收的主體就是個人以及所有企業(yè)單位，稅款計(jì)算一般是通過相關(guān)售賣或土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、地面建筑物的變化以及相關(guān)附著物而得到的費(fèi)用，扣除制度允許在得到金額后進(jìn)行的增值稅收入費(fèi)用。需要高度注意的是，以上所說的收入費(fèi)用不僅僅包括正?；ㄙM(fèi)使用的現(xiàn)金以及銀行存儲的存款等以貨幣形式為主的經(jīng)濟(jì)收入，還包括實(shí)際交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收入。在具體的征收過程中，大部分交易行為一般不包括土地增值稅部分內(nèi)，例如通過繼承以及轉(zhuǎn)增等形式不能以常規(guī)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無須上交土地增值稅費(fèi)用。

近年來，隨著我國稅收政策逐漸改變原有的制度，變成營轉(zhuǎn)增，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再需要上交營業(yè)稅費(fèi)用，企業(yè)經(jīng)營所得稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅費(fèi)用是現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要及時上交的稅收種類。在計(jì)算土地增值稅費(fèi)用的過程中，主要是以增值稅費(fèi)用當(dāng)作計(jì)算費(fèi)用的依據(jù)，通過與對應(yīng)的比率相乘，并減去相對應(yīng)的允許金額數(shù)目后，得出最終的土地增值稅應(yīng)繳納的費(fèi)用。

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提高，市場競爭就變得更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸面臨著更大的發(fā)展問題與良好的發(fā)展前景。其中，價格上漲、上漲速度較快逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨的關(guān)鍵問題。為了進(jìn)一步擴(kuò)大市場，我國結(jié)合以上問題，逐漸出臺了較多針對性的政策，并清晰地規(guī)定了土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)目的與作用，重點(diǎn)解釋了我國房地產(chǎn)價格上漲幅度較快的原因，可以得知主要包括以下兩個原因。

其一，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較高的稅收費(fèi)用，因此房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營者迫不得已逐漸提高市場價格。其二，市場中涌入了大量的炒房者，嚴(yán)重地破壞了房地產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)的穩(wěn)定程度，炒房者就會在購買房產(chǎn)期間得到更大的經(jīng)濟(jì)收益。結(jié)合以上問題來看，我國相關(guān)管理部門必須高質(zhì)量地加大管理力度，全面、深層次地管理房地產(chǎn)市面價格，總結(jié)引發(fā)房地產(chǎn)價格過高的原因，并制定針對性的解決措施，從而做到在實(shí)際上提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售數(shù)量，以更快的速度得到經(jīng)濟(jì)收益[1]。

（二）土地增值稅意義

結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)如今發(fā)展形勢分析來看，土地增值稅籌劃工作的進(jìn)展在實(shí)際上無法真正地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，關(guān)鍵原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務(wù)管理部門的工作人員沒有真正意識到土地增值稅籌劃工作的重要性，由此看來，為了真正使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益，必須要清晰地掌握土地增值稅籌劃工作的流程與作用，并根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況以針對性的方式加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅收籌劃工作的重視程度，從而使稅收籌劃工作發(fā)揮自身的最大價值。與此同時，土地增值稅可以在降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債金額的基礎(chǔ)上，能夠有效地提高房地產(chǎn)市場競爭地位，逐漸使房地產(chǎn)企業(yè)自身的工作流程更加具有制度性、合理性，從而緩解企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的潛在風(fēng)險分析

（一）政策方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行全面籌劃的主要原因就是為了進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的費(fèi)用支出。通過深層次分析我國稅收相關(guān)法律制度，采取針對性的措施，節(jié)省稅收支出費(fèi)用，由此提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。但是結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作現(xiàn)狀來看，在法律制度方面存在較大的風(fēng)險問題，嚴(yán)重降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營穩(wěn)定程度。

其一，主要是由于我國相關(guān)政策的調(diào)整以及變動從而出現(xiàn)的風(fēng)險問題。有目共睹，房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃工作是結(jié)合我國相關(guān)法律制度為基礎(chǔ)的，一旦我國相關(guān)法律制度出現(xiàn)較大的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的稅收政策就要及時地進(jìn)行變化，如果沒有及時地進(jìn)行，合理調(diào)整，就會最終導(dǎo)致稅收籌劃工作缺乏針對性，無法與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正運(yùn)營情況相匹配，從而導(dǎo)致納稅風(fēng)險問題。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃工作人員缺乏更加專業(yè)的工作能力，無法深層次地掌握我國相關(guān)的法律制度，也會使納稅籌劃工作陷入僵局，從而提高了房地產(chǎn)企業(yè)面對稅務(wù)風(fēng)險問題的概率。

