房地產企業(yè)資金管理與成本控制措施探究

楊運苗

（安徽瑞沅置地集團有限公司）

與其它產業(yè)相比，房地產業(yè)具有投資規(guī)模大，項目建設周期較長，風險較大等特點。在企業(yè)內部管理過程中，需要投入較多資金，且資金來源多為銀行或其他金融機構。因此，房地產企業(yè)必須嚴格進行投資管理，科學規(guī)劃開發(fā)費用，并將投資管理與成本管理有機結合，在大幅減少開發(fā)費用的同時，提高資金的使用效率，最大限度地發(fā)揮資金的作用。

一、房地產企業(yè)加強資金管理工作的重要性

近幾年，隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，其對資本的需求日益增長，資本經營已成為該類企業(yè)經營的中心任務。在多元化市場環(huán)境下，企業(yè)要想增強自身的競爭能力，必須對資本進行合理的配置，最大限度地利用資本，同時加強對資金的管理，保證財務數(shù)據(jù)的真實性，保持生產活動的經濟性和效率，促進企業(yè)取得較好的運營效果。房地產企業(yè)在進行資本經營時，也應采用自我調節(jié)、自我約束的方式，通過科學的評估方法，有效地控制資金的使用。資金管理和內部控制是相互補充的，實行內部控制的一個重要目的就是要加強資金管理，提高資金的運行質量，保證資金的有效利用，實現(xiàn)對企業(yè)財務狀況的實時了解，確保財務數(shù)據(jù)的完整性和準確性。

二、房地產企業(yè)資金管理與成本控制現(xiàn)狀

（一）成本控制意識不高，忽視事前控制

目前，房地產企業(yè)在資本與成本控制環(huán)節(jié)還存在許多問題，其中最突出的就是成本控制意識不強。在生產運營過程中，由于管理者對成本的管理缺乏足夠的重視，導致公司面臨巨大的財務風險，影響了業(yè)務活動的正常開展。隨著房地產公司的規(guī)模擴大，開發(fā)工程越來越多，需要建立一套科學的成本管理理念，以提高公司的經濟效益。但是，在企業(yè)的實際運作中，各層次的員工都沒有充分發(fā)揮自己的職能，其成本管理理念相對滯后，因此，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展構成巨大的威脅。

另外，許多房地產公司對工程造價的控制主要集中在建筑階段，忽略設計、后期維護等其它環(huán)節(jié)。對房地產開發(fā)公司而言，要把成本控制與工程設計有機的結合起來。然而，從當前房地產開發(fā)的現(xiàn)狀來看，許多開發(fā)商在控制成本方面存在著一定的不足。由于沒有認識到前期控制的重要作用，導致了后期的具體控制工作缺乏針對性和計劃性。

（二）成本管理體系不完善，融資渠道單一

受經濟發(fā)展的影響，我國房地產業(yè)起步較晚，許多房地產公司至今尚未建立起一套科學的成本管理與控制體系。有些企業(yè)盲目地借鑒國外先進公司的成本控制方法，缺乏對成本管理的實效性評估。

當前，我國房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，大多數(shù)公司采用債務融資，這樣的融資方式會導致公司財務風險加大，使公司負債逐步上升。另外，也有一些公司會通過信托、債券等方式來籌集資金，但這些方式都會帶來巨大的風險，如果不能及時的解決，就會導致資金鏈斷裂，而且還會影響到其他的經濟活動。

（三）企業(yè)內部控制薄弱，資金配置和成本控制易受到宏觀政策影響

房地產企業(yè)的每一項工作都需要多個部門的密切配合，但由于房地產項目開發(fā)的周期較長，往往會導致各部門的溝通不及時、配合不到位，致使工程進度推遲，甚至產生損失。究其根源，還是由于公司的內部控制相對薄弱造成的。因此，房地產企業(yè)必須不斷完善內部控制體系，加強內部控制，優(yōu)化投資結構，對資金和費用控制的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控，防止資金的浪費。

房地產項目的周期性特征決定了從項目設計到最終的完工需要較長的時間，在整個項目進展過程中，成本和費用都會增加，比如建筑材料的價格上漲，還有政策的變化。目前房地產業(yè)正處在一個平穩(wěn)發(fā)展的階段，建筑材料、建筑造價都有較大幅度的提高，加之政府出臺的相關政策，使開發(fā)商難以確保投資與成本計劃相協(xié)調，因此宏觀調控政策一旦收緊，將直接影響到房地產公司的資金來源，從而給房地產公司的財務管理工作帶來巨大風險。