（二）操作方面的風(fēng)險

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，帶來土地增值稅籌劃工作問題其他原因就是，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作人員操作失誤。稅收籌劃工作主要是依靠法律基礎(chǔ)進(jìn)行的，必須全面結(jié)合我國相關(guān)法律制度以及空白區(qū)域，從而對房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)經(jīng)營進(jìn)行準(zhǔn)確的規(guī)劃，逐漸地降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅費(fèi)用，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益。以上這種經(jīng)營方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作過程中，必須按照具體制度規(guī)劃操作流程，建立細(xì)致的統(tǒng)籌計(jì)劃，盡可能避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理稅收風(fēng)險，以此為后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展奠定關(guān)鍵的基礎(chǔ)[2]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）借款利息的籌劃

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營項(xiàng)目資金大多來自不同方式的借款，當(dāng)然，不同的借款數(shù)目有獨(dú)特的計(jì)算方式，從而也會產(chǎn)生不同的土地增值稅。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在房屋修建過程中所帶來的利息支出，應(yīng)將其算為房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。但在具體工作過程中進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目結(jié)算時，一大部分都會轉(zhuǎn)化為普通費(fèi)用，代替資本化的財務(wù)利息。在實(shí)操項(xiàng)目中，無需將正常的財務(wù)計(jì)算對資本化產(chǎn)生的利息調(diào)整為普通費(fèi)用，僅需要在結(jié)算增值稅數(shù)目時清除掉產(chǎn)生的資本化利息。

由此看來，根據(jù)我國相關(guān)稅務(wù)制度規(guī)定，其一，納稅人可以提供相關(guān)銀行所出具的貸款信息憑證，并可以將房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的資本化費(fèi)用的利息良好劃分的，也就是，可以去除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=需要支付的利息+（獲得土地相關(guān)使用權(quán)花費(fèi)的費(fèi)用與相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用）*5%。其二，納稅人無法出具銀行相關(guān)借貸信息相關(guān)依據(jù)的，或者無法將房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的資本化費(fèi)用的利息良好劃分的，也就是，可以去除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（獲得土地相關(guān)使用權(quán)花費(fèi)的費(fèi)用與相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用）*10%。

以上方式，在最大程度上為納稅人提供不同的選擇方式，一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司主要的經(jīng)濟(jì)來源來自銀行所提供的資金借款，借款信息可以出具準(zhǔn)確性的銀行利息憑證，利息收取費(fèi)用較高，并且嚴(yán)重大于“獲得土地相關(guān)使用權(quán)花費(fèi)的費(fèi)用與相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用”和“房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本之和”的5%，則必須最大限度地提供銀行所出具的相關(guān)證明，按照實(shí)際項(xiàng)目的情況劃分借款所還的利息，爭取能夠盡可能地減少扣減利息，以此降低稅務(wù)負(fù)債金額。相反，若房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中籌到的資金較多，但能夠出具的銀行借款信息憑證，嚴(yán)重低于“獲得土地相關(guān)使用權(quán)花費(fèi)的費(fèi)用與相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用”和“房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本之和”的5%，則可以不算出沒轉(zhuǎn)化的資金利息或可以不提供銀行出具的相關(guān)利息憑證，以此實(shí)現(xiàn)合理規(guī)避稅款的目的，獲得經(jīng)濟(jì)收益的最大化。

（二）合理提高成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理費(fèi)用在一定程度上可以通過不斷地調(diào)整企業(yè)人才結(jié)構(gòu)的方式，從而進(jìn)一步減少土地增值稅費(fèi)用。例如某城市房地產(chǎn)開發(fā)公司工作人員為30人，平均下來每年所花費(fèi)的管理費(fèi)用大約在三百萬。其中，大部分人都參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作，經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層研究決定，將以上大部分工作人員調(diào)到項(xiàng)目部，使其不斷推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理工作，通過這種方式逐漸提高了項(xiàng)目成本支出費(fèi)用，總計(jì)250萬元，這樣一來，每年下來至少會增加可支出成本費(fèi)用：250萬元×1.3=325萬元[3]。

（三）地下車庫的合理籌劃

商業(yè)房地產(chǎn)的大部分項(xiàng)目，一般都會建造地下至少兩層的地下車庫，通過分析車庫性質(zhì)，可以劃分為三個部分：有產(chǎn)權(quán)車庫、以人工形式建造的車庫、無產(chǎn)權(quán)車庫。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高自身的銷售業(yè)績，一般都會建造有產(chǎn)權(quán)車庫，但分析稅收來說，他們這種方式是不可取的。

一旦房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的法人公司，可以采用建造人工行駛的車庫，這種車庫可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)合理避稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇專業(yè)的物業(yè)公司和車主簽訂相關(guān)的車庫使用合同，車主獲得一段時間的車庫使用權(quán)，為了公司從中收取固定的車庫管理費(fèi)用，以這種方式彌補(bǔ)物業(yè)公司收費(fèi)上的缺陷，從而上繳營業(yè)稅。對于人工形式所建造的車庫可以進(jìn)一步提高成本總額，以此為后續(xù)土地增值稅計(jì)算提供關(guān)鍵的保證[4]。