三、房地產企業(yè)加強資金管理與成本控制的具體策略分析

（一）樹立正確成本控制意識

在新的形勢下，要更好地推進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須加強資金成本的控制和管理。首先，管理層要樹立正確的成本管理觀念，充分認識到加強成本管理對于企業(yè)今后發(fā)展的重要意義，同時，要積極鼓勵員工以良好的心態(tài)參與成本管理，在有條件的情況下，可以建立一定的獎勵和懲罰機制，進一步推進成本管理工作的有序進行。其次，根據(jù)企業(yè)的各種經濟活動需要，建立完整的管理系統(tǒng)，這對于提高資本經營的質量至關重要。

（二）完善和健全企業(yè)資金成本制度

在建立了正確的成本管理觀念后，管理者應根據(jù)企業(yè)的實際情況，建立起一套既能有效地促進資金的利用，又能有效地避免資金浪費的體系，并加強對項目的事前、中、后三方面的控制，使資金的運行更加有效和規(guī)范。此外，還可以建立一個成本責任體系，定崗定責，促進房地產公司在新形勢下更加健康地發(fā)展。

（三）做好資金管理與成本控制的規(guī)劃工作

合理的規(guī)劃方案是確保項目投資和費用控制的有效基礎。房地產企業(yè)的資本經營涉及到整個投資項目的全過程，各個因素的變動都會對其資本的投入造成一定的影響，因此在制訂經營和成本的計劃時，要考慮一切可能影響到公司資本投入的變動；在規(guī)劃設計初稿完成后，對方案進行審查和核查。

具體而言，在建設工程項目的經營管理和成本控制中，首先要對所投資工程項目的市場價值、所能收回的資本、效益等進行評估和計算。房地產開發(fā)、工程監(jiān)理、造價預算等方面的工作，都要在規(guī)劃的編制中給予支持。在規(guī)劃中，要盡可能地反映出價格和費用的浮動幅度，這些變化會對工程的實際進度和造價產生一定的影響。在對各項資產的管理內容進行清楚的規(guī)劃和測算后，可以根據(jù)實際的資金需要計劃，為房地產公司的運營提供融資方案，保證其資金運用的實際情況與期望的需要相一致。

（四）促進資金管理與成本控制之間的聯(lián)動

房地產開發(fā)企業(yè)應加強工程、營銷、財務等各方面的協(xié)作，從總體戰(zhàn)略發(fā)展的角度來統(tǒng)籌規(guī)劃建設的效益。在財務方面，不僅要考慮到公司日常運營所需的正常資金，還要考慮到項目的未來現(xiàn)金流量。針對多個項目進行投資的房地產公司，其投資規(guī)模大、工期長，必須采取多種融資方式進行資金籌集，存在一定的財務風險。房地產公司應加強對每個項目資金和支出的精細化管理，從而為公司的資金和成本控制提供科學的、完善的計劃，爭取把資金的成本降到最小。

（五）加強對項目資金以及成本控制工作的監(jiān)管

房地產企業(yè)在資本運作過程中，既要注重資金的管理，又要注重成本的控制，同時還要注意在投資運作中可能發(fā)生的各類風險。為了有效降低和避免房地產開發(fā)企業(yè)在經營活動中可能出現(xiàn)的各種風險，在強化資本和成本控制的同時，也要對房地產企業(yè)的財務進行全面的監(jiān)督。因此，要使房地產市場的監(jiān)督工作得到充分的發(fā)揮，必須建立健全內部監(jiān)督體系，定期檢查房地產企業(yè)的投資運營活動的成本和支出，確保及時發(fā)現(xiàn)問題，并采取相應的對策進行預防或是將已經發(fā)現(xiàn)的問題解決。

（六）注重拓展多元化的融資渠道

由于缺乏有效的融資渠道，導致了企業(yè)的資金和成本控制難度較大。因此，在新的環(huán)境下，房地產企業(yè)的管理者要想辦法拓寬融資渠道，避免資金鏈斷裂。首先，可以通過合作發(fā)展等途徑拓展融資渠道，增強自身的整體實力，有利于拓展自身的融資渠道，從而獲取更大的盈利空間，能夠在激烈的市場競爭中占有一席之地。其次，要維持良好的經營績效，針對存在的各種風險，采取有效的應對措施，不斷提升自己的風險抵御能力。

四、結語

目前大部分的房地產公司都對資金管理和成本控制工作給予了充分的關注。在實際操作中，企業(yè)不僅要對資金成本的各個操作環(huán)節(jié)進行嚴格的控制，還要對資金成本控制風險進行有效的防范，避免可能發(fā)生的各種風險問題，使企業(yè)的資金得到有效的使用，對房地產企業(yè)的發(fā)展也有一定的推動作用。