一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要收回資金，進(jìn)行車庫售賣，也可以使用無產(chǎn)權(quán)的車庫。無產(chǎn)權(quán)車庫如何進(jìn)行納稅計(jì)算，會計(jì)體系、稅務(wù)制度都沒有實(shí)際的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把它看作較為獨(dú)立的成本計(jì)算對象-當(dāng)車庫進(jìn)行運(yùn)算并建設(shè)完畢，可以改變原有的方式替換成“投資性質(zhì)的房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)某鲎?。若轉(zhuǎn)換成作為“投資性質(zhì)的房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，對擁有詳細(xì)租期年限的房屋租賃合同，無論租房時間為多長時間，都不能將這種租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的房屋使用權(quán)，必須根據(jù)租賃相關(guān)制度征收營業(yè)稅以及按租期收取12%的房產(chǎn)費(fèi)用，并且不需要收取土地增值稅。

（四）出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將還沒有開發(fā)的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)的形式進(jìn)行出租，當(dāng)租期超過三年后再進(jìn)行售賣，還可以盡可能避免土地增值稅。還要確定租賃時間所應(yīng)交的租金費(fèi)用，在售賣過程中，按照房地產(chǎn)不動產(chǎn)的形式處理。在租賃的整體過程中，不僅要明確詳細(xì)的租賃收入，還應(yīng)該每個月提取固定的資產(chǎn)售賣費(fèi)用，使其轉(zhuǎn)變成租賃成本。在出售時，還可以交相關(guān)的收入扣掉相應(yīng)的價值以及所對應(yīng)的稅費(fèi)，所產(chǎn)生的金額當(dāng)作當(dāng)期的損益，固定資產(chǎn)的處理方式一般都是通過“固定資產(chǎn)處理”的方式進(jìn)行核算，并運(yùn)用“固定資產(chǎn)處理”科目，借貸“營業(yè)外收入”科目。當(dāng)處理固定資產(chǎn)時，必須要上交一定的營業(yè)稅費(fèi)以及附加費(fèi)用，在這之中不包括土地增值稅。

（五）合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠

普通房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)商品房進(jìn)行銷售過程中，增值費(fèi)用與所扣的項(xiàng)目費(fèi)用相比要在20%以下，不用征收土地增值稅。普通房屋住宅是否可以免稅，在一定程度上直接受增值率的影響，而增值率=（增值費(fèi)稅用/去除項(xiàng)目金額）*100%，也可以理解為完全可以調(diào)節(jié)增值費(fèi)用或減掉相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用的形式，實(shí)現(xiàn)管理增值率的要求，從而盡可能地規(guī)避土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行普通商品房售賣過程中，必須全面地考慮怎樣降低增值稅費(fèi)用，怎樣提高可以減掉的成本金額費(fèi)用，爭取做到減少20%以下的免征點(diǎn)。然而，商品房的銷售費(fèi)用或商品房的銷售單價是調(diào)節(jié)增值費(fèi)用的關(guān)鍵方式，而所減掉的扣除費(fèi)用可以以逐漸提高成本的形式來實(shí)現(xiàn)，例如，可以適當(dāng)?shù)卦黾泳G化建設(shè)投入資金，從而高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)降低增值率的要求。

除此之外，還可以對精裝商品房進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所售賣的已經(jīng)裝修完畢的商品房，它的裝修費(fèi)用可以列入房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用中，在適當(dāng)提高建造成本費(fèi)用的基礎(chǔ)上，也可以逐漸地提高商品房銷售費(fèi)用，從而獲得更高的裝修成本。精裝商品房裝修費(fèi)用的提高，從某種角度上看可以理解為，這種方式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本上提供了較大的成長空間。例如，增加扣除費(fèi)用中某次成本可扣金額數(shù)目等，都可以進(jìn)一步針對性地降低增值稅率，從而實(shí)現(xiàn)避稅的目的。

隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列宏觀政策的出臺，市場競爭變得越來越激烈，加上國家相關(guān)事務(wù)部門對房地產(chǎn)不同的稅收政策的進(jìn)一步細(xì)化，怎樣進(jìn)行合理避稅已經(jīng)逐漸成為每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)相關(guān)工作人員高度注意的問題。要想高質(zhì)量地做好稅收籌劃工作，不僅需要所有財務(wù)工作人員全面地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作流程，最關(guān)鍵的還是要掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)計(jì)算方式以及國家相關(guān)稅收法律制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員必須要結(jié)合稅收籌劃的方式，在計(jì)算每一筆會計(jì)分錄的過程中，多用深層次地考慮到后續(xù)納稅效果，在進(jìn)行合理計(jì)算的前提下，爭取最大限度地避免企業(yè)繳稅金額，以此提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭力度[5]。

四、結(jié)束語

綜上所述，若想房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中有較好的前景趨勢，相關(guān)工作人員必須意識到提高市場競爭實(shí)力的重要性，全面地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作，結(jié)合市場發(fā)展實(shí)際情況，合理地對自身產(chǎn)品進(jìn)行針對性的定價，從而避免企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中面臨較大的財務(wù)問題，并從實(shí)際上進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭實(shí)力與市場地位，為后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